УИД: 50RS0026-01-2025-015672/69 Дело № 2-14026/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 декабря 2025 года г. Люберцы, Московской области
Люберецкий городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Арцименевой Т.Н.,
при секретаре судебного заседания Левиной Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.о. Люберцы Московской области об обязании перевести нежилое помещение в жилое,
установил :
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику Администрации г.о. Люберцы Московской области (далее – Администрация) об обязании перевести нежилое помещение в жилое.
В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что в связи с рождением пятого ребенка и необходимостью улучшения жилищных условий, а именно увеличения площади жилого помещения, 01.11.2024 истцом приобретено нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 103,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>
Указанное нежилое помещение планировалось с отдельным входом и выходом на общедомовую террасу, лестницу, пандус для дальнейшего доступа на общедомовую территорию, а также имеет коммуникации электроснабжения, отопления, водопровода и канализации от систем жилого дома.
Ранее Администрацией согласован перевод нежилого помещения в жилое, что подтверждается представленными в материалы дела документами на нежилое помещение №, которое в настоящее время является жилым помещением и имеет статус – квартира №
17.04.2025 истец обратилась в Администрацию с заявлением о выдаче решения о переводе нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме, а также о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Администрацией принято решение об отказе в удовлетворении заявления.
Основанием отказа послужил тот факт, что вход в нежилое помещение не соответствует установленным требованиям. Таким образом, по мнению ответчика, нарушены требования, установленные п. 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее - Положение № 47).
Между тем, согласно проектной документации нежилое помещение имеет прямой доступ к помещениям общего пользования, в том числе: лестнице, террасе, подвалу и коммуникациям, а также отвечает всем санитарным правилам и техническим требованиям.
Кроме того, в Московской области сложилась обширная практика строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов с квартирами на первых этажах и отдельными входами и выходами на придомовую территорию, что курируется Министерством жилищной политики Московской области, в том числе в <адрес>. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратилась в суд с настоящи иском.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась.
Представитель Администрации в судебноя заседание не явился, предоставил письменные пояснения, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Суд, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания и не сообщивших суду о причинах своей неявки, по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав материалы дела, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
В силу ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц, обеспечения безопасности и охраны публичных интересов.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, однако осуществление данных прав не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 288 ГК РФ использование помещений в многоквартирном доме осуществляется с учетом их назначения и требований жилищного законодательства.
Частью 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан и должно использоваться с соблюдением прав и законных интересов иных лиц, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается при условии соблюдения требований, установленных настоящим Кодексом и иными федеральными законами.
Частью 2 ст. 22 ЖК РФ установлен запрет на перевод помещения, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ.
Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод помещения осуществляется на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого по результатам рассмотрения заявления собственника и представленных им документов.
Жилищным кодексом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе помещения, в том числе несоответствие переводимого помещения требованиям, установленным для жилых помещений (ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
В силу п. 5 Положения № 47 квартира в многоквартирном доме должна обеспечивать возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.
Согласно п. 7 Положения № 47 жилое помещение должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства Российской Федерации.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме допускаются исключительно при соблюдении требований законодательства.
Частью 1 ст. 26 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка помещения осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления на основании представленного проекта.
Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме не допускаются и влекут предусмотренные законом последствия.
В силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а равно его использование способом, исключающим возможность использования другими собственниками, допускается только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Согласно ст. 44 ЖК РФ вопросы использования общего имущества многоквартирного дома отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений.
Из системного толкования указанных положений следует, что перевод помещения из одной категории в другую допускается при одновременном соблюдении совокупности условий, установленных жилищным законодательством.
Так, в случае, если перевод помещения связан с обустройством отдельного входа и затрагивает использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе придомовой территории, такое переустройство допускается исключительно при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, выраженного в решении общего собрания.
В соответствии со ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ последующее переустройство, перепланировка либо реконструкция переводимого помещения подлежат обязательному согласованию с органом местного самоуправления и должны осуществляться строго в соответствии с выданным разрешением и утвержденным проектом, при этом самовольное выполнение таких работ не допускается и влечет предусмотренные законом последствия, включая отказ в переводе помещения.
При этом из положений ст. ст. 17, 22 ЖК РФ следует, что последующее использование помещения после его перевода допускается исключительно в целях, заявленных при обращении за переводом и получении соответствующих согласований, а использование помещения с отступлением от указанных целей является нарушением жилищного законодательства и может повлечь применение мер защиты, включая запрет на использование помещения.
Кроме того, в силу ст. 17 ЖК РФ, п. 7 Положения № 47, а также ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», ст. ст. 1, 39 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 3 Федерального закона от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», использование помещения после его перевода допускается лишь при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных, экологических и иных обязательных требований.
Согласно ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации для переустройства и (или) перепланировки помещения должна осуществляться лицами, являющимися членами саморегулируемой организации, а сама проектная документация подлежит согласованию в случаях, установленных законодательством.
Таким образом, из совокупности приведенных норм права следует, что перевод помещения из одной категории в другую является исключительной мерой, допустимой лишь при строгом соблюдении требований жилищного и градостроительного законодательства, требований к обеспечению прямого доступа к помещениям общего пользования многоквартирного дома, получению согласия собственников при использовании общего имущества, согласованию переустройства и (или) перепланировки с органом местного самоуправления, а также при соблюдении санитарных, технических, противопожарных и иных обязательных нормативных требований, несоблюдение которых является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 и члены ее семьи проживают в жилом помещении общей площадью 61 кв. м.
В связи с рождением пятого ребенка и необходимостью улучшения жилищных условий, а именно увеличения площади жилого помещения, 01.11.2024 на основании договора купли-продажи № ДКП/10-17неж ФИО1 в собственность приобретено нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 103,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> 17.
Указанные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 09.01.2025.
До 23.09.2024 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, относился к территории Раменского городского округа Московской области.
На основании постановления Губернатора Московской области от 23.09.2024 № 346-ПГ сельские населенные пункты, в том числе д. Островцы, административно подчиненные <адрес> Московской области, переданы в административное подчинение <адрес> Московской области.
Из искового заявления усматривается, что первые этажи в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, нерентабельны, в связи с чем приобретаются гражданами для проживания.
Нежилое помещение, приобретенное ФИО1, имеет отдельный вход/выход на общедомовую террасу, лестницу, пандус для дальнейшего доступа на общедомовую территорию, а также коммуникации электроснабжения, отопления, водопровода и канализации от систем многоквартирного жилого дома.
Как стало известно ФИО1 нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах № по адресу: <адрес>, переведены в жилые помещения и имеют статус «квартира».
Так, Администрацией согласован перевод нежилого помещения в жилое, что подтверждается представленными в материалы дела документами на нежилое помещение №, которое в настоящее время является жилым помещением и имеет статус – квартира №.
В подтверждение указанных обстоятельств ФИО1 в материалы дела представлены решение Администрации о переводе нежилого помещения в жилое от 22.11.2024 № 5, согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме от 15.11.2024 № 77, акт о завершении работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в многоквартирном доме от 20.12.2024 № 77, решение Администрации о присвоении адреса объекту адресации от 25.02.2025 № 213.
17.04.2025 ФИО1 посредством портала государственных и муниципальных услуг обратилась с заявлением о выдаче решения о переводе нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме, а также о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
К заявлению также был приложен Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения с переводом в жилое (с изменения от 15.04.2025) № АРп-13/01-2025, разработанный ГБУ «БТИ Московской области».
По результатам рассмотрения представленных заявителем документов Администрацией принято решение об отказе в удовлетворении заявления.
Основанием отказа послужил тот факт, что вход в нежилое помещение не соответствует установленным требованиям, кроме того представленный проект №Арп-13/01-2025 разработанный в 2025 ГБУ «БТИ Московской области» спроектирован с автономным выходом на придомовую территорию и не содержит возможность прямого доступа к помещениям общего доступа.
Согласно п. 5 Положения № 47 квартира в многоквартирном доме должна обеспечивать возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. В случае, если вход в нежилое помещение осуществляется с улицы и технически невозможно устроить вход в места общего пользования, требования ст. 22 ЖК РФ не соблюдены.
ФИО1 полагает, что отказ Администрации является незаконным ввиду следующего.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение, согласно проектной документации, не влечет снижения несущей способности конструкции здания, не ухудшает характеристики надежности и безопасности многоквартирного дома, не нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует требованиям норм и правил, установленных действующим законодательством Российской Федерации. Указанный перевод не повлечет уменьшения общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Данное помещение, в соответствии с проектной документацией, имеет прямой доступ к помещениям общего пользования, в том числе к лестнице, террасе, подвалу и инженерным коммуникациям, в связи с чем полностью обеспечивает бытовые и иные нужды, связанные с проживанием граждан в таком обособленном помещении.
Техническое назначение подъезда заключается в обеспечении выхода на улицу. При этом в спорном помещении предусмотрен обустроенный выход на улицу, а действующее законодательство не содержит запрета на наличие автономного входа и выхода у жилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома. Помещение расположено на первом этаже, в связи с чем доступ к нему может осуществляться без использования лифта. Согласно проекту, указанное помещение полностью соответствует санитарным и техническим правилам и нормам и является пригодным для постоянного проживания.
Кроме того, в Московской области сложилась обширная практика строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов с квартирами на первых этажах и отдельными входами и выходами на придомовую территорию, что курируется Министерством жилищной политики Московской области, в том числе в <адрес>.
12.09.2025 ФИО1 направила в адрес Администрации досудебную претензию с требованием о пересмотре вынесенного решения.
До настоящего времени требования претензии оставлены Администрацией без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, Администрация ссылалась на то, что из представленного истцом Проекта перепланировки и переустройства нежилого помещения с переводом в жилое, спорное нежилое помещение расположено на первом этаже жилого дома с автономным входом/выходом на придомовую территорию.
Таким образом, ФИО1 не соблюдены требования действующего законодательства, в связи с чем у Администрации не имелось правовых оснований для принятия решения о согласовании перевода нежилого помещения в жилое.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание доводы сторон, установив, что спорное нежилое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе в части обеспечения возможности прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, установленным п. 5 Положения № 47, учитывая, что перевод помещения допускается лишь при строгом соблюдении условий, предусмотренных ст. ст. 22–24 ЖК РФ, а также принимая во внимание отсутствие предусмотренных законом оснований для признания отказа органа местного самоуправления незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд также учитывает, что перевод помещения из нежилого в жилое является исключительной мерой и допускается при условии соблюдения требований жилищного, санитарного и противопожарного законодательства, а также при отсутствии нарушения прав и законных интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, суд принимает во внимание, что обустройство отдельного входа и последующее использование помещения связано с возможным затрагиванием общего имущества и придомовой территории многоквартирного дома, что в силу действующего законодательства требует согласия всех собственников помещений, а несоблюдение установленного порядка согласования и требований к переустройству и перепланировке помещения является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил :
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.о. Люберцы Московской области о признании незаконным отказ в переводе нежилого помещения в жилое и обязании перевести нежилое помещение в жилое - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд, через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.Н. Арцименева
.