Решение по делу № 3А-64/2025 от 14.10.2025 | Омский областной суд (Омская область)

Дело № 3а-64/2025

УИД 55OS0000-01-2024-000934-52

Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Новокшоновой И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 сентября 2025 года в городе Омске административное дело по административным исковым заявлениям

Администрации города Омска к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

общества с ограниченной ответственностью «Логопарк «Звездный» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Администрация города Омска обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что осуществляет права собственника в отношении объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 70 847 кв.м, местоположение: <...>

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 274 381 кв.м, местоположение: <...>

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 139 487+/-131 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 1-этажное кирпичное строение, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 1 л.д. 119-135)

Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 8 ноября 2024 года № АОКС-55/2024/000785 и по состоянию на 1 октября 2024 года для земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет <...> рубля, для земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> рублей, для земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> рублей; дата начала применения – 1 января 2024 года (т. 1 л.д. 114-116, 154).

Вышеназванная кадастровая стоимость установлена решениями Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) от 7 ноября 2024 года №№ УРС-55/2024/000124, УРС-55/2024/000125, УРС-55/2024/000126 на основании заявлений общества с ограниченной ответственностью «Логопарк «Звездный» (далее – ООО «Логопарк «Звездный», общество) от 9 октября 2024 года и отчетов об оценке, выполненных ООО «Эталон» № 136.1ЭКН10/24, № 136.2ЭКН10/24, № 136.3ЭКН10/24 от 2 октября 2024 года (т. 1 л.д. 142-153).

Не соглашаясь с указанными решениями бюджетного учреждения, указывая на наличие нарушений в отчетах об оценке, что затрагивает права Администрации города Омска как получателя арендных платежей, административный истец обратился в суд с требованиями об оспаривании указанных решений и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о спорных земельных участках (т. 1 л.д. 3-4).

В ходе рассмотрения дела административным истцом представлены письменные пояснения о дополнительных нарушениях, имеющихся в отчетах об оценке (т. 3 л.д. 57).

20 мая 2025 года ООО «Логопарк «Звездный» подано самостоятельное административное исковое заявление об оспаривании вышеуказанных решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Также ООО «Логопарк «Звездный» просило о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд, полагая причины его пропуска уважительными (т.8 л.д. 3-6,7).

Определением суда от 2 июня 2025 года дело № 3а-64/2025 по административному исковому заявлению Администрации города Омска и дело № 3а-337/2025 по административному исковому заявлению ООО «Логопарк «Звездный» объединены в одно производство (т.7 л.д. 119).

В судебном заседании представитель административного истца Администрации города Омска - ФИО1 заявленные требования поддержал, а также заявил требование о распределении расходов на оплату судебной экспертизы в размере 39 530 рублей (т.16 л.д. 60). Против восстановления ООО «Логопарк «Звездный» пропущенного срока обращения в суд не возражал.

Представитель административного истца ООО «Логопарк «Звездный» ФИО2 поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной, установленной заключением эксперта, не возражал против удовлетворения требований Администрации города Омска, распределения судебных расходов.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, распределения судебных расходов. Разрешение ходатайства о восстановлении пропущенного срока оставила на усмотрение суда (т.1 л.д.137-141, т. 11 л.д. 195-196).

Заинтересованные лица (их представители) ФИО4, ООО «Логопарк «Солнечный» (письменные возражения – т.3 л.д. 51-52), Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (отзыв на исковое заявление – т.3 л.д. 85-87), Управление Росреестра по Омской области в судебном заседании при надлежащем извещении участие не принимали.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (т. 1 л.д. 180-199).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Пунктами 2, 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы как Администрации города Омска, являющегося получателем арендных платежей, так и ООО «Логопарк «Звездный», являющегося арендатором спорных земельных участков (т.8 л.д. 57-86).

Как следует из материалов дела, 9 октября 2024 года ООО «Логопарк «Звездный» обратилось в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> по состоянию на 1 октября 2024 года в размере их рыночной стоимости (т.1 л.д. 142-147).

При обращении заявителем представлены отчеты об оценке, выполненные ООО «Эталон», № 136.1ЭКН10/24, № 136.2ЭКН10/24, № 136.3ЭКН10/24 от 2 октября 2024 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет <...> рубля (т.9 л.д. 1-171), земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> рублей (т.10 л.д.1-175), земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> (т.11 л.д. 1-181).

Решениями бюджетного учреждения от 7 ноября 2024 года №№ УРС-55/2024/000124, УРС-55/2024/000125, УРС-55/2024/000126 кадастровые стоимости указанных земельных участков установлены в вышеназванных размерах согласно отчетам об оценке от 2 октября 2024 года, внесены в ЕГРН (т.1 л.д. 148-153).

Не согласившись с вышеуказанными решениями бюджетного учреждения, Администрация города Омска обратилась в Омский областной суд 16 декабря 2024 года с административным исковым заявлением, в котором указала на наличие следующих нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в представленных отчетах об оценке объектов оценки: оценщик неправомерно и необоснованно произвел подбор аналогов, а именно использовал в расчете аналоги 4,6,8,9,11, срок экспозиции которых превышает средний срок экспозиции на рынке, а также не произвел сопоставление скорректированных стоимостей аналогов и проверку полученной выборки скорректированных цен аналогов на коэффициент вариации 33%; оценщик необоснованно произвел корректировку цен аналогов на местоположение в зависимости от их принадлежности к определенному административному округу на основании сопоставления средних цен на торговые объекты капитального строительства; указанные действия свидетельствуют о нарушении пункта 22 ФСО №7, пункта 5, 7, 8, 10 ФСО V.

Кроме того, Администрация города Омска представила дополнительные пояснения, указав на незаконность использования в расчете аналогов 1,3,4,9,11, срок экспозиции которых превышает средний срок экспозиции на рынке; в отчете приведена недостоверная информация о дате предложения к продаже аналогов; оценщик необоснованно принял в расчет аналог 7, 12, поскольку они являются частично застроенными; оценщик необоснованно принял в расчет неверные цены продажи аналогов 6,8,10,12 на дату оценки; в отчетах неправомерно и необоснованно произведен расчет без сопоставления скорректированных стоимостей аналогов и проверку полученной выборки скорректированных цен аналогов на коэффициент вариации 33%; оценщик необоснованно произвел корректировку цен аналогов на местоположение в зависимости от их принадлежности к определенному административному округу на основании сопоставления средних цен на торговые объекты капитального строительства (т.3 л.д. 57).

С целью проверки обоснованности замечаний Администрации города Омска относительно отчетов об оценке определением суда от 19 февраля 2025 года по настоящему делу назначена экспертиза по следующим вопросам:

- имеются ли в отчете ООО «Эталон» № 136.1ЭКН10/24 от 2 октября 2024 года нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в административном исковом заявлении и письменных пояснениях Администрации города Омска?

- соответствует ли отчет № 136.1ЭКН10/24 от 2 октября 2024 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков? (т. 3 л.д. 119-121).

Согласно заключению эксперта № 418/2-4-25 от 12 мая 2025 года в названном отчете имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в административном исковом заявлении Администрации города Омска, в частности:

1) Оценщик неправомерно и необоснованно произвел отбор аналогов:

- в качестве объектов аналогов №№4,6,8,9,11 в расчет приняты земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:130101:4321, 55:36:040110:190, 55:36:030801:4149, 55:36:030801:4238, 55:36:130101:4322 не соответствующие объекту оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», в том числе, при достаточном количестве объектов аналогов, сопоставимых с объектов оценки по данному параметру;

2) Оценщик неправомерно и необоснованно произвел отбор аналогов: без сопоставления скорректированных стоимостей аналогов и проверки полученной выборки скорректированных цен аналогов на коэффициент вариации;

3) Оценщик необоснованно произвел корректировки цен аналогов в зависимости от их принадлежности к определенному административному округу на основании сопоставления средних цен на торговые объекты капитального строительства;

Кроме того, имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в письменных пояснениях Администрации города Омска, а именно:

1) Оценщик неправомерно и необоснованно произвел отбор аналогов:

- в качестве объектов-аналогов №№1,3,4,9,11 в расчет приняты земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:100901:407, 55:36:100901:408, 55:36:040110:356, 55:36:130101:4321, 55:36:030801:4238, 55:36:130101:4322 не соответствующие объекту оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», в том числе, при достаточном количестве объектов аналогов, сопоставимых с объектов оценки по данному параметру;

- в отношении объектов-аналогов №№ 1,3,11 в отчете содержится недостоверная информация о дате их предложения к продаже;

- земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040112:680 (объект-аналог №7), 55:36:150601:16 (объект-аналог №12) не подлежит использованию при расчетах в качестве аналога, в связи с наличием на них строений (застроенностью);

- в табл.42 отчета в расчет принят неактуальные на дату оценки цены продажи/предложения земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:030801:4149 (объект-аналог №8), 55:36:040110:190 (объект-аналог №6), 55:36:090302:24488 (объект-аналог №10), 55:36:150601:16 (объект-аналог №12).

По второму вопросу отмечено, что отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в части:

- использование земельных участков 55:36:100901:407, 55:36:100901:408, 55:36:040110:356, 55:36:130101:4321, 55:36:030801:4238, 55:36:130101:4322 в качестве объектов-аналогов №№1,3,4,9,11 при отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», в том числе, при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру, не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, пунктам 5,7,10 ФСО V;

- в табл. 19 отчета содержится недостоверная информация о датах предложения к продаже объектов-аналогов №№1,3, в табл. 42 отчета содержится недостоверная информация о датах предложения к продаже объектов-аналогов №1,3,11, что не соответствует ст. 11 ФЗ №135;

- земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040112:680 (объект-аналог №7), 55:36:150601:16 (объект-аналог №12) не подлежат использованию при расчетах в качестве аналогов, в связи с наличием на них строений (застроенностью) - несоответствие требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО 7, пунктов 5, 10 ФСО V, статье 11 ФЗ №135;

- в расчет приняты неактуальные на дату оценки цены продажи предложения земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:030801:4149 (объект-аналог №8), 55:36:040110:190 (объект-аналог №6), 55:36:090302:24488 (объект-аналог №10), 55:36:150601:16 (объект-аналог №12), что не соответствует пункту 10 ФСО V, статье11 ФЗ №135;

- принятие земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:100901:407, 55:36:100901:408 в расчет в качестве единого объекта-аналога приводит к внесению неверный значений корректировок на площадь и транспортную доступность, что не соответствует требованиям подпункту «д» пункта 22 ФСО №7, статье 11 ФЗ №135;

- корректировка на местоположение определена исходя из средних значений цены предложения объектов капитального строительства по округам, а также с учетом типового функционального зонирования территорий в пределах города с использованием обобщенных корректировок, которые не соотносятся с реальными рыночными условиями города, что к соответствует пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций, подпункту «д» пункта 22 ФСО №7, статье 11 ФЗ №135;

- для расчета корректировки на местоположение с учетом типового функционального зонирования территорий в пределах города («территориально-экономическое зонирование») приняты значения корректирующих коэффициентов для сегмента Предпринимательство, не соответствующего объекту оценки, что не соответствует требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО №7, статье 11 ФЗ №135;

- в табл. 42 отчета для объекта оценки неверно принята характеристика «наличие асфальтовой или бетонной площадки» - «имеется», что приводит к неверному внесению корректировки по данному фактору – несоответствие требованиям пункта 20, подпункта «д» пункта 22 ФСО №7, статье 11 ФЗ №135;

- в качестве итоговой стоимости при значительных расхождениях скорректированных цен аналогов принято средневзвешенное значение первичной выборки, то есть расчет выполнен по выборке, являющейся неоднородной, что не соответствует положениям раздела 2 главы IV Методических рекомендаций, пунктов 3, 9 ФСО V (т.7 л.д. 13-45).

Проанализировав представленные отчеты об оценке объектов оценки, выполненных ООО «Эталон» № 136.2ЭКН10/24, № 136.3ЭКН10/24 от 2 октября 2024 года, которые не были предметом проверки экспертом, суд приходит к выводу о наличии в них идентичных нарушений требований законодательства Российской Федерации, указанных в административном исковом заявлении, пояснениях Администрации города Омска, выявленных в отчете об оценке объекта оценки № 136.1ЭКН10/24.

20 мая 2025 года ООО «Логопарк «Звездный» подано самостоятельное административное исковое заявление об оспаривании вышеуказанных решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Также ООО «Логопарк «Звездный» просило о восстановлении пропущенного срока обращения в суд, полагая причины пропуска срока уважительными (т.8 л.д. 3-6,7).

В обоснование названного ходатайства ООО «Логопарк «Звездный» указывает, что срок пропущен по уважительной причине в связи с отсутствием информации о том, что отчеты об оценке объектов оценки не соответствуют требованиям законодательства, наличие нарушений в названных отчетах выявлено экспертом в экспертном заключении №418/2-4-25 от 12 мая 2025 года (т.8 л.д.7).

Оценивая указанные доводы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 219 КАС РФ если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1).

Пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании (часть 5).

Пропущенный по указанной в части 6 настоящей статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 7).

Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (часть 8).

Административное исковое заявление ООО «Логопарк «Звездный» поступило в суд 20 мая 2025 года. О нарушении своих прав оспариваемыми решениями бюджетного учреждения ООО «Логопарк «Звездный» узнало после ознакомления с заключением эксперта №418/2-4-25 от 12 мая 2025 года, в котором был сделан вывод о том, что отчет об оценке № 136.1ЭКН10/24 от 2 октября 2024 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, что по мнению общества, является основанием для признания оспариваемых решений бюджетного учреждения незаконными.

Учитывая приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу об уважительности причин пропуска обществом срока для обращения в суд с данным административным исковым заявлением, полагает возможным восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным иском.

По ходатайству ООО «Логопарк «Звездный» определением суда от 15 июля 2025 года назначена экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> по состоянию на 1 октября 2024 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО5 (т.14 л.д. 59-64).

Согласно заключению эксперта №1605/40/25 от 5 сентября 2025 года, выполненному экспертом ФИО5, рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 октября 2024 года составляет <...> рублей; с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 октября 2024 года составляет <...> рублей; с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 октября 2024 года составляет <...> рублей.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключения экспертов, суд приходит к следующим выводам.

Эксперт федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6, эксперт ФИО5 обладают достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеют заинтересованности в исходе спора. Заключения содержат подробное описание проведенных исследований и сделанные на их основе выводы (т. 7 л.д. 13, т. 15 л.д. 3-5).

Учитывая изложенное, заключение эксперта № 418/2-4-25 от 12 мая 2025 года, а также заключение эксперта №1605/40/25 от 5 сентября 2025 года признаются судом отвечающими требованиям относимости и допустимости.

Бюджетным учреждением представлены возражения на заключение эксперта № 418/2-4-25 от 12 мая 2025 года (т.7 л.д. 105-113), проанализировав которые суд находит позицию бюджетного учреждения несостоятельной.

Экспертом ФИО6 по результатам изучения возражений на заключение эксперта представлен отзыв с приведением мотивов несостоятельности изложенных в ней доводов со ссылками на нормативные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т.14 л.д.20-35).

По замечанию №1.1, 1.2 возражений экспертом указано, что в соответствии с положениями пунктов 5, 7, 10 ФСО V необходимо подбирать аналоги в период, наиболее близкий к дате оценки. Временной диапазон подбора объектов-аналогов допускается расширять при недостаточности информации (малое количество предложений к продаже) за установленный период. В исследуемом отчете имелось достаточное количество аналогов, с подтвержденной датой предложения/продажи в пределах среднего срока экспозиции, соответственно, не было необходимости рассматривать объекты-аналоги №№1,3,4,6,8,9,11 с менее актуальной для даты оценки ценовой информацией.

По замечанию №1.3 возражений экспертом указывается, что эксперты ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России не вправе осуществлять деятельность в качестве негосударственных экспертов, соответственно, никаких рекомендаций государственных судебных экспертов в письме НП «Омская коллегия оценщиков» исх. 8/24 от 29 мая 2024 года быть не может, в данном письме выражено только мнение участников членов НП «Омская коллегия оценщиков». На основании изложенного, доводы бюджетного учреждения о неправомерности использования в расчетах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:040112:680 объект-аналог №7) и 55:36:150601:16 (объект-аналог №12) в качестве объектов- аналогов, в связи с наличием на них строений (застроенностью), является несостоятельным.

Замечание 1.4 возражений о необоснованном принятии неактуальных на дату оценки цен продажи/предложения объектов-аналогов №№6,8,10,12, в связи с отсутствием ссылки на объявление и скриншота объявления в письме НП «Омская коллегия оценщиков» исх. 8/24 от 29 мая 2024 года, подлежит отклонению поскольку оценщиком принята цены предложений, содержащиеся в письме НП «Омская коллегия оценщиков» исх. №8/24 от 29 мая 2024 года (информация о земельных участках сегмента «Производственная деятельность», которые были проданы, предлагались к продаже в городе Омске в период с 1 января 2020 года по 15 мая 2024 года).

Замечание №2 возражений о том, что исключение аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен не является процессом нормализации выборки объектов-аналогов не может быть принято во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. В соответствии с разделом 2 главы IV Методических рекомендаций в результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу; в случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразном выбрать другие аналоги; элементы, по котором проводится сравнение; значения корректировок. Поскольку в исследуемых отчетах оценщиком расчет выполнен по выборке, являющейся неоднородной, то эксперт приходит к выводу о несоответствии расчета вышеуказанным положения Методических рекомендаций.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком не представлен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, а также о необоснованности позиции административного истца о полном соответствии корректировок на наличие на участках ограждения не являлось предметом судебной экспертизы №418/2-4-25 от 12 мая 2025 года.

Замечание №3 возражений экспертом отмечается, что использование методики расчета корректировок на местоположение (исходя из средних значений цены и предложения объектов капитального строительства по округам) представляется некорректным и необоснованным, так как для рыночной стоимости объектов недвижимости производственно-складского назначения (здания, встроенные помещения) фактор местоположения не является единственным и определяющим. В значительной степени на его рыночную стоимость влияет и качество самого объекта капитального строительства (его капитальность, возраст, наличие отопления, техническая оснащенность), поэтому при использовании в расчетах цен на здание применительно к земельным участкам некорректно. Кроме того, применение справочника оценщика под редакцией ФИО7 для определения корректировки на местоположение при наличии ценового зонирования территории города Омска, разработанного специально для регионального рынка земельных участков, некорректно.

Учитывая, что заключением эксперта № 418/2-4-25 от 12 мая 2025 года было подтверждено наличие в отчетах об оценке объектов оценки нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и обоснованность данного вывода заключения подтверждается анализом содержания отчетов и не опровергается другими доказательствами, ходатайств о проведении повторной экспертизы по вопросу о проверке отчетов участники процесса не заявили, суд считает, что у бюджетного учреждения отсутствовали основания для принятия решений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с названными отчетами.

Таким образом, требования административных истцов о признании незаконными решений бюджетного учреждения от 7 ноября 2024 года №№ УРС-55/2024/000124, УРС-55/2024/000125, УРС-55/2024/000126 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, 55:36:130101:3018, № <...> в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В указанной связи сведения об установленных данными решениями кадастровой стоимости подлежат исключению из ЕГРН (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ).

Относительно требований ООО «Логопарк «Звездный» об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В заключении эксперта №1605/40/25 от 5 сентября 2025 года отражена полная и достоверная информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), учитывающих характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.

Оценка проводилась по состоянию на 1 октября 2024 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не ходатайствовали, возражений относительно установленных экспертом по результатам судебной экспертизы размеров рыночной стоимости объектов недвижимости не представили.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объектов недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявлений следует считать 9 октября 2024 года.

Разрешая требования Администрации города Омска о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 КАС РФ, разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 1) и пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 28).

Согласно пункту 31 постановления Пленума ВС РФ № 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 названного кодекса не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ № 1, о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

По правилам части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

Таким образом, в соответствии с общим правилом судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к числу издержек, связанных с рассмотрением административного дела, отнесены расходы на оплату услуг экспертов.

Как ранее указано, определением суда от 19 февраля 2025 года по ходатайству административного истца Администрации города Омска по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, расходы на проведение которой в сумме <...> рублей возложены на лицо, заявившее ходатайство.

Денежные средства в указанном размере перечислены на счет суда административным истцом согласно платежному поручению от 5 февраля 2025 года № 59 (т.3 л.д.82).

Согласно счету экспертного учреждения от 7 мая 2025 года № № <...> стоимость исследования составила <...> рублей (т.7 л.д.8).

На основании определения от 13 мая 2025 года произведена оплата услуг экспертной организации в сумме <...> рублей, остаток денежных средств в размере <...> рублей возвращен плательщику (т.7 л.д.46).

Выводы эксперта приняты судом во внимание при разрешении административного дела, сделан вывод о незаконности оспариваемых решений.

При таком положении требование о взыскании с административного ответчика в пользу административного истца Администрации города Омска расходов на оплату судебной экспертизы подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Логопарк «Звездный» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Административные исковые заявления Администрации города Омска, общества с ограниченной ответственностью «Логопарк «Звездный» удовлетворить.

Признать незаконными решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 7 ноября 2024 года №№ УРС-55/2024/000124, УРС-55/2024/000125, УРС-55/2024/000126.

Исключить установленные решениями Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 7 ноября 2024 года №№ УРС-55/2024/000124, УРС-55/2024/000125, УРС-55/2024/000126 кадастровые стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> из Единого государственного реестра недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 октября 2024 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявлений считать 9 октября 2024 года.

Взыскать с бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в пользу Администрации города Омска судебные расходы в сумме <...> (<...>) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда М.В. Ланцова

Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2025 года.