УИД 39RS0001-01-2025-000548-93
Дело № 2-2202/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
11 июня 2025 г. г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Лясниковой Е.Ю.,
при секретаре Курбанкадиеве М.М.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СантВентСтрой» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
4 декабря 2021 г. между ООО «СантВентСтрой» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 458 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и индивидуального жилого дома, площадью 96,5 кв. м с кадастровым номером №, расположенного на данном земельном участке.
25 декабря 2021 г. состоялась передача индивидуального жилого дома с земельным участком покупателю.
По итогам передачи сторонами был составлен и подписан акт приема-передачи с перечислением дефектов из 12 пунктов, при этом застройщик взял на себя обязанность устранить выявленные дефекты в течение 180 календарных дней.
В указанный период часть дефектов была устранена, однако существенные недостатки не устранены до настоящего времени.
Посчитав свои права нарушенными, ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СантВентСтрой», в котором просит суд взыскать с ответчика убытки в виде стоимости работ, требуемых для устранения выявленных дефектов, в размере 1 356 540 руб., затраты по договору подряда от 19 апреля 2022 г. № 1/ЗУ1180 по выполнению отмостки в сумме 49 880 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований в размере 14 415 805 руб., неустойку с момента предъявления иска в суд и доты вынесения решения суда, взыскать компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб., штраф за нарушение прав потребителей.
В обоснование требований указывает на то, что все претензии и обращения к ответчику как в устной, так и в письменной форме были оставлены без ответа, при этом размер убытков определен на основании экспертного заключения, подготовленного ООО «Стандарт Оценка»
В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержали в полном объеме.
Выслушав истца и ее представителя, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
В силу ст. 708 Гражданского кодекса РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из материалов дела, 4 декабря 2021 г. между ООО «СантВентСтрой» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно п. 1 которого продавец продал покупателю объект недвижимости, состоящий из: земельного участка, площадью 458 кв. м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Гурьевский район, п. Кумачево; индивидуального жилого дома, площадью 96,5 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
На основании п. 3 договора стоимость объекта недвижимости составляет денежную сумму в размере 4 500 000 руб., из которых земельный участок оценивается сторонами в сумме 350 000 руб., индивидуальный жилой дом - в сумме 4 150 000 руб.
В соответствии с п. 4 Договора часть стоимости объекта на сумму 1 500 000 руб. внесены в кассу ООО «СантВентСтрой» 17 ноября 2021 г. по приходному кассовому ордеру № ФЛ35, денежные средства на сумму 3 000 000 руб. перечислены 4 декабря 2021 г. на расчетный счет ответчика по поручению покупателя ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».
Согласно п. 6 Договора купли-продажи застройщик взял на себя обязанность передать объект в следующем техническом состоянии: отделка поверхностей стек - гипсовая штукатурка; полы из труб ППР - подогрев пола в цементной стяжке (все помещения), окна - металлопластиковые; двери межкомнатные - не предусмотрены, дверь наружная - металлическая; отопление и горячее водоснабжение предусмотрено от электрического котла КОСПЕП (котел установлен, в комплекте поставляется бойлер объемом 80 литров), установка системы регулирования теплого пола; вентиляция - общеобменная с естественным побуждением; разводка электропроводки с установкой внутридомового электрощита; водоснабжение и канализация - локальные; установка счетчиков эл. энергии: фасад здания утеплен, окрашен, территория земельного участка огорожена с тpex сторон (забор сварной металлический), установка калитки и ворот не предусмотрена, благоустройство - бетонированная отмостка вокруг дома, площадка для парковки на 2 легковых автомобиля, газон.
Пунктом 7 договора предусмотрен срок передачи приобретенного вышеуказанного недвижимого имущества путем подписания передаточного акта - не позднее 30.12.2021 г.
Давая правовую оценку заключенного договора, суд приходит к выводу, что указанный договор является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи и договора подряда, поскольку помимо передачи в собственность земельного участка, по существу, предполагает строительство индивидуального жилого дома на нем с последующей передачей в собственность покупателя.
25 декабря 2021 г. ФИО1 при подписании акта приема-передачи и при визуальном осмотре объекта были выявлены недостатки.
По итогам передачи сторонами был составлен и подписан соответствующий акт приема-передачи с Приложением № 1 «Перечень работ по строительству индивидуального жилого дома» и Приложением № 2 «Ведомость дефектов».
Комиссией, состоящей из сотрудников ООО «СантВентСтрой» в присутствии ФИО1 были зафиксированы недостатки технического и фактического состояния передаваемого объекта недвижимости, которые отражены в Ведомости дефектов, и включающие в себя: 1. Убрать с территории мусор, поставить забор и газон; 2. Фасад: короед и убрать вмятины; 3. Установить дверь и починить нижний замок; 4. Установить: шдрафор, крышку люка, грибок на ЛОС, котел, гребенку; 5. Подпилить подоконник; 6. Отрегулировать окна; 7. Финишный слой гидроизоляции кровли; 8. Выровнять отмостку вокруг дома и входная группа; 9. Подключить септик; 10. Пробит кабель в санузле; 11. Заземление и 3 фазы; 12. Течет фасад над входной группой.
В соответствии с п. 5 Акта приема-передачи от 25.12.2021 ответчик обязался устранить выявленные дефекты в течение 180 календарных дней, то есть до 25 июня 2022 г.
В указанный период часть дефектов была устранена, однако пункты 1, 2, 6, 8, 11 и 12 остались не исполненными.
С целью определения качества выполненных ООО «СантВентСтрой» работ и величины ущерба, ФИО1 обратилась в ООО «Стандарт Оценка» для проведения экспертного исследования.
Согласно техническому заключению № 009Э-11/2024 по результатам обследования индивидуального жилого дома с целью установления наличия/отсутствия дефектов и определение стоимости устранения дефектов, во время обследования были обнаружены многочисленные дефекты работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Выполненные работы не соответствуют требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением № 1)», СП 82.13330.2016 «Благоустройство территории. Актуализированная редакция СНиП ПI-10-75», СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» и требованиям договора купли-продажи объекта недвижимости от 4 декабря 2021 г.
Выявленные дефекты являются существенными, приводят к снижению эксплуатационных характеристик строительных конструкций жилого дома.
Фактически не выполнены работы по утеплению плиты перекрытия террасы с главного и дворового фасада, стены террасы со стороны главного фасада, наружных парапетов со стороны главного и дворового фасада, внутренних парапетов по периметру кровли, что не соответствует требованиям СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ».
Отсутствует декоративная штукатурка фасада, что не соответствует Приложению № 1 к акту приема-передачи по договору купли-продажи от 4 декабря 2021 г. и СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ». Финишным слоем фасада является армирующий фасадный клей.
Экспертами зафиксированы щели в месте примыкания отмостке к стене здания с прорастание травы, что не соответствует требованиям СП 82.13330.2016 «Благоустройство территории. Актуализированная редакция СНиП II-10-75» п. 6.26 «Отмостки по периметру зданий должны плотно примыкать к цоколю здания. Уклон отмосток должен быть не менее 1% и не более 10%».
Также экспертом отмечено, что застройщиком не выполнена отмостка со стороны дворового фасада. Эти работы были выполнены Ответчиком за счёт Истца на основании договора подряда на строительные работы № 1/3У1180 от 19.04.2022. Стоимость работ составила 49 880 руб. Указанная сумма была внесена в кассу Ответчика по приходным кассовым ордерам: № суу 41 от 22.04.2022 - 26 600 руб., № сууП36 от 23.04.2022 - 10 000 руб. и № сууП51 от 04.05.2022 - 13 280 руб.
Не выполнены работы по кирпичной кладке дымохода согласно договору купли-продажи объекта недвижимости от 4 декабря 2021 г.
Экспертом сделаны выводы, что обнаруженные дефекты и недостатки возможно устранить и рыночная стоимость реального ущерба с учетом округления составляет 1 356 540 руб.
В силу ст. 4 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.Качество выполненной подрядчиком работы должно отвечать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода (часть 1 статьи 721 Гражданского кодекса РФ).
Последствия выполнения работ с недостатками установлены статьей 723 Гражданского кодекса.
Так, из пункта 1 приведенной статьи следует, что стороны вправе установить в договоре меры воздействия на подрядчика, выполнившего работу некачественно. По общему же правилу, в случае выполнения подрядчиком работы с недостатками, которые делают результат непригодным для использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения установленной за работу цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено договором подряда.
Согласно пункту 3 этой же статьи, если недостатки результата работы существенны или неустранимы, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
Аналогичные положения содержатся и в ст. 29 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которой потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Исходя из положений части 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются, в том числе и расходы, которые лицо, чье право нарушено, должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в приведенном выше экспертном заключении, у суда не имеется, поскольку выводы эксперта не противоречат иным собранным по делу доказательствам, сделаны на основании полного и всестороннего анализа имеющихся у эксперта документов.
При таком положении, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлен факт передачи ООО «СантВентСтрой» потребителю ФИО1 жилого дома ненадлежащего качества и неустранения выявленных недостатков в оговоренные сторонами сроки, то требования истца о возмещении убытков, составляющих стоимость работ по устранению выявленных недостатков, являются законными, также как и требования о компенсации работ по возведению отмостки, которые были дополнительно оплачены, хотя застройщик по условиям договора обязан был первоначально осуществить такие работы.
С учетом изложенного с ответчика ООО «СантВентСтрой» в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в сумме 1 406 420 руб. (1 356 540 руб. + 49 880 руб.).
В силу ст. 30 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.
Расчет неустойки подлежит исчислению по правилам п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, согласно которой в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Принимая во внимание, что в ведомости дефектов стороны не определили цену отдельно выполняемых работ по устранению дефектов, то размер неустойки подлежит ограничению общей ценой договора от 4 декабря 2021 г.
Таким образом, размер неустойки составляет 4 150 000 руб. (1 356 540 руб. х 3% х 950 дней (с 26 июня 2022 г. по 30 января 2025 года)/100 = 38 661 390 руб.).
Ходатайств о снижении размера неустойки от ответчика не поступало.
С учетом достижения максимального предела неустойки в рамках заключенного договора, то требования истца об исчислении неустойки до момента вынесения судом решения не подлежат удовлетворению.
Статьей 15 Закона о защите прав потребителей установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
При этом, как следует из разъяснения Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Учитывая положения приведенной нормы права, и то, что права ФИО1 как потребителя нарушены со стороны ООО «СантВентСтрой», руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать компенсацию морального вреда в сумме 3000 руб.
Согласно ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, вне зависимости от того, заявлялись ли такие требования.
Обязанность по выплате штрафа, являющегося мерой гражданской ответственности за ненадлежащее исполнения обязательства, у страховщика в данном случае возникает после обращения страхователя в страховую компанию с заявлением о страховом случае и истечения установленного договором срока на его рассмотрение.
При таком положении в пользу истца с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 2 779 710 руб. (1 406 420 руб. (убытки) + 4 150 000 руб. (неустойка) + 3000 руб. (компенсация морального вреда)/ 50%), оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает, соответствующего ходатайства ответчиком не заявлено.
Согласно ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем с ответчика ООО «АНИК» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 61 830,80 руб. (58 830,80 руб. – по имущественным требованиям, 3000 руб. – по неимущественным требованиям).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 67, 194-199, 231-233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СантВентСтрой» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт серии № номер №) денежные средства в сумме 1 406 420 руб., неустойку в размере 4 150 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 3000 руб., а также штраф за неисполнение требований потребителя в размере 2 779 710 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «СантВентСтрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 61 830,80 руб.
Разъяснить, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда ответчиком в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда, иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, - в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.Ю. Лясникова
Заочное решение суда в окончательно форме
составлено 25 июня 2025 г.