Решение по делу № 2-3470/2023 от 25.07.2023

Дело 2-3470/2023

22RS0065-02-2023-002618-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2023 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Фоминой А.В.

при секретаре Лемешко Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Индустриальный районный суд города Барнаула с иском к ФИО1, в котором просил:

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ *** земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 832 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> и ФИО1;

- прекратить в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 832 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости право собственности городского округа - <адрес> на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 832 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>,

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи ***, по условиям которого ФИО1 приобрела земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: <адрес>.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости была внесена кадастровая стоимость Земельного участка - 504333,44 руб. Выкупная стоимость Земельного участка составила 126083,36 руб.

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу ***а*** удовлетворено заявление Комитета о признании незаконным решения КГБУ «АЦНГКО» об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером *** Суд первой инстанции установил наличие ошибки, которая повлекла внесение в Единый государственный реестр недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости Земельного участка и на КГБУ «АЦНГКО» возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Комитета об исправлении ошибки в Едином государственном реестре недвижимости. После вступления в законную силу судебного акта КГБУ «АЦНГКО» недостоверные сведения о кадастровой стоимости Земельного участка (ошибка) исправлены и ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена кадастровая стоимость Земельного участка - 4 358 332,16 руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) - ДД.ММ.ГГГГ. Так как кадастровая стоимость после внесения исправлений составила 4 358 332,16 руб., выкупная стоимость земельного участка, который был передан ответчику в собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ***, должна определяться исходя из кадастровой стоимости 4358332,16 руб. и должна составить 25 процентов от нее, то есть 1 089 583, 04 руб. Договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ *** заключен по цене, не отвечающей требованиям её определения, а именно с нарушением положений статьи 24..20 Закона № 135-ФЗ, ст. 422 ГК Российской Федерации, статьи 39.4 Земельного кодекс Российской Федерации, следовательно, имеются основания для признания данного договора недействительным.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, ссылалась на то, что договор заключен, кадастровая стоимость на момент заключения договора была законной. В момент заключения сделки все было законно, истец не доказал нарушения норм права. Срок исковой давности применяется с момента заключения сделки. Истцу было известно еще в апреле 2021 года о том, что кадастровая стоимость занижена. Между тем истец злоупотребил своими правами и обратился в суд с заявлением об оспаривании решения об установлении кадастровой стоимости только после заключения договора в конце 2021 года.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ответчик является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность на основании п.2 си.39. Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка отказано в связи с тем, что предоставление земельного участка для целей указанных в заявлении, повлечет нарушение принципа земельного законодательства, указанного в пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ.

В указанном решении также имеется указание на то, что кадастровая стоимость не соответствует его фактическому использованию.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным решение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ФИО1 в предоставлении в собственность без торгов испрашиваемого земельного участка.

На Комитет по о земельным ресурсам и землеустройству <адрес> возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке.

Вышеуказанное судебное постановление вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по земельным ресурса <адрес> и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка *** по условиям которого истец передал, а ответчик приняла из земель населенных пунктов в собственность на платной основе земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером *** площадью 832 кв.м.

Согласно п. 2.1. договора выкупная цена участка определена на основании пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с решением Барнаульской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ *** «Об определении цены продажи земельных участков, расположенных в границах городского округа - <адрес> края, находящихся в

муниципальной собственности, и порядка оплаты этих земельных участков».

Согласно п. 2.2 договора выкупная цена отчуждаемого участка составляет 126 083 руб. 36 коп. (504333, 44х25%).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 504333,44 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

По результатам рассмотрения данного обращения КГБУ «АЦНГКО» приняло решение об отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка в связи с отсутствием ошибок при определении кадастровой стоимости.

Не согласившись с указанным решением истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с административным иском.

Решением Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу *** административные исковые требования комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> удовлетворены частично. Признано незаконным решение краевого государственного бюджетного учреждения Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ *** об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***. На краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» возложена обязанность повторно рассмотреть заявление комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение и определение оставлены без изменения.

Согласно решения КГБУ «АЦНГКО» от ДД.ММ.ГГГГ *** в ходе проведения повторной проверки расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым *** выявлен факт наличия единичной ошибки, вследствие неправильного определения условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Исправлена выявленная ошибка, осуществлен пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***, определена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 358 332 руб. 16 коп.

Приказом *** от ДД.ММ.ГГГГ Управления имущественных отношений Алтайского края внесены изменения в приказ управления имущественных отношений Алтайского от ДД.ММ.ГГГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края»: в приложении к приказу позиция 592873 изложена в следующей редакции: *** - 4 358 332 руб. 16 коп. согласно приказу сведения о кадастровой стоимости применяются с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый Государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель ответчика, возражая против признания договора недействительным, ссылался на то, что на момент заключения договора кадастровая стоимость земельного участка составляла 504 333,44 руб., исходя из чего, выкупная цена составила - 126 083.36 руб. Указанную цену Ответчик оплатил в полном объеме, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности на земельный участок перешло к Ответчику. Проект договора, как и расчет стоимости выполнены Истцом. Ответчик лишь акцептировал договор и исполнил все его существенные условия. Цена договора определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной уполномоченным органом в установленном законом порядке. На момент заключения договора кадастровая стоимость участка никем не была оспорена или подвергнута сомнению. Следовательно, последующее изменение стоимости не может быть истолковано как нарушение требования закона, влекущее возможность признания сделки недействительной. Из ч.5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ не следует, что в случае изменения кадастровой стоимости, условия заключенного и исполненного договора подлежат пересмотру. Оспариваемый договор заключен в порядке ст.39.6 ЗК РФ с лицом, являющимся собственником здания, расположенного на земельном участке, имеющим исключительное право на приобретение земельного участка согласно п. 39.20 ЗК РФ. Расторжение договора приведет к нарушению принципа единства судьбы земельного участка и объекта капитального строительства и необоснованному ограничению в правах собственника здания. Просила применить к заявленным требованиям срок исковой давности, ссылаясь на то, что истцом пропущен срок исковой давности, так как об обстоятельствах, на которые он ссылался в иске истцу было известно на момент заключения договора, так как истец о своем несогласии с ценой договора заявлял на этапе судебного разбирательства по делу 2а*** об оспаривании отказа от ДД.ММ.ГГГГ №***

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, расчет цены в соответствующем договоре определен нормативными актами, соглашением сторон цена по такому договору устанавливаться не может.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из материалов дела, выкупная стоимость земельного участка определена в нарушение требований закона, в связи с тем, что кадастровая стоимость на момент заключения договора определена с нарушением требований действующего законодательства.

На основании ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании разъяснений, содержащихся в п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать.

В силу вышеприведенных норм права и разъяснения практики их применения по правилам ст. 148 ГПК Российской федерации подлежит установлению юридически значимое обстоятельство - если цена договора была занижена по сравнению с нормативно определенной, согласен ли покупатель заключить сделку по нормативно установленной цене. В случае несогласия стороны на нормативно определенные условия договора все сделка целиком подлежит квалификации как ничтожная. Если же сторона согласна на заключение договора на надлежащих условиях, квалификации как ничтожное подлежало бы только условие о цене.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика указала, что ответчик возражает заключить договор купли-продажи с учетом изменившейся кадастровой стоимости земельного участка, ссылалась на то, что если бы ответчику изначально сообщили, что выкупная стоимость земельного участка составит 1 089 583 руб. 04 коп., то она бы отказалась от заключения договора, а продолжила бы владеть им на основании договора аренды.

Учитывая, что решением КГБУ «АЦНГКО» от ДД.ММ.ГГГГ ***, на основании решения <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу *** осуществлен пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** и кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4 358 332 руб. 16 коп., следовательно, в связи с несоответствием выкупной стоимости, указанной в договоре купли-продажи, нормам законодательства, а также отсутствием волеизъявления ответчика на заключение договора по цене, соответствующей таким нормам, договор купли-продажи земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой в целом, как нарушающей требования закона.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой имеются основания для применения последствий недействительности сделки, а именно в виде прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 832 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; признании права собственности городского округа - <адрес> на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 832 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; возложении обязанности на истца возвратить уплаченную ответчиком по договору сумму в размере 126 083 руб. 36 коп.

При этом суд отклоняет довод стороны ответчика о том, что сделка на момент ее совершения не противоречила требованиям закона, поскольку выкупная цена определена исходя из кадастровой стоимости, указанной в Едином государственном реестре прав, при этом из материалов дела следует, что она была установлена уполномоченным органом в нарушение требований закона.

Ссылка стороны ответчика на то, что в данном случае нарушаются ее права как собственника нежилого строения, расположенного на спорном земельном участке, судом отклоняется, поскольку она не лишена возможности повторно обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Истец просил применить к заявленным требованиям срок исковой давности, полагая, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год и его следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, так как о своем несогласии с ценной договора истец заявлял на этапе судебного разбирательства по делу ***

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации

срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В рассматриваемом случае срок исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ даты вынесения решения КГБУ «АЦНГКО» о перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку именно этим решением была установлена недостоверность кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, изложенное суд отклоняет также и довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст.103 ГПК Российской Федерации и ст.333.19 НК Российской Федерации с ответчика в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска освобожден законом в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ *** земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 832 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> и ФИО1.

Применить последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 832 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, признании права собственности городского округа - <адрес> на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 832 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Возложить обязанность на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> возвратить ФИО1 возвратить сумму, уплаченную по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 126 083 руб. 36 коп.

Взыскать с ФИО1 в бюджет городского округа - <адрес> государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд <адрес>.

Судья А.В. Фомина

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Верно, судья А.В. Фомина

Копия верна, секретарь с/з Е.С. Лемешко

По состоянию на 01.08.2023

решение в законную силу не вступило Е.С. Лемешко

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела *** Индустриального районного суда <адрес> края

****