Решение по делу № 2-2721/2022 от 29.05.2023

Дело № 2-75/2023

55RS0026-01-2019-001887-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л. при секретаре судебного заседания Каспер Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 29 мая 2023 года в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предоставить объект недвижимости в общую долевую собственность за плату без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Омский районный суд Омской области к администрации Омского муниципального района Омской области с вышеназванными исковыми требованиями, указав, что истцам принадлежит на праве общей совместной собственности квартира общей площадью 148,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №. Жилое здание, в котором находится квартира истцов, является двухэтажным домом, состоящим из двух квартир, имеющих отдельные входы и надворные постройки, располагающиеся на земельном участке, разграниченном забором. Собственником части жилого дома общей площадью 98,1 кв.м., инвентарный №, литер: А (1Ч), расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, является ФИО3 Земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный под частью жилого дома, общей площадью 98,1 кв.м., инвентарный №, литер: А (1Ч), расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, зарегистрирован на праве собственности за ФИО3 29 апреля 2019 года БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» с целью формирования земельного участка под квартирой № и установления его границ, была подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, земельному участку под квартирой № был присвоен условный №:ЗУ1. 06 мая 2019 года истцы обратились в администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка и предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Ответом от 04.06.2019 № ИСХ. 19/ОМС-5679 администрация Омского муниципального района <адрес> отказала в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка с условным номером №, площадью 738 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с тем, что действующим земельным законодательством не предусмотрено формирование и предоставление земельных участков под многоквартирными домами. Истцы считают, что отказ администрации Омского муниципального района Омской области от 04 июня 2019 года в предварительном согласовании предоставления земельного участка не повлечет за собой восстановление единства земельного участка под многоквартирным жилым домом, поскольку другая часть земельного участка уже находится в собственности третьего лица. На основании изложенного, просят обязать администрацию Омского муниципального района утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительно согласовать предоставления земельного участка с условным номером №, площадью 738 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и предоставить ФИО1 и ФИО2 в общую долевую собственность по 1/2 доли каждому за плату без проведения торгов земельный участок с условным номером 55:20:100101 :ЗУ1, площадью 738 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, указав, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости он и его супруга являются собственниками квартиры по адресу: <адрес>. Указанное жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме. Собственником <адрес> оформлено в установленном законом порядке право собственности на земельный участок, расположенный под жилым помещением, что лишает его возможности оформить право долевой собственности на земельный участок под домом. Не оспаривал, что жилое помещение было реализовано в рамках исполнительного производства и передано в собственность банку, однако, поскольку права банка на жилое помещение не зарегистрированы в установленном законом порядке, банк не является собственником квартиры. Отсутствие государственной регистрации права взыскателя означает, что сделка по передаче банку предмета залога не может являться действительной и не порождает правовых последствий. На момент обращения в суд и до настоящего времени он и ФИО2 являются собственниками жилого помещения, которые с учетом статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеют право на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимости. Просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ФИО1 П.Е.А., действующая по устному ходатайству, в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя.

Истец ФИО2 в судебном заседании участие не принимала, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации Омского муниципального района Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» С.Д.А., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что жилое помещение, собственниками которого согласно данным ЕГРН являются ФИО1 и ФИО2, было приобретено за счет кредитных средств банка по кредитному договору от 04 декабря 2006 года <***>. В связи с допущенными истцами нарушениями обязательств по кредитному договору, решением суда от 16 августа 2012 года по делу № 2-1644/2012 удовлетворены требования банка о взыскании с истцов просроченной задолженности и обращении взыскания на предмет залога. В целях принудительного исполнения решения суда было возбуждено исполнительное производство. 26 июня 2017 года вынесено постановление о передаче банку квартиры и проведении государственной регистрации права собственности банка на квартиру. Банк неоднократно обращался в Управление Росреестра по Омской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации перехода права на квартиру. Однако, было установлено, что в квартире имеется незаконная перепланировка, в связи с чем государственная регистрация была прекращена. 04 марта 2022 года Управлением Росреестра по Омской области приостановлена государственная регистрация права по причине отсутствия документов, подтверждающих право собственности банка на земельный участок, расположенный под квартирой. В настоящий момент право собственности истцов на квартиру имеет исключительно формальный характер - в виде записи в ЕГРН. Фактическим же правообладателем жилого помещения является банк, который до настоящего времени не зарегистрировал переход права собственности по причине того, что истцами была произведена незаконная самовольная перепланировка квартиры. Признание за истцами право собственности на земельный участок создаст новые препятствия для государственной регистрации права собственности на квартиру и лишит банк возможности в будущем оформить права на земельный участок в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, возражений относительно заявленных требований не представила.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного Кодекса.

В силу части 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В судебном заседании установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2019-16323256 от 10 июля 2019 года, представленной в материалы дела филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, ФИО1, ФИО2 являются правообладателями по праву общей совместной собственности жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № площадью 143 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. В отношении объекта недвижимости установлено обременение в виде ипотеки в силу закона на срок с 08 декабря 2006 года в пользу публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» на основании кредитного договора <***> от 04 декабря 2006 года.

Указанное жилое помещение расположено в пределах объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №.

Аналогичные сведения об объекте недвижимости содержит выписка из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2023-121967409 от 26 мая 2023 года, представленной в материалы дела ППК «Роскадастр» по Омской области.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2019-16323256 от 10 июля 2019 года, представленной в материалы дела филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, ФИО3 является собственником жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

При этом, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2019-16323256 от 10 июля 2019 года, представленной в материалы дела филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, ФИО3 является правообладателем по праву собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 717 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир части жилого дома (Литера А (1Ч). Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

С целью оформления права собственности на земельный участок, расположенный под квартирой, истцы 06 мая 2019 года обратились в администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером № в общую долевую собственность, приложив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласно которой площадь составила 738 кв.м.

Рассмотрев заявление, 07 июня 2019 года администрацией направлен ответ об отсутствии правовых оснований для принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером № по причине того, что земельным законодательством не предусмотрено формирование и предоставление земельного участка под квартирой.

Учитывая изложенное, истцы обратились в Омский районный суд с исковыми требованиями о возложении обязанности утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предоставить объект недвижимости в общую долевую собственность за плату без проведения торгов.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулировано главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации перечислены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов содержит статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как ранее установлено в судебном заседании, ФИО1, ФИО2 являются правообладателями по праву общей совместной собственности жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № площадью 143 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Из регистрационного дела на объект недвижимости усматривается, что право собственности возникло на основании договора купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона) от 04 декабря 2006 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 с одной стороны (Покупатель), и П.А.И. (Продавец) с другой стороны.

В соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ квартира считается находящейся в залоге у АКБ «Промсвязьбанк» (ЗАО) в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору <***> от 04 декабря 2006 года, заключенного между банком и покупателем (пункт 1.6 договора).

16 августа 2012 года Омским районным судом Омской области вынесено решение по гражданскому делу № 2-1644/2012 по исковому заявлению открытого акционерного общества «Промсвязьбанк» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, которым постановлено: «Расторгнуть кредитный договор № (при ипотеке в силу закона) от 04.12.2006 года, заключенный между Акционерным Коммерческим банком «Промсвязьбанк» (закрытое акционерное общество) и ФИО1. Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Открытого акционерного общества «Промсвязьбанк» задолженность по кредитному договору № (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2900000 рублей 00 копеек, из которых: 1960198 рублей 35 копеек - основной долг; 887277 рублей 24 копейки - начисленные, но не уплаченные в срок проценты за пользование кредитом за период с 21.01.2009 года по 30.05.2012 года; 52078 рублей 93 копейки - пени, начисленные на несвоевременно возвращенный основной долг за период с 21.03.2011 года по 30.05.2012 года; 445 рублей 48 копеек - пени, начисленные на несвоевременно уплаченные проценты за период с 31.12.2011 года по 30.05.2012 года. Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из 4 комнат, общей площадью 148,90 кв.м., в т.ч. жилой площадью 53,10 кв.м., расположенную на первом, втором этажах двухэтажного жилого дома, и назначить начальную продажную цену заложенного объекта недвижимости при реализации на торгах - не ниже денежной оценки в сумме 3210000 рублей 00 копеек. Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Открытого акционерного общества «Промсвязьбанк» в равных долях расходы по госпошлине в сумме 26700 рублей 00 копеек, то есть по 13350 рублей 00 копеек с каждого. В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО «Промсвязьбанк» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество отказать».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 31 октября 2012 года решение оставлено без изменения.

13 ноября 2012 года Омским районным судом Омской области выданы исполнительные листы ВС № и ВС № для принудительного исполнения решения суда.

05 ноября 2015 года Омским РОСП УФССП России по Омской области возбуждены исполнительные производства №-ИП в отношении ФИО2 и №-ИП в отношении ФИО1.

В рамках совершения исполнительных действий объявлен аукцион заложенного имущества (по адресу: <адрес>), подвергнутого аресту и обращенного к взысканию в счет погашения задолженности, торги по которому признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

Судебным приставом-исполнителем в адрес взыскателя направлено предложение оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой.

07 апреля 2017 года банком в адрес Омского РОСП УФССП России по Омской области направлено сообщение об оставлении нереализованного имущества за собой.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Омского РОСП УФССП России по Омской области от 26 июня 2017 года взыскателю передано нереализованное имущество - квартира по вышеуказанному адресу стоимостью 2 407 500 рублей, о чем составлен акт о передаче от 28 июня 2017 года.

26 июня 2017 года судебным приставом-исполнителем Омского РОСП УФССП России по Омской области в адрес регистрирующего органа вынесено постановление о проведении государственной регистрации права (перехода права) в собственность взыскателя Сибирский филиал ПАО «Промсвязьбанк» следующего имущества: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из 4 комнат, общей площадью 148,90 кв.м. стоимостью 2 407 500 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Омского РОСП УФССП России по Омской области от 27 июня 2017 года исполнительное производство №-ИП окончено фактическим исполнением.

23 июня 2017 года ПАО «Промсвязьбанк» осуществлено перечисление денежных средств в сумме 1 458 155 рублей 12 копеек в счет разницы между стоимостью принятого на баланс имущества и размером задолженности.

С целью совершения перехода права собственности банк обратился в Управление Росреестра по Омской области с соответствующим заявлением.

07 мая 2018 года Управлением Росреестра по Омской области в адрес представителя ПАО «Промсвязьбанк» направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, ввиду наличия противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости, а именно установлено несоответствие общей площади объекта недвижимого имущества, увеличенной за счет перепланировки.

С целью подготовки необходимой технической документации для подтверждения законности перепланировки в 2021 году БУ <адрес> «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» подготовлено заключение по результатам обследования жилого помещения (квартиры) № 2 в жилом доме по адресу: <адрес>, д, 24.

22 марта 2022 года Управлением Росреестра по Омской области в адрес представителя ПАО «Промсвязьбанк» повторно направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанного жилого помещения, поскольку имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости. Также установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются правообладателями земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи земельного участка № КП-1897 от 28 июля 2020 года на основании заочного решения Омского районного суда Омской области от 26 июля 2019 года по делу № 2-1729/2019. Разъяснено о необходимости: обратиться с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок; предоставить в орган регистрации распоряжение о перепланировке и акт приемки в эксплуатацию перепланированного помещения.

Не согласившись с решением регистрирующего органа, ПАО «Промсвязьбанк» обратилось в Арбитражный суд Омской области с требованием о признании незаконным приостановления Управления Росреестра по Омской области регистрации перехода права собственности на жилое помещение и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию.

В рамках рассмотрения заявления Арбитражным судом Омской области установлено, что должником была осуществлена самовольная перепланировка жилого помещения в отсутствие установленного порядка, в результате которой площадь объекта недвижимости была увеличена.

Решением Арбитражного суда Омской области от 07 июля 2022 года по делу № А46-8765/2022 в удовлетворении требований заявителя отказано.

Заочным решением Омского районного суда Омской области от 26.07.2019 постановлено: «Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предоставить объект недвижимости в общую долевую собственность за плату без проведения торгов удовлетворить.

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области утвердить схему расположения земельного участка с условным номером №, площадью 738 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области принять решение о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов ФИО1 и Г.Л.А. по 1/2 доли образуемого земельного участка с условным номером №, площадью 738 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>».

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда Омской области от 13 ноября 2019 года заочное решение Омского районного суда Омской области от 26 июля 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации Омского муниципального района Омской области без удовлетворения.

Определением Омского районного суда Омской области от 03 октября 2022 года заочное решение по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предоставить объект недвижимости в общую долевую собственность за плату без проведения торгов отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Производство по делу возобновлено, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица ПАО «Промсвязьбанк».

Не согласившись с определением суда о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам от 03 октября 2022 года, ФИО1 обратился с частной жалобой.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 07 декабря 2022 года определение Омского районного суда Омской области от 03 октября 2022 года оставлено без изменения; частная жалоба оставлена без удовлетворения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2023 года определение Омского районного суда Омской области о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам от 03 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 07 декабря 2022 года оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

Таким образом, определение суда о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам от 03 октября 2022 года вступило в законную силу.

Законодательством предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, которые обязаны по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи соответствующего документа (пункты 1 и 3 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному федеральному закону, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 1).

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с указанным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

На основании частей 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (определения от 5 июля 2001 года № 132-О, от 22 марта 2011 года № 412-О-О, от 20 декабря 2016 года № 2801-О и др.).

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество был введен федеральным законодателем как призванный, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 года № 11-П).

Этот вывод вытекает прежде всего из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым государственная регистрация права на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; зарегистрированное право на имущество может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином; при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (абзац второй пункта 1 и пункт 6 статьи 8.1).

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 60 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно правовым указаниям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, односторонняя сделка влечет юридические последствия, на которые она направлена (устанавливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности), если это предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон и при этом совершившим ее лицом соблюдены установленные к данной сделке требования.

Заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой является обязательным документом для осуществления регистрации права собственности залогодержателя на не реализованный на повторных торгах предмет ипотеки (абзац второй пункта 5 статьи 58 Закона об ипотеке).

При этом Закон об ипотеке не содержит положений, которые предусматривали бы необходимость совершения организатором торгов каких-либо действий после получения согласия залогодержателя на оставление нереализованного имущества за собой.

Соответственно, согласие залогодержателя оставить за собой нереализованное имущество представляет собой одностороннюю сделку, направленную на возникновение у такого взыскателя права собственности на имущество должника, то есть является односторонним волеизъявлением, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения.

Как ранее установлено в судебном заседании, постановлением судебного пристава-исполнителя Омского РОСП УФССП России по Омской области от 26 июня 2017 года взыскателю передано нереализованное имущество - квартира по адресу: <адрес>, о чем составлен акт о передаче от 28 июня 2017 года.

Учитывая изложенное, с даты передачи предмета залога взыскателю (28 июня 2017 года) ПАО «Промсвязьбанк» является законным владельцем заложенного имущества - квартиры по вышеуказанному адресу.

Вопреки доводам истца, отсутствие государственной регистрации права собственности на жилое помещение, в том числе наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве общей совместной собственности истцов на жилое помещение, не лишает банк законного владения объектом недвижимого имущества.

Из разъяснений, изложенных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Будучи законным владельцем спорного жилого помещения, банк не имеет возможности получить разрешение на реконструкцию жилого помещения, в котором произведена самовольная перепланировка, что лишает возможности в установленном порядке зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества.

При этом, невозможность своевременной регистрации перехода права собственности, не связана с бездействием самого владельца, а вызвана объективными причинами, не зависящими от последнего.

Следовательно, не являясь законными владельцами жилого помещения, ФИО1 и ФИО2 лишены исключительного права на приобретение земельного участка в порядке, установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющиеся для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствам, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2003 года № 23).

Учитывая, что в силу статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из основных принципов судебного разбирательств является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2003 года № 23).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом собранных по делу доказательств, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, считает исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предоставить объект недвижимости в общую долевую собственность за плату без проведения торгов не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности совершить юридически значимые действия оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение изготовлено 02 июня 2023 года.