Решение по делу № 02-0505/2025 от 16.04.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о праве собственности и восстановления записи о праве собственности.

77RS0023-02-2024-005555-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2025 года адрес

Савеловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Воробьевой Л.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-505/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании части сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости оплаченной доли по договору, расходов по госпошлине,

и по встречному иску ФИО2 к ФИО1, фио о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о праве собственности и восстановления записи о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит суд признать договор купли-продажи недвижимости от 08.11.2023 недействительным в части ½ доли в праве обшей собственности на квартиру по адресу: адрес, д. 24, корп. 2, кв. 58, с кадастровым номером 77:09:0004015:2045, принадлежащей ФИО1, применить последствия недействительности договора, взыскать с ФИО2 стоимость оплаченной ½ доли в праве общей собственности на квартиру в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В обоснование исковых требований указано на то, что 08.11.2023 между ФИО2 и ФИО1, фио заключен договор купли-продажи недвижимости – квартиры по адресу: адрес, ул. -2я Квесисская, д. 24, корп. 2, кв. 58 с кадастровым номером 77:09:0004015:2045. До подписания оспариваемого Договора ответчиком были предоставлены справки из ПНД и НД, выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, правоустанавливающие документы на квартиру. Были даны пояснения относительно причин продажи квартиры. Перед заключением Договора продавец уверял покупателей, что срочная продажа квартиры связана с необходимостью оплаты проведения дорогостоящей медицинской операции на грыжу позвоночника, приобретения лекарств и оплаты послеоперационной реабилитации. 09.11.2023 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО1 и фио (по 1/2 доли каждого) на вышеуказанную квартиру. 13.11.2023 ответчик снялся с регистрационного учета по адресу проживания: адрес, получила ключ от банковской ячейки, куда были помещены денежные средства, и передала расписку в получении денежных средств. Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2023, стоимость квартиры составила сумма, была оплачена продавцу покупателями в полном объеме в равных долях, в подтверждение чего продавец выдал расписку. Заключая договор, продавец гарантировал, что он заключает договор не в следствие стечения тяжелых обстоятельств, не на крайне выгодных для себя условиях и договор не является для него кабальной сделкой (п.3.1. Договора). После заключения договора продавец вел переговоры с покупателями о предоставлении отсрочки в размере 2-х недель для освобождения квартиры от личных вещей и передачи квартиры по передаточному акту.

21.11.2023 по заявлению ФИО2 от 20.11.2023 (КУСП № 15721) постановлением следователя СО ОМВД по адрес возбуждено уголовное дело № 12301450129000809 по признакам преступления, предусмотренного п.4 ст.159 УК РФ. Следователем СО ОМВД по адрес старшим лейтенантом юстиции фио установлено, что 05.11.2023 в неустановленное следствием время, неустановленными лицами, в неустановленном месте, путем обмана гр. фиоH. посредством телефонной связи, позвонили последней и представившись сотрудниками ФСБ России, ЦБ PФ ввели в заблуждение гр. ФИО2 в результате чего последняя продав квартиру перевела полученные за квартиру денежные средства на неустановленные счета через банкомат ПАО «ВТБ». При этом согласно протоколу допроса ФИО2 от 21.11.2023, ФИО2 указывает, что продажа квартира была необходима для поимки мошенников.

Заключая договор купли-продажи, истец, исходил из того, что воля ответчика была направлена на отчуждение спорной квартиры, ответчик знала и понимала значение оспариваемого договора, выполнила условия по предоставлению документов перед заключением договора, а также выполняла условия самого договора, в том числе в части снятия с регистрационного учета. Согласно заключению комиссии экспертов от 10.01.2024 № 205 подготовленной «Центром амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы» ФИО2 до совершения в отношении нее противоправных действий и в собственно криминальный период не страдала каким-либо психическим расстройством, могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий и оказывать сопротивления в юридически значимый период.

Заключая договор, истец действовал под влиянием заблуждения со стороны ответчика на предмет причин продажи квартиры, которое было настолько существенным, что если бы истец знал об обстоятельствах заключения ответчиком оспариваемого договора, не совершал был сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Представитель истца ФИО1 – фио в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представители ответчика ФИО2 – фио, фио в судебное заседание явились, предъявили ФИО1, фио встречный иск, в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры кадастровый номер 70:09:0004015:2045, расположенной по адресу: адрес, заключённый 08.11.2023 между ФИО2 и фио и фио, применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи о праве собственности ФИО1 и фио в ЕГРН и восстановления записи о праве собственности ФИО2

Встречный иск мотивирован тем, что 08.11.2023 между ФИО2 и ФИО1, фио был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес. Договор был заключен в простой письменной форме без удостоверения нотариусом. 09.11.2023 зарегистрирован переход права собственности. Вышеуказанный договор заключен под влиянием обмана, а именно: в период с 05.11.2023 истице поступали звонки от лиц, представлявшихся сотрудником Госуслуг, сотрудником службы безопасности Центрального банка РФ, которые сообщили, что на ее имя якобы взяты кредиты на значительные суммы, ведётся расследование, для поимки мошенников ей надо «фиктивно» продать свою квартиру, для чего к ней будут направлены «риэлтор» и «покупатель», который является мошенником и находится в розыске; далее необходимо будет положить деньги в банковскую ячейку, выписаться из квартиры; при этом на самом деле квартира останется у истца, а все эти действия необходимы для того, чтобы мошенник «клюнул». Преступник, называвший себя фио, постоянно звонил истице, давал ей указания и руководил ее действиями. 07.11.2023 к истице домой пришли двое мужчин под видом осмотра квартиры, в ходе осмотра каждый из них сообщил ей, что идет операция по поимке мошенников, а также осуществили видеозапись ее ответа на вопрос, почему она продает квартиру, при этом она ответила, согласно ранее данным указаниям «Сергея Викторовича», что необходимы деньги на лечение. Одним из посетителей являлся ответчик фио представленный истице как покупатель, вторым фио, представленный истице как риэлтор. Истице было также предложено написать расписку о неразглашении информации о происходящем «расследовании». С ответчиком ФИО1 и его отцом истица впервые встретилась в день сделки в отделении Сбербанка, куда была доставлена на такси, заказанном ей «Сергеем Викторовичем фио». Под руководством преступников истица продала квартиру фио и ФИО1, в сопровождении их же передала сумма «риэлтору» фио, остальные заложила в банковскую ячейку. В дальнейшем по указаниям преступника, называвшегося себя фио, даваемым «для оказания помощи следствию», истец осуществила снятие с регистрационного учет а по месту жительства в вышеуказанной квартире, а затем по его же указанию и под контролем забрала из ячейки банка денежные средства в сумме сумма, и несколькими платежами по присылаемым ей фото банковских карт перевела их неустановленным лицам, а сумма передала наличными неизвестному лицу, встречу с которым ей организовал также преступник. Данные обстоятельства подтверждаются материалами уголовного дела. Истец считает, что все участники сделки знали об обмане, в том числе и фио

Представитель истца ФИО1 – фио возражал против удовлетворения исковых требований ФИО2 по доводам письменных возражений на иск.

Третье лицо по первоначальному иску и ответчик по встречному иску фио в судебное заседание явился, не возражал против удостоверения первоначального иска просил в удовлетворении встречного иска отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным провести судебное разбирательство без их участия.

Суд, выслушав стороны, исследовав доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ч. 1 ст. 55 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу нормы ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия, которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Таким образом, для удовлетворения требований истца по указанным выше основаниям, юридически значимым является доказанность отсутствия воли ФИО2 на отчуждение спорного имущества, а также доказанность обмана в отношении последней.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.11.2023 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 (Продавец) и фио, ФИО1 (Покупатели) в отношении недвижимого имущества квартиры № 58 общей площадью 35,6 кв.м., расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:09:0004015:2045.

Стороны оценили указанную квартиру в сумма

08.11.2023 денежные средства получены ФИО2, что подтверждается распиской от 08.11.2023.

На основании вышеуказанного договора купли-продажи спорной квартиры в установленном порядке зарегистрирован переход права собственности фио и фио на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

21.11.2023 было возбуждено уголовное дело № 12301450129000809, - СО ОМВД России по адрес в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному) ФИО2 признана потерпевшей.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному) представил в материалы дела договор купли-продажи квартиры, копию расписки о получение денежных средств, выписку из ЕГРН.

Как следует из заключения комиссии экспертов от 10.01.2024 № 205, подготовленной «Центром амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы» ФИО2 до совершения в отношении нее противоправных действий и в собственно криминальный период не страдала каким-либо психическим расстройством, могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий и оказывать сопротивления в юридически значимый период.

Вместе с тем, ФИО1 не заявлено ходатайств о проведении судебной экспертизы.

Установив изложенное, оценив позиции сторон, документальные доказательства по делу, показания представителя истца, суд приходит к выводу об отсутствии по делу допустимых и убедительных доказательств совершения ФИО1 сделки, под влиянием обмана со стороны ФИО2, поскольку продажа квартиры не была обусловлена наличием недостоверной информации об обстоятельствах, которые могли бы повлечь отказ от совершения оспариваемой сделки.

ФИО1 не представлено каких-либо доказательств того, в чем именно заключался обман, введение в заблуждение, а также о том, что ФИО2 намеренно умолчала о каких-либо обстоятельствах. Ни текст искового заявления, ни пояснения представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) не содержат сведений о том, какое именно заблуждение допущено ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) в отношении него.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной и применении последствия недействительности сделки.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований ФИО1, оснований для взыскания судебных расходов с ФИО2 не имеется.

Истец по встречному иску ФИО2 указала, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2023, предметом которого является квартира № 85 по адресу: адрес, заключен ею (ФИО2) под влиянием обмана со стороны неустановленных лиц, поскольку она была введена неустановленными лицами в умышленное заблуждение относительно характера и природы совершаемой от ее имени сделки. По факту неправомерных действий с квартирой со стороны неустановленных лиц следователем СО ОМВД России по адрес было возбуждённо уголовное дело № 12301450129000809, в отношении неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Удовлетворяя требования истца по встречному иску ФИО2 суд отклоняет довод ответчика по встречному иску о том, что отсутствует вступивший в законную силу приговор суда по факту мошеннических действий в отношении спорной квартиры, поскольку закон не ставит признание судом недействительной сделки по основанию, совершенной под влиянием обмана, в прямую зависимость от наличия вступившего в законную силу приговора суда по факту мошеннических действий в отношении спорного имущества, являющегося объектом сделки.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Как было установлено в судебном заседании, при заключении договора купли-продажи квартиры, ФИО2 была введена в заблуждение со стороны неустановленных лиц, в связи с чем, встречный иск является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 – отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1, фио – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенный 08 ноября 2023 года между ФИО2 и ФИО1, фио.

Прекратить право собственности ФИО1 и фио на квартиру по адресу: адрес, и возвратить ее собственность ФИО2.

Решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 и фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, и внесении в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на указанную квартиру.

Взыскать с ФИО1, фио в ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Савеловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Л.А. Воробьева

Мотивированное решение суда составлено 07 мая 2025 года.