Дело № 2-1913/2025 (УИД 53RS0022-01-2025-000049-30)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2025 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Шибанова К.Б.,

при секретаре Эйхнер С.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ООО «Новпромбаза» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Новпромбаза», ФИО4 о солидарном взыскании тройной суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом последующего уточнения исковых требований) к Обществу с ограниченной ответственностью «Новпромбаза» (далее также – ООО «Новпромбаза», Общество) и ФИО4 о солидарном взыскании задатка в тройном размере в сумме 5 999 250 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 211 098 руб. 25 коп., в обоснование указав, что 04 октября 2024 года между ним и Обществом был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № площадью 951,70 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> нежилого здания с кадастровым номером 53:23:8523403:421 площадью 1 193,10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, части земельного участка площадью 5 615 кв.м., образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 17 299 кв.м., расположенного адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.8 предварительного договора купли-продажи от 04 октября 2024 года продавец ООО «Новпромбаза» обязуется до заключения основного договора купли-продажи перераспределить земельный участок с кадастровым номером 53:23:852.3403:826, выделив из него земельный участок площадью 5 615 кв.м. для продажи в соответствии с условиями предварительного договора. Пунктом 1.9 названного договора определен срок заключения основного договора купли-продажи – не позднее 05 декабря 2024 года. В силу п.п. 2.2 – 2.3.2 данного договора цена отчуждаемых зданий составляет 16 000 000 руб., цена отчуждаемого земельного участка – 1 000 000 руб. Покупатель оплачивает цену приобретаемых объектов недвижимого имущества в следующем порядке: 1 999 750 руб. выплачены покупателем в качестве задатка путем перевода денежных средств на счет банковской карты ФИО4, являющегося директором и учредителем продавца ООО «Новпромбаза»; 15 250 000 руб. выплачиваются покупателем в течение 30 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на приобретаемое недвижимое имущество. Согласно п.п. 3.2, 4.1 предварительного договора купли-продажи от 04 октября 2024 года в случае уклонения продавца от заключения основного договора продавец в течение 10 дней с момента выставления требования обязан возместить покупателю задаток в тройном размере, а также возместить убытки, причиненные таким уклонением. ФИО4 и ООО «Новпромбаза» уклонились от заключения основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок, что является основанием для солидарного взыскания с ответчиков суммы задатка в тройном размере, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением судьи от 13 января 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Доверие Недвижимость».

Определением суда от 10 февраля 2025 года ООО «Доверие Недвижимость» освобождено от участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Орион».

Истец ФИО1, ответчик ФИО4, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Орион», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель истца ФИО1 – *** в судебном заседании заявленные требования поддержала по мотивам и основаниям, приведенным в исковом заявлении и в заявлении об уточнении исковых требований.

Представитель ответчика ООО «Новпромбаза» ФИО3 в судебном заседании иск не признала, сославшись в объяснениях на доводы и обстоятельства, изложенные в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенных к материалам дела.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

В силу п.п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как видно из материалов дела, между ООО «Новпромбаза» (продавец), в лице участника и единоличного исполнительного органа (директора) ФИО4, и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 04 октября 2024 года (далее также – предварительный договор), по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи (далее также – основной договор) следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 951,70 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 193,10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- части земельного участка площадью 5 615 кв.м. (от земельного участка с кадастровым номером 53:23:852.3403:826 площадью 17 299 кв.м., расположенного адресу: <адрес>) (п. 1.1 предварительного договора).

Пунктом 1.8 предварительного договора предусмотрена обязанность Общества до заключения основного договора перераспределить земельный участок с кадастровым номером № площадью 17 299 кв.м. с целью выделения отдельного земельного участка общей площадью 5 615 кв.м. в соответствии с планом, являющимся Приложением № к предварительному договору, и произвести государственную регистрацию перераспределения.

На основании п. 2.2, 2.3 предварительного договора, определяющих условия основного договора, цена указанных в п. 1.1 предварительного договора зданий и земельного участка составляет 17 000 000 руб., из которых 16 000 000 руб. – цена зданий, 1 000 000 руб. – цена земельного участка.

Цена недвижимого имущества подлежит оплате покупателем ФИО1 в следующем порядке:

- уплата первой части цены недвижимого имущества в размере 1 000 000 руб. и второй части цены недвижимого имущества в размере 999 750 руб. произведена ФИО1 генеральному директору ООО «Новпромбаза» ФИО4;

- уплата оставшейся части цены недвижимого имущества в размере 15 000 250 руб. производится ФИО1 в течение 30 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимое имущество.

В силу п.п. 3.1, 3.2, 3.3 предварительного договора при его подписании ФИО1 внес Обществу задаток в размере 1 999 750 руб. В случае, если ООО «Новпромбаза» будет уклоняться от заключения основного договора, оно должно возместить ФИО1 задаток в тройном размере в течение 10 дней с момента предъявления соответствующего требования. В случае, если ФИО1 будет уклоняться от заключения основного договора, задаток возврату не подлежит.

Исходя из п. 4.3 предварительного договора, в случае нарушения Обществом обязанностей, в том числе предусмотренных п. 1.8 предварительного договора, ФИО1 имеет право отказаться от заключения основного договора, а Общество обязуется возвратить задаток в течение 10 дней с момента предъявления соответствующего требования.

Пункт 1.9 предварительного договора, определяющий срок заключения основного договора, изложен сторонами в следующей редакции: «Основной договор должен быть заключен сторонами в течение 120 (шестидесяти) дней с момента подписания настоящего договора».

Представителем истца ФИО1 и представителем ответчика ООО «Новпромбаза» в судебном заседании подтверждено, что при заключении предварительного договора его стороны исходили из срока заключения основного договора, составляющего 60 дней, исчисляя с 04 октября 2024 года, то есть с даты, указанной в предварительном договоре в качестве даты его заключения. На данное обстоятельство также ссылался истец в письменном требовании заключить основной договор, направленном Обществу 25 декабря 2024 года, и в исковом заявлении.

Как видно из материалов дела, в течение 60 дней, исчисляя с 04 октября 2024 года, то есть до 24 часов 00 минут 03 декабря 2024 года, основной договор купли-продажи сторонами заключен не был. Доказательств достижения соглашения о продлении вышеназванного срока истцом и ответчиками в материалы дела не представлено.

Из материалов дела также усматривается, что 18 октября 2024 года в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право собственности ООО «Новпромбаза» на земельный участок с кадастровым номером 53:23:8523403:827 площадью 12 345 кв.м. и на земельный участок с кадастровым номером 53:23:8523403:828 площадью 4 954 кв.м., образованные в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 53:23:852.3403:826 площадью 17 299 кв.м.

В последующем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и оборудования от 06 декабря 2024 года Общество произвело отчуждение упомянутых земельных участков, а также нежилого здания с кадастровым номером 53:23:8523403:422 площадью 951,70 кв.м., нежилого здания с кадастровым номером 53:23:8523403:421 площадью 1 193,10 кв.м. в собственность ООО «Орион».

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу разъяснений, содержащихся в п.п. 26, 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Исходя из приведенных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению до тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. При этом данная обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве и предполагает определенное сотрудничество между ними, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором, состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора в обусловленных срок.

В свою очередь нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и при отсутствии вины, в частности, в случае взаимного несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, ввиду отказа от намерений заключить основной договор в связи с утратой в этом интереса.

При этом по смыслу п. 6 ст. 429 ГК РФ ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением и, как следствие, не влечет применение к соответствующей стороне каких-либо санкций.

Из материалов дела следует, что в период с 04 октября 2024 года по 03 декабря 2024 года ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор. Впервые такое предложение было направлено истцом ответчику ООО «Новпромбаза» только 25 декабря 2024 года, то есть после истечения определенного предварительным договором срока.

Доказательств совершения в означенный период действий, направленных на заключение основного договора, сторонами также не представлено.

В этом отношении суд отмечает, что площади земельных участков с кадастровыми номерами 53:23:8523403:827 (площадь 12 345 кв.м.), 53:23:8523403:828 (площадь 4 954 кв.м.), образованных 18 октября 2024 года в результате раздела Обществом исходного земельного участка с кадастровым номером 53:23:852.3403:826 площадью 17 299 кв.м., существенно отличаются от площади земельного участка, который по условиям предварительного договора подлежал образованию до заключения основного договора и должен был являться объектом купли-продажи по такому договору.

Кроме того, осуществление ООО «Новпромбаза» вышеназванных действий не свидетельствует об уклонении Общества от заключения основного договора и в том случае, если они были совершены во исполнение п. 1.8 предварительного договора, поскольку сами по себе не исключают последующую утрату продавцом интереса в совершении сделки в отсутствие соответствующей оферты покупателя.

Таким образом, поскольку сторонами не представлено доказательств направления друг другу в период с 04 октября 2024 года по 03 декабря 2024 года предложения заключить основной договор, равно как и доказательств совершения в этот период каких-либо действий, направленных на заключение основного договора, следует признать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились 04 декабря 2024 года на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Соответственно, учитывая, что правовые последствия в виде незаключения основного договора купли-продажи в обозначенный срок наступили в результате взаимного бездействия сторон, вина как истца, так и ответчиков в наступлении данных последствий отсутствует, а потому, с учетом положений п. 2 ст. 381, ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ, у Общества не имеется предусмотренных законом оснований для удержания полученной суммы задатка в размере 1 999 750 руб., а у истца – права требовать уплаты двойной суммы задатка и, сверх того, предусмотренной п. 3.2 предварительного договора штрафной неустойки в размере суммы задатка.

В этой связи суд отмечает, что пунктом 3.1 предварительного договора стороны констатировали факт получения Обществом задатка в сумме 1 999 750 руб., который был перечислен ФИО5 на счет банковской карты участника и единоличного исполнительного органа ООО «Новпромбаза» ФИО4, в силу п. 3 ст. 40 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» уполномоченного действовать от имени Общества без доверенности, в том числе представлять его интересы перед третьими лицами и совершать сделки.

Данное условие предварительного договора имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными средствами доказывания.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Следовательно, вопреки доводам представителя ответчика ООО «Новпромбаза», получение ФИО4, действующим от имени Общества в силу полномочия, основанного на законе, от ФИО1 задатка в сумме 1 999 750 руб. создает непосредственно для Общества права и обязанности, вытекающие из соглашения о задатке, включенного в текст предварительного договора, вне зависимости от того, внес или нет ФИО4 полученные от ФИО1 денежные средства в кассу Общества.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

При таком положении, учитывая прекращение обязательств, возникших из предварительного договора, по основанию, предусмотренному п. 6 ст. 429 ГК РФ, с Общества в пользу ФИО1 надлежит взыскать сумму задатка в размере 1 999 750 руб.

При этом в части требований истца к ответчику ООО «Новпромбаза» о взыскании денежных средств в размере, превышающем указанную денежную сумму (сумму задатка), а также в части требований к ответчику ФИО4, выступающему в спорных правоотношениях в качестве представителя надлежащего ответчика ООО «Новпромбаза», следует отказать.

Разрешая спор в части требования ФИО1 о взыскании с Общества процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04 октября 2024 года по 07 апреля 2025 года в сумме 211 098 руб. 25 коп., суд приходит к следующему.

Пунктом 3 ст. 1103 ГК РФ предусмотрено, что поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу приведенной нормы, если доступен иск, вытекающий из соответствующих договорных правоотношений, исключается применение правил, предусмотренных главой 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, имеющих субсидиарный характер по отношению к договорным обязательствам.

Таким образом, положения о неосновательном обогащении подлежат применению постольку, поскольку нормами о соответствующем виде договора или общими положениями о договоре не предусмотрено иное.

Из изложенного также следует, что требование из неосновательного обогащения при наличии между сторонами обязательственных правоотношений может возникнуть вследствие исполнения договорной обязанности при последующем отпадении правового основания для такого исполнения, в том числе вследствие прекращения договора.

В силу п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1).

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п.3).

Поскольку об отсутствии оснований для дальнейшего удержания задатка и возникновении вытекающей из п. 1 ст. 381 ГК РФ обязанности возвратить задаток Общество узнало не позднее 04 декабря 2024 года, с ООО «Новпромбаза» в пользу ФИО1 подлежат взысканию проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, за период с 05 декабря 2024 года по 07 апреля 2025 года (в пределах заявленных истцом требований) в размере 142 582 руб. 22 коп. (30 979 руб. 73 коп. (1 999 750 руб. х 21%/366 х 27 (количество дней в расчетном периоде с 05.12.2024 по 31.12.2024)) + 111 602 руб. 49 коп. (размер процентов за период с 01.01.2025 по 07.04.2025 в соответствии с произведенным истцом расчетом)).

Так как решение суда в соответствующей части состоялось в пользу истца, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с надлежащего ответчика ООО «Новпромбаза» в пользу ФИО1 пропорционально удовлетворенным требованиям подлежат взысканию понесенные последним судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 423 руб.

При этом истцу из местного бюджета следует возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 35 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 (ИНН №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Новпромбаза» (ИНН <***>), ФИО4 (ИНН №) – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новпромбаза» в пользу ФИО1 задаток в размере 1 999 750 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 142 582 рублей 22 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 423 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Возвратить ФИО1 из местного бюджета государственную пошлину в размере 35 000 рублей, уплаченную в соответствии с чеком по операции ПАО Сбербанк от 09 января 2025 года

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий К.Б. Шибанов

Мотивированное решение составлено 20 июня 2025 года.