Решение по делу № 2-1453/2025 от 28.07.2025 - о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов.

№2-1453/2025

36RS0005-01-2025-000614-49

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2025 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Корпусовой О.И.,

при секретаре Стародубцеве А.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика по доверенности от 24.04.2024 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Управления Роспотребнадзора по Воронежской области в интересах ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов,

установил:

Управление Роспотребнадзора по Воронежской области в интересах ФИО1 обратилось в Советский районный суд г. Воронежа с иском к ООО «СЗ «РемСтрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Воронежской области поступило обращение ФИО1 по вопросу соразмерного уменьшения цены объекта недвижимости по причине обнаружения в процессе эксплуатации недостатков. При изучении сведений, указанных в обращении, было установлено следующее: 16.08.2023 между ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 75,6 кв.м. без учета балконов/лоджий. Право собственности зарегистрировано Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации № Передача квартиры подтверждается передаточным актом от 18.08.2023. 27.11.2024 ФИО1 обратилась к ИП ФИО3 для оказания экспертных услуг в части проведения исследования и выявления недостатков в выполненных общестроительных работах в квартире, а также в случае выявления определить являются ли данные недостатки следствием некачественно выполненных работ либо они возникли в результате эксплуатации квартиры, а также определить стоимость восстановительного ремонта. Оплата за оказываемые услуги составляет 25 000 рублей. В ходе строительно-технического обследования жилого помещения (квартиры) был выявлен ряд недостатков и нарушений действующих нормативов на выполнение общестроительных работ. Экспертное заключение №СТЭ-14774 в котором отражаются недостатки объекта приложено к исковому заявлению. Результаты обследования жилого помещения (квартиры) отражены и приведены в таблицах 1-8. Материалы фотофиксации по каждому помещению приведены после каждой соответствующей таблицы. Выявленные строительные недостатки в целом указывают на несоблюдение технологических требований и строительных норм при выполнении общестроительных работ. Дефекты строительных конструкций и отделки, обнаруженные в ходе обследования, свидетельствуют о нарушениях, допускаемых на этапе выполнения работ, что противоречит требованиям, установленным СП и ГОСТ. Нарушения этих нормативов подтверждают низкое качество выполненных строительных работ, поскольку каждый дефект превышает допустимые отклонения, указанные в стандартах. Требование истца от 20 декабря 2024 года о соразмерном уменьшении цены товара в размере 848774,70 рублей ответчик добровольно не удовлетворил. Претензия в адрес ответчика направлена заказным письмо (№ - идентификатор почтового отправления отслеживания АО «Почта России»). Согласно идентификатору почтового отправления претензия вручена 23.12.2024. Однако требования истца до настоящего времени не удовлетворены (23.01.2025 день подачи искового заявления). В связи с вышеизложенным, Управление Роспотребнадзора по Воронежской области в интересах ФИО1 обратилось в суд с настоящим иском, в котором просит взыскать с ответчика в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости денежные средства в размере 848 774,70 рублей, неустойку за период с 10.01.2025 по 23.01.2025 в размере 118 828,46 рублей, продолжив ее начисление с 24.01.2025 по дату фактической оплаты долга, исходя из размера неустойки 1% от остатка взысканного основного долга за каждый день просрочки исполнения обязательства, расходы по оплате досудебного исследования в размере 25 000 рублей, почтовые расходы в размере 75,50 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя (т.1 л.д.5-9).

Управление Роспотребнадзора по Воронежской области для участия в судебном заседании своего представителя не направило, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, согласно письменного заявления просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, просила удовлетворить. При этом пояснила, что полагает заключение судебной строительно-технической экспертизы ненадлежащим доказательством по делу, стоимость устранения строительных недостатков должна быть определена на основании досудебного экспертного заключения ИП ФИО3 О назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не ходатайствует. Также поддерживает заявленные требования о взыскании неустойки в порядке ст. 23 Закона «О защите прав потребителей» исчисленной именно от стоимости устранения строительных недостатков, а не от цены товара.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, в случае удовлетворения требований истца просил снизить размер неустойки, штрафа в соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, компенсации морального вреда и судебные расходы с учетом требования разумности и справедливости.

Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК Российской Федерации лица, участвующие в деле, самостоятельно используют принадлежащие им процессуальные права и обязанности, и должны использовать их добросовестно.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу, в связи с чем, на основании статьи 167 ГПК Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантирует каждому право на судебную защиту его прав и свобод.

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли - продажи. При отсутствии в договоре купли- продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

В силу положений статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 55-57 ГПК Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленными материалами дела, 16.08.2023 между ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №179/7-126, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> (т.1 л.д.14-16).

Согласно п. 3 цена договора составила 5 273 968 рублей (НДС не облагается). Указанная стоимость определена с учетом фактического состояния квартиры, является окончательной и изменению не подлежит.

18.08.2023 между ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан передаточный акт, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (т.1 л.д.17).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке. Кадастровый номер квартиры № (т.1 л.д.121).

Застройщиком указанного дома являлся ответчик ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой», что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.155-157).

В процессе эксплуатации вышеуказанной квартиры ФИО1 были обнаружены существенные недостатки объекта строительства.

Для определения стоимости строительных недостатков истец обратилась к ИП ФИО3 для проведения строительно-технического обследования помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается договором на оказание экспертных услуг №14774/СТЭ от 27.11.2024 (т.1 л.д.23).

Согласно экспертному заключению по определению стоимости устранения строительных недостатков №СТЭ-14774 от 18.12.2024 стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире истца ФИО1 составляет 848 774,70 рублей (т.1 л.д.24-118).

20.12.2024 истец, указав свои банковские реквизиты, обратилась к застройщику с претензией, в которой просила в добровольном порядке выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи на стоимость устранения выявленных недостатков в сумме 848 774,70 рублей (т.1 л.д.18-20,22).

Претензия ответчиком получена 23.12.2024 (т.1 л.д.21).

Однако, как установлено судом и не опровергнуто материалами дела, требования истца ответчиком не были удовлетворены, чем и было мотивировано настоящее обращение в суд.

По ходатайству ответчика определением суда от 04.03.2025, с учетом определения об исправлении описки от 12.03.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы», на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1.Проводились ли в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, строительно-отделочные работы, после передачи объекта недвижимости покупателю на основании акта-приема передачи, и если проводились то не учитывать при проведении экспертизы недостатки и дефекты в отношении строительно-отделочных работ, проведенных собственником самостоятельно либо с привлечением третьих лиц (помимо застройщика)?

2. Имеются ли в выполненных общестроительных и отделочных работах в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недостатки и нарушения действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ? Если имеются, то являются ли они следствием эксплуатации или следствием нарушения действующих строительных норм и правил при выполнении строительно-отделочных работ?

3.Имеются ли недостатки в строительно-отделочных работах, связанные с несоответствием (нарушением) общестроительных норм и правил (помимо указанных в вопросе №, указанных в досудебной претензии (исковом заявлении), включенным в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и если имеются, то какие?

4.Каковы причины выявленных недостатков?

5.Какова стоимость пригодных к использованию материалов, подлежащих повторному применению после устранения производственных дефектов?

6. С учетом ответа на второй и третий вопросы определить стоимость устранения выявленных недостатков в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>?

7. Определить насколько уменьшалась покупная цена квартиры в связи с выявленными недостатками?

Согласно заключению ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» №198/25 от 06.05.2025, исходя из видов примененных подрядчиком материалов в ходе строительных и отделочных работ, а также пояснений сторон по делу следует, что в <адрес> после передачи застройщиком (ответчиком) жилого помещения потребителю (истцу) по передаточному акту, ремонтные и отделочные работы не проводились.

Недостатки в строительно-отделочных работах в <адрес> многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, связанные с нарушением действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, имеются:

I. Жилая комната «1», площадью 14,8 м 2. Оконный блок имеет глухое остекление шириной более 400мм. Не соответствует п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27]. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.20.17 [13]. В оклейке обоями стен отмечен дефект в виде отслоения обоев, отсутствия обоев за радиатором. Нарушение требований п. п. 7.6.1571.13330.2017 [13]. Установлено отклонение стены от плоскости 7мм/2м в нижней части под подоконником. Является нарушением требований ГОСТ 11024-2012 «Панели стеновые наружные бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия» [28] пп.6.6.1. Установлено отклонение радиатора отопления от горизонтального уровня. Нарушение требований п. п. 6.4.8 СП 73.13330.2016 [15]. Отсутствуют замки безопасности оконного блока. Нарушение требований ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27] пп.5.1.8. Установлено отсутствие маркировки стеклопакетов. Нарушение требований п. п. 4.1.2 ГОСТ 32530-2013 Стекло и изделия из него, маркировка, упаковка, транспортирование, хранение [21].

II. Жилая комната «2» площадью 12,0 м 2. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не ответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13]. В оклейке обоями стен отмечен дефект в виде отслоения обоев, расхождением швов. Нарушение требований п. п. 7.6.1571.13330.2017 [13]. Установлено отклонение радиатора отопления от горизонтального уровня. Нарушение требований п. п. 6.4.8 СП 73.13330.2016 [15]. Отсутствуют замки безопасности оконного блока. Нарушение требований ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27] пп.5.1.8. Установлено отсутствие маркировки стеклопакетов. Нарушение требований п. п. 4.1.2 ГОСТ 32530-2013 Стекло и изделия из него, маркировка, упаковка, транспортирование, хранение [21].

III. Жилая комната «3» площадью 19,1 м 2. Оконный блок имеет глухое остекление шириной более 400мм. Не соответствует п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27]. Выявлены трещины в откосах проема оконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13]. Выявлено отклонение блока межкомнатной двери от вертикальной плоскости на 9мм/2м. Нарушение требований СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ» [26] п. 7.7. Установлено отклонение радиатора отопления от горизонтального уровня. Нарушение требований п. п. 6.4.8 СП 73. 13330.2016 [15]. Отсутствуют замки безопасности оконного блока. Нарушение требований ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27] пп.5.1.8. В оклейке обоями стен отмечен дефект в виде отслоения обоев, складок в углу. Нарушение требований п. п. 7.6.1571.13330.2017 [13]. Установлено отсутствие маркировки стеклопакетов. Нарушение требований п. п. 4.1.2 ГОСТ 32530-2013 Стекло и изделия из него. Маркировка, упаковка, транспортирование, хранение [21].

IV. Кухня «4» площадью 11,8 м 2. Выявлены трещины в откосах проема оконно-балконного блока, что не соответствует требованиям Таблицы 7.7 СП 71.13330.2017 [13]. Выявлено отклонение блока межкомнатной двери от вертикальной плоскости на 4 мм/2м. Нарушение требований СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ» [26] п.7.7. Установлено отклонение радиатора отопления от горизонтального уровня. Нарушение требований п. п. 6.4.8 СП 73.13330.2016 [15]. В оклейке обоями стен отмечен дефект в виде отслоения обоев с расхождением швов. Нарушение требований п. п. 7.6.1571.13330.2017 [13]. Установлено отсутствие маркировки стеклопакетов. Нарушение требований п. п. 4.1.2 ГОСТ 32530-2013 Стекло и изделия из него, маркировка, упаковка, транспортирование, хранение [21].

V. Коридор «5» площадью 7,6 м 2. В оклейке обоями стен отмечен дефект в виде отслоения обоев по шву с расхождением шва длиной до 0,5м. Нарушение требований п. п. 1571.13330.2017 [13].

VI. Коридор «6» площадью 6,1 м 2. Входная металлическая дверь имеет искривление полотна входной двери 4мм на 2м. Нарушение требований ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» [23] п.5.2.6. Входная металлическая дверь имеет отклонение от вертикали 5мм. Нарушение требований ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. «Технические условия» [23] прил.Г.п.6.

VII. Ванная «7» площадью 3,2 м 2. Отсутствует порог. Нарушение п.4.8 СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 «Полы» [9]. П.4.8 Уровень пола в туалетных и ванных помещениях должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6. Установлено отклонение блока межкомнатной двери от вертикальной плоскости на 10мм/2м. Нарушение требований ГОСТ 28786-2019 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях. [26] п.4.3.3.2. Выявлено изменение характера звучания плитки напольной при простукивании в количестве 4 шт. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 8.15.

VIII. Санузел «8» площадью 1,4 м 2. Отсутствует порог. Нарушение п.4.8 СП 29.13330.2011 «СНиП 2.03.13-88 «Полы» [9]. П.4.8 Уровень пола в туалетных и ванных помещениях должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях либо полы в этих помещениях должны быть отделены порогом. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 4 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 6мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6. Установлено отклонение блока межкомнатной двери от вертикальной плоскости на 9 мм/2м. Нарушение требований ГОСТ 28786-2019 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств различных климатических условиях. [26] п.4.3.3.2. Выявлено изменение характера звучания плитки напольной при простукивании. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 8.15.

IX. Лоджия «9». Светопрозрачное ограждение лоджии имеет две глухие створки и одну створку поворотного открывания. Нарушение требований п.5.3.2.2 ГОСТ 56926-2016 [20] «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия». Установлено отсутствие автономного ограждения балкона, нарушение п.5.3.2.5 (в) ГОСТ 56926-2016 [20] «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий, общие технические условия».

Все выявленные недостатки образованы вследствие отступления от действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных и отделочных работ, связанных с нарушением технологических процессов строительных и отделочных работ.

Недостатки в строительно-отделочных работах в <адрес> многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> связанные с нарушением строительных норм и правил (помимо указанных в вопросе №, указанных в досудебной претензии (исковом заявлении), включенным в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» имеются:

Жилая комната «1», площадью 14,8 м 2. Оконный блок имеет глухое остекление шириной более 400мм. Не соответствует п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27].

II. Жилая комната «3» площадью 19,1 м 2. Оконный блок имеет глухое остекление шириной более 400мм. Не соответствует п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» [27].

III. Лоджия «9». Светопрозрачное ограждение лоджии имеет две глухие створки и одну створку поворотного открывания. Нарушение требований п.5.3.2.2 ГОСТ 56926-2016 [20] «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия».

Причинами образованных недостатков в квартире являются отступления от строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, данных с нарушением технологических процессов строительных и отделочных работ.

Недостатков в исследованной квартире, которые могли быть образованы вследствие нормального износа жилого помещения или его частей, нарушения владельцами квартиры требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации жилого помещения либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного собственниками, привлечёнными третьими лицами, не установлено.

Стоимость створок, которые подлежат использованию при замене «глухих» створок на поворотные в квартире, которые нарушают требования действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительно-отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте №1 (графа материалы) на момент производства экспертизы (1 квартал 2025) составляет 25140 рублей, включая НДС 20% 4190, 00 рублей.

Стоимость работ (без учета замены «глухих» створок), обходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте и составляет на момент производства экспертизы, а именно по стоянию на 1 квартал 2025 171 893,33 рублей, включая НДС 20% 28648,89 рублей.

Стоимость работ, необходимых для замены «глухих» створок на поворотные в квартире, строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных и отделочных работ, отражена в локальном сметном расчёте №3 и составляет на момент производства экспертизы (1 квартал 2025) 50149,48 рублей, включая НДС 20% 8358,25 рублей.

Таким образом, стоимость устранения недостатков, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных и отделочных работ, на момент производства экспертизы (1 квартал 2025) составляет 222 042,81 рублей, включая НДС 20%.

По третьему вопросу стоимость работ, необходимых для замены «глухих» створок на поворотные в квартире, которые нарушают требования общестроительных норм и правил (помимо указанных в вопросе №1, указанных в досудебной претензии (исковом заявлении), включенным в Перечень национальных стандартов и сводов правил, частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе, обеспечивается соблюдение требований «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», отражена в локальном сметном расчёте №3 и составляет на момент производства экспертизы (1 квартал 2025) 50149,48 рублей, включая 20% 8358,25 рублей.

Стоимость <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в связи выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных и отделочных работ уменьшилась на 171 893,33 рублей и составляет на момент производства экспертизы, а именно на 1 квартал 2025 - 5 102 074,67 рублей (без учета замены оконных створок).

Стоимость квартиры, в связи с выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, уменьшилась на 222 042,81 рублей, включая НДС 20% (с учетом стоимости замены «глухих» створок) и составляет на момент производства экспертизы, а именно на 1 квартал 2025 г. 5 051 925,19 рублей, включая НДС 20%.

Стоимость квартиры, в связи с выявленными недостатками, которые нарушают требования общестроительных норм и правил (помимо указанных в вопросе №1, указанных в досудебной претензии (исковом заявлении), включенным в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», уменьшилась на 50149,48 рублей, включая НДС 20% (с учётом стоимости замены «глухих» створок) и составляет на момент производства экспертизы, а именно на 1 квартал 2025 - 5 223 818, 52 рублей (т.1 л.д.194-250, т.2л.д.1-4).

В судебном заседании по ходатайству сторон был допрошен эксперт ФИО4, проводивший судебную экспертизу, который пояснил, что при обследовании <адрес>, расположенной по адресу: г. №/7, им были произведены все необходимые исследования, в том числе исследование стен в помещении, с использованием технических приборов, для определения фактических значений и показателей, имеющих значение для оценки состояния исследуемой квартиры. Требования ГОСТов им были также соблюдены. Истцом неверно определены характеристики приборов, используемых в процессе исследования, приведены характеристики точности приборов – 1 мм на 1метр. Им был использован прибор с точностью 0,5 (пузырьковый метод). Заявленный истцом лазерный метод исследования с точностью прибора 0,8, не может быть принят в качестве более точного. При измерении дефектов в единицах (мм), исследование проводят стальной линейкой, цена деления которой составляет 1мм. При таких измерениях можно вычислить несоответствия целого мм, либо его половины. Такие измерения, по мнению эксперта, являются более точными. Касательно вопросов определения дефектов напольной плитки, эксперт пояснил, что в СП 71.13330.2017 есть отдельная таблица 7.6 для стен, и для полов – 8.15. В таблице для полов (8.15) есть такая характеристика, как изменение характера звучания при простукивании плитки. Им было произведено подобное исследование. В санузле выявлен дефект в виде изменения характера звучания. В ванной комнате определен разный характер звучания одной плитки на полу. Касательно стен, такой характеристики как простукивание стен нет, имеется характеристика - изменение ширины шва. Были выявлены отклонения по двухметровой рейке. Им были произведены все исследования, вопреки доводам истца. Находясь в ванной комнате, он измерил размеры ванной, измерил просвет между рейкой. Все необходимые измерения были выполнены. В пункте 2 дефектов санузла выявлен просвет по двухметровой рейке. Следует провести демонтаж и последующий монтаж натяжных потолков, при этом материал натяжных потолков сохраняется. Плиточный материал в отличие от потолка, не сохраняется. В сметном расчете № и № где указана облицовка плитки, им учтена стоимость материала самой плитки, предположительно, плитка должна быть в будущем приобретена, из чего следует вывод, что повторному применению она не подлежит. Цены указаны на дату производства экспертизы. В расчете сметы, по устранению строительных недостатков им использованы все новые материалы, кроме ламината, натяжного потолка. Производитель заявляет 4 или 5 циклов использования ламината. У ламината замковое соединение, он разбирается и соединяется без усилий, поэтому подлежит повторному применению. Материал натяжного потолка также может быть применен повторно, с учетом особенностей его установки. Керамогранит, настенная плитка и обои к повторному применению не указаны. При наличии дефекта на незначительном участке не должна меняться вся площадь. Производится замена только дефектного участка. Двери должны быть влагостойкими. Важно не путать понятия влагостойкость и водостойкость. Влагостойкость - это покрытие, которое выдерживает некое воздействие влаги, но не контактирует напрямую с водой. А водостойкость - это материал, полностью защищенный от действия воды. Например, дверь на лоджию. Там устанавливаются водостойкие двери, они пластиковые. Двери в санузел, имеют другие требования. Экспертом, в исследуемой квартире зафиксированы влагостойкие двери в санузле с ламинированным покрытием. Квартира эксплуатируется уже несколько лет, и никаких повреждений двери нет, таким образом, сделан вывод о том, что это дверь влагостойкая и установлена в соответствии с требованиями, предъявляемыми к строительству. Кроме того, им выявлено нарушение установки глухих створок. В исследуемой квартире они не могут быть установлены повторно.

В соответствии со ст. 55 ГПК Российской Федерации заключение экспертов является одним из видов доказательств по гражданскому делу.

Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оснований не доверять данному заключению экспертизы у суда не имеется, экспертное исследование проводилось экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующую квалификацию, стаж экспертной работы, экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы неясностей не содержат, выводы эксперта основаны на материалах дела.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы сторонами заявлено не было.

Оснований для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы суд не усматривает, поскольку заключение эксперта ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» соответствует всем требованиям, предъявляемым к экспертным заключениям, содержит обоснование выводов по поставленным вопросам, ссылки на источники информации, в достаточной степени мотивировано и не противоречиво.

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Так, в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи квартиры от 16.08.2023 №179/7-126 стороны по настоящему делу согласовали, что покупатель в полном объеме осведомлен о техническом состоянии и качественных характеристиках отчуждаемой квартиры. Покупатель ознакомлен с проектно-сметной документацией и правилами эксплуатации жилого помещения.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В судебном заседании установлено, что в квартире истца имеются строительные недостатки, выявленные в течение пяти лет после передачи объекта - квартиры собственнику ФИО1, которые хотя и не привели к ухудшению качества объекта, но являются нарушением, обычно предъявляемым требованиям к объектам строительства (в том числе с назначением жилое помещение). К истцу, как к потребителю, перешло право предъявления требования к застройщику об устранении строительных недостатков, при этом, отсутствие у покупателя претензий по качеству объекта строительства при приемке-передаче жилого помещения от застройщика не лишает его права в случае обнаружение таких недостатков после приемки объекта предъявить застройщику требования, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, истец вправе требовать устранения недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока. Кроме того, отдельные недостатки, такие как не открывающиеся створки в оконных конструкциях, не могут быть установлены при визуальном осмотре в отсутствии специальных знаний в области строительства (при этом истец не является специалистом в области строительства и данные недостатки не могли быть расценены им как дефекты), из буквального толкования условий договора купли-продажи не следует, что продавец предупредил покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости и покупатель их обнаружил, и удовлетворен техническим состоянием указанной квартиры, также как и не следует, что квартира была реализована со снижением цены с учетом ее качества на момент приобретения. Доказательств того, что вышеуказанные недостатки были оговорены продавцом при заключении договора, стороной ответчика не представлено (сам акт имеет типовую форму, недостатки объекта строительства не поименованы).

Тот факт, что истец приобрела квартиру по договору купли-продажи в том качественном состоянии, которое она имела на момент продажи, не освобождает ответчика (в т.ч. и как застройщика) от обязанности устранить допущенные им при строительстве недостатки, являющиеся скрытыми либо которые невозможно выявить без применения специальных познаний или инструментов, и выявленные в пределах гарантийного срока (статья 18 Закона о защите прав потребителей).

При этом нормы СП 71.13330.2017, СП 29.13330.2011, ГОСТ 28786-2019, ГОСТ Р 56926-2016, ГОСТ 23166-99, являются теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству соответствующих работ при простой отделке квартиры, о чем прямо указано в заключении эксперта.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он по тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соразмерность подлежащего уменьшения цены товара определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости, соразмерности и в целях устранения последствий допущенного нарушения. Выбор способа защиты права принадлежит потребителю.

Исходя из характера спора, товаром в данном случае является квартира, которая подлежала передаче истцу по цене, предусмотренной договором.

Истец, установив наличие строительных недостатков в приобретенной ей квартире, выбрала способ защиты своего нарушенного права, заявив требования о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости, который представляет собой способ восстановления баланса равнозначного предоставления по договору (менее качественный товар за меньшую стоимость).

На основании изложенных норм права, учитывая показания эксперта, допрошенного в судебном заседании, а также установленные по делу обстоятельства, в силу которых наличие производственных строительно-отделочных недостатков в квартире ФИО1 подтверждено совокупностью исследованных судом доказательств, выводами заключения ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого уменьшение покупной цены <адрес> расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, в связи с выявленными недостатками, которые нарушают требования строительных норм и правил, обычно предъявляемых в строительстве в выполненных общестроительных работах произошло на 222 042,81 рублей, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены договора купли-продажи денежную сумму в размере 222 042 рублей 81 копейку.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости денежной суммы в заявленном размере 848 774,70 рублей, суд не усматривает.

Кроме того истцом ФИО1 заявлено требование о взыскании в ее пользу с ответчика компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 1099 ГК Российской Федерации, основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 1101 ГК Российской Федерации, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено нарушение ответчиком прав потребителя, обоснованными являются доводы истца о том, что последняя испытала нравственные страдания.

Принимая во внимание характер перенесенных страданий вследствие нарушения прав и законных интересов истца, степень вины ответчика, исходя из требований разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Разрешая требования истца о взыскании в ее пользу с ответчика неустойки за период с 10.01.2025 по 23.01.2025 в размере 118 828,46 рублей и далее по дату фактического исполнения обязательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

В силу п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи 28, статьях 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения.

При изложенных обстоятельствах на основании приведенных положений закона с ответчика подлежит взысканию неустойка, исходя из цены товара (цены договора 5 273 968 рублей), не оспоренной сторонами в судебном заседании, в размере 1% за каждый день просрочки.

Копия претензии свидетельствует о том, что истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» с требованием о выплате денежных средств, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-20,21).

Однако данное требование ответчиком в добровольном порядке в предусмотренный законом срок (до ДД.ММ.ГГГГ включительно) удовлетворено не было.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положения ст. 23 Закона «О защите право потребителей» неустойка подлежит начислению с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день вынесения решения суда) в размере 1% в день стоимости товара 5 273 968 рублей.

Вместе с тем, истцом заявлено требование о взыскании неустойки с ДД.ММ.ГГГГ в размере 1% в день стоимости устранения строительных недостатков (соразмерного уменьшения цены договора). Положения ст. 23 Закона «О защите прав потребителей» истцу в судебном заседании судом разъяснены, однако ФИО1 просила взыскать в ее пользу неустойку в размере 1% в день от стоимости устранения строительных недостатков.

Поскольку в соответствии со ст. 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, неустойка подлежит начислению с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день вынесения решения суда) в размере 1% день от стоимости устранения строительных недостатков.

Расчет неустойки следующий:

с 10.01.2025 по 28.07.2025 составляет 200 дней.

222 042,81 х 1% х 200 дней = 444 085,62 рублей.

Своего расчета неустойки ответчиком не представлено, однако заявлено о снижении неустойки ввиду явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. По мнению ответчика взыскание неустойки в полном размере приведет к неосновательному обогащению со стороны истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка по своей природе является способом обеспечения исполнения обязательства должником, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73).

Кроме того, к возникшим правоотношениям подлежит применению Закон Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей». В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации) (п. 73). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О указано на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому в части 1 статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. При этом гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае нарушения права могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие, значимые для дела обстоятельства.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, отсутствие доказательств наступления каких-либо неблагоприятных последствий для истца, оценив степень соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенных обязательств, а также принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, суд приходит к выводу о снижении ее размера в порядке статьи 333 ГК Российской Федерации до 120 000 рублей, поскольку данная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

По смыслу ст. 330 ГК Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) (Пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства подлежит удовлетворению по ставке 1% в день от стоимости устранения строительных недостатков (222 042,81 рублей), начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства.

Помимо прочего истцом заявлено требование о взыскании в ее пользу с ответчика штрафа.

Пунктом 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Согласно пунктам 46 и 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). Если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 ГПК Российской Федерации. В этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», с ответчика не взыскивается.

Принимая во внимание факт того, что требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» в пользу ФИО1 штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Сумма штрафа составляет 173 521,40 рублей ((222 042,81+120 000 + 5000) / 2).

В письменных возражениях ответчик просил в случае удовлетворения исковых требований, снизить размер штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

На основании правовой позиции, изложенной в пункте 85 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении судом неустойки возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащие уплате неустойка, финансовая санкция и штраф явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно исходя из установленных по делу обстоятельств.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях финансовых организаций с потребителями.

Принимая во внимание заявление ответчика о снижении штрафа, учитывая фактические обстоятельства дела, принцип соразмерности размера взыскиваемого штрафа объему и характеру нарушения обязательства, принципам разумности и справедливости, учитывая общую сумму взысканного материального ущерба, исходя из того, что штраф является мерой ответственности нарушенного обязательства, в связи с чем, по своей правовой природе не может служить средством обогащения взыскателя и должен соответствовать последствиям нарушенного обязательства, суд, учитывая положения ст. 333 ГК Российской Федерации, полагает возможным взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» в пользу истца штраф в размере 40 000 рублей, полагая указанный размер справедливым и соразмерным нарушенному праву.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК Российской Федерации, статья 106 АПК Российской Федерации, статья 106 КАС Российской Федерации). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

В связи с рассмотрением дела судом, истцом ФИО1 понесены расходы по оплате досудебного экспертного заключения в размере 25 000 рублей.

Факт несения указанных расходов подтвержден материалами дела (т.2 л.д.83).

Суд приходит к выводу, что указанное требование ФИО1 подлежит удовлетворению, поскольку досудебная экспертиза является документом послужившим основанием обращения с исковым заявлением в суд, подтверждающим наличие и стоимость выявленных строительных недостатков, соответственно, цену иска.

Вместе с тем, согласно искового заявления истцом заявлено требование имущественного характера на сумму общую сумму 967 603,16 рублей, из них: 848 774,70 рублей - соразмерное уменьшение цены договора; 118 828,46 рублей - неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Судом частично удовлетворены требования истца в части взыскания соразмерного уменьшения цены договора – с ответчика в пользу истца взыскана денежная сумма в размере 222 042,81 рублей.

С учетом изложенного, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по ставке 1% в день от стоимости устранения строительных недостатков составляет 31 085,99 рублей (222 042,81 х 1% х 14 дней).

Таким образом, требования истца удовлетворены на 26,16% ((222 042,81+31 085,99) х100/967 603,16).

При таких обстоятельствах, исходя из принципа пропорциональности взыскания судебных издержек, с ответчика в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате досудебного экспертного заключения в размере 26,16% от заявленной суммы, то есть в размере 6 540 рублей (25 000 х 26,16%/100).

Также истцом понесены почтовые расходы на сумму 75 рублей 50 копеек - за направление требования о возмещении суммы устранения строительных недостатков в адрес ответчика.

Факт несения указанных расходов подтвержден материалами дела (т.1 л.д.22).

Поскольку требования истца были удовлетворены судом на 26,16%, исходя из принципа пропорциональности, в пользу ФИО1 подлежат взысканию почтовые расходы в размере 19 рублей 75 копеек (75,50*26,16%/100).

По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При определении уровня бюджета при взыскании государственной пошлины по итогам разрешения спора следует исходить из положений статьи 50, пункта 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, согласно которым государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации), подлежит зачислению в бюджеты муниципальных районов, т.е. в бюджет муниципального образования г.о.г. Воронежа.

Поскольку при подаче искового заявления истец от уплаты государственной пошлины освобожден, в соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 333.19 НК Российской Федерации с ответчика в бюджет муниципального образования - городской округ город Воронеж подлежит взысканию госпошлина в размере 21 322 рубля 57 копеек (18 322,57 рублей - за требования имущественного характера и 3 000 рублей - за требования неимущественного характера).

Расчет госпошлины за требования имущественного характера следующий:

Полная цена иска: 666 128,43 рублей (222 042,81 рублей – денежная сумма в счет соразмерного уменьшения цены договора) + 444 085,62 (размер неустойки, признанный судом обоснованным, без учета снижения)).

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 333.19 НК Российской Федерации при цене иска от 500 001 до 1 000 000 рублей госпошлина составляет 15 000 рублей плюс 2% от суммы, превышающей 500 000 рублей.

Расчет: 15 000 + ((666128,43 - 500 000) * 2) / 100 = 18 322,57 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Управления Роспотребнадзора по Воронежской области в интересах ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов – частично удовлетворить.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (№) в пользу ФИО1 (№) в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости 222 042 рубля 81 копейку, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, неустойку за период с 10.01.2025 по 28.07.2025 в размере 120 000 рублей, штраф в размере 40 000 рублей, расходы по оплате досудебного экспертного заключения в размере 6 540 рублей, почтовые расходы в размере 19 рублей 75 копеек, а всего 393 602 рубля 56 копеек.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (№) в пользу ФИО1 (№ №) неустойку по ставке 1% в день от суммы соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи в размере 222 042 рубля 81 копейка, с 29.07.2025 по дату фактического исполнения обязательства.

В остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РемСтрой» (№) в бюджет муниципального образования – городской округ город Воронеж госпошлину в размере 21 322 рубля 57 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Советский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.И. Корпусова

В окончательной форме решение изготовлено 06.08.2025.