Решение по делу № 2-177/2025 от 14.05.2025

Дело № 2-177/2025

УИД 33RS0014-01-2024-002749-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2025 года город Муром Владимирской области

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Большаковой Ю.А.

при секретаре Завьяловой Е.А.,

с участием представителей истца администрации округа Муром ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 адвоката Гавриловой Е.В.,

представителя третьего лица КУМИ администрации округа Муром ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации округа Муром к ФИО5, ФИО3, ФИО6 и ФИО7 о признании действий незаконными, прекращении права муниципальной собственности, восстановлении права собственности и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация округа Муром обратилась в Муромский городской суд с иском к ФИО5, ФИО3, ФИО6 и ФИО7 и, с учетом измененных исковых требований, просит:

1. признать незаконными действия ФИО5 по отказу от права собственности на земельный участок с кадастровым номером ....

2. прекратить право муниципальной собственности округа Муром на земельный участок с кадастровым номером .... и восстановить право собственности ФИО5 на указанный земельный участок с 07.06.2024,

3. признать договор купли-продажи от 10.09.2020, заключенный между ФИО5 и ФИО7, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... ничтожной сделкой с момента ее заключения, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельных участков с кадастровыми номерами .... ФИО7

4. признать договор купли-продажи от 24.01.2020, заключенный между ФИО7 и ФИО3, ФИО6, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... ничтожной сделкой с момента ее заключения, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельных участков с кадастровыми номерами .... в равных долях ФИО3 и ФИО6

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи от 26.09.2014 ФИО3 и ФИО6 приобрели по 1/2 доле в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером .... из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», площадью .... Государственная регистрация права на 1/2 долю в праве общей долевой собственности граждан на указанный объект недвижимого имущества произведена 08.10.2014.

В апреле 2015 года ФИО3 и ФИО6 выступили инициаторами проведения межевых работ в целях раздела земельного участка с кадастровым номером .... для освоения территории в целях ее застройки индивидуальными жилыми домами (коттеджами). В результате раздела образовалось множество земельных участков, большая часть которых предназначалась непосредственно для последующей продажи в целях жилищного строительства, а также земельный участок с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования .... Несмотря на вид разрешенного использования, конфигурация земельного участка позволяла предположить, что его фактическим предназначением было осуществление доступа (проезда) к образованным для жилищного строительства земельным участкам.

В настоящее время земельные участки, предназначенные для строительства жилых домов, имеют одинаковый вид разрешенного использования - «ведение личного подсобного хозяйства», а также сравнительно одинаковые площади - в пределах 2000 кв.м, в среднем 1000 кв.м, правообладателями являются физическим лица.

ФИО3 и ФИО6 было обеспечено строительство сети водопровода в целях обеспечения водоснабжения образованного квартала жилой застройки, что свидетельствовало о фактически начатом комплексном освоении территории в целях образования нового элемента планировочной структуры в .... которое должно предусматривать обеспечение квартала необходимой транспортной и инженерной инфраструктурой.

13.09.2016 между МУП Ковардицкого сельского поселения «Ока» в лице заместителя конкурсного управляющего .... и собственниками по 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером .... (образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ....: ФИО6 и ФИО3 подписан акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сетей водоснабжения.

Согласно этому акту на балансе и в эксплуатации потребителя (ФИО6 и ФИО3) находится запорная арматура и водопроводная сеть вновь проведенного водопровода от точки подключения (павильон водонапорной скважины № 2435/126) до границы принадлежащего ФИО6 и ФИО3 земельного участка по ул. ....

Анализ представленных МУП МТС «Окская» по запросу администрации документов-оснований подключения земельных участков и строящихся жилых домов в рассматриваемом квартале жилой застройки свидетельствует о том, что жители подключаются к построенной ФИО6 и ФИО3 распределительной сети водопровода, посредством которой обеспечено водоснабжение всего нового квартала жилой застройки.

На заявлениях о выдаче технических условий имеется надпись о согласовании собственником ФИО6 водопроводной сети подключения к ней.

24.01.2020 года на основании договора купли-продажи ФИО3 и ФИО6 продали земельный участок с кадастровым номером .... ФИО7

В свою очередь ФИО7 продала земельный участок с кадастровым номером .... по договору купли-продажи от 10.09.2020 ФИО5, который в апреле 2023 года обеспечил проведение работ по межеванию земельного участка с кадастровым номером .... в целях его раздела. Таким образом, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером .... образовались два земельных участка: с кадастровым номером .... площадью .... и с кадастровым номером ....

07.06.2024 года на земельный участок с кадастровым номером .... зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования округ Муром ввиду отказа от права собственности на него ФИО5 в порядке ст. 53 Земельного кодекса РФ.

При этом конфигурация этого земельного участка в целом не изменилась по сравнению с земельным участком с кадастровым номером .... (то есть в целом визуально напоминает проезды), и он используется жителями данного района застройки (....) для движения по нему транспортных средств и пешеходов.

Таким образом, очевидно, что земельный участок с кадастровым номером .... образовался в результате последовательных разделов земельного участка .... собственниками которого были ФИО3 и ФИО6, которые своими действиями по разделу земельного участка .... фактически осуществили формирование нового района малоэтажной застройки (поселка коттеджного типа) с общей инфраструктурой.

Администрации известно, что раздел исходного земельного участка с кадастровым номером .... произведен не на основании документации по планировке территории, включающей проект планировки и проект межевания территории, а на основании межевого плана, в результате чего места общего пользования, включая дороги и проезды, на рассматриваемой территории юридически отсутствуют.

Межевой план в целях раздела земельного участка с кадастровым номером .... был подготовлен кадастровым инженером .... в апреле 2015 года.

После раздела земельного участка с кадастровым номером .... ни одним из последующих собственников вновь образованных земельных участков или иными заинтересованными лицами также не разрабатывалась документация по планировке рассматриваемой территории в целях выделения мест общего пользования.

Таким образом, в границах территории малоэтажной застройки .... на которой расположены улицы ...., предположительно по земельному участку с кадастровым номером .... жителями самостоятельно организовано движение транспортных средств и пешеходов. При образовании и продаже земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов ФИО3, ФИО6 и ФИО5 по существу реализовывалась процедура комплексного освоения территории (нарезка земельных участков из единого земельного участка с кадастровым номером .... с целью последующей плановой застройки индивидуальными жилыми домами), которая предусматривает обеспечение всех сформированных земельных участков необходимой транспортной и коммунальной инфраструктурой.

Вместе с тем обязанность по обустройству земельных участков подъездами указанными лицами, включая ФИО5, до отказа от права собственности последнего на земельный участок с кадастровым номером .... в пользу муниципального образования округ Муром, исполнена не была.

Действия указанных лиц, фактически начавших осуществление мероприятий по комплексному освоению территории и созданию нового элемента планировочной структуры (квартала) со своей внутриквартальной инфраструктурой, привели к тому, что расположенные на спорной территории объекты недвижимости оказались лишенными доступа к ним с общих земель, обязанность по организации внутриквартальных проездов ответчиками не выполнена.

Земельный участок с кадастровым номером .... расположен в пределах определенной территории (в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером .... и связан с ней физически и технологически; очевидно, исходя из его конфигурации, сформированной в результате межевания, использовать его предполагалось для удовлетворения общих потребностей собственников объектов недвижимости, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером .... - для проезда; хотя, вероятно, и используется фактически для проезда транспортных средств, юридически же он выполняет функцию доступа к земельным участкам, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, то есть служит цели формального соответствия межевого плана требованиям действующего законодательства; посредством использования данного участка обеспечено водоснабжение квартала жилой застройки, что подтверждается актами разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сетей водоснабжения, а также схемой водопроводных сетей ..... При этом водопроводная сеть является частной, следовательно, земельный участок не может находиться в публичной собственности, иное противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем (под ним) объекта недвижимости.

Данный участок не может рассматриваться как территория общего пользования (территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)) в контексте п. 12 ст. 1 ГК РФ и п. 12 ст. 85 ЗК РФ, поскольку на рассматриваемой территории отсутствуют красные линии, которые, в соответствии с п. 11 ст. 1 ГК РФ обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Данный земельный участок не может находиться в муниципальной собственности округа Муром, поскольку не отвечает критериям, указанным в ст. 52 Устава округа Муром.

Действия ФИО5 по отказу от права собственности на земельный участок с кадастровым номером .... привели к нарушению прав и законных интересов администрации округа Муром - исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления и главного распорядителя средств местного бюджета, поскольку в результате регистрации права муниципальной собственности у администрации возникло необоснованное расходное обязательство по содержанию земельного участка, имеющего признаки общего имущества собственников недвижимых вещей в жилищно-земельном комплексе, не связанное с осуществлением деятельности по решению вопросов местного значения округа Муром, поскольку действующим документами территориального планирования, документами территориального зонирования .... развитие рассматриваемой территории, строительство объектов местного значения на ней не предусмотрено, а сам земельный участок с кадастровым номером .... не является территорией общего пользования в контексте градостроительного и земельного законодательства; с незаконными действиями или бездействием органов местного самоуправления округа Муром. Кроме того, действиями ответчиков нарушены права собственников объектов недвижимости, расположенных в новом квартале жилой застройки в .... (право собственности в отношении общей инфраструктуры и вытекающие из него иные права).

Ввиду изложенного администрация полагает, что у лиц, которые осуществили раздел исходного земельного участка путем подготовки межевого плана, была обязанность по разработке документации по планировки территории в целях выделения нового элемента планировочной структуры, установления на его территории красных линий для обозначения мест общего пользования, а также обязанность обеспечить формируемый квартал всей необходимой транспортной и инженерной инфраструктурой. В данном случае эта обязанность не может быть возложена на администрацию округа Муром.

Обеспечив подготовку межевого плана в апреле 2015 года, ФИО3 и ФИО6 подменили полноценную планировку территории в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения нового элемента планировочной структуры с необходимой для его функционирования инфраструктурой. Тем более, что «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», действовавшим до 01.08.2020 было предусмотрено (п.5.2), что планировочную структуру жилых зон (то есть фактически схема раздела исходного земельного участка согласно межевому плану) следует формировать в увязке с зонированием и планировочной структурой поселения в целом с учетом градостроительных и природных особенностей территории. При этом необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности. В соответствии с п.11.1 указанного СП улично-дорожную сеть следует проектировать в виде непрерывной системы с учетом функционального назначения улиц и дорог, интенсивности движения, архитектурно-планировочной организации территории и характера застройки. В п. 11.5, 11.6 Свода правил были приведены расчётные параметры улиц и дорог сельских поселений, в том числе ширина полосы движения, пешеходной части тротуара в жилой застройке.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером .... не может находиться в муниципальной собственности, а должен служить целям общего использования собственниками земельных участков и жилых домов нового квартала застройки в .... учитывая, что лицами, начавшими и не исполнившими до конца процедуру комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером .... являются ФИО6 и ФИО3 и именно им необходимо исполнить обязанности по обеспечению сформированного ими квартала жилой застройки общей инженерной и транспортной инфраструктурой, сделка по отчуждению спорного земельного участка впредь до выполнения названных выше обязанностей является ничтожной, как и все последующие, поскольку не соответствуют закону (ст. 10 ГК РФ) и не порождают правовых последствий.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером ...., являвшийся предметом договоров купли-продажи от 10.09.2020 (между ФИО7 и ФИО5), от 24.01.2020 (между ФИО6, ФИО3 и ФИО7), разделен на два самостоятельных участка, то есть в соответствии с ч. 1 ст. 11.4 ЗК РФ прекратил свое существование. Следовательно, в рамках двусторонней реституции возврат именно этого земельного участка невозможен. Однако, учитывая, что в настоящее время суммарно площадь земельных участков с кадастровыми номерами ...., ранее образовывавших земельный участок с .... образуют площадь, равную площади исходного земельного участка, а контуры земельных участков с К№№ .... (с учетом их неизменного местоположения) в совокупности визуально образуют контур земельного участка с .... администрация полагает, что возврату подлежат оба участка (.... что эквивалентно предмету указанных договоров купли-продажи.

В соответствии с ч.2 ст. 167 при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Исходя из характеристик, содержащихся в ЕГРН, ввиду неоднократного отчуждения земельного участка с кадастровым номером .... по договорам купли-продажи от 24.01.2020, от 10.09.2020 и государственной регистрации указанных сделок, очевидно, что земельный участок с кадастровым номером .... не отнесен законом к землям и (или) территориям общего пользования, не подлежащим приватизации, и распоряжение им в порядке, установленном Земельным кодексом, в том числе по заявлениям заинтересованных лиц, не запрещено, ограничений в пользовании земельным участком не имеется. В этой связи, по мнению администрации, в рассматриваемом случае возможно применение двусторонней реституции.

В судебном заседании представитель истца администрации округа Муром ФИО1 уточненные исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель истца администрации округа Муром ФИО2 уточненные исковые требования также поддержала по изложенным в иске основаниям. Пояснила, что ответчиками ФИО6 и ФИО3 начато комплексное освоение территории земельного участка с кадастровым номером ...., о чем свидетельствует раздел данного земельного участка на 80 участков с четко сформированной упорядочной структурой: образованы участки для строительства индивидуальных жилых домов (четкие прямые линии застройки, равнозначные по площади участки), по межевому плану раздела выделены участки, посредством которых обеспечивается доступ к земельным участкам для застройки жилыми домами. Планирование инженерной инфраструктуры осваиваемой территории, а именно по земельному участку с .... ими проведена частная водопроводная сеть, посредством которой организовано водоснабжение только жителей-собственников земельных участков в составе осваиваемой территории. Осуществлено газо- и электроснабжение территории.

Добросовестное поведение в случае фактического комплексного освоения территории предполагает от ответчиков завершение всех работ и законодательно установленных процедур, по исполнении которых сформированные и продаваемые гражданам земельные участки для строительства жилых домов будут пригодны для их использования. Одним из основных критериев «пригодности» является наличие доступа к земельным участкам, завершение формирования подъездных путей и передачу их в общую собственность собственников земельных участков-жителей сформированного района жилой застройки.

Вместо этого ответчики по оспариваемым договорам купли-продажи отчуждают земельные участки, по которым предполагали организовать подъезд, третьим лицам, без юридического оформления подъездных путей, их строительства и передачи в общую собственность жителей данного района жилой застройки. Документация по планировке территории не разрабатывалась, работы по строительству дорожного покрытия не выполнялись, вид разрешенного использования отчужденных земельных участков в соответствие не приводился. Более того, ответчики продали земельный участок, по которому проходит сеть водопровода, что привело к нарушению принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он построен.

Изложенное свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчиков при заключении договора купли продажи земельного участка, что является самостоятельным основанием для признания договора ничтожной сделкой как совершенной с нарушением запрета, установленного статьей 10 ГК РФ. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий, в связи с чем все последующие сделки купли-продажи данных земельных участков являются ничтожными.

Невыполнение ответчиками всех мероприятий по комплексному освоению территории и заключению оспариваемых договоров привело к нарушению прав администрации округа Муром как органа местного самоуправления в части реализации полномочий в сфере градостроительной деятельности и планировки территории округа, нахождение в собственности муниципального образования участка, посредством которого обеспечивается проезд, приводит к необоснованным затратам на содержание данного земельного участка.

Восстановление прав истца, а также собственников земельных участков в границах осваиваемой территории (в интересах которых прокурором подан иск к администрации о формировании и содержании улично-дорожной сети) возможно лишь путем применения последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению земельных участков, возвращения их в собственность ФИО3 и ФИО6 для целей завершения работ по комплексному освоению территории: разработки проекта планировки, формирования подъездных путей, организации дорожного движения в границах застраиваемого квартала жилой застройки и др.

Представитель ответчика ФИО3 адвокат Гаврилова Е.В., возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что Администрация о. Муром не является стороной по оспариваемой сделке от 24.01.2020 г. Заявляя требования о признании договора купли-продажи от 24.01.2020 г., заключенный между ФИО7, ФИО6, ФИО3 в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... ничтожной сделкой, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельных участков с кадастровыми номерами .... в равных долях ФИО3 и ФИО6, администрация о. Муром не представила доказательств того, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права именно администрации будет восстановлено в случае удовлетворения указанных требований. Земельный участок с кадастровым номером ...., как предмет оспариваемых сделок, в настоящее время прекратил свое существование, в связи с чем невозможно вернуть все полученное по оспариваемым сделкам, как того требует истец.

Представитель третьего лица КУМИ администрации округа Муром ФИО4 поддержала уточненные исковые требования администрации округа Муром.

Ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7, представитель третьего лица Управления Росреестра по Владимирской области, третье лицо ФИО8, представитель третьего лица Управления ЖКХ администрации округа Муром, арбитражный управляющий ФИО9, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, не явились.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, проверив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Судом установлено, что 26.09.2014 по договору купли-продажи ответчиками ФИО3 и ФИО6 в общую долевую собственность был приобретен земельный участок с кадастровым номером .... (земли населенных пунктов, для сельскохозяйственного производства, площадь ....

В апреле 2015 года указанные собственники произвели раздел земельного участка с кадастровым номером ...., в результате которого образовалось более 80 земельных участков, которые в дальнейшем были проданы физическим лицам для целей, связанных со строительством индивидуального жилья, ведения личного подсобного хозяйства.

В результате раздела образовался также земельный участок с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», площадью .... по которому гражданами самостоятельно организовано движение транспортных средств и пешеходов в целях осуществления доступа к объектам недвижимости (земельным участкам и домам).

В 2016 году ответчики ФИО3 и ФИО6 в границах земельного участка с кадастровым номером .... осуществили строительство водопровода в целях водоснабжения формируемого квартала жилой застройки, что подтверждается техническими условиями №43 от 13.09.2016, актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сетей водоснабжения от 13.09.2016, актом комиссионного осмотра территории от 15.10.2024, исполнительной съемкой водопровода от октября 2024, а также условиями подключения № 59 от 15.07.2021 (.... № 2 от 11.12.2019 (....), № 17 от 28.04.2021 (.... в которых указано, что точкой подключения к системе водоснабжения является частная водопроводная сеть.

24.01.2020 года на основании договора купли-продажи ответчики ФИО3 и ФИО6 продали земельный участок с кадастровым номером .... ответчику ФИО7

10.09.2020 ответчик ФИО7 продала земельный участок с кадастровым номером .... по договору купли-продажи ответчику ФИО5

В апреле 2023 года ФИО10 было обеспечено проведение работ по межеванию земельного участка с кадастровым номером .... в целях его раздела.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером .... образовались два земельных участка: с кадастровым номером ....

07.06.2024 года на земельный участок с кадастровым номером .... расположенный по адресу: ...., с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», отнесенные к категории земель населенных пунктов, зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования округ Муром ввиду отказа от права собственности на него ФИО5 в порядке ст. 53 ЗК РФ.

Установлено, что в границах рассматриваемых земельных участков жителями домов по ул. .... самостоятельно организовано движение транспортных средств и пешеходов.

Однако, как указывает истец, земельный участок с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: .... с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», не может рассматриваться как территория общего пользования (территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)) в контексте п. 12 ст. 1 ГК РФ и п. 12 ст. 85 ЗК РФ, поскольку на рассматриваемой территории отсутствуют красные линии, которые, в соответствии с п. 11 ст. 1 ГК РФ обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Указанный земельный участок с кадастровым номером .... образовался в результате последовательных разделов земельного участка .... собственниками которого были ФИО3 и ФИО6, которые своими действиями по разделу земельного участка .... фактически осуществили формирование нового района малоэтажной застройки (поселка коттеджного типа) с общей инфраструктурой.

Раздел исходного земельного участка с кадастровым номером .... произведен не на основании документации по планировке территории, включающей проект планировки и проект межевания территории, а на основании межевого плана, в результате чего места общего пользования, включая дороги и проезды, на рассматриваемой территории юридически отсутствуют.

Однако, после раздела земельного участка с кадастровым номером .... ни одним из последующих собственников вновь образованных земельных участков или иными заинтересованными лицами также не разрабатывалась документация по планировке рассматриваемой территории в целях выделения мест общего пользования.

Таким образом, в границах территории малоэтажной застройки села .... предположительно по земельному участку с кадастровым номером .... жителями самостоятельно организовано движение транспортных средств и пешеходов. При образовании и продаже земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов ФИО3, ФИО6 и ФИО5 по существу реализовывалась процедура комплексного освоения территории (нарезка земельных участков из единого земельного участка с кадастровым номером .... с целью последующей плановой застройки индивидуальными жилыми домами), которая предусматривает обеспечение всех сформированных земельных участков необходимой транспортной и коммунальной инфраструктурой.

В соответствии с п. 2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 29.10.2002 (документ утратил силу с 23.07.2018), градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройка осуществляется посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке. Согласно п. 2.3 указанной Инструкции градостроительная документация о застройке территорий поселений включает в себя: проекты планировки частей территории поселений, проекты межевания территорий, проекты застройки кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры поселений.

Указанные документы в соответствии с разделом 3.2 Инструкции разрабатываются в том числе по заказу застройщиков.

Изложенное в системной взаимосвязи с приведенными в исковом заявлении положениями нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере планировки и застройки территории, свидетельствует о том, что освоение и застройка исходного земельного участка с кадастровым номером ...., принадлежавшего ФИО6 и ФИО3, была возможна исключительно в соответствии с документацией по планировке территории.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером .... являвшийся предметом договоров купли-продажи от 10.09.2020 (между ФИО7 и ФИО5), от 24.01.2020 (между ФИО6, ФИО3 и ФИО7), был разделен на два самостоятельных участка, то в соответствии с ч. 1 ст. 11.4 ЗК РФ прекратил свое существование. Следовательно, в рамках двусторонней реституции возврат именно этого земельного участка невозможен. Однако, учитывая, что в настоящее время: суммарно площадь земельных участков с кадастровыми номерами .... ранее образовывавших земельный участок с кадастровым номером ...., образуют площадь, равную площади исходного земельного участка, контуры земельных участков с кадастровыми номерами .... (с учетом их неизменного местоположения) в совокупности визуально образуют контур земельного участка с кадастровым номером .... то возврату подлежат оба участка (...., что эквивалентно предмету указанных договоров купли-продажи.

В связи с чем, администрация округа Муром, была вынуждена обратится в суд с указанным иском.

Судом установлено, что при образовании и продаже земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов по улицам .... ответчиками ФИО3 и ФИО6, ФИО5 по существу реализовалась процедура комплексного освоения территории (нарезка земельных участков из единого земельного участка с целью последующей плановой застройки индивидуальными жилыми домами), которая предусматривает обязательное обеспечение всех сформированных земельных участков подъездами и подходами.

Вместе с тем, обязанности по обустройству участков подъездами и подходами ответчиками ФИО3 и ФИО6, а также ответчиками ФИО7 и ФИО5 исполнены не были.

В частности, ответчик ФИО5 отказался от прав на земельный участок с кадастровым номером .... в пользу МО округ Муром. При этом работы по обустройству подъездов к указанным участкам в границах рассматриваемого квартала жилой застройки, выезда с указанной территории квартала выполнены не были.

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 10.11.2016 № 23-П, следует принимать во внимание, что в Российской Федерации освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство и, как правило, переданных в частную собственность, осуществлялись в контексте становления и развития на основе Конституции РФ, в том числе ее ст.ст. 8, 19, 34 и 35, свободных рыночных отношений по поводу оснащения объектов коммунальной инфраструктуры и последующей их передачи собственникам жилых домов, расположенных на земельных участках, составляющих единый элемент планировочной структуры. Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, что требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Особенностью рассматриваемой территории жилой застройки в селе Чаадаево Муромского района является его соответствие признакам элемента планировочной структуры (п. 35 ст. 1 ГК РФ) - квартала, установленным п. 3.16а «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», а также п. 3.1.4 "СП 531.1325800.2024. Свод правил. Градостроительство. Модели городской среды. Общие положения", а также сосуществование в рамках такого жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами (планируемыми жилыми объектами), расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предназначенной для обслуживания именно этой ограниченной территории. Все это предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных и благоприятных условий проживания.

Фактически такие объекты, как внутриквартальные проезды, инженерные сети, земельные участки общего пользования относятся к имуществу общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.12.2021 № 55-П указал, что имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает пространственной обособленностью объектов общего пользования от жилых домов. При решении вопроса о распределении расходов на его содержание такого имущества следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

В целом же в указанном Постановлении КС РФ сформулирована правовая модель, в соответствии с которой подобные территории надлежит рассматривать как комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а лица, приобретающие земельные участки в таких комплексах должны иметь реальное право участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования, к коему относятся и внутриквартальные проезды.

В развитие положений указанного Постановления Конституционного Суда РФ № 55-П федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ в главу 16 части 1 Гражданского кодекса РФ введен параграф 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей» (ст. 259.1-259.4 ГК РФ). Закон вступил в силу с 01.10.2023. В соответствии с п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктами 1 и 5 ст. 259.3 ГК РФ установлено, что каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом. Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Согласно ст. 42 ГК РФ в соответствующей редакции подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Документация по планировке территории включает в себя красные линии, линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам.

Ст. 45 ГК в соответствующей редакции предусматривала возможность для органов местного самоуправления инициировать лишь подготовку документации по планировке территории для размещения объектов местного значения, в свою очередь лица, планировавшие освоение территории в коммерческих целях для жилищного строительства, могли вносить предложения о подготовке документации по планировке территории (п. 1 ст. 46 ГрК РФ в соответствующей редакции).

Рассматриваемые положения Градостроительного кодекса в соответствующей редакции и «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство…» в системной взаимосвязи указывают на необходимость разработки документации по планировке территории в случае выделения элемента планировочной структуры с внутриквартальной инфраструктурой. Такой вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ (Кассационное определение от 04.12.2019 № 43-КА19-31), который указал, что раздел исходного большого земельного участка является фактически планируемым созданием элемента планировочной структуры населенного пункта и должен сопровождаться проектом планировки и установлением красных линий.

Таким образом, суд приходит к выводу, что принимая решение об отказе от права собственности на земельный участок, то есть решение о передаче полномочий по владению, управлению и распоряжению земельным участком с кадастровым номером .... муниципальному образованию округ Муром, ответчик ФИО5 допустил злоупотребление своими гражданскими правами, поскольку фактически снял с себя и с других собственников недвижимого имущества обязанность по содержанию и благоустройству, обеспечению устойчивого развития территории рассматриваемого квартала застройки.

Исходя из изложенного добросовестным поведением лиц, решивших осваивать данную территорию в целях жилищного строительства, надлежит считать обеспечение разработки и утверждения документации планировки территории в целях ее устойчивого развития, выделения элемента планировочной структуры и установления красных линий для выделения мест общего пользования с целью дальнейшего отнесения их к общему имуществу собственников недвижимых вещей, а также обеспечение формируемого квартала застройки всей необходимой транспортной и инженерной инфраструктурой.

Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля М.В. согласно которым, земельный участок с кадастровым номером .... она приобрела у ФИО6, который в ходе предпродажного осмотра участка в 2016 году утверждал, что на данной территории планируется строительство коттеджного поселка и обещал построить дорогу в скором времени, а также обещал, что поселок будет обеспечен линиями электропередач и газом. Врезку в водопровод она согласовывала с ФИО6, платила ему за врезку. Неоднократно устно обращалась к ФИО6 с вопросом о строительстве дороги, но он ее обращения сначала отвечал отказом, потом стал игнорировать.

Согласно Закону Владимирской области от 26.04.2024 № 37-ОЗ "О преобразовании муниципальных образований Владимирской области путем объединения всех поселений, входящих в состав муниципального образования Муромский район, с муниципальным образованием округ Муром и признании утратившими силу отдельных законов Владимирской области" муниципальные образования Владимирской области преобразованы путем объединения всех поселений, входящих в состав муниципального образования Муромский район: сельского поселения Борисоглебское, сельского поселения Ковардицкое с муниципальным образованием округ Муром. Закон вступил в силу с 01.06.2024, с этой же даты указанные сельские поселения, объединенные с муниципальным образованием округ Муром, а также муниципальное образование Муромский район утратили статус муниципальных образований. В этой связи было зарегистрировано право муниципальной собственности округа Муром на земельный участок с кадастровым номером ....

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером .... не может находиться в муниципальной собственности, а должен служить целям общего использования собственниками земельных участков и жилых домов нового квартала застройки в .... учитывая, что лицами, начавшими и не исполнившими до конца процедуру комплексного освоения земельного участка с кадастровым номером .... являются ФИО6 и ФИО3, а также, тот факт, что последним собственником является ответчик ФИО5, следовательно, именно ему необходимо исполнить обязанности по обеспечению сформированного им квартала жилой застройки общей инженерной и транспортной инфраструктурой, а сделка по отчуждению спорного земельного участка впредь до выполнения названных выше обязанностей является ничтожной, как и все последующие, поскольку не соответствуют закону (ст. 10 ГК РФ) и не порождают правовых последствий.

Действия ФИО5 по отказу от права собственности на земельные участки в пользу МО привели к исключению доступа к земельным участкам в границах спорного квартала, на которых расположены объекты жилой застройки. В то время как согласно требованиям ч. 6 ст. 11.9 ЗК РФ к каждому земельному участку при разделе должен быть обеспечен доступ.

Таким образом, суд находит требования о признании незаконными действия ФИО5 по отказу от права собственности на земельный участок с кадастровым номером .... и прекращении право муниципальной собственности округа Муром на земельный участок с кадастровым номером .... и восстановлении права собственности ФИО5 на указанный земельный участок с 07.06.2024, подлежащими удовлетворению.

Однако, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи от 10.09.2020, заключенного между ФИО5 и ФИО7, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... ничтожной сделкой с момента ее заключения, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельных участков с кадастровыми номерами .... ФИО7, а также о признании договора купли-продажи от 24.01.2020, заключенного между ФИО7 и ФИО3, ФИО6, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... ничтожной сделкой с момента ее заключения, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельных участков с кадастровыми номерами .... в равных долях ФИО3. и ФИО6

В частях 2 и 3 ст.36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что 24.01.2020 г. между ФИО6, ФИО3 и ФИО7 заключен договор купли-продажи земельных участков, в частности, земельного участка с кадастровым номером ....

Предметом данного договора земельные участки с кадастровыми номерами ...., которые истец просит возвратить в собственность ФИО3 и ФИО6, не являлись.

10.09.2020 г. между ФИО7 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельных участков, в частности, земельного участка с кадастровым номером ....

Предметом данного договора земельные участки с кадастровыми номерами .... которые истец просит возвратить в собственность ФИО7, не являлись.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером ...., являвшийся предметом договоров купли-продажи от 24.01.2020 и 10.09.2020 г., снят с регистрационного учета.

Следовательно, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером .... являвшийся предметом договоров купли-продажи от 24.01.2020 и 10.09.2020 г., снят с регистрационного учета, данного объекта в том виде, в каком он был отчужден по спорным сделкам, не существует, что делает невозможным применение реституции путем возврата сторон в первоначальное положение. Снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером .... исключает возможность удовлетворения требований истца и не позволяет восстановить в ЕГРП запись о регистрации данного права за ответчиками на земельный участок, который не является учтенным и не может быть объектом гражданских прав.

Таким образом, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, в виде возврата указанного земельного участка в собственность ответчиков невозможно, учитывая, что земельные участки с кадастровыми номерами .... предметом оспариваемых сделок не являлись.

Кроме того, администрация о. Муром не являясь стороной по оспариваемым сделкам от 24.01.2020г. и 10.09.2020г. не указала на тот законный интерес истца, защита которого будет обеспечена в результате возврата ФИО3, ФИО6 и ФИО7 земельных участков, учитывая, что право истца будет восстановлено при признании незаконными действий ФИО5 по отказу от права собственности на земельный участок с кадастровым номером .... и при прекращении права муниципальной собственности на данный земельный участок и возврата данного участка в собственность ФИО11.

Решением Муромского городского суда от 29 марта 2022 года признаны незаконными действия .... по отказу от прав на земельные участки с кадастровым номерами .... в пользу муниципального образования округ Муром. Прекращено право муниципальной собственности на земельные участки с кадастровым номерами ....

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нем сведений регулируются сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации). государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 4); государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5).

Поскольку судом принято решение о восстановлении право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером .... то и запись о праве собственности ФИО5 в Едином государственном реестре недвижимости также подлежит восстановлению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации округа Муром удовлетворить частично.

Признать незаконными действия ФИО5 по отказу от права собственности на земельный участок с кадастровым номером ...., в пользу муниципального образования округ Муром.

Прекратить право муниципальной собственности округа Муром на земельный участок с кадастровым номером ....

Восстановить право собственности ФИО5 на указанный земельный участок кадастровым номером .... с 07.06.2024.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о праве собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером ....

В удовлетворении исковых требований администрации округа Муромк ФИО3, ФИО6 и ФИО7 отказать.

На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 14 мая 2025 года.

Председательствующий Ю.А. Большакова