Дело № 2-5061/2022

УИД 35RS0010-01-2022-006218-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Вологда 20 октября 2022 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Лебедевой Н.Н.,

при секретаре Власове И.А.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к муниципальному образованию «Городской округ город Вологда в лице» Администрации города Вологды об оспаривании выкупной цены, возложении обязанности,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском, мотивируя тем, что ему на праве собственности принадлежит квартира № с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 64,5 кв.м. 26.09.2017.

Заключением № от 26.09.2017 <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г.Вологды № 154 от 16.02.2021 земельный участок с кадастровым номером № и жилые помещения в многоквартирном <адрес> изъяты для муниципальных нужд.

10.06.2021 года истцом получены от Администрации города Вологды документы: проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка в отношении <адрес> и земельного участка, в котором указана рыночная стоимость имущества в размере 1 464 000 рублей. Не согласившись с указанной выкупной суммой имущества, истец обратился к независимому оценщику, в соответствии с отчетом которого, стоимость выкупного имущества составила 3 298 889 рублей, размер компенсации убытков, которые понесет собственник жилого помещения в связи с изъятием составляет 146 578 руб.

Истец, увеличив в порядке, предусмотренном статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд определить стоимость выкупаемого жилого помещения квартиры № с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> учетом компенсации убытков в размере 3 616 180 рублей. Установить срок для перечисления денежных средств не позднее 31.12.2022.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, извещался надлежащим образом, действует через представителя.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности, ФИО4 увеличенные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации города Вологды, действующая на основании доверенности, ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на иск, просила оставить их без удовлетворения, дополнительно пояснив, что экспертом неверно посчитана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, стоимость жилого помещения не увеличивается на стоимость капитального ремонта. Возражала против стоимости убытков связанных с переездом, кроме того, указала, что расчет производится на момент изъятия, установление стоимости изъятия на 2022 год необоснованно.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, пояснения эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Исходя из буквального толкования вышеприведенной правовой нормы список слагаемых, составляющих сумму выкупной цены, не носит характер обязательного закрытого перечня и подлежит определению в каждом конкретном случае исходя из оценки действительного состояния принадлежащей собственникам недвижимости в соответствии с общими началами гражданского законодательства Российской Федерации, в частности принципов законности и справедливости. Определение фактического перечня убытков в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации как совокупности реального ущерба и упущенной выгоды направлено на исключение возникновения неосновательного обогащения.

При этом разъясняя понятие упущенной выгоды Верховный Суд Российской Федерации в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание на то, что неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено является упущенной выгодой, при условии учета разумных расходов на его получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы нарушения не было.

Действительно суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, поскольку в результате не проведения капитального ремонта в установленные сроки жилой дом стал разрушаться, что привело к признанию дома аварийным. При этом аварийное состояние многоквартирного дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

Компенсация за несвоевременно проведенный капитальный ремонт в обязательном порядке должна иметь место в том случае, если собственнику предлагается к выплате рыночная стоимость принадлежащего на праве собственности жилого помещения, а не рыночная стоимость находящегося в надлежащем состоянии аналогичного по техническим характеристикам жилого помещения.

Судом установлено и не оспаривалось участниками процесса, что ФИО3 на праве собственности принадлежит жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №.

Заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений (домов), назначенной постановлением Главы г. Вологды от 10.03.2006 № 836 выявлены основания для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства № от 08.11.2017 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации города Вологда № 154 от 16.02.2021 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1381 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания жилых домов, для иных видов жилой застройки» с жилыми помещениями, в том числе: квартира (кадастровый №, назначение: жилое, площадь объекта: 64,5 кв.м., этажность: №, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, находящейся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № для муниципальных нужд в связи с невыполнением собственниками изымаемых помещений требований о сносе или реконструкции данного многоквартирного дома.

26.04.2021 Департаментом имущественных отношений администрации города Вологды направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка вместе с отчетом об оценке рыночной стоимости №.

Согласно отчету № от 22.03.2021, выполненному оценщиком ФИО2, рыночная стоимость изымаемого имущества по адресу: <адрес> составляет 1 464 000 рублей.

Для разрешения вопроса о рыночной стоимости жилого помещения, являющегося предметом спора, земельного участка, а также суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определением суда от 07.06.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро независимой оценки».

В соответствии с заключением эксперта № от 16.09.2022, выполненным ООО «Бюро независимой оценки» рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 64,5 кв.м., кадастровый № без учета стоимости земельного участка и общего имущества, приходящегося на данную квартиру, составляет (округленно) 1 000 рублей на дату экспертизы.

Рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером: №, общей площадью 1 382 кв.м. на дату проведения экспертизы составляет (округленно) 2 679 000 рублей.

Размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт, подлежащий выплате при изъятии принадлежащего ФИО3 на праве собственности жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 64,5 кв.м., кадастровый №, составляет (округленно) 742 800 рублей.

Размер компенсации убытков, которые несет собственник помещения, расположенного по адресу: <адрес> по смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (затраты на переезд) составляет (округленно) 193 380 рублей и включает в себя:

- убытки, связанные с изменением места проживания на временное место проживания, услуги грузчиков, а также услуги по доставке имущества на временное место проживания – 12 240 рублей;

- убытки, связанные с услугами риелторов для аренды помещения – 4 130 рублей;

- убытки, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой – 113 600 рублей;

- убытки, связанные с услугами риелторов для поиска и покупки жилого помещения – 49 170 рублей;

- убытки, связанные с оформлением права на приобретаемое жилое помещение (регистрация права собственности) – 2 000 рублей;

- убытки, связанные с изменением места проживания временного на постоянное место жительства, услуги грузчиков, а также услуги по доставке имущества на постоянное место проживания – 12 240 рублей.

Оценивая отчет № от 22.03.2021, выполненный оценщиком ФИО2 и заключение эксперта № от 16.09.2022, выполненное ООО «Бюро независимой оценки» суд отдает предпочтение выводам проведенной по делу судебной экспертизы, как наиболее полным и объективным, поскольку указанное доказательство в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим необходимую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при подготовке заключения экспертом использовались специальные методики и подходы, проведен осмотр жилого помещения. Оно мотивировано, в нем описаны ценообразующие факторы, произведены корректировки по значимым группам элементов сравнения, оно не содержит внутренних противоречий, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Заключение эксперта № от 16.09.2022 свидетельствует о том, что расчет стоимости жилого помещения, земельного участка, компенсации за не произведенный капитальный ремонт осуществлялся с учетом фактического осмотра. Производилась корректировка на местоположение объекта недвижимости, на размер земельного участка, на снос ветхих зданий на земельном участке, на условия продажи, на дату предложения, время совершения сделки, физические характеристики объекта. Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом произведен с учетом ветхости и аварийности жилого помещения.

Исследовав заключение эксперта, суд признает его относимым и допустимым доказательством по делу, отвечающим требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Правовых оснований для установления выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд имущества исходя из заключения независимого оценщика, суд не усматривает, поскольку размер выкупной стоимости по оценке Администрации определен по состоянию на 22 марта 2021 года, после чего экономическая ситуация в стране, которая повлияла в том числе на стоимость недвижимости изменилась. Кроме того, оценка выполнена независимым экспертом, не предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Довод представителя ответчика о том, что экспертом неверно посчитана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, а затраты на переезд за 6 месяцев, риэлтерские услуги ведут к неосновательному обогащению, суд не принимает во внимание, поскольку допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 пояснил, что на момент осмотра процент износа дома составлял 70 %, процент износа здания в работоспособном состоянии составляет 20%. Такой вывод сделан экспертом на основании разъяснений, содержащихся в определении Верховного Суда РФ от 10.09.2019 №7-КГ19-1.

При этом ответчиком не приведено оснований, из которых бы следовало, что размер компенсации капитального ремонта должен быть посчитан иным образом.

Подлежат отклонению и доводы ответчика о необоснованном взыскании убытков в виде расходов на временный наем другого жилого помещения сроком на 6 месяцев, поскольку в пункте 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено о том, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении стоимости земельного участка брались аналоги, исходя из самого понятия «объект-аналог» данного в федеральном стандарте оценки ФСО №, утвержденного приказом Минэкономразвития России № от 20.05.2015, т.е. сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам. Именно такие земельные участки были применены экспертом в сравнительном подходе.

Доводы представителя ответчика в части несогласия с выводами заключений эксперта № от 16.09.2022, судом отклоняются, поскольку выражают субъективную оценку заключения эксперта, при этом представитель ответчика не обладает специальными познаниями в данной области, а само по себе несогласие с выводами эксперта основанием для признания доказательства недостоверным не является.

Суд, исследовав материалы дела, полагает, что предложенная муниципальным образованием «Городской округ город Вологда в лице» Администрации города Вологды выкупная цена определена неверно, а ее размер должен составлять 3 616 180 рублей (1 000 рублей (рыночная стоимость квартиры) + 2 679 000 рублей (стоимость доли в праве собственности на земельный участок) + 742 800 рублей (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт) + 193 380 рублей (убытки)).

Разрешая вопрос об установлении срока перечисления денежных средств ФИО3 суд приходит к следующему.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи.

Статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условие определяются судом (пункт 6).

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 4 пункта 2 указанной нормы принятие решения по изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции).

Из пункта 4 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, обоснованное решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 указанного Кодекса, которые принимаются, в том числе по их собственной инициативе.

В пункте 8 постановления Администрации города Вологды от 16.02.2021 № 154 «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений в многоквартирном <адрес>» установлен лишь срок действия постановления – три года со дня принятия.

Действительно, в соответствии с пунктом 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрен трехлетний срок для подготовки и направления в адрес собственников проектов соглашений об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, однако указанная норма определяет лишь срок действия решения об изъятии земельного участка, а не устанавливает срок выплаты денежного возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

Вместе с тем, исполнение судебного решения не может быть ограничено выше обозначенными сроками, поскольку это противоречит закону.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения статьи 204 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об установлении срока в части выплаты ФИО3 денежного возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 3 616 180 рублей в срок до 31.12.2022.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Определить размер выкупной цены изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в размере 3 616 180 рублей.

Установить срок перечисления денежных средств ФИО3 до 31 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Н. Лебедева

Мотивированное решение изготовлено 27.10.2022.