Решение по делу № 2-13673/2022 от 27.09.2023

Дело № 2-724/2023

50RS0031-01-2022-018012-11

Решение

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» сентября 2023 года г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре с/з Григорьевой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТСЖ «Николина гора» к ФИО1 о приведении помещения в прежнее проектное состояние,

и по встречному иску ФИО1 к ТСЖ «Николина гора» о сохранении помещения в перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Николина гора» обратилось в суд с иском к ФИО1, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ в редакции от 27.09.2023, просит обязать ФИО1 привести принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение (№ расположенное по адресу: АДРЕС, кадастровый № в соответствии с техническим описанием от 02.12.2008 года, составленному по состоянию на 10.12.2008 года, 14.06.2018 года (том 2 лист дела 176, том 3 лист дела 15) в течение 2 (двух) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, выполнив следующие работы: демонтировать перегородки, разделяющие помещения 1-9, демонтировать элементы отделки стен (штукатурка, ГКЛ по металлическому каркасу и так далее), заделку оконного проёма в помещении №, заделка оконного проёма прямоугольного сечения в помещении №, заделка оконного проёма цилиндрического сечения в помещении №, заделка дверного проёма в помещении №, переоборудование дверного проёма в оконный.

В обоснование требований указав, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 125 кв.м., расположенное на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС, пом. №, кадастровый №. Истец ТСЖ «Николина гора» на основании устава и решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу: АДРЕС, протокол № от «28» августа 2009 г. является Управляющей организацией - стороной, оказывающей коммунальные и иные услуги, связанные с управлением жилым домом. 01 мая 2019 года между сторонами заключен договор управления многоквартирным домом и содержания нежилого помещения. Согласно заключенному между сторонами договора управления от 01.05.2019 года, ответчик обязуется (п. 3.2.7) «не нарушать проектную систему естественного воздухообмена, самовольно не производить переустройство или перепланировку помещений, а также не производить перенос или устройство дополнительных радиаторов отопления». 15 апреля 2019 года ответчик обратился к истцу с заявлением о разрешении производства работ, приобщил план планировки. 17 апреля 2019 года на основании заявления ответчика, правлением созвано заседание, на котором указанное заявление и приложенные к нем документы были рассмотрены. Решением правления в согласовании проводимых работ было отказано по причине того, что панируемые работы затрагивают общее имущество собственников МКД, Ответчику было рекомендовано представить документы, предусмотренные Главой 4 ЖК РФ, в том числе разрешение органа местного самоуправления. 17 апреля 2019 года ответчику лично вручено письмо по результатам рассмотрения его заявления, от подписи в получении ответчик отказался. Письмом от 29 апреля 2019 года ответчик попросил товарищество направить в его адрес документацию, необходимую для разработки проекта. Также ФИО1 сообщил, что в настоящее время согласовать проект он не имеет возможности в связи с реорганизацией органа исполнительного власти. Письмом от 13 мая 2019 года на обращение ответчика от 29 апреля 2019 года истец передал копии запрашиваемых документов, необходимых для согласования и оформления разрешения на перепланировку, переустройство принадлежащего ответчику помещения. Также товариществом было сообщено ответчику, что для согласования работ, связанных с перепланировкой необходимо учесть наличие возможности создания мокрых зон, работу связанных с реконструкцией фасада необходимо проведение общего собрания собственников МКД, а также согласование, в случае положительного решения собственников, в органах архитектуры Московской области. Таким образом, истец выполнил со своей стороны все необходимые условия для того, чтобы ответчик в предусмотренном законом порядке разработал и согласовал проект.

Докладной запиской начальника административной группы ТСЖ Николина гора от 1 июля 2019 года до сведения председателя товарищества доведено, что 1 июля 2019 года во время обхода дома было обнаружено, что сотрудниками ремонтной бригадой ответчика, путём выдалбливания капитальной стены жилого, дома проделаны проёмы в стене с внешней стороны дома размером 1,15 м. х 2, 15 м., отверстие диаметром 1 метр, тем самым нарушена целостность основной несущей стены дома. Актом от 01.07.2019 года комиссией в составе сотрудников ТСЖ Николина гора составлен акт о том, что при осмотре нежилого помещения, расположенного в первом подъезде АДРЕС были проведены работы по перепланировке, переустройству, реконструкции МКД, а именно: увеличение оконных проёмов и выпил новых оконных проёмов разных форм и размеров, выпил дверного проёма в фасадной стене на декоративной элемент МКД. Создание «мокрых зон» кухни и санузла, демонтаж вентиляционных шахт МКД. Осмотр произведён с использованием фотофиксации. 1 июля 2019 года истец направил в адрес Администрации Одинцовского муниципального района Московской области сообщения о том, что собственник нежилого помещения МКД без каких-либо согласований и проекта, технической документации, разрушил фасадную стену для обустройства дополнительных оконных проёмов, увеличил существующие оконные проёмы и сделал выпил фасадной стене для выхода на декоративный элемент. Администрация мер реагирования не приняла. До конца 2020 года ответчик помещением не пользовался.

В январе 2022 года из заявления ответчика Товариществу стало известно, что в помещении ответчика имеется протечка в районе расположения вентиляционной шахты. Как следует из содержания заявления ответчика от 28.01.2022 г., а также установлено в результате осмотра нежилого помещения VI-I, произведенного работниками ТСЖ "Николина гора" 01.02.2022 г., после приобретения указанного нежилого помещения и производства несанкционированных ремонтно-строительных работ с целью перепланировки и приспособления данного нежилого помещения к постоянному проживанию в нем людей, были изменены не только архитектурно-планировочные решения указанного нежилого помещения, но и температурный режим его эксплуатации. В соответствии с проектом строительства многоквартирного жилого дома номер 21 в поселке Сосны нежилое помещение, которое в данное время учитывается под литерой VI-I, как и расположенная над данным помещением вентиляционная шахта, имели сугубо техническое назначение - обеспечение естественной приточно-вытяжной вентиляции соответствующих частей жилого дома, а именно технического этажа, которым по проекту являлся весь 8 этаж.

По результатам обследования проведенного товариществом с участием специалиста (заключение от 28.02.2022 года) было установлено: разница между температурами плиты перекрытия кровли жилого дома (учитывая тепло поступающее от внутренней части дома) и окружающей среды внутри неиспользуемой 17 технической конструкции может привести к возникновению конденсата, в связи с чем специалист пришел к выводу, что вероятной причиной возникновения протечки в нежилом помещении VI-I в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС. является скапливающийся конденсат внутри неиспользуемой технической конструкции, находящейся на кровле жилого дома, над нежилым помещением VI-I, расположенным по вышеуказанному адресу. Перекрытие отверстия вентиляционной шахты, находящейся над нежилым помещением VI-I привело к отсутствию постоянной тяги теплого и влажного воздуха со стороны технических помещений наружу, и образованию наледей от конденсата в зимний период времени. Также нарушение температурного режима нежилого помещения VI-I (избыточное тепло, в том числе в результате установки ответчиком дополнительного рециркуляционного насоса в систему теплоснабжения технического этажа), что подтверждено актом специалиста, в свою очередь привело к тому, что в оттепель избыточное тепло, поступающее со стороны нежилого помещения в вентиляционную шахту вызвало стекание конденсата через негерметичное потолочное перекрытие в месте расположения закрытой вентиляционной шахты.

Таким образом, протечка, произошедшая 27 января 2022 г. в нежилом помещении VI-I явилась следствием не какого-либо виновного действия (бездействия) со стороны управляющей организации - ТСЖ «Николина гора», а такая протечка была вызвана незаконной перепланировкой указанного нежилого помещения без учета его технических характеристик и функционального назначения.

ТСЖ Николина гора обращалось в ГУ ГЖИ МО с заявлением. В ответ на указанное обращение поступил ответ от инспекции, согласно которому истец должен обеспечить проведение мероприятий по проверке факта перепланировки. Требование об обеспечении доступа направлено в адрес ответчика, письмом от 22,08.2022 года, разъяснено, что в случае оставлении требования без удовлетворения, истец оставляет за собой право на обрушение в суд с соответствующим иском. Под предлогом предоставления документов о статусе его помещения, которые собственник вправе получить в соответствующих органах, как законный владелец, ответчик уклонился от осмотра.

В адрес Правления Товарищества 10.10.2022 года Администрацией направлено обращение в порядке рассмотрения жалобы, поступившей на портал «Добродел» о нарушении ответчиком прав лиц, проживающих на 7 этаже МКД, и необходимости выдачи в адрес ответчика предписания об устранении нарушения. Из ответа Администрации также следует, что Товарищество обязано направить в адрес собственника уведомление о необходимости обеспечить доступ в нежилое помещение для установления факта наличия/отсутствия незаконной перепланировки.

14.10.2022 года на основании уведомления о необходимости осмотра помещений на предмет незаконной перепланировки состоялось обследование нежилого помещения. Из акта обследования следует, что собственник помещения не обеспечил возможности осмотреть состояние помещения, изолировав все дверные и оконные проемы черной непроницаемой пленкой, о чем составлен акт. Однако ранее произведённая фотофиксация и визуальный осмотр текущего состояния жилого дома в части местонахождения помещения ответчика позволяют сделать выводы о наличии признаков реконструкции без разрешения на строительство и согласия собственников МКД на уменьшение размера общего имущества и использование части имущества.

Однако ответчиком на протяжении длительного периода времени совершаются действия, препятствующие установлению факта перепланировки. Действия ответчика, направленные на сокрытие результата работ, нецелевого использования помещения, нарушают права и законные интересы собственников МКД и товарищества, как законного представителя собственников в силу закона и договора. Истец расценивает действия ответчика по производству несанкционированных строительных работ, как незаконные. Из фактических обстоятельств усматривается, что ответчиком без разрешения выполнены работы по перепланировке и переустройству помещения.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 предъявил встречный иск, в котором просит сохранить нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 125 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС, в перепланированном состоянии.

В обоснование встречного иска указано, что на основании договора купли-продажи от 24.10.2018 года ФИО1 приобрел в собственность нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 125 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС. На момент приобретения квартира была в том же техническом состоянии, что и в настоящее время

В январе 2022 года между ФИО1 и ТСЖ «Николина гора» возник конфликт в связи с протечкой крыши и причинением ущерба моему нежилому помещению. В связи с нежеланием ТСЖ «Николина гора» урегулировать конфликт и компенсировать причиненный вред, ТСЖ «Николина гора» обратился в суд в названным иском. При этом все нежилые помещения, расположенные АДРЕС, имеют элементы перепланировки, связанные с организацией выходов на балконы, для возможности их очистки от снега. Иного доступа к балконам не имеется. По сообщению предыдущего собственника - ФИО5, все собственники нежилых помещений на 8 этаже получили разрешение на проведение перепланировки своих помещений в интересах ТСЖ, в том числе с целью очистки балконов. Само нежилое помещение, как объект права собственности, было сформировано застройщиком ЗАО «Дорогобужхимстрой» (ИНН №) и право собственности было зарегистрировано 30.09.2010 г., 22.12.2010 г. был заключен договор купли-продажи этого помещения с ФИО5, а 24.10.2018 года заключен договор купли-продажи нежилого помещения с ФИО1 Таким образом указанное нежилое помещение никогда не входило в общее имущество ТСЖ, поскольку было сформировано как отдельный объект права при сдаче дома в эксплуатацию. С учетом того, что ответчик является вторым покупателем данного нежилого помещения, и добросовестным приобретателем. Демонтаж ограждающей конструкции мной не производился, поскольку стены не удалялись вообще, а только ФИО5 было вырезано 1 дополнительное отверстие, а мной еще одно отверстие в соответствии с архитектурным проектом, в существующих стенах, что согласно ответа Администрации Одинцовского муниципального района Московской области № 3.2.10/7468 от 30.04.2019 года не затрагивает несущие конструкции МКД, не затрагивает общее имущество МКД. Изменения планировочных решений не нарушают несущую способность существующих конструктивных элементов здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности, долговечности и безопасности элементов здания. В результате перепланировки площадь нежилого помещения не изменилась. Перепланировка и переустройство нежилого помещения выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, а также перепланировка нежилого помещения не нарушает прав и законных интересов собственников других помещений, этим не создается угроза их жизни и (или) здоровью, считаю возможным сохранить мое нежилое помещение в перепланированном состоянии.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ТСЖ «Николина гора» по доверенности ФИО6 в судебном в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, по доводам иска с учетом результатов судебной экспертизы, с встречными требованиями не согласилась и просил отказать в их удовлетворении, поскольку ТСЖ не обладает полномочиями в части признания перепланированного помещения в сохраненном виде. Действующим законодательством установлена процедура получения разрешения на перепланировку/переустройство помещения. Доказательств реализации предусмотренного законом права на согласование перепланировки (переустройства/реконструкции) в установленном законом порядке ответчик в материалы дела не представил. При этом перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1, надлежаще уведомленный о дате и времени в судебное заседание не явился, о причинах неявки и невозможности рассмотрения дела без его участия не сообщил. Дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители ответчика (истца по встречному иску) по доверенности ФИО7 и ФИО8 в судебном заседании встречный иск поддержали и настаивали на его удовлетворении, при этом требования первоначального иска не признали и просили в его удовлетворении отказать, поскольку в соответствии с экспертизой помещение не нарушает никаких прав, не носит никакой опасности, что касается мокрой зоны, мы обратились к собственнику, живущему под ответчиком у него нет претензий к ФИО1. Относительно балкона, ФИО1 не установил право собственности, но оплачивает за пользование с 2019 года. ФИО1 никогда не просил и не просит признать право собственности. Плата за общее имущество производится. Внутренние перегородки не нарушают права ТСЖ. Он осуществляет уход за помещением. Перепланировка не представляет угрозу и не нарушает ничьи права. Первоначальные исковые требования были заявлены из-за конфликта ТСЖ с ФИО1 из-за залива нежилого помещения. ТСЖ не разобравшись кто находится под ФИО2 подал в суд на ФИО1. Оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований не имеется, просим удовлетворить исковые требования по сохранению планировки.

Третье лицо ФИО2, надлежаще уведомленная о дате и времени, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель по доверенности ФИО10 в судебном заседании полагал, что ТСЖ вводит в заблуждение относительно расположения собственников помещений в МКД, просил суд разрешить требования в соответствии с требованиями закона.

Третьи лица: Администрация Одинцовского городского округа Московской области, АО «Дорогобужхимстрой», надлежаще уведомленные о дате и времени в судебное заседании своих представителей не направили.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся представителей сторон и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Поскольку нормы Жилищного кодекса Российской Федерации регламентируют порядок осуществления перепланировки (переустройства), последствия самовольного переустройства (перепланировки) только жилых помещений, суд полагает возможным руководствоваться указанными нормами при рассмотрении вопроса о перепланировке нежилого помещения по аналогии (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как указанные правоотношения являются сходными.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно пункту 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России, вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений (далее - органы местного самоуправления).

Пунктами 3.7.9, 3.7.10 и 3.7.13 Методического пособия предусмотрено, что переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления; проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов; организация работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений в эксплуатируемых домах должна осуществляться с учетом требований действующего законодательства и Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденных постановлением Правительства РФ.

В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. При этом, сохранение самовольно перепланированного помещения в перепланированном состоянии возможно в том случае, когда истцом представлены доказательства, что такое помещение в полной мере соответствует существующим строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 125 кв.м., расположенное на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС кадастровый № (л.д. 16-17 том 1).

ТСЖ «Николина гора» на основании устава и решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу: АДРЕС, протокол № от «28» августа 2009 г. является Управляющей организацией - стороной, оказывающей коммунальные и иные услуги, связанные с управлением жилым домом.

01 мая 2019 года между сторонами заключен договор управления многоквартирным домом и содержания нежилого помещения (л.д. 18-21 том 1).

Как следует из объяснений стороны истца по первоначальному иску, ответчиком произведена незаконная перепланировка и переустройство указанного нежилого помещения, а также установлены перегородки, разделяющие помещения 1-9, демонтировать элементы отделки стен, произведена заделка оконного проёма в помещении №, заделка оконного проёма прямоугольного сечения в помещении №, заделка оконного проёма цилиндрического сечения в помещении №, заделка дверного проёма в помещении №, переоборудование дверного проёма в оконный. Кроме того, имеет место присоединение балкона которой относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. На данный момент площадь нежилого помещения составляет 122.3 кв.м, за счет присоединения балкона, но уменьшения площади самого помещения за счет возведения перегородок. Эксперт включил в площадь и конфигурацию помещения балкон. Ответчик без получения разрешения на строительство произвел реконструкцию многоквартирного дома, перепланировку нежилого помещения, при этом уменьшил размер общего имущества. Перепланировка в нежилом помещении на 8 этаже дома номер 21 в нежилом помещении, принадлежащем ФИО1 не соответствует строительным нормам и правилам (но частичному расположению санузлов) мокрых зон над жилыми комнатами. При этом ответчик никаких действий, как-то составление проектной документации по переустройству/перепланировке нежилого помещения; получение в установленном порядке согласования для производства строительных работ по перепланировке/переустройству нежилого помещения; получение согласия от собственников многоквартирного дома на уменьшение размера общего имущества (устройство проемов в несущих ограждающих конструкциях, присоединение общего имущества), не предпринимал.

Между тем, 15 апреля 2019 года ответчик обратился к истцу с заявлением о разрешении производства работ, приобщил план планировки.

17 апреля 2019 года решением правления в согласовании проводимых работ было отказано по причине того, что панируемые работы затрагивают общее имущество собственников МКД, Ответчику было рекомендовано представить документы, предусмотренные Главой 4 ЖК РФ, в том числе разрешение органа местного самоуправления (л.д. 27 том 1).

Письмом от 29 апреля 2019 года ответчик попросил товарищество направить в его адрес документацию, необходимую для разработки проекта (л.д. 28 том 1).

Письмом от 13 мая 2019 года на обращение ответчика от 29 апреля 2019 года истец передал копии запрашиваемых документов, необходимых для согласования и оформления разрешения на перепланировку, переустройство принадлежащего ответчику помещения. Также товариществом было сообщено ответчику, что для согласования работ, связанных с перепланировкой необходимо учесть наличие возможности создания мокрых зон, работу связанных с реконструкцией фасада необходимо проведение общего собрания собственников МКД, а также согласование, в случае положительного решения собственников, в органах архитектуры Московской области (л.д. 29 том 1).

Актом от 01.07.2019 года комиссией в составе сотрудников ТСЖ Николина гора составлен акт о том, что при осмотре нежилого помещения, расположенного в первом подъезде на восьмом этаже АДРЕС были проведены работы по перепланировке, переустройству, реконструкции МКД, а именно: увеличение оконных проёмов и выпил новых оконных проёмов разных форм и размеров, выпил дверного проёма в фасадной стене на декоративной элемент МКД. Создание «мокрых зон» кухни и санузла, демонтаж вентиляционных шахт МКД. Осмотр произведён с использованием фотофиксации (л.д. 31-36 том 1).

По результатам обследования проведенного товариществом с участием специалиста АНО «МСК-Эксперт» было установлено: разница между температурами плиты перекрытия кровли жилого дома (учитывая тепло поступающее от внутренней части дома) и окружающей среды внутри неиспользуемой 17 технической конструкции может привести к возникновению конденсата, в связи с чем специалист пришел к выводу, что вероятной причиной возникновения протечки в нежилом помещении VI-I в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС. является скапливающийся конденсат внутри неиспользуемой технической конструкции, находящейся на кровле жилого дома, над нежилым помещением VI-I, расположенным по вышеуказанному адресу. Перекрытие отверстия вентиляционной шахты, находящейся над нежилым помещением № привело к отсутствию постоянной тяги теплого и влажного воздуха со стороны технических помещений наружу, и образованию наледей от конденсата в зимний период времени. Также нарушение температурного режима нежилого помещения № (избыточное тепло, в том числе в результате установки ответчиком дополнительного рециркуляционного насоса в систему теплоснабжения технического этажа), что подтверждено актом специалиста, в свою очередь привело к тому, что в оттепель избыточное тепло, поступающее со стороны нежилого помещения в вентиляционную шахту вызвало стекание конденсата через негерметичное потолочное перекрытие в месте расположения закрытой вентиляционной шахты (л.д. 38-62 том 1).

ТСЖ «Николина гора» обращалось в ГУ ГЖИ МО с заявлением. В ответ на указанное обращение поступил ответ от инспекции, согласно которому истец должен обеспечить проведение мероприятий по проверке факта перепланировки. Требование об обеспечении доступа направлено в адрес ответчика, письмом от 22,08.2022 года, разъяснено, что в случае оставлении требования без удовлетворения, истец оставляет за собой право на обрушение в суд с соответствующим иском. Под предлогом предоставления документов о статусе его помещения, которые собственник вправе получить в соответствующих органах, как законный владелец, ответчик уклонился от осмотра.

14.10.2022 года на основании уведомления о необходимости осмотра помещений на предмет незаконной перепланировки состоялось обследование нежилого помещения.

Из акта обследования от 14.10.2022 (л.д. 120 том 1) следует, что собственник помещения не обеспечил возможности осмотреть состояние помещения, закрыл дверные и оконные проемы, в следствии чего осмотр помещения на наличия факта незаконного переустройства и (или) перепланировки не возможен.

Истцом в адрес Администрации г.о. Одинцово, с целью установления наличия, выданного ответчику разрешения на проведение работ, направлен запрос за 04.10.2022 года (л.д.109 том 1). Из ответов Администрации от 10.10.2022 года №, ответа за № от 21.10.2022 года следует, что в Администрацию не поступало обращения ФИО1 по вопросу согласования перепланировки и переустройства нежилого помещения по указанному адресу, соответствующее разрешение не выдавалось.

Согласно ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

На основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Возражая против исковых требований, представители ответчиков по первоначальному иску ссылался на то, что перепланировка выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, на основании допустимости и безопасности, в соответствии с нормативно-технической документацией, действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.

С целью установления юридически значимых обстоятельств по настоящему гражданскому делу на основании определения суда от 26.04.2023 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Бион».

По результатам проведения судебной экспертизы ООО «Бион» представлено заключение эксперта № по судебной строительно-технической экспертизе, из которой следует, что работы, выполненные ФИО1 в нежилом помещении, расположенном на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС кадастровый №, площадью 125 м.кв., номер 3 на поэтажном плане технического описания от 02.12.2008 года, составленному по состоянию на 10.12.2008 года, 14.06.2018 года (т. 2 л.д. 176, т.3 л.д. 15) по отношению к сведениям содержащимся в техническом описании данного помещения и в сведениях содержащихся в ЕГРП (т. 4 л.д. 47) являются перепланировкой (ответ на вопрос №1).

Работы, выполненные ФИО1 в нежилом помещении, расположенном на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС требуют внесение изменений в Техническом описании (паспорте) помещения от 02.12.2018 года по состоянию на 10.12.2008 года, 14.06.2018 года ((т. 2 л.д. 176, т.3 л.д. 15), ответ на вопрос №2)).

Поскольку ограждающие конструкции исследуемого помещения, в которых были проведены работы по устройству новых и увеличению существовавших оконных проемов, переоборудованию оконного проема в дверной и устройство нового дверного проема, обслуживают только 1-но (исследуемое) помещение, следует, что в соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 выполненные работы не затрагивают общее имущество собственников в многоквартирном доме.

Учитывая тот факт, что в соответствии с п.3 Статьи 36 Жилищного кодекса РФ внешние ненесущие конструкции МКД относятся к общему имуществу собственников МКД, вышеуказанные работы затрагивают общее имущество собственников в многоквартирном доме (ответ на вопрос №3).

Для приведения нежилого помещения в состояние, соответствующее сведениям, содержащимся и техническом описании (техническом паспорте) помещения от 02.12.2008 года по состоянию на 10.12.2008 года, 14.06.2018 года (т. 2 л.д. 176, т.3 л.д. 15) необходимо проведение следующего перечня работ: Демонтировать перегородки, разделяющие помещения 1-9; Демонтировать элементы отделки стен (штукатурка, ГКЛ по металлическому каркасу и т.д.); Заделка оконного проема в помещении №; Заделка оконного проема прямоугольного сечения в помещении №; Заделка оконного проема цилиндрического сечения в помещении №; Заделка дверного проема в помещении №; Переоборудование дверного проема в оконный (ответ на вопрос №4).

Перепланировка в нежилом помещении АДРЕС соответствует следующим нормативно-техническим требованиям: строительным (по отсутствию негативного влияния на конструкции здания МКД, по наличию защиты от воздействия внешней среды, по конструктивной безопасности); санитарно-гигиеническим (по наличию теплоизоляции); противопожарным (по наличию и размеру эвакуационного выхода. При этом не соответствует: строительным (по частичному расположению санузлов (мокрых зон) над жилыми комнатами (ответ на вопрос №5).

Перепланировка в нежилом помещении АДРЕС не представляет угрозу жизни и здоровью третьих лиц (ответ на вопрос №6).

Поскольку устройство оконных и дверных проемов выполнялось во внешней самонесущей стене, не являющейся элементом несущего каркаса здания МКД, перепланировка в нежилом помещении АДРЕС, с учетом изменения фасада дома, а именно, образование выходов и окон, не представляет угрозу целостности дома (ответ на вопрос №7).

Оценив представленное заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно подлежит принятию судом в качестве надлежащего доказательства по делу. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы стороны не заявляли.

Заключение эксперта является допустимым доказательством, при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, изменения, произошедшие с исследуемым помещением, исходя из поэтажного плана технического описания от ДД.ММ.ГГГГ, составленному по состоянию на 10.12.2008 года, 14.06.2018 года, по отношению к сведениям содержащимся в техническом описании данного помещения и в сведениях содержащихся в ЕГРП, являются перепланировкой, при этом согласно результатам проведенных измерений, исследуемое помещение имеет общую площадь 122,3 кв.м. Работы по изменению конфигурации исследуемого помещения в период квалифицируются как перепланировка.

В соответствии с п. 11 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) (ред. от 01.06.2022) Реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

При этом к объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 ГрК РФ; ч. 6 ст. 15 ЖК РФ). Жилое помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ; п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Между тем судом не установлено, что площадь помещения истца увеличилась за счет общего имущества многоквартирного дома, в том числе за счет балконных плит.

При этом работы, выполненные ФИО1 в спорном нежилом помещении, требуют внесение изменений в Техническом описании (паспорте) помещения от 02.12.2018 года по состоянию на 10.12.2008 года, 14.06.2018 года.

Доказательств того, что площадь помещения ФИО1 увеличилась за счет балконных плит материалы дела, не содержат, и такой вывод экспертом сделан не был.

Согласно пунктам 1.7.1, 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Таким образом, судом установлено, что произведенная ФИО1 перепланировка принадлежащего ему нежилого помещения не соответствует объемно-планировочному решению, работы в помещении не согласованы органом местного самоуправления, то есть имеют признаки самовольной перепланировки.

Вместе с тем, выполненная перепланировка была осуществлена в рамках капитальных стен здания, несущие конструкции и наружные границы здания не затрагивались, назначение нежилого помещения в связи с произведенными работами по перепланировке не изменилось, перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью.

С учетом данного обстоятельства, а также принимая во внимание, что в результате закладки оконных и дверных проемов в ненесущих конструкции площадь общего имущества не увеличилась, при производстве перепланировки ответчиком уменьшения общего имущества собственников МКД не произошло, доказательств обратного суду не представлено.

Согласия всех собственников жилого дома в данном случае не требовалось, поскольку ответчик произвел перепланировку в отдельном помещении, без уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, и без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме.

В силу статьи 11 ГК РФ, статьи 3 ГПК РФ, судебной защите подлежит нарушенное или оспариваемое право.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец не указал, в чем конкретно заключается нарушение его прав, ограничившись ссылкой на уменьшение в результате перепланировки площади общего имущества МКД (несущих стен), находящегося внутри принадлежащего ответчику помещения.

На основании представленных доказательств, судом установлено, что перепланировка нежилого помещения, собственником которого является ответчик, произведена с целью возможности дальнейшего использования помещения по его целевому назначению, соответствует требованиям строительных и санитарных правил и норм, требованиям противопожарной безопасности, градостроительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что произведенная истцом перепланировка нежилого помещения не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ТСЖ «Николина гора» о приведении помещения в первоначальное состояние.

При этом принимая во внимание, что материалы дела не содержат надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на установку спорных оконных и дверных проемов, а также согласование с органами государственного власти, суд находит заявленные о сохранении помещения в перепланированном состоянии подлежащими отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ТСЖ «Николина гора» к ФИО1 о приведение помещения в прежнее проектное состояние, - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к ТСЖ «Николина гора» о сохранении помещения в перепланированном состоянии, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2023 года.