Решение по делу № 2-1162/2025 от 19.06.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение; по иску <ФИО> к <ФИО> о взыскании компенсации за пользование долей в жилом помещении, судебных расходов.

Дело 2-1162/2025 мотивированное решение изготовлено 19.06.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Первоуральск 06 июня 2025 года.

Первоуральский городской суд Свердловской области

в составе: председательствующего Кутенина А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Мичуровой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1162/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение; по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании компенсации за пользование долей в жилом помещении, судебных расходов.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от 30.08.2024, признании истца по данному договору покупателем 3014/4000 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указывает на то, что он является собственником 2465/10000 долей в праве собственности на квартиру по адресу <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30.01.2020. Собственником 3014/4000 долей являлась ФИО3 04.04.2024 ФИО1 получено нотариально заверенное заявление с предложением выкупа доли в квартире за 890000 руб. Он согласился с данным условием, однако при встрече с представителем ФИО3 цена была озвучена 1100000 руб. В начале декабря 2024 года ФИО1 узнал, что доля в праве собственности продана ФИО2 за 650000 руб., поскольку ему никто не предлагал выкупить долю за указанную сумму, то просит о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от 30.08.2024, признании истца по данному договору покупателем 3014/4000 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО4 настаивал на удовлетворении иска, пояснил, что ФИО1 не получал телеграммы о выкупе доли, возможно уведомление было похищено из почтового ящика. Кроме того, в апреле 2024 года ФИО1 готов был выкупить долю за 890000 руб. В связи с чем просит перевести на него обязанности покупателя по договору купли-продажи от 30.08.2024.

В судебном заседании представитель ФИО2 ФИО5 просил отказать в удовлетворении иска ФИО1, пояснил, что договор купли-продажи от 30.08.2024 был заключен у нотариуса, объявление о продаже доли было в свободном доступе на «Авито». ФИО1 был уведомлен телеграммой, несет риск ее неполучения. Кроме того истцом пропущен срок обращения в суд.

Третье лицо ФИО6 представила отзыв на иск, в котором указала, что договор купли-продажи от 30.08.2024 был заключен у нотариуса, объявление о продаже доли было в свободном доступе на «Авито». ФИО1 был уведомлен телеграммой, несет риск ее неполучения, просила отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании компенсации за пользование долей в жилом помещении, судебных расходов в размере 120732 руб.

В обоснование заявленных требований истец в исковом заявлении указал, что ей на праве собственности принадлежит 3014/4000 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Поскольку ФИО2 не имеет возможности проживать в квартире, то просит взыскать денежную компенсацию в размере 120732 руб., согласно заключению об оценке.

В судебном заседании представитель ФИО2 ФИО5 просил удовлетворить требования истца поскольку, ФИО2 не имеет возможности проживать в квартире. Попыток вселения он не предпринимал, поскольку знает, что в квартире проживает другой человек.

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО4 иск не признал, пояснил, что отчет об оценке является недостоверным доказательством, так как в качестве аналогов использована стоимость аренды двухкомнатных квартир, кроме того, покупая долю в квартире ФИО2 должен был знать, что в ней проживает человек.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, считает иски не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 30.08.2024 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 3014/4000 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, договор заключен у нотариуса (л.д. 15 – 16). Согласно п. 7 договора ФИО3 на основании ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомила телеграфом ФИО1 о предстоящей продажи принадлежащей ей доли. Покупатель с текстом телеграммы ознакомлен, а также извещен о том, что согласно сообщению Екатеринбургского филиала ПАО «Ростелеком» от 09.07.2024 поданная телеграмма ФИО1 доставлена, не вручена, квартира закрыта, адреса по извещению за телеграммой не явился.

До этого 04.04.2024 ФИО3 нотариально уведомляла ФИО1 о намерении продать свою долю за 890000 руб., данное заявление было получено представителем истца ФИО7, не оспаривалось в судебном заседании.

Поскольку до 04.05.2024 ФИО1 не выкупил долю, ФИО3 выставила ее на продажу.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ч.ч. 1 – 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять тот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Нотариусом ФИО10 представлен пакет документов по договору купли-продажи 30.08.2024 (л.д. 52 – 74). ФИО3 02.07.2024 направила телеграмму ФИО1, однако телеграмма не была получена (л.д. 66). Довод представителя ФИО1 ФИО4 о том, что уведомление было похищено из почтового ящика ФИО1 или не было доставлено ему намеренно, голословен, не подтвержден никакими доказательствами. Нотариусом были соблюдены сроки при оформления договора купли-продажи, учтены положения ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи оснований для перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи от 30.08.2024, признании истца по данному договору покупателем 3014/4000 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> не имеется. Кроме того, истцом по данному иску пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Из разъяснений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Согласно ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку при подаче иска ФИО1 были помещены денежные средства на депозит, то надлежит поручить Управлению судебного департамента в Свердловской области по вступлению решения суда в законную силу перечислить денежные средства в размере 650 000 руб. (чек-ордер от 28.02.2025) ФИО1.

Разрешая требования о взыскании компенсации за пользование долей в жилом помещении, судебных расходов в размере 120732 руб. с ФИО1 в пользу ФИО2 суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Таким образом, само по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.

Исходя из смысла вышеприведенной нормы права компенсация является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.

Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Согласно правовой позиции, излаженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.07.2023 N № (УИД №) юридически значимыми обстоятельствами по указанной категории дел является: установление реального размера убытков или финансовых потерь, понесенных истцом, противоправность виновного поведения ответчика как лица их причинившего, причинно-следственную связь между возникшими убытками и поведением виновной стороны.

Судом установлено, что ФИО2 попыток вселения (ни в добровольном, ни в судебном порядке) в квартиру не предпринимал, доказательств чинения препятствия ФИО1 в его проживании в квартире не представлено.

В данном деле стороной истца не представлено доказательств вынужденности не проживания в спорном жилом помещении по вине ответчика, а также наличия каких-либо противоправных действий со стороны ответчика, выразившихся в чинении препятствий в пользовании истцу спорным жилым помещением путем вселения в него. Кроме того, при заключении договора купли-продажи 30.08.2024 ФИО2 достоверно знал, что в квартире проживает иной собственник, то есть действуя добросовестно и осмотрительно должен был знать об обременении квартиры.

Кроме того, порядок пользования квартирой ни собственниками, ни в судебном порядке, не установлены, в связи с чем не представляется возможным определить, какая часть помещения выделена в пользование ответчика и, соответственно, какой частью помещения, выделенного в пользование истца, пользуется ответчик.

В этой связи требования истца не основаны на требованиях закона, в связи с чем в их удовлетворении надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании компенсации за пользование долей в жилом помещении, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Поручить Управлению судебного департамента в Свердловской области по вступлению решения суда в законную силу перечислить денежные средства в размере 650 000 руб. (чек-ордер от 28.02.2025) ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: