Решение по делу № 2-586/2023 от 22.05.2023

70RS0005-01-2023-000209-91

Дело №2-586/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Томск 22 мая 2023 года

Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Марущенко Р.В.,

при ведении протокола и аудиопротокола секретарем судебного заседания Шумковой А.Г.,

помощник судьи Незнанова А.Н.,

с участием представителя истцов ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4 об освобождении имущества от запрета на совершение регистрационных действий,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий: жилой дом, общей площадью 96,1 кв.м, по адресу: <адрес> наложенного на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от 22.11.2021, земельный участок, общей площадью 600 кв.м, по адресу: <адрес> наложенный на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации №229260324/7005 от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, Постановление о запрете на совершение действий по регистрации № от 25.06.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области.

В обоснование заявленных требований указано, что 14 сентября 2021 года между ФИО4 (продавец, ответчик), с одной стороны и ФИО2, ФИО3 (покупатель, истец), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО "Совкомбанк". Согласно п.1. Договора Покупатель покупает в общую совместную собственность у Продавца, а Продавец продает земельный участок с расположенным на нём жилым домом: жилой дом, общей площадью 96,1 кв.м, по адресу: <адрес> земельный участок, общей площадью 600 кв.м, по адресу: <адрес>. Документы были сданы для государственной регистрации, однако в последующем выяснилось, что в отношении вышеуказанного жилого дома вынесено Постановление о запрете на совершение действий по регистрации №229260324/7005 от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, а в отношении вышеуказанного земельного участка вынесено Постановление о запрете на совершение действий по регистрации № от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, Постановление о запрете на совершение действий по регистрации № от 25.06.2021 ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Вместе с тем, в момент заключения Договора указанные запреты на совершение действий по регистрации не были зарегистрированы, в связи с чем о них не могли знать истцы, а также ПАО "Совкомбанк" за счет кредитный средств которого приобретались вышеуказанные объекты. В связи с чем, имеются правовые основания для освобождения объектов недвижимости от запретов на регистрационные действия, наложенных на основании постановлений ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Поскольку истец является добросовестным покупателем, в связи с чем спорные объекты полежит освобождению от запрета на совершение регистрационных действий. Наличие запрета на регистрационные действия нарушает права истца, поскольку лишает возможности зарегистрировать право собственности, совершать правомочия собственника.

Истцы ФИО2, ФИО3, уведомленные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Ответчик ФИО4 в суд не явилась.

Суд в соответствии со ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принял меры для извещения ФИО4 по адресу его регистрации согласно сведениям отдела адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции УМВД РФ по Томской области: <адрес>. Судебные извещения вернулись с отметкой «истек срок».

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП по Томскому району ФИО5 уведомлен надлежащим образом в суд не явился.

Третье лицо ПАО "Совкомбанк" уведомлено надлежащим образом в суд своего представителя не направило.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истцов ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Заслушав объяснения представителя истцов ФИО1, исследовав представленные доказательства, суд исходит из следующего.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 14.09.2021 сторонами подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО4 (продавец) обязуется передать в общую совместную собственность, а ФИО2 и ФИО3 (покупатели) купить: жилой дом, общей площадью 96.1 (девяносто шесть целых одна десятая) кв.м., по адресу: <адрес> и земельный участок, общей площадью 600 (шестьсот) кв.м, по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная” кадастровый номер № (п. 1.1.).

Приобретаемое Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.2.).

Недвижимое имущество оценивается, по соглашению сторон, в размере 4500000 (Четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, из которых жилой дом в размере 4087000 (Четыре миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек; земельный участок в размере 413000 (Четыреста тринадцать тысяч) рублей 00 копеек и продается за указанную сумму (п.1.3.).

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанное Недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено, а также лиц, обладающих правом пользования указанным Недвижимым имуществом, в том числе согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ, и лиц, сохраняющих право пользования Недвижимым имуществом после его приобретения покупателем, не имеется (п.1.4.).

Продавец Недвижимого имущества проинформирован покупателем, что Недвижимое имущество приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Публичным акционерным обществом «Совкомбанк» (ПАО «Совкомбанк») (п.2.1.).

Расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: Денежная сумма в размере 4500000 (Четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек в счёт уплаты за приобретаемое Недвижимое имущество выплачивается покупателем как за счёт собственных средств покупателя, так и за счёт средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору. Уплата денежной суммы, указанной в подпункте 3.1.1. настоящего Договора, производится в следующем порядке: Не позднее дня подписания настоящего Договора покупатель передаст продавцу собственные денежные средства в размере 1 800 000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей 00 копеек и перечисляет кредитные денежные средства, предоставляемы кредитором покупателю по Кредитному договору в размере 2 700 000 (Два миллиона семьсот тысяч) рублей 00 копеек на счет эскроу, открытый в ПАО «Совкомбанк», с целью осуществления расчетов по настоящему Договору. Расчеты по счету эскроу осуществляются в соответствии с условиями, указанными в договоре счета эскроу, заключенном между продавцом ФИО2 и кредитором.

Окончательный расчет производится после регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество от продавца к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу кредитора, при соблюдении условий, предусмотренных п. 3.1.2 настоящего Договора.

Осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении указанных объектов недвижимости приостановлено в связи с наличием постановлений СПИ ОСП по Томскому району о запретах на совершение действий по регистрации, согласно постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по Томскому району.

Указанное явилось основанием для подачи настоящего иска.

Как следует из ответа Управления Росреестра по Томской области от 31.03.2023, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> зарегистрирован 02.07.2021 на основании Выписки из Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от 25.06.2021 Отдела судебных приставов по Томскому району УФССП России по Томской области, поступившей по единой системе межведомственного электронного взаимодействия. Сведения о запрете на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в ЕГРН отсутствуют, так как в Выписке из Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от 25.06.2021 Отдела судебных приставов по Томскому району УФССП России по Томской области такой объект недвижимого имущества отсутствовал.

По состоянию на 31.03.2023 по данным ЕГРН, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, актуальными остаются запреты на совершение действий по регистрации, зарегистрированные на основании следующих документов:

Выписка из постановления (№) о запрете на совершение действий по регистрации от 25.06.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 02.07.2021.

Выписка из постановления (№) о запрете на совершение действий по регистрации от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 24.11.2021.

Выписка из постановления (№№) о запрете на совершение действий по регистрации от 09.12.2022, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 13.12.2022.

Выписка из постановления (№) о запрете на совершение действий по регистрации от 09.12.2022, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 13.12.2022.

Выписка из постановления (№) о запрете на совершение действий по регистрации от 17.01.2023, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 19.01.2023.

По состоянию на 31.03.2023 по данным ЕГРН, в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> актуальными остаются запреты на совершение действий по регистрации, зарегистрированные на основании следующих документов:

В Управлении отсутствует информация о дате размещения в открытом доступе на сайте https://rosreestr.gov.ru сведений о наложении запретов на регистрационные действия в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области от 22.11.2021, от 25.06.2021, от 13.04.2021 в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа выданного Томским районным судом Томской области по делу №2-42/2019 о взыскании имущественного характера в отношении должника ФИО4 в пользу взыскателей ОГАУК Дворец народного творчества Авангард, Администрации Томского района, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе, в отношении жилого дома, общей площадью 96.1 (девяносто шесть целых одна десятая) кв.м., по адресу: <адрес> кадастровый номер № и земельного участка, общей площадью 600 (шестьсот) кв.м, по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная” кадастровый номер №

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области от 09.12.2022, от 17.01.2023 в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа выданного Томским районным судом Томской области по делу №2а-1396/2022 о взыскании налогов и сборов, включая пени, государственной пошлины в отношении должника ФИО4 в пользу взыскателей МИФНС №7 по Томской области, УФК по Томской области (ИФНС России по г. Томску), объявлен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе, в отношении жилого дома, общей площадью 96.1 (девяносто шесть целых одна десятая) кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и земельного участка, общей площадью 600 (шестьсот) кв.м, по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная” кадастровый номер №

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области от 09.12.2022 в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного документа Акта по делу об административном правонарушении № от 27.10.2022 выданного УФК по Томской области (ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области) по делу №256/22/70005-АП о взыскании штрафа по постановлению должностного лица в отношении должника ФИО4, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе, в отношении жилого дома, общей площадью 96.1 (девяносто шесть целых одна десятая) кв.м., по адресу: <адрес> и земельного участка, общей площадью 600 (шестьсот) кв.м, по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная” кадастровый номер №

Представить истцов в судебном заседании ссылался на то, что ФИО2 и ФИО3 являются добросовестными приобретателями, так как полностью выполнили обязательства по договору, жилой дом и земельный участок переданы покупателям и находятся в их фактическом владении и пользовании.

На основании пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Положениями пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления N 10/22).

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

С учетом вышеизложенного, оснований дл удовлетворения требований не имеется, в связи с тем, что у истцов не возникло материальной предпосылки права на иск, поскольку в силу действующего правового регулирования у него не возникло права собственности в отношении спорного имущества. Поскольку иск об освобождении имущества от ареста по своей природе является вещно-правовым иском, такой способ защиты доступен лишь лицу, обладающему правом на вещь; одного фактического обладания имуществом недостаточно для того, чтобы защищаться от притязания кредиторов, в обеспечение исков которых приняты меры.

Доводы о том, что истцы являются добросовестными приобретателями и их права должны быть защищены путем освобождения спорного объекта недвижимости из-под ареста, судом отклоняются за необоснованностью, поскольку подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры нельзя признать заключенным, так как переход права собственности от продавцов к покупателю в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом в силу пункта 2 данной статьи исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, по смыслу пункта 2 статьи 8.1, пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права. При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Следовательно, до государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи жилого помещение право собственности на спорный объект недвижимости сохраняется за продавцом.

Довод о том, что на момент сделки указанные запреты на совершение действий по регистрации не были зарегистрированы, в связи с чем истцы не могли знать о них, суд не принимает во внимание, поскольку указанное не имеет правого значения для разрешения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО4 об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий: жилой дом, общей площадью 96,1 кв.м, по адресу: <адрес>, наложенного на основании "Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от 22.11.2021, земельный участок, общей площадью 600 кв.м, по адресу: <адрес> наложенный на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, Постановление о запрете на совершение действий по регистрации № от 25.06.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья /подпись/ Марущенко Р.В.

В окончательной форме решение изготовлено 29.05.2023

Копия верна

Судья Марущенко Р.В.

Секретарь Шумкова А.Г.

Подлинник подшит в гражданском деле № 2-586/2023