Дело № 2-52/2023
42RS0001-01-2022-001756-32
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:
председательствующего Музафарова Р.И.,
при секретаре Коробовой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске
18 января 2023 года
гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа к ФИО3 о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение.
Свои требования мотивировал тем, что на основании договора аренды объекта нежилого фонда № от <дата> ответчику было предоставлено в аренду муниципальное имущество на три года с кадастровым номером №, площадью 19,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Указанный договор аренды был зарегистрирован <дата> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
Указывает, что арендодателем в соответствии с пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ, п.2.1.2 договора № аренды объекта, принято решение № от <дата> о расторжении указанного договора аренды. В связи с чем, ответчику направлено письмо о расторжении договора аренды. От ответчика, в свою очередь, получено письмо об отказе расторжении договора аренды.
Просит суд расторгнуть договор аренды указанного объекта нежилого фонда, обязать ответчика освободить нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 19,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Определением Анжеро-Судженского городского суда от <дата> по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Муниципальное бюджетное учреждение Анжеро-Судженского городского округа «Управление по делам гражданской обороны, защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций» (далее – МБУ «Управление по делам ГО и ЧС».
В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующая по доверенности, на исковых требованиях настаивала.
Уточнила исковые требования в части установления срока освобождения помещения – 60 дней, остальные требования поддержала. Суду пояснила, что между истцом и ответчиком <дата> заключен договор аренды нежилого помещения сроком - три года, путем проведения аукциона, на основании протокола был заключен договор аренды. Ответчику было передано указанное помещение. В июле 2022 года возникли основания для расторжения договора, а именно: в КУМИ администрации АСГО поступило ходатайство МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» о необходимости предоставления помещения под архив. В договоре аренды предусмотрены основания для досрочного расторжения договора (п. 5.2.8.). Считает, что такие основания наступили. Условия договора ответчиком не оспорены, ответчик договор подписал, условия ему были понятны. Ответчику было направлено уведомление о расторжении договора. Решение о расторжении договора принимал председатель КУМИ, также был издан приказ о досрочном расторжении договора. Согласования не было, велись устные переговоры с ответчиком о предоставлении ему помещений. <дата> уведомление о досрочном расторжении договора направлено ответчику. На момент направления уведомления, устно ответчику предлагалось два помещения от которых ответчик отказался. Со слов истцу известно, что у ответчика была просрочка по платежам за аренду помещения. Помещений подходящих под архив МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» нет. Есть требования для архива, какие пояснить не смогла. На момент направления уведомления ответчику предлагалось два помещения, в какие даты также не смогла пояснить, МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» эти помещения не предлагали, адреса этих помещений назвать не смогла. Минимальная площадь подходила для архива МБУ «Управление по делам ГО и ЧС», поскольку находится вблизи. Ответчик сам подтвердил ранее в судебных заседаниях, что ему предлагали два помещения, от которых он отказался, поскольку они его не устроили. Просила расторгнуть договор аренды, обязать ответчика освободить помещение.
В судебном заседании ответчик исковые требования не признал. Суду пояснил, что факт заключения договора не оспаривает, он надлежаще исполняет обязанности по договору аренды. Помещение использует для ведения предпринимательской деятельности. По своему личному убеждению, считает, что требования истца не соответствуют действительности, истец ссылается на то, что помещение необходимо под нужды МБУ «Управление по делам ГО и ЧС», но данное помещение необходимо для нужд прокуратуры г. Анжеро-Судженска. С приказом о расторжении договора не был ознакомлен, решение никакое на обсуждение не выносилось, с ним был ознакомлен только в период рассмотрения дела. При заключении договора аренды помещения по <адрес> он исходил из того, что договор аренды будет заключен сроком на три года, в связи с чем планировал свои доходы и расходы из места расположения данного помещения. Протокола разногласия к договору не заключалось. Считает, что арендодатель будет действовать добросовестно, однако истец ведет себя по отношению к арендатору недобросовестно. Просил в удовлетворении исковых требованиях истцу отказать.
В судебном заседании представитель третьего лица ФИО7, директор МБУ «Управление по делам ГО и ЧС», позицию истца поддержала. суду пояснила, что с 2020 года является руководителем МБУ «Управление по делам ГО и ЧС», осуществляет деятельность по адресу: <адрес> в <адрес>. При переезде в декабре 2020 года по адресу <адрес> ее отдел занял четыре кабинета, один кабинет секретное подразделение, в одном кабинете сидят три специалиста, в другом кабинете директор с главным бухгалтером, еще в одном кабинете находятся диспетчера, осуществляет круглосуточное дежурство. Им говорили, что нет свободных помещений. В начале лета 2022 года ей стало известно, что есть свободное помещение, ее отделу было необходимо помещение под архив. О свободном помещении по <адрес> узнала от постороннего лица, работающего в администрации. Указала, что у них идет реконструкция помещения. В отделе архив, который в виде шкафа, размером полтора на два метра, он не упорядочен. В отделе не могут сделать пожарную сигнализацию. После того, как узнала, что есть свободное помещение, она обратилась в КУМИ к ФИО2, которая сказала написать заявление. Написав заявление, ушла в отпуск, затем всем занимался ее заместитель. Помещение она не смотрела. Формулировку заявления, и кадастровый номер ей говорил специалист КУМИ. Площадь помещений не смогла пояснить, в секретном отделе нельзя хранить архив. Имеются требования к диспетчерской службе. Для архива должны быть требования, это должно быть отдельное помещение, установлена пожарная безопасность, архивом пользуемся время от времени, пополняется архив один раз в год. Архив существует с 2006 года. В письменной форме к муниципалитету не обращалась за предоставлением помещения. С 2020 года стала обращаться устно, что необходимо помещение для архива. Сейчас остро возникла необходимость в помещении, поскольку идет реконструкция, необходимо установить пожарную безопасность, дополнительное оборудование. Другие помещения администрация им не предлагала. Истец не пояснял, когда она писала заявление, что помещение занято другим лицом. Помещение по <адрес> близко от помещения, где сейчас находится МБУ «Управление по делам ГО и ЧС».
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договоров возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Между тем, в силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно требований ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Судом установлено, что <дата> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), был заключен договор № на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 19,2 кв. м, с кадастровым номером № (л.д.7-12).
Срок действия договора – три года, начиная с <дата> (пункт 1.3 договора).
В соответствии с условиями договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, установленных в разделе 5 договора, с предварительным направлением арендатору уведомления в установленном договором порядке (пункт 2.1.2 договора).
Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае необходимости использования объекта на муниципальные нужды (пункт 5.2.8 договора).
В день подписания договора аренды, его сторонами также подписан акт приема-передачи указанного нежилого помещения, в соответствии с которым арендатору передан объект недвижимости – офис административно-делового назначения (л.д.16).
Сведения о заключенном договоре аренды сроком на три года внесены в установленном порядке в ЕГРН (л.д.22).
Ответчик является лицом осуществляющим деятельность как самозанятый, является с <дата> налогоплательщиком налога на профессиональный доход, что подтверждается справкой ФНС России (л.д.226).
<дата> ответчиком получено извещение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с использованием объекта на муниципальные нужды и освобождении нежилого помещения в срок до <дата> (л.д.17).
Основанием для расторжения договора аренды со слов представителя истца, послужили:
- приказ председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа № от <дата>, в соответствии с которым отделу имущественных отношений КУМИ поручено расторгнуть в одностороннем порядке с <дата> договора аренды № от <дата> (л.д.19);
- письмо Муниципального бюджетного учреждения Анжеро-Судженского городского округа «Управление по делам гражданской обороны, защите населения и территории от чрезвычайных ситуаций» от <дата>, которым последний просит передать в оперативное управление на баланс учреждения муниципальное недвижимое имущество – нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 19,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> для размещения архива (л.д. 41).
<дата> арендатор ФИО3 письменно уведомил истца о своем несогласии, относительно расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Ссылаясь на пункт 6.13 договора, посчитал возможным разрешить указанный спор в судебном порядке (л.д.18).
Согласно постановлению администрации Анжеро-Судженского городского округа № от <дата> нежилое помещение по адресу: <адрес> разделен на 26 объектов недвижимости, которым присвоены адреса Анжеро-Судженского городского округа, а именно: помещения с № по № по <адрес> (л.д.60).
Суду представлена схема второго этажа помещения, расположенного по <адрес> в <адрес> (л.д.47).
Судом также установлено, что на основании передаточного акта от <дата>, подписанного Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа, с одной стороны, и Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса, с другой стороны, в государственную собственность Кемеровской области – Кузбасса, переданы нежилые помещения №1,21,22,23,26 по <адрес> в <адрес> (л.д.48-49).
По договору от <дата>, заключенному между КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа «Ссудодатель» и Прокуратурой Кемеровской области – Кузбасса «Ссудополучатель» последнему передано в безвозмездное пользование следующие объекты недвижимого имущества: нежилые помещения №2,3,4,6,7,8,9,10,11,14,15,16,17,18,19,20,24,25 по <адрес> в <адрес> (л.д.50-58).
Таким образом, на дату разрешения спора, судом установлено отсутствие у истца свободных площадей по адресу <адрес> в <адрес> для предоставления в аренду под офис административно-делового назначения, либо на праве оперативного управления, что также следует из представленной истцом справки от <дата> (л.д.197).
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на <дата> учредителем МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» является администрация Анжеро-Судженского городского округа (л.д.61-78).
Договором от <дата> Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа передано Администрации Анжеро-Судженского городского округа на праве оперативного управления нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>л.д.188-193).
Учредителем и собственником МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» является муниципальное образование Анжеро-Судженский городской округ (Устав МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» на л.д.199-207).
Исходя из положений пункта 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", статья 619 ГК РФ позволяет предусмотреть в договоре любое основание для его досрочного расторжения, как связанное, так и не связанное с его нарушением.
Ссылка истца на законность требования о расторжения договора аренды в одностороннем порядке в ходе рассмотрения дела не нашло своего подтверждения, поскольку не представлено доказательств муниципальной необходимости конкретно в спорном арендуемом ответчиком нежилом помещении.
Суд также отмечает, что на дату заключения договора аренды с Прокуратурой Кемеровской области – Кузбасса (29.06.2022) в нежилом помещении по <адрес> свободными для заключения договоров аренды/безвозмездной передачи были 14 помещений разной площади, одно из которых, при наличии муниципальной необходимости, могло быть в первую очередь предоставлено по договору МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» под помещение архива.
Однако, как установлено судом, истец, не воспользовался своим правом, предоставив указанное помещение для осуществления деятельности работников прокуратуры г. Анжеро-Судженска.
Более того, в судебном заседании, из показаний сторон, которые суд расценивает как допустимые доказательства с учетом положений ст. 55 ГПК РФ, судом установлено, что истцом ответчику после уведомления последнего о расторжения договора аренды, как альтернатива заключенному договору, предлагались на выбор два свободных нежилых помещений для осуществления его деятельности, а именно: помещения в зданиях № и № по <адрес>. В свою очередь, указанные помещения МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» истцом после письменного обращения МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» <дата> для размещения архива МБУ «Управление по делам ГО и ЧС» третьему лицу не предлагались.
Таким образом, довод истца о муниципальной необходимости, как основание для расторжения договора аренды от <дата>, не нашел своего подтверждения.
Основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя может быть нарушение условий договора аренды, что следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункта 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по иным основаниям, предусмотренным самим договором в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
По условиям договора аренды недвижимого имущества возможно его расторжение по иным основаниям, под которые подпадает необходимость использования объекта на муниципальные нужды (пункт 5.2.8 договора). Однако при рассмотрении дела, таких обстоятельств судом не установлено. Сама по себе ссылка на указанное обстоятельство, не свидетельствует о законных требований истца. Доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды в том числе выраженных в форме несвоевременной оплаты арендованного имущества истцом не предоставлено. Иных оснований для расторжении договора аренды, истцом в свою очередь суду не представлено, истец на указанные обстоятельства не ссылается.
Ссылка истца на п.1 ст. 450.1 о наличии у него права на односторонний отказ предусмотренный пункт 5.2.8 договора аренды № от <дата> само по себе не является безусловным основанием законности требований истца.
Согласно разъяснениям данным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Как следствие приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе при одностороннем отказе стороны от договора.
Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.
Из представленных стороной истца доказательств положенных в обоснование заявленных требований, а именно в виде заявления третьего лица о предоставления ему именно этого помещения под архив (л.д.41), без обоснования невозможности хранить архив в иных помещениях принадлежащих истцу, при условии наличия у истца на дату принятия решения о расторжении договора (л.д. 19) иных двух помещений в зданиях № и № по <адрес>, а так же пояснений руководителя третьего лица о необходимости возглавляемой ею организации помещения под архив ещё с 2020 года и неоднократные её обращения с 2020 года к истцу о предоставлении им помещения под архив из фонда помещений находящихся в муниципальной собственности, при условии наличия у истца кроме двух помещений расположенных в зданиях № и № по <адрес>, на дату 29.06.2022г. ещё 14 свободных помещений расположенных по адресу <адрес> которые были переданы Прокуратуре г. Анжеро-Судженска по договору безвозмездного пользования (л.д.50-58), суд считает, что истец имел возможность с 2020 года до <дата> т.е. с момента начала первичного обращения руководителя третьего лица о предоставлении помещения под архив при условии их неоднократности положительно рассмотреть вопрос и предоставить истцу помещение под архив.
Как следствие, суд считает, что при установленных обстоятельствах истец принимая решение о расторжении договора с ответчиком со ссылкой на пункт 5.2.8 договора аренды № от <дата> действовал недобросовестно, злоупотреблял правом предусмотренным п. 5.2.8 договора аренды № от <дата>.
Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
На основании изложенного, при установленных судом обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе истцу в иске к ответчику в полном объёме в связи с заведомо недобросовестным осуществлением гражданских прав истцом в рамках заключенного между сторонами договора аренды № от <дата>.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа к ФИО3 о расторжении договора аренды № от <дата>, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> помещение № в течении 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено: <дата>.
Председательствующий: