№ 2-813/2025
26RS0024-01-2025-000958-06
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Невинномысск 16 декабря 2025 г.
Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Жердевой Е.Л.,
при секретаре судебного заседания Мустафиной В.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации города Невинномысска Ставропольского края о признании объекта недвижимости отдельно стоящим зданием,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к администрации города Невинномысска Ставропольского края, мотивировав его тем, что при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости допущена ошибка и принадлежащее ей здание ошибочно поставлено на кадастровый учет как помещение многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что может повлиять на объем прав и обязанностей истца, в виде требований управляющей компании по уплате взносов на текущий и капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома. Просит признать принадлежащее ей помещение отдельно стоящим зданием.
В судебное заседание истец, ФИО2 не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, имеется заявление с просьбой рассмотреть гражданское дело без её участия, исковые требования просит удовлетворить в полном объёме.
В судебное заседание представитель ответчика Администрации г. Невинномысска Ставропольского края не явился, надлежащим образом извещён о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суд не уведомил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, ИНН/ОГРН: <***>/<***> в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещён о времени и месте судебного заседания, предоставил пояснения в которых просил рассмотреть дело в отсутствие представителя в соответствии с действующим законодательством.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «РЭУ №1», ИНН/ОГРН <***>/<***> в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, против удовлетворения исковых требований не возражал и просил рассмотреть дело в отсутствие представителя общества.
Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения данного гражданского дела в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд считает возможным исковые требования удовлетворить, при этом суд исходит из следующего.
Из положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. При этом способы защиты гражданских прав предусмотрены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Совокупность критериев, позволяющих квалифицировать определенную строительную конструкцию в качестве самостоятельного объекта недвижимости, либо части иного объекта, изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387, от 27.06.2023 № 306-ЭС23-2501, указывающих на наличие признаков такого единства у объектов, имеющих общие коммунальные внутридомовые и иные коммуникации, обстоятельства проектирования и возведения объекта.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определен состав общего имущества, в который включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу пункта 3.21 ГОСТа Р 51929-2014 многоквартирный дом - это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом, объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
Признаки единства объектов, многоквартирного дома и нежилых встроенно-пристроенных помещений определяются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 (далее - Инструкция № 37).
В пункте 1.1 Инструкции № 37 указано, что единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание.
Согласно Указаниям по заполнению формы федерального статистического наблюдения № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений», утвержденным приказом Федеральной службы государственной статистики от 28.01.2025 № 25, наружные пристройки к объектам учитываются как отдельные здания только в случае, если такие пристройки носят иной функциональный характер, чем объект (здание) в целом. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье и тому подобных, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.
Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными зданиями и учитываются соответственно.
В соответствии с приложением № 1 к Инструкции № 37 признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
Согласно п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирного дома, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
При этом, учитывая, что собственник помещения в многоквартирном доме должен нести расходы по содержанию общего имущества исходя из доли в общем имуществе пропорционально площади, принадлежащей ему встроенной части нежилого помещения, для целей установления наличия обязанности истца по несению расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, юридически значимым обстоятельством, в том числе, является установление того, представляет ли собой спорное помещение пристрой самостоятельный объект.
Кроме того, пристрой, также представляет собой конструктивно связанный со зданием объект и лишь в отдельных случаях может представлять собой не часть здания, а расположенный рядом с основным зданием самостоятельный объект недвижимости, который является полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно без жилого дома.
С учетом приведенных обстоятельств, суд полагает, что для правильного, всестороннего и полного рассмотрения дела, необходимо установить наличие или отсутствие признаков общего имущества у многоквартирного дома и спорного помещения.
Согласно статье 35 Конституция Российской Федерации гарантирует гражданам права иметь в собственности имущество владеть пользоваться и распоряжаться им.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имуществу любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц.
В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов «ОК 013-2014 (СНС 2008)» нежилыми зданиями могут являться такие объекты, как склады, гаражи и промышленные здания, коммерческие (торговые) здания, здания для проведения развлекательных мероприятий, гостиницы, рестораны, школы, больницы, тюрьмы и т.д. Помещения тюрем, колоний, следственных изоляторов, казарм для заключенных, казарм для военных, общежития исправительных и воспитательных колоний, лечебные исправительные учреждения, школы и больницы рассматриваются как нежилые здания, несмотря на то, что они могут служить местом жительства.
Объектом классификации данного вида основных фондов является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами.
Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.
Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 193,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ совершена запись государственной регистрации права № что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №
Принадлежащее истцу помещение с кадастровым номером № входит в состав здания с кадастровым номером №, наименование: многоквартирный дом, назначение: многоквартирный дом, с количеством этажей 6, количество подземных этажей 1, общей площадью 2485,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на многоквартирный дом по адресу: <адрес>, подготовленном Невинномысским бюро технической инвентаризации, год постройки многоквартирного дома 1963 г.
Согласно плану земельного участка содержащемуся в указанном техническом паспорте многоквартирный дом указан под литером А, а принадлежащее помещение ФИО2 указанно как пристрой к многоквартирному дому по <адрес>
При этом в соответствии с техническим паспортом на встроенное нежилое помещение подготовленным Невинномысским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» помещение с кадастровым номером № было построено в 1987.
Согласно сведениям, указанным в выписке из Единого государственного реестра недвижимости – многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, площадью 2 335 кв.м., по адресу: <адрес>
Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № составленному в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», планом приватизации, утвержденным комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и договором аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, фонд имущества г. Невинномысска продал, а товарищество с ограниченной ответственностью кафе <данные изъяты> (далее Товарищество) купило имущество муниципального предприятия общественного предприятия кафе «<данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, со всеми его активами и пассивами, отраженными в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ № являющимся неотъемлемой частью указанного Договора.
Согласно пункту 18 перечня имущества и оборудования предприятия кафе <данные изъяты> являющегося приложением к акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ № вместе с прочим имуществом Товариществу было передано здание кафе <данные изъяты>
После внесения суммы выкупа на расчетный счет продавца, покупателю было выдано свидетельство о собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, удостоверяющее право собственности Товарищества на имущество предприятия кафе <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска и Товариществом заключен договор аренды земель №, согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 30 лет с правом выкупа земельный участок площадью 306,7 кв.м. согласно прилагаемой экспликации земель для эксплуатации кафе <данные изъяты>
19 декабря 1994 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Согласно части 4 статьи 6 указанного Федерального закона учредительные документы товариществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ и производственных кооперативов, созданных до официального опубликования части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежали приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации об обществах с ограниченной ответственностью, акционерных обществах и о производственных кооперативах в порядке и в сроки, которые будут определены соответственно при принятии законов об обществах с ограниченной ответственностью, об акционерных обществах и о производственных кооперативах.
После приведения учредительных документов в соответствие с указанными нормами и регистрации Товарищества в качестве общества с ограниченной ответственностью (далее - Общество) Обществу в соответствии Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступившим в законную силу 31.01.1998 г.) было выдано свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому в собственности Общества находится помещение с кадастровым номером №, наименование: встроенное нежилое помещение инв. № литер А1, этаж 1, назначение: нежилое помещение, площадью 111,30 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была совершена соответствующая запись государственной регистрации №. В качестве документа основания указан Договор от ДД.ММ.ГГГГ и акт приёма передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №
Постановлением главы г. Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект границ земельного участка, относящегося к категории «земли поселений», расположенного по <адрес> площадью 297 кв.м.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № в Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части площади арендуемого земельного участка.
Постановлением главы г.Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ № предварительно согласована реконструкция кафе <данные изъяты> со строительством пристройки по <адрес>, утвержден акт обследования земельного участка площадью 297 кв.м., Обществу разрешено проведение проектно-изыскательных работ.
ДД.ММ.ГГГГ обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты> подготовлена проектная документация «Реконструкция кафе <данные изъяты>» со строительством пристройки по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ инв. №
Постановлением главы г. Невинномысска от ДД.ММ.ГГГГ № Обществу разрешена реконструкция кафе <данные изъяты> со строительством пристройки по <адрес>.
На основании указанного постановления Обществу выдано разрешение на реконструкцию кафе <данные изъяты> со строительством пристройки по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.
Реконструкция производилась хозспособом на основании проектной документации подготовленной ООО <данные изъяты>
После завершения строительных работ, управлением жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации г. Невинномысска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого фактическая площадь реконструированного объекта составила 193, 8 кв.м..
После ввода указанного объекта недвижимости в эксплуатацию он поставлен на государственный кадастровый учет и Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № на нежилое помещение с кадастровым номером №, наименование встроенное нежилое помещение кафе <данные изъяты>, площадью 193,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 5 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в отношении земельного участка с кадастровым номером № в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении площади с 297 кв.м на 318 кв.м. в связи с уточнением в процессе межевания.
В 2011 году Обществом, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного в установленном законом порядке, произведен выкуп земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ Общество произвело отчуждение нежилого помещения и земельного участка ФИО1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости года совершена запись государственной регистрации права №
На основании договора дарения нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, <данные изъяты>, приобрела спорное помещение и земельный участок о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ совершены записи государственной регистрации права № и № соответственно.
Согласно акту осмотра нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № составленного специалистами управляющей компании – ООО «РЭУ №1» установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности ФИО2 фактически не является частью многоквартирного дома с кадастровым номером № по <адрес>, расположено на отдельном земельном участке, не имеет с многоквартирным домом совместных конструктивных элементов, данное нежилое помещение имеет отдельный фундамент, стены перекрытия и крышу, отдельный обособленный вход.
В результате обследование общедомовых инженерных сетей холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, расположенных в подвале многоквартирного дома <адрес>, с кадастровым номером №, установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № не имеет технологического присоединения к общедомовым инженерным сетям горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения.
Отведение сточных вод из нежилого помещения производится по отдельному канализационному выпуску непосредственно в колодец, обслуживаемый АО «Водоканал» г. Невинномысск.
Отопление и горячее водоснабжение нежилого помещения осуществляется индивидуальной газовой котельной, расположенной в самом нежилом помещении.
Система холодного водоснабжения нежилого помещения выполнена через подключение к магистральной трубе в подвальном помещении многоквартирного дома, на системе холодного водоснабжения установлен индивидуальный прибор учета, имеются отсекающие краны. Объем коммунальных ресурсов холодной воды, потребленный нежилым помещением не входит в объем холодной воды, потребленной собственниками помещений в многоквартирном доме, данная схема технологическое подключения по холодной воде не влияет на качество и количество поставляемой собственникам помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги холодного водоснабжения.
Функционирование нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № не увеличивает нагрузку общедомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
ООО «РЭУ №1» не оказывает собственнику нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № услуг и не выполняет работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, в перечень услуг (работ) по Договору управления № от ДД.ММ.ГГГГ не входят работы (услуги) в отношении данного нежилого помещения. ООО «РЭУ №1» не выставляет в адрес собственника (пользователя) нежилого помещения каких-либо счетов, связанных с оказанием услуг (выполнением работ) по Договору управления № от ДД.ММ.ГГГГ.
В целях того, чтобы подтвердить доводы истца о том, что объект недвижимости с кадастровым номером: № расположенный по адресу: <адрес> является отдельно стоящим зданием, а также в целях установления наличия или отсутствие признаков общего имущества у многоквартирного дома и спорного помещения представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Определением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 22 мая 2025 года по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>
Эксперт по итогам судебной экспертизы сделал следующие выводы:
В ходе натурного обследования установлено, что спроектированный и возведенный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № был спроектирован и возведен без встроено – пристроенного помещения. Кроме того, данное помещение не является частью МКД, а является самостоятельным объектом т.к. не имеет с МКД общих конструктивных элементов, имеет отдельный фундамент, стены, перекрытия, крышу, а также раздельные коммуникации и раздельные входы/выходы.
Отвечая на вопрос № 2 экспертом указано, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимого имущества нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 193,8 кв.м. входит в состав многоквартирного дома с кадастровым номером №.
Однако по результатам проведенного исследования и натурного обследования объекта экспертизы установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 193,8 кв.м. является отдельно стоящим зданием не имеющим с МКД совместного общедомового имущества и общих строительных конструкций (фундамента, несущих стен, плит перекрытия, иных плит, несущих колон, ограждающих несущих конструкций, крыши, инженерных сетей) – т.е. физической и технологической связи. Объекты исследования имеют отдельные (самостоятельные) входы/выходы.
Экспертом также установлено, что использовать нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 193,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> как самостоятельный объект возможно.
Проанализировав заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.
Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается. Противоречий выводов эксперта иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не установлено.
Возражения по представленному экспертному заключению не заявлены.
Вследствие чего, суд приходит к выводу об отсутствии основания сомневаться в объективности и достоверности выводов, содержащихся в заключении, подготовленном по результатам судебной экспертизы.
Заключение эксперта является в достаточной степени мотивированным, основанном на представленных в материалы дела документах и содержит все, предусмотренные частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сведения.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела истец самостоятельно и за свой счет осуществляет обслуживание объекта, заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и оплачивает услуги ресурсоснабжающим организациям, что подтверждается единым типовым договором холодного водоснабжения и водоотведения от ДД.ММ.ГГГГ №, договором подключения объекта капитального строительства к сети газораспределения от ДД.ММ.ГГГГ № и договором электроснабжения от ДД.ММ.ГГГГ №.
Присоединение объекта недвижимости принадлежащего ФИО2 к системе водоснабжения через инженерные системы многоквартирного дома не является достаточным основанием для признания нежилого помещения истца составной частью многоквартирного дома, поскольку при доказанности конструктивной самостоятельности объектов недвижимости это лишь свидетельствует об опосредованном присоединении принимающих устройств учреждения к сетям через сети лица, не оказывающего услуги по передаче коммунального ресурса (то есть через сети иного владельца, не являющегося сетевой организацией и не оказывающего услуги по передаче энергии).
Присоединение сетей водоснабжения истца не влечет возникновение обязательства по содержанию таких сетей, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку в силу статей 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений, к которым ответчик не относится.
Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия в предоставленных в материалы дела пояснениях указало, что согласно данным публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения Памятный знак «Письмо к комсомольцам и молодежи г. Невинномысска 2025 года», сентябрь 1975 г., расположенного по адресу: <адрес>
Памятник поставлен на государственную охрану решением исполнительного комитета Ставропольского краевого Совета народных депутатов от 01.10.1981 г. № 702 «Об утверждении списка памятников истории и культуры Ставропольского края» (страница 23, пункт 9).
В соответствии с нормами статьи 64 от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» памятники истории и культуры местного и республиканского значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательными и иными правовыми актами СССР и РСФСР, подлежат отнесению к объектам культурного наследия регионального и федерального значения, включенным в реестр, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями указанного Федерального закона.
Такая последующая регистрация была осуществлена на основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 07.10.2015 г. № 4277-p.
Таким образом, указанный памятник включен в ЕГРОКН в силу закона, ему присвоен регистрационный номер №.
Приказом Управления от 13.11.2024 г. Ns 1157 утверждены: графическое описание местоположения границ защитной зоны Памятника с перечнем координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости, и режим использования земель в границах защитной зоны.
В границах защитной зоны Памятника запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
При этом как установлено судом и подтверждено материалами дела помещение кафе, принадлежащее ФИО2 на праве собственности построено в 1987 году. В 2006-2007 г. была произведена реконструкция кафе на основании разрешения на реконструкцию выданного органом местного самоуправления и введено в эксплуатацию на основании акта ввода в эксплуатацию, т.е. еще до включения памятника в ЕГРОКН и присвоения ему регистрационного номера № и соответственного до утверждения графического описания местоположения границ его защитной зоны.
При таких обстоятельствах, учитывая, что нежилое помещение с кадастровым номером № исходя из конструктивных особенностей, является самостоятельным объектом недвижимости, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО2
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основаниизаявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В силу пункта 3 части 1 статьи 15 указанного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости
Статьёй 58 указанного Федерального закона предусмотрены особенности осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда.
Согласно пункта 3 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку исковые требования о признании объекта недвижимости самостоятельным зданием удовлетворены, то решение суда является основанием для снятия с кадастрового учета объекта с кадастровым номером № и постановке на кадастровый учёт с последующей регистрацией права нежилого здания в соответствии с требованиями установленными Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил :
Исковые требования ФИО2 к администрации г. Невинномысска Ставропольского края – удовлетворить.
Признать принадлежащий на праве собственности ФИО2, <данные изъяты> объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 193,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> смежный с многоквартирным домом с кадастровым номером № самостоятельным нежилым зданием.
Данное решение является основанием для снятия с кадастрового учета объекта с кадастровым номером № и постановки на кадастровый учет с последующей регистрацией права нежилого здания.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.Л. Жердева
Мотивированное решение суда изготовлено 30.12.2025