Решение по делу № 2-3962/2025 от 18.08.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество.

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГ <адрес> Московской области

ДД.ММ.ГГ мотивированное решение

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи И.Е.Л. при секретаре Р.Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» к Ш.А.М. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Ш.А.М. о взыскании задолженности о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, мотивировав его тем, что ДД.ММ.ГГ года заключен кредитный договор №, где сумма кредита составила 2400 000 рублей, срок возврата кредита – 122 месяца, считая с даты предоставления кредита, на условиях, установленных кредитным договором, полная стоимость кредита на дату заключения – 18,29 % годовых; целевое назначение – капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательства заемщика, кроме прочего, является залог принадлежащей ему на праве собственности квартиры. Права кредитору по договору подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права кредитора на своевременное и должное получение денежных средств согласно условиям, кредитного договора, ответчику представителем истца, то есть банком ВТБ (ПАО) ДД.ММ.ГГ направлено требование о досрочном истребовании задолженности, которое до настоящего времени не исполнено. Задолженность заемщика по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 2 341 347 рублей 06 копеек, в том числе: 2230657 рублей 68 копеек – задолженность по основному долгу; 107088 рублей 83 копейки – задолженность по процентам; 3600 рублей 55 копеек – задолженность по пени. Принимая во внимание размер просроченной задолженности, а также срок просрочки, полагают, что допущенное заемщиком и поручителем нарушение условий Договора является существенным и достаточным основанием для его расторжения.

Ссылаясь на ст.ст.309, 310, 348-250, 450 ГК РФ, истец просит суд расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГ, взыскать с Ш.А.М. в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору в размере 2341 347 рублей 06 копеек, обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности Ш.А.М., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную цену квартиры в размере 3404800 рублей. Также просят взыскать с Ш.А.М. в пользу АО «ДОМ.РФ» государственную пошлину в размере 25730 рублей 63 копейки.

Представитель истца АО «Банк БЖФ» в судебное заседание не явился, ранее направил письменные пояснения и уточнения исковых требований, просил дело рассмотреть в свое отсутствие. На ДД.ММ.ГГ без учета исполнения решения Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ сумма задолженности составляет 4,949,798.62 рублей, в том числе: 2,230,657.68 рублей (сумма задолженности по Кредиту - основной долг); 1,574,019.38 рублей (сумма просроченной задолженности по процентам); 470,403.39 рублей (сумма процентов за просроченный основной долг); 248,769.61 рублей (сумма пени за нарушение сроков возврата кредита); 419,475.11 рублей (сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов); 6,473.45 рублей (сумма начисленных процентов). В соответствии с уточненными исковыми заявлениями, просил суд взыскать задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 2 511 901,20 рублей, из которой: 2 230 657.68 руб. (сумма задолженности по Кредиту - основной долг); 227 264.27 руб. (сумма просроченной задолженности по процентам); 10 027.26 руб. (сумма процентов за просроченный основной долг); 5 308.23 руб. (сумма пени за нарушение сроков возврата кредита); 7 310.27 руб. (сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов); 31 333.49 руб. (сумма начисленных процентов). Просят также взыскать с Ш.А.М. в пользу Акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» проценты за пользование кредитом в размере 16,99 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 230 657,68 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГ до дня фактического исполнения обязательства, и обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 41,70 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 3 404 800,00 рублей. Помимо этого, с Ш.А.М. в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 26 759,51 рублей.

Ответчик Ш.А.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика, представившая ордер № от ДД.ММ.ГГ, К.Е.Л. не явилась, ранее неоднократно поясняла, в том числе и письменно, о необходимости суду отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно. Сумма долга и порядок фактических платежей в расчете задолженности, представленный Банком отличается от фактической оплаты и перечислений, содержащихся в выписках клиента. Выписка по ссудному счету в материалы дела не представлена, что исключает возможность определить истинную сумму задолженности. Как следует из расчета задолженности (Т.1 л.д. 46) просрочка возникла ДД.ММ.ГГ на сумму 8 183,28 руб. погашено ДД.ММ.ГГ,с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ; с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. Таким образом, просрочка основного долга на сумму 63 377.15 руб., проценты на сумму 107 088,83 руб., пени на сумму 3 600,55 руб., а всего 174 066,53 руб. При таких обстоятельствах, формально состав нарушения условий кредитного договора в части просрочки очередного ежемесячного платежа на срок более 15 календарных дней, усматривается. Вместе с тем, при сопоставлении расчета задолженности (Т. 1 л.д. 46) и выписок по банковским операциям АО «Банк БЖФ» и ПАО «ВТБ», следует, что с ДД.ММ.ГГ по декабрь 2019 (при ежемесячном платеже 41 865,27 р.), в пользу банка перечислено: за июль 2018 сумма в размере 43 000 руб.; за август 2018 сумма в размере 5 283,63 руб.; за сентябрь 2018 сумма в размере 45 000 руб.; за октябрь-ноябрь 2018 сумма в размере 84 000 руб.; за декабрь 2018 сумма в размере 34 000 руб.; за январь 2019 сумма в размере 42 000 руб.; за февраль 2019 сумма в размере 42 000 руб.; за март 2019 сумма в размере 40 500 руб.; за май 2019 сумма в размере 41 000 руб.; за июнь 2019 сумма в размере 46 000 руб.; за июль 2019 сумма в размере 52 000 руб.; за сентябрь 2019 сумма в размере 30 000 руб.; за октябрь-ноябрь 2019 сумма в размере 70 000 руб. Определить истинную сумму задолженности не представляется возможным, поскольку в материалах дела отсутствует выписка по ссудному счету. Согласно требованию о досрочном истребовании задолженности от ДД.ММ.ГГ (Т.1 л.д. 51), просроченный основной долг на сумму 51 936,38 руб., просроченные проценты на сумму 47 266,84 руб., текущие проценты 14 198,10 руб., пени 2 333,12 руб., а всего: 115 734,44 руб. Таким образом, допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно; на момент предъявления иска размер задолженности залогодержателя был явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Основной долг в размере 63 377 руб., а с учетом всех процентов и пени в размере на общую сумму 174 066,53 руб., при рыночной стоимости предмета ипотеки более чем в 5 000 000 руб., явно незначительный и мог быть погашен заемщиком при обычных условиях исполнения договора. Удовлетворение денежного требования кредитора возможно за счет иного имущества должника, без обращения взыскания на недвижимое имущество. Истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГ в период пандемии COVID-19, в период, когда ЦБ РФ рекомендовал кредитным организациям реструктурировать задолженность, не начислять пени и штрафы по кредитам (займам), предоставленным заемщикам - физическим лицам до ДД.ММ.ГГ В связи со всемирной пандемией у Ш.А.М. резко упал доход, бизнес был связан с организацией такси, а в условиях наложенных ограничений передвижения граждан, вплоть до полного запрета, - Ш.А.М. длительное время находилась без работы, при этом семья являлась многодетной семьей. Во взаимоотношениях с Банком Ш.А.М. проявляла себя благоразумно, в телефонных разговорах с сотрудниками Банка сообщала, что имеет временные финансовые затруднения в связи с введенными ограничениями, никогда не отказывалась от исполнения обязательств. В силу п. 4.4.7. кредитного договора, кредитор имеет право удовлетворить денежные требования по кредитному договору из стоимости иного, чем недвижимого имущества, имущества заемщика, а также за счет доходов заемщика, без обращения взыскания на недвижимое имущество. В целях реализации указанного права, пунктом 6.4. кредитного договора, кредитору предоставлено право списания без распоряжения заемщика денежных средств со всех своих счетов, открытых у кредитора, а также в иных банках, с целью погашения требований кредитора. Исполнение погашений требований кредитора возможно за счет иного имущества, поскольку Ш.А.М. имеет в собственности транспортные средства, а также расчетные счета, открытые в иных банках. Согласно ответу Межрайонного отдела ГИБДД № ГУ МВД России от ДД.ММ.ГГ за период с ДД.ММ.ГГ по н.в. за Ш.А.М. состоят на государственном учете транспортные средства в количестве 7 (семь) единиц (Т.2 л.д. 65-66). Кроме того, Ш.А.М. является индивидуальным предпринимателем (ФИО1 № от ДД.ММ.ГГ) и ей открыт расчетный счет в АО «Московский индустриальный банк». Представленный истцом отчет об оценке не отвечает процессуальным принципам относимости, допустимости и достаточности доказательств. В материалы дела представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ, составленный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», согласно которого рыночная стоимость объекта составляет 4 256 000 руб. (Т, 1 л.д, 57-93). Вместе с тем, оценщиком при проведении исследования нарушена методология анализа предложений и сделок в сегменте оцениваемой недвижимости, не обоснованно осуществлен выбор аналогов оцениваемого недвижимого имущества, что дает основание усомниться в правильности сделанных выводов о рыночной стоимости имущества, в частности в таблице аналогов (Т.1 л.д.78) приведены объекты, отличающиеся от объекта оценки как по адресному ориентиру, площади, так и по характеристикам объекта. Поскольку с увеличением площади стоимость удельного показателя стоимости снижается, то логично предположить, что при использовании аналога с соразмерной площадью, входная стоимость 1 кв. м была бы выше. Т.е. использование в качестве аналога объекта с большей площадью приводит к уменьшению итогового результата рыночной стоимости. Таким образом, рыночная стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, существенно отличается от его оценки, представленной истцом, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» не отражает наиболее точную рыночную стоимость квартиры на момент рассмотрения спора по существу. В целях подтверждения существенного искажения значений рыночной стоимости имущества, на основании договоров на проведение оценки № и № от ДД.ММ.ГГ, по инициативе ответчика специалистами ООО «Инвест Консалтинг» была произведена оценка недвижимого имущества: 1-комнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь 41,7кв.м., этаж №, адрес объекта: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ и на ДД.ММ.ГГ. Оценка проведена, а отчеты составлены в соответствии с требованиями Федерального закона №-Ф3 от ДД.ММ.ГГ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей редакции, федеральных стандартов оценки ФСО №, ФСО №, ФСО №, ФСО №, в действующей на дату составления отчета редакции, утвержденных соответствующими приказами Минэкономразвития России. Стандартами и правилами оценочной деятельности Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» (СРО «СФСО») от «18» ноября ДД.ММ.ГГ г. Согласно отчету № ПО от ДД.ММ.ГГ об оценке объекта (Т.2 л.л.1-29), рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГ. составляет 5 134 000 рубля. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГ (Т.2 л.д.30-60), рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 6 501 000 рублей.

Третье лицо, не заявляющих самостоятельных требований, К.Г.В. в судебное заседание не явился, извещен.

Руководствуясь ст. ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст.821.1 ГК РФ кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если законом или договором не предусмотрено иное, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размере и в порядке, определенном договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ года между АО «Банк Жилищного Финансировани» и Ш.А.М. заключен кредитный договор №, где сумма кредита составила 2 400 000 рублей, срок возврата кредита – 122 месяца, считая с даты предоставления кредита, на условиях, установленных кредитным договором. Кредит предоставляется в целях капитального ремонта и иных неотделимых улучшений жилого помещения по адресу: <адрес> (п.1.3 Договора). В соответствии с п.1.4 кредитного договора, обеспечение исполнение обязательств заемщика по договору является залог принадлежащей Ш.А.М. на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>.

Положениями п.3.1, 3.2. кредитного договора определено, что за полученный кредит заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере: 16,99 % годовых - с даты, следующей за датой предоставления кредита, по последнее число первого процентного периода (включительно); 23,99 % годовых - начиная со второго процентного периода, по последнее число четвертого процентного периода (включительно); 16,99 % годовых - начиная с пятого процентного периода по дату окончания срока исполнения денежного обязательства. Проценты на кредит начисляются кредитором ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно на остаток ссудной задолженности, учитываемый кредитором на ссудном счете заемщика (на начало операционного дня) из расчета процентной ставки, установленной в п.3.1 настоящего договора, и фактического количества временного периода для начисления процентов.

Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные на кредит, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: в день подписания настоящего договора заемщик открывает у кредитора счет заемщика и одновременно предоставляет кредитору распоряжение о ежемесячном перечислении в течение всего срока действия настоящего договора денежных средств со счета заемщика в пользу кредитора в счет исполнения денежных обязательств по настоящему договору. Датой исполнения обязательств заемщика по настоящему договору стороны согласились считать день зачисления кредитором сумм в счет погашения задолженности на ссудный счет. Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме последнего платежа, заемщик производит в последний день каждого процентного периода. Первый платеж заемщика, подлежащий внесению в последний день первого процентного периода, включает в себя только начисленные проценты за первый процентный период (пункты 3.1.-3.3.5 договора).

Кредитный договор подписан ответчиком собственноручно. К настоящему договору приложен график платежей, ежемесячный платеж должен был осуществляться 25 числа каждого месяца.

Банк исполнил свои обязательства, перечислив в соответствии с условиями Кредитного договора (п. 1.1, 2.1. Кредитного договора) денежные средства в размере 2 400 000 руб. на текущий счет ответчика, что подтверждается выпиской по счету, а также банковским ордером № от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с закладной от ДД.ММ.ГГ, первоначальный залогодержатель - АО «Банк Жилищного Финансирования».

ДД.ММ.ГГ был также заключен договор об ипотеке между АО «Банк ЖилФинанс» и Ш.А.М., в соответствии с предметом которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ, заключенному между Ш.А.М. и залогодержателем, передает залогодержателю в залог (ипотеку) квартиру по адресу: <адрес>

Ответчик перечисленные денежные средства снял со своего текущего счета, что подтверждается Выпиской и использовал по-своему усмотрению.

В соответствии с положениями п.1.2, 3.1 Кредитного договора Ответчик обязался возвратить кредит и уплачивать начисленные проценты, предусмотренные условиями договора.

Исходя из п. 4.4.8. кредитного договора кредитор имеет право без согласия заемщика передать свои права по кредитному договору другому лицу (новому законному владельцу Закладной) путем передачи прав по Закладной, а также передать в залог права требования, принадлежащие кредитору на основании Договора.

Владельцем закладной, залогодержателем, на время подачу искового заявления, а, соответственно, и кредитором заемщика является АО «ДОМ.РФ». Данный факт подтверждается справкой о наличии закладной на счете ДЕПО. Соответствующая отметка о передаче закладной на депозитарный учет также имеется в закладной.

В силу п. 6.11. кредитного договора в целях однозначного понимания Договора стороны договорились, что в случае передачи кредитором прав по Закладной третьим лицам, а также в случае дальнейшей передачи указанными лицами прав по Закладной, любой новый законный владелец Закладной является кредитором в понимании Договора. В этой связи любые условия Договора, связанные с упоминанием кредитора, в том числе условие о подсудности, относятся к лицу, являющемуся законным владельцем Закладной. В случае передачи кредитором прав по Закладной заемщик обязуется выполнять предусмотренные Договором обязательства в пользу того лица, которое на момент исполнения заемщиком обязательств по Договору является законным владельцем Закладной.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГ имелась запись о том, что Квартира на праве собственности принадлежала ответчику, номер государственной регистрации - 50:22:0050203:10909-50/022.2017-1. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости было установлено в пользу первоначального залогодержателя (с момента передачи прав по закладной изменения не вносились), государственная регистрация обременения произведена ДД.ММ.ГГ, №, основание государственной регистрации - договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п. 4.4.1. кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит, суммы штрафов и пеней, предусмотренных кредитным договором, кроме прочего, в случае просрочки заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней,

В силу п. 4.4.7. кредитор имеет право удовлетворить денежные требования по кредитному договору из стоимости иного, чем Квартира, имущества заемщика, а также за счет доходов заемщика, без обращения взыскания на Квартиру, а также в случае, если вырученной от реализации Квартиры суммы денежных средств будет недостаточно для полного удовлетворения требований кредитора по кредитному договору.

В соответствии с п. 5.1. кредитного договора заемщик отвечает за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими ходами и всем принадлежащим ему имуществом.

В силу п. 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения кредитного договора, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно).

Заемщиком систематически нарушались условия кредитного договора в части своевременного и полного погашения кредита и процентов за пользованием им.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате центов за пользование им, нарушающим права кредитора на своевременное и должное получение денежных средств, согласно условиям кредитного договора, ответчику представителем истца, то есть Банком ВТБ (ПАО) ДД.ММ.ГГ направлено требование о досрочном истребовании задолженности, которое не было своевременно исполнено. Помимо этого, в адрес ответчика ДД.ММ.ГГ АО «Банк Жилищного Финансировани» было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по вышеуказанному кредитному договору.

По состоянию на ДД.ММ.ГГ задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ составила 2 511 901,20 руб., из которых: сумма по основному долгу - 2 230 657,68 руб., просроченная задолженность по процентам - 227 264,27 руб., проценты за просроченный основной долг - 10 027,26 руб., пени за нарушение сроков возврата кредита - 5 308,23 руб., пени за нарушение сроков уплаты процентов - 7 310,27 руб., начисленные проценты - 31 333,49 руб.

В Банк от должника денежные средства поступали с ДД.ММ.ГГ по октябрь ДД.ММ.ГГ г. согласно расчету задолженности. С июля месяца ДД.ММ.ГГ г. ответчик перестал исполнять обязательства по уплате основного долга (последний платеж был ДД.ММ.ГГ в размере 41 865,27 руб.), а с ноября ДД.ММ.ГГ г. ответчик перестал исполнять обязательства по уплате процентов (последний платеж был ДД.ММ.ГГ в размере 16 856 руб.). С учетом всего периода времени, ответчики в течение 25 месяцев (с ноября ДД.ММ.ГГ г. по ДД.ММ.ГГ) не исполняли обязательства по кредитному договору, в нарушение его условий.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе представленным расчетом задолженности и выпиской по счету. Арифметически расчет задолженности произведен истцом правильно.

Исходя из обстоятельств, установленных в судебном заседании, суд соглашается с расчетом, представленным истцом, и полагает необходимым взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 2 511 901,20 рублей, из которой: 2 230 657.68 руб. (сумма задолженности по Кредиту - основной долг); 227 264.27 руб. (сумма просроченной задолженности по процентам); 10 027.26 руб. (сумма процентов за просроченный основной долг); 5 308.23 руб. (сумма пени за нарушение сроков возврата кредита); 7 310.27 руб. (сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов); 31 333.49 руб. (сумма начисленных процентов), а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 26 759,51 рублей. Помимо этого, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования и в части взыскания с Ш.А.М. в пользу АО «Банк БЖФ» проценты за пользование кредитом в размере 16,99 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 230 657,68 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГ до дня фактического исполнения обязательства.

Согласно условиям Кредитного договора п. 4.4.1. кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы Кредита, начисленных процентов на Кредит, суммы штрафов и пеней, предусмотренных настоящим договором при просрочке Заемщиком очередного ежемесячного платежа по Кредиту более чем на 15 календарных дней.

В случае просрочки исполнения обязательства по кредитному договору по основному долгу или по процентам более 15 дней, вся сумма по кредиту выносится на просроченную задолженность с последующим требованием погасить всю задолженность по договору включающая в себя весь основной долг и все проценты, а также штрафные санкции.

Кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором (ст. 821.1 ГК РФ).

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата ( п.2 ст. 811 ГК РФ).

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кредитором в адрес ответчика направлено уведомление о намерении расторгнуть договор и досрочном истребовании задолженности, которое до настоящего времени не исполнено.

При указанных обстоятельствах, поскольку ответчик в нарушение своих обязательств на спорный период времени не погасили образовавшуюся задолженность, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора и взыскании задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая требования иска об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 334 ГК РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Положениями ст.348 ГК РФ определено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В силу положений ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Отказ в иске об обращении взыскания на предмет залога ввиду незначительности нарушения не влечет прекращения залога и не является препятствием для предъявления нового требования об обращении взыскания на заложенную вещь при возникновении впоследствии соответствующих оснований (статья 352 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 50, п. 5 ст. 54.1 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п. 1 ст. 56 Закона «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с договором обратного выкупа (купли-продажи) закладных №№ от ДД.ММ.ГГ, заключенного между АО «ДОМ.РФ» и АО «Банк Жилищного Финансирования», в соответствии с которым к АО «Банк Жилищного Финансирования» перешло право требования с Ш.А.М. задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с условиями заключенного кредитного договора № от ДД.ММ.ГГ.

Стоимость объекта недвижимости, на которую истец просит обратить взыскание, определена в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГ, составленной ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», рыночная стоимость объекта составляла 4 256 000 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по кредитному договору, суд считает обоснованными требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

Размер задолженности соразмерен стоимости заложенного имущества в размере 3 404 800 рублей, на спорный период времени, и применение норм п.2 ст.348 ГК РФ о несоразмерности стоимости заложенного имущества размеру обязательств, обеспеченных залогом, не подлежит применению. Исходя из движения по счету, представленного ответчиком, со стороны ответчика имели место нарушения сроков внесения ежемесячных платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев.

Определением Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, произведена по гражданскому делу № замена истца АО «ДОМ.РФ» на процессуального правопреемника АО «Банк Жилищного Финансирования».

Решением Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, иск удовлетворен, взысканы с Ш.А.М. в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования» сумма задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 2 511 901,20 руб., проценты за пользование кредитом в размере 16,99% годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 230 657,68 рублей с учетом его фактического погашения, начиная с ДД.ММ.ГГ до дня фактического исполнения обязательства. Обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив способ реализации заложенного имущества - проведение публичных торгов в форме открытого аукциона и определив начальную продажную цену недвижимости в размере 3 404 800 руб. Взысканы с Ш.А.М. в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования» расходы по оплате госпошлины в сумме 26 759,51 руб. Дополнительным решением преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, исковые требования АО «Банк Жилищного Финансирования» к Ш.А.М. о расторжении кредитного договора удовлетворены, расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГ, решение Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, дополнительное решение суда от ДД.ММ.ГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГ, решение Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, дополнительное решение суда от ДД.ММ.ГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГ, отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции – Преображенский районный суд <адрес>.

Определением Преображенского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, гражданское дело № по иску АО «Банк Жилищного Финансирования» к Ш.А.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, передано по подсудности в Люберецкий городской суд Московской области.

Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Люберецкого РОСП ГУФССП России по Московской области от ДД.ММ.ГГ, в рамках исполнительного производства от ДД.ММ.ГГ №-ИП, передано на реализацию путем проведения торгов в ТУ Росимущества Московской области квартира, расположенная по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГ ведущим судебным приставом-исполнителем Люберецкого РОСП ГУФССП России по Московской области направлена заявка на торги арестованного имущества, а именно указанной квартиры.

Имущество на торгах было реализовано ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере 3 095 708 рублей 07 копеек поступили в Банк в счет погашения задолженности по спорному кредитному договору.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГ, собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, микрорайон «Силикат», <адрес>, является К.Г.В., основание государственной регистрации – договор купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГ.

Исходя из приведенных доказательств, решение суда не приводить в исполнение ввиду его фактического исполнения в принудительном порядке.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины, понесенные истцом при подаче искового заявления в суд, в размере 26 759,51 рубль.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» к Ш.А.М. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать с Ш.А.М. в пользу Акционерного общества «Банк Жилищного Финансирования» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 2 511 901,20 рублей, из которой: 2 230 657.68 руб. (сумма задолженности по Кредиту - основной долг); 227 264.27 руб. (сумма просроченной задолженности по процентам); 10 027.26 руб. (сумма процентов за просроченный основной долг); 5 308.23 руб. (сумма пени за нарушение сроков возврата кредита); 7 310.27 руб. (сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов); 31 333.49 руб. (сумма начисленных процентов), а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 26 759,51 рублей.

Взыскать с Ш.А.М. в пользу АО «Банк БЖФ»проценты за пользование кредитом в размере 16,99 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 230 657,68 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГ до дня фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 41,70 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 3 404 800 рублей.

Решение в исполнение не приводить ввиду его фактического исполнения в принудительном порядке.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Л.И.