Судья Горшунов С.Г. УИД 16RS0039-01-2022-001723-28

Дело № 2-41/2023

№ 33-13440/2023

учёт № 129г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 сентября 2023 года г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Моисеевой Н.Н. и Тазиева Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Садыковой Н.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тазиева Н.Д. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» - ФИО1 на решение Заинского городского суда Республики Татарстан от 12 января 2023 года, которым постановлено:

исковые требования Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, Исполнительному комитету Заинского муниципального района Республики Татарстан о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество – оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее по тексту НО «ГЖФ при Президенте РТ») обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование требований указано, что 04 марта 2015 года между сторонами было заключено соглашение о намерениях гражданина участвовать в выборе будущей собственной квартиры с целью получения права ее использования и паенакопления в целях получения в собственность №...., по условиям которого соглашение составлено и подписано участниками с целью предоставления гражданину права выбора, права использования и возможности получения права собственности на проинвестированную специализированной некоммерческой организацией будущую собственную квартиру. Оформление права собственности за гражданином осуществляется на основании справки о выплате пая, выдаваемой после зачисления на расчетный счет НО «ГЖФ при президенте РТ» 100% платежей за будущую собственную квартиру.

Во исполнение условий указанного соглашения гражданам предоставлено жилое помещение по адресу: <адрес>

Пунктом 3.1.8 соглашения о намерениях предусмотрена обязанность граждан получить справку о выплате пая и оформить за собой право собственности на будущую собственную квартиру после исполнения обязательств по настоящему соглашению.

Обязательства граждан по оплате за предоставленное жилое помещение исполнено ими путем внесения денежных средств, полученных гражданами по договору целевого денежного займа на приобретение (строительство) жилья от 25.11.2015 № .... заключенному между ответчиками (заемщики) и НО «ГЖФ при Президенте РТ (займодавец).

Пунктом 3.1.5 договора займа предусмотрена обязанность заемщиков в течение 1 месяца после получения справки о выплате пая оформить через органы государственной регистрации сделок с недвижимостью обременение в пользу займодавца на квартиру, указанную в п. 1.4 настоящего договора.

Получить справку о выплате пая от 26.03.2018 и, соответственно зарегистрировать право собственности с обременением в пользу НО «ГЖФ при Президенте РТ» ответчики отказываются.

Решением Арбитражного суда РТ от 09.09.2022 по делу №.... ФИО3 признана несостоятельной (банкротом) и в отношении нее введена процедура реализации имущества. Истец в рамках дела о банкротстве обратился в Арбитражный суд РТ с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника ФИО3 требование НО «ГЖФ при Президенте РТ» 1008601,85 руб., как обеспеченное залогом жилого помещения по адресу: Республика Татарстан, <адрес> Неисполнение ответчиками обязанности по регистрации права собственности с обременением в пользу займодавца лишает истца как залогодержателя возможности в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество.

На основании изложенного, просит произвести государственную регистрацию перехода права к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4 по 1/3 доле на каждого в праве в жилом помещении по адресу: Республика Татарстан, <адрес> обременением в пользу займодавца - НО «ГЖФ при Президенте РТ».

Поскольку в материалы дела представителем ответчиков была представлена выписка из ЕГРН о правах собственности Муниципального образования «Заниский муниципальный район РТ» на объект недвижимости, расположенный по адресу: Республика Татарстан, <адрес> судом протокольным определением в качестве соответчика привлечен Исполнительный комитет Заинского муниципального района Республики Татарстан.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, приняв решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель НО «ГЖФ при Президенте РТ» просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Повторяя доводы искового заявления, апеллянт считает, что решение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Податель жалобы также указывает, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены. Поскольку участие в суде апелляционной инстанции является правом участвующих в деле лиц, а также с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Ипотека является ограничением прав на имущество (обременением), которое подлежит государственной регистрации путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в единый государственный реестр недвижимости (статьи 11, 19 - 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим кодексом и другими законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (пункт 2).

Согласно статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (часть 1 статьи 3 этого же федерального закона).

Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 3 данной статьи закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно пункту 7 статьи 1 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Из части 1 статьи 5 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

По делу установлено, что 25 ноября 2012 года между НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и ФИО2, ФИО3, ФИО4 заключен договор целевого денежного займа № .... на сумму 694193,4 рублей на срок 180 месяцев, с условием оплаты за пользование заемными денежными средствами 7 процентов годовых.

Заемные денежные средства предоставляются для целевого использования – приобретения квартиры по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 3.1.5 договора в течение одного месяца после получения справки о выплате пая заемщики обязались оформить через органы государственной регистрации сделок с недвижимостью обременение в пользу займодавца на квартиру.

Обязательства по предоставлению заемных денежных средств выполнены надлежащим образом, 26 марта 2018 года заемщикам выдана справка о выплате пая в рамках соглашения о намерениях гражданина участвовать в «выборе будущей собственной квартиры» № ...., заключенного между сторонами 04 марта 2015 года.

В обоснование исковых требований истец указал, что сделка между сторонами совершена в надлежащей форме, фактически исполнена сторонами и в силу закона, приобретенная за счет заемных денежных средств квартира, находится в залоге у займодавца. Вместе с тем, ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по государственной регистрации права собственности с обременением права в виде ипотеки, нарушает права займодавца.

Все ответчики зарегистрированы по адресу: Республика Татарстан, <адрес> то есть квартира ими принята, обязательства по договору целевого денежного займа ими исполнены, что следует из справки о выплате пая №.... от 26.03.2018.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что имеются препятствия к регистрации перехода права к ответчикам на спорное жилое помещение, которые выражены в том, что сведения в отношении спорного объекта недвижимого имущества не внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для отказа удовлетворения иска судебная коллегия признаёт по существу верным.

На запрос суда первой инстанции истцом представлен договор №.... об инвестиционной деятельности (по строительству (созданию) многоквартирного жилого дома) от 24.07.2013, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером .... на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Согласно выписке, объект недвижимости с кадастровым номером .... расположенный по вышеуказанному адресу, снят с кадастрового учета 22.04.2016.

На основании Постановления Исполнительного комитета Заинского муниципального района РТ от 30.12.2011 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Указанный жилой дом на основании постановления Исполнительного комитета г. Заинска Заинского муниципального района от30.12.2014 включен в реестр муниципальной собственности.

Из сообщения Управления Росреестра по РТ от 12.01.2023, основанного на акте обследования кадастрового инженера от 31.03.2016 следует, что объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес> снят с государственного кадастрового учета 22.04.2016 ввиду его сноса.

Из представленных суду Исполнительным комитетом Заинского муниципального района документов на спорное жилое помещение следует, что 23.10.2015 НО «ГЖФ при Президенте РТ» Исполнительным комитетом Заинского муниципального района Республики Татарстан выдано разрешение на строительство №....хквартирного жилого дома по адресу: <адрес> Объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию на основании разрешения от 15.12.2015 №....

Из сообщения Заинского отдела Управления Росреестра по РТ от 12.01.2023 следует, что в представленных суду документах НО «ГЖФ при Президенте РТ» отсутствует информация о кадастровом номере квартиры, общей площадью 32,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> В случае, если квартира не стоит на государственном кадастровом учете данное обстоятельство является препятствием для осуществления государственной регистрации права ответчиков, поскольку государственная регистрация возможна только в отношении объектов недвижимого имущества, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, истцом представлены сведения на объект недвижимого имущества с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> который снят с кадастрового учета в 2016 году ввиду его сноса. Возведенный же в 2015 году иной объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый учет не поставлен. Права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости за НО «ГЖФ при Президенте РТ» не зарегистрированы.

С учётом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что не возможно произвести государственную регистрацию перехода права на указанную квартиру к ответчикам, является по существу верным, поскольку в соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится лишь при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении иска соответствует приведённым положениям закона, доводы апелляционной жалобы о том, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты, не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку такие требования истцом заявлены не были, а также не были предоставлены необходимые документы для рассмотрения указанных требований предусмотренных частями 1 и 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную при рассмотрении заявления в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном понимании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда. Оснований для отмены решения суда не имеется.

С учётом изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Заинского городского суда Республики Татарстан от 12 января 2023 года по данному делу по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи