Дело №2-891/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2026 года г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего (судьи): Кудряшова А.В.

при секретаре: Дедовой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «Стройинвестпроект» о признании соглашения недействительным, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, штрафа и компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 и ФИО2, уточнив требования, обратились в суд с иском к ООО СЗ «Стройинвестпроект» о признании недействительным заключенного ими с ответчиком дополнительного соглашения от 30.12.2023 к предварительному договору купли-продажи квартиры <адрес> от 11.07.2023 №№ взыскании с общества неустойки за просрочку исполнения обязательств за период с 31.12.2023 по 07.05.2025 в размере 616 250 руб., предусмотренного п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штрафа в сумме 308 125 руб. и компенсации морального вреда в размере по 25 000 руб. в пользу каждого из истцов, указав, что 11.07.2023 между сторонами спора заключен предварительный договор №№ купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> (строительный адрес), по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по продаже истцам данного жилого помещения за 3 000 000 руб. в срок до 30.12.2023 (дата заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости), который дополнительным соглашением от 30.12.2023 продлен до 30.09.2024. При этом 11.07.2023 между ООО СЗ «Стройинвестпроект» и истцами заключен также договор беспроцентного займа №№ на сумму 3 000 000 руб., предоставленных последними обществу на срок по 30.12.2023, который дополнительным соглашением от 30.12.2023 также продлен до 30.09.2024. Поскольку упомянутый предварительный договор фактически является договором долевого участия в строительстве, на возникшие между сторонами спора правоотношения распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, исходя из чего, в связи с допущенной ООО СЗ «Стройинвестпроект» просрочкой исполнения обязательств по передаче квартиры (передана только 07.05.2025), истцы вправе требовать взыскания с ответчика предусмотренную ч.2 ст.6 названного Закона неустойку. При этом оспариваемое соглашение о продлении срока передачи квартиры подписано истцами под влиянием обмана и заблуждения со стороны ООО СЗ «Стройинвестпроект», которое фактически вынудило истцов заключить подобное соглашение во избежание последствий, связанных с возвратом уплаченных за жилое помещение денежных средств и утратой возможности приобретения его в собственность, поскольку застройщик длительное время не выполнял принятые на себя обязательства по строительству многоквартирного дома (более 6 месяцев никаких строительных работ на объекте не производилось, в связи с чем срок ввода дома в эксплуатацию откладывался на неопределенное время).

ФИО1 в судебном заседании поддержала иск в полном объеме.

Представитель ООО СЗ «Стройинвестпроект» ФИО3, возражая против удовлетворения иска, указала на то, что к возникшим между сторонами спора правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не применимы, поскольку 07.05.2025 между сторонами спора заключен договор купли-продажи упомянутой квартиры, которая по акту приема-передачи от 07.05.2025 передана истцам, а согласно постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 №326 неустойка не подлежит начислению в период с 22.03.2024 до 31.12.2025.

ФИО2, а также привлеченное судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО АН «Домовой», извещенные о времени и месте слушания дела, в суд не явились (явку своих представителей не обеспечили).

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 1 названного Закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с ч.1 ст.4, ч.1 ст.6, ч.ч.2, 3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 ст.6 Закона. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Исходя из положений ч.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч.2.1 ст.6 Закона). Если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п.п.1, 2 вступившего в силу с 22.03.2024 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч.2 ст.6 упомянутого Федерального закона, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу данного постановления до 31.12.2025 включительно. Особенности, установленные п.1 названного постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу этого постановления.

Сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (ст.168 ГК РФ), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности, при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (ст.178, п.2 ст.179 ГК РФ).

В силу ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1). При наличии указанных условий заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2). Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п.3).

По правилам п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Приведенные нормы закона (ст.ст.178, 179 ГК РФ) предусматривают последствия заключения сделки с пороком воли.

По делу установлено, что 03.02.2020 Администрацией г.Смоленска выдано ООО СЗ «Стройинвестпроект» разрешение на строительство блок-секции <адрес> (строительный адрес).

11.07.2023 между ООО СЗ «Стройинвестпроект» и ФИО1, ФИО2 заключен предварительный договор №№ купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> (строительный адрес), по условиям которого ответчик принял на себя обязательства подготовить необходимые документы для подписания основного договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Смоленской области и продать данное жилое помещение за цену и на условиях, указанных в разделе 2 договора, а истцы – обязательства по оплате стоимости данного жилого помещения равной 3 000 000 руб.

В соответствии с п.4.1 данного предварительного договора последний содержит основные условия договора купли-продажи объекта недвижимости (основного договора), который будет заключен в срок до 30.12.2023.

30.12.2023 между сторонами спора заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 11.07.2023 №, которым указанный в п.4.1 договора срок заключения основного договора продлен до 30.09.2024.

При этом 11.07.2023 между ООО СЗ «Стройинвестпроект» и истцами заключен также договор беспроцентного займа №№ на сумму 3 000 000 руб., предоставленных последними обществу на срок по 30.12.2023, который дополнительным соглашением от 30.12.2023 также продлен до 30.09.2024.

28.11.2024 ответчиком истцам выдан допуск к выполнению отделочных работ в квартире.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию блок-секция <адрес> (строительный адрес) 16.04.2025 введена в эксплуатацию с присвоением адреса: <адрес>, а 07.05.2025 между сторонами спора заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, по условиям которого продавец (ООО СЗ «Стройинвестпроект») передал в совместную собственность покупателей (истцы) данное жилое помещение, приобретенное последними за 3 000 000 руб. (л.д.18).

По акту приема-передачи от 07.05.2025 названная квартира передана ФИО1 и ФИО2 (л.д.16).

Соглашением от 07.05.2025 предварительный договор от 11.07.2023 № купли-продажи недвижимости сторонами спора расторгнут.

23.06.2025 истцы обратились к ответчику с заявлением о выплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи им объекта долевого строительства и компенсации морального вреда, в чем им письмом ООО СЗ «Стройинвестпроект» от 18.07.2025 отказано со ссылкой на неприменение к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013; Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Исходя из изложенного, действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Принимая во внимание действительное содержание заключенного между сторонами спора предварительного договора, с учетом цели этого договора, суд приходит к выводу о том, что при фактически сложившихся между истцами и ООО СЗ «Стройинвестпроект» отношениях предметом упомянутого договора являлось привлечение денежных средств истцов для строительства квартиры в многоквартирном доме, сдача этого дома в эксплуатацию и передача квартиры в собственность истцов, фактически оплативших приобретаемое жилое помещение в доме, не введенном на момент привлечения денежных средств в эксплуатацию в установленном порядке.

Как следует из заключенного сторонами спора предварительного договора, несмотря на то, что исполнение обязательств по нему подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме, о ее стоимости, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

При этом истцы на этапе создания объекта недвижимого имущества внесли денежные средства (что было оформлено упомянутым договором беспроцентного займа от 11.07.2023 №№) именно для осуществления ООО СЗ «Стройинвестпроект» строительства жилого помещения и общего имущества в многоквартирном жилом доме, что дает суду основания признать предварительный договор от 11.07.2023 № договором участия в долевом строительстве вне зависимости от нарушения обществом установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан, в связи с чем на возникшие между сторонами спора правоотношения распространяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При заключении договора сторонами спора в соответствии с п.2 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-Ф был согласован срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства (до 30.12.2023), который оспариваемым дополнительным соглашением от 30.12.2023 продлен до 30.09.2024.

Как следует из содержания иска и объяснений ФИО1, застройщик длительное время не выполнял принятые на себя обязательства по строительству многоквартирного дома и передачи истцам в собственность названной квартиры (более 6 месяцев никаких строительных работ на объекте не производилось, в связи с чем срок ввода дома в эксплуатацию откладывался на неопределенное время). По этой причине во избежание последствий, связанных с возвратом уплаченных за жилое помещение денежных средств и утратой возможности приобретения в собственность упомянутой квартиры, истцы подписали навязанное им застройщиком дополнительное соглашение от 30.12.2023 к предварительному договору от 11.07.2023 №78/2, по условиям которого срок исполнения ООО СЗ «Стройинвестпроект» соответствующих обязательств по передаче квартиры был продлен и впоследствии ответчиком также нарушен.

Положения ст.ст.178, 179 ГК РФ предусматривают, что сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля стороны носила заведомо искаженный характер, сформировавшись вследствие заблуждения (обмана) относительно существенных юридически значимых обстоятельств и повлекла явно иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду, что под влиянием заблуждения (обмана) участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался (не был обманут).

При этом суд отмечает, что заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по ст.178 ГК РФ.

Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует, в том числе, из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ).

Подписывая дополнительное соглашение от 30.12.2023, истцы выразили свою волю на продлении срока исполнения ответчиком своих обязательств по договору до 30.09.2024, осознавая сущность и правовые последствия заключаемого соглашения; волеизъявление истцов при совершении оспариваемой сделки (соглашения) было направлено именно на предоставление ООО СЗ «Стройинвестпроект» дополнительного срока исполнения договора (завершения строительства дома и передачи истцам названной квартиры).

Факт заключения оспариваемого соглашения под влиянием обмана со стороны ответчика или заблуждения судом не установлен. Обстоятельств, относительно которых истцы были обмануты ответчиком и которые находились бы в причинно-следственной связи с их решением о продлении срока исполнения обязательств, не усматривается. Заблуждение истцов относительно мотивов и правовых последствий оспариваемой сделки в соответствии с п.3 ст.178 ГК РФ не является достаточно существенным для признания оспариваемого соглашения недействительным.

Недобросовестности ответчика при заключении названного соглашения судом также не установлено (истцы имели возможность отказаться от подписания данного соглашения).

Таким образом, истцами не представлено относимых и допустимых доказательств подтверждающих, что оспариваемое соглашение заключено под влиянием существенного заблуждения и обмана со стороны ответчика.

При таком положении, оснований для признания оспариваемого соглашения недействительным не имеется.

Суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ООО СЗ «Стройинвестпроект» неустойки за нарушение срока передачи истцам названного жилого помещения ввиду следующего.

Продолжительность периода просрочки исполнения обязательств со стороны ООО СЗ «Стройинвестпроект» составила с 01.10.2024 по 07.05.2025, однако в силу постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 неустойка за данный период (период действия моратория) начислению не подлежит и, соответственно, не взыскивается.

На основании ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.09.2024) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Суд, принимая во внимание обстоятельства дела, учитывая требования разумности и справедливости, степень нравственных страданий ФИО1 и ФИО2, причиненных ненадлежащим исполнением ООО СЗ «Стройинвестпроект» условий заключенного между сторонами спора договора (просрочкой исполнения обязательств), определяет сумму подлежащей взысканию в пользу каждого из истцов компенсации морального вреда равной 25 000 руб.

Согласно ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и разъяснениям, содержащимся в п.46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Поскольку обоснованные требования истцов о выплате денежной компенсации морального вреда обществом в добровольном порядке удовлетворены не были, с ответчика подлежит взысканию упомянутый выше штраф в сумме по 12 500 руб. (25 000 руб. * 50%) в пользу каждого из истцов, исключительных обстоятельств для снижения которого на основании ст.333 ГК РФ судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «Стройинвестпроект» в пользу ФИО1, ФИО2 по 25 000 руб. (каждому) в счет денежной компенсации морального вреда и штраф в сумме по 12 500 руб. (каждому).

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Судья А.В. Кудряшов

Мотивированное решение

«КОПИЯ ВЕРНА»подпись судьи А.В. Кудряшовсекретарь судебного заседания Ленинского районного суда г. Смоленска Е.Е. Дедованаименование должности уполномоченного работника аппарата федерального суда общей юрисдикции 25.02.2026.

изготовлено 12.02.2026

УИД: 67RS0002-01-2025-007130-61

Подлинный документ подшит в материалы дела №2-891/2026