Дело № 2-753/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года городской округ город Бор

Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кандалиной А.Н., при секретаре Дубининой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Инвестиционно-строительная компания» «БОР-СИТИ» (ООО СК «Бор-Сити») об обязании заключить договор купли-продажи, признании права собственности на нежилое помещение, расходов на оплату услуг представителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Инвестиционно-строительная компания» «БОР-СИТИ» с требованиями об обязании ООО «СК «Бор-Сити» заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи нежилого помещения №2, общей площадью 3,04 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, признании права собственности на нежилое помещение № 2, общей площадью 3,04 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> взыскании судебных расходов в размере 15000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК «Бор-Сити» и истцом был заключен договор № 16/2 купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласно условиям которого, ООО «СК «Бор-Сити» и ФИО1 обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилое помещение № 2, ориентировочной площадью 3,04 кв.м., расположенное на 3 этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>А.

В указанном предварительном договоре купли-продажи сторонами предусмотрены все существенные условия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 1.1 договора предусмотрена характеристика объекта недвижимости. Пунктом 3.1 договора предусмотрена цена объекта недвижимости, которая составила 100000 рублей. Основной договор заключается сторонами при условии полного и надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по договору. Полная оплата цены объекта недвижимости является обязательным условием возникновения у истца права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с п.п. 5.1, 5.8 договора продавец обязан в течение 10 дней с даты возникновения у ООО «СК «Бор-сити» права собственности, заключить с покупателем основной договор, а после подписания основного договора, при условии полного и надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по договору, осуществить в установленном порядке действия, направленные государственную регистрацию права собственности покупателя на нежил помещение (кладовка).

Спорный объект недвижимости фактически передан во владение и пользование истцу, стоимость объекта оплачена, при этом основной договор до настоящего времени не заключен и не зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию по причине уклонения продавца.

Истец обращалась к ответчику неоднократно устно и ДД.ММ.ГГГГ письменно, с требованием заключить договор купли-продажи нежилого помещения, но ответчик уклоняется и на контакт не выходит

Кроме этого, при обращении в суд истцом понесены дополнительные расходы на оплату юридических услуг.

В судебном заседании истец ФИО1. не участвовала, воспользовавшись правом ведения дела через представителя.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просил суд их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности не возражала в удовлетворении заявленных требований по первым пунктам искового заявления, возражала в удовлетворении требований о возмещении услуг представителя, просила суд снизить их размер.

Разрешая вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившего истца, извещенного надлежащим образом, в т.ч. путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела на интернет-сайте Борского городского суда Нижегородской области, и не усматривая оснований для отложения судебного разбирательства, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

В силу п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК «Бор-Сити» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи №, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения (основной договор), на которое в будущем у продавца возникнет право собственности (п. 2.1 договора).

Цена договора составляет 100 000 руб. (п.3.1 договора). Стоимость помещения является твердой и изменению не подлежит. Цена договора уплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.1.1 договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор после регистрации права собственности на объект.

Срок заключения основного договора между продавцом и покупателем устанавливается не позднее 10 дней с момента регистрации права собственности продавца на объект. При этом планируемый срок регистрации продавцом своего права собственности на объект – IV квартал 2019 года.

В соответствии с п.1.1 договора, будущая недвижимая вещь – нежилое помещение №2, ориентировочной площадью 3,04 кв.м., расположенное на этаже № 3 жилого дома по адресу: <адрес>.

В силу п. 1.2 договора – основной договор – договор купли-продажи нежилого помещения, который стороны обязуются заключить после оформления права собственности продавца на данный объект.

Денежные средства по договору истцом ответчику были переданы в полном объеме.

Вместе с тем, ООО «СК «Бор-Сити» уклоняется от регистрации за собой права собственности на указанное нежилое помещение, в связи с чем истец обратилась в суд с иском.

Как разъяснил Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 11.007.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст.131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, обязательство, возникающее из предварительного договора, – существующее (возникшее) обязательство, исполнение которого отложено на определённый срок. Второе не носит вероятностного характера, участниками предварительного договора определены предмет обязательства, сроки его исполнения и т.д.

Предварительный договор – это самостоятельное обязательство, содержанием которого является заключение основного договора.

Содержание обязательств сторон по предварительному договору ограничено их обязанностями по заключению основного договора. Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011г., утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 июня 2011 г.).

Договор, предусматривающий предоставление исполнения по основному обязательству, не может быть квалифицирован в качестве предварительного договора.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст.455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора надлежит установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, и исходя из вывода по данному вопросу – рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права.

По условиям договора № купли-продажи будущей недвижимой вещи от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора оплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.

Конструкция договора купли-продажи будущей недвижимой вещи подразумевает предоставление исполнения по основному обязательству, то есть применительно к покупателю – внесения цены полностью или существенной её части. В связи с этим квалификация договора должна производиться исходя из действительного содержания такого договора, как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, в том числе относительно вносимых покупателем денежных сумм, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Учитывая, что цена недвижимого имущества оплачена покупателем в полном объеме, суд квалифицирует спорные правоотношения, как вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

В связи с изложенным требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом и зарегистрировать основной договор купли-продажи нежилого помещения №2, площадью 3,04 кв.м., расположенного на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования истца о признании за ней права собственности на спорное нежилое помещение, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение, введен в эксплуатацию. Однако ответчик не совершил действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение и для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект приобретателю по договору.

Истец полностью оплатила цену договора и получила объект во владение. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Таким образом, истец является стороной обязательственных правоотношений, возникших из заключенного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, и законным владельцем приобретенного им недвижимого объекта.

Истец оплатила цену договора и получила объект во владение, однако ответчик в течение длительного времени недобросовестно не предпринял мер для регистрации права собственности и перехода права к истцу, поэтому суд полагает, что иск о признании права собственности при сложившихся обстоятельствах является единственным способом защиты прав истца.

Истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору и получивший выделенный в натуре объект недвижимости, имеет право на приобретение в собственность спорного объекта от другой стороны договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимости имеется в наличии, поставлен на кадастровый учет, а также учитывая недобросовестное поведение ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации права собственности, исполнение истцом своих обязательств по договору, владение индивидуально-определенным объектом, переданным ему в установленном порядке ответчиком, суд считает, что в данном случае права и законные интересы истца подлежат судебной защите путем признания за истцом права собственности на нежилое помещение.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ) (п. 12).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13 Постановления N 1).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Из указанного следует вывод о том, что суд наделен правом уменьшать размер судебных издержек в виде расходов на оплату услуг представителя, если этот размер носит явно неразумный (чрезмерный) характер, в том числе и в тех случаях, когда другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов, при этом суд не вправе уменьшать его произвольно без приведения соответствующей мотивировки.

Из материалов дела следует, что интересы истца по настоящему гражданскому делу представляла ФИО2, действовавшая на основании доверенности.

Материалами дела подтверждено, что истцом. понесены расходы на услуги представителя в размере 15000 рублей, что подтверждается договором на оказание юридических услуг, промежуточным актом выполненных работ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что расходы, связанные с оплатой услуг представителя, нашли свое подтверждение, однако с учетом положений вышеприведенных норм процессуального права, а также сложности дела, считает их размер завышенным и находит возможным снизить до 10000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, принимая во внимание, что истец ФИО1 в соответствии с п.п.4 п.2 ст.333.36 НК РФ освобождена от уплаты госпошлины, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ООО «ИСК «БОР-СИТИ» в доход бюджета госпошлину в размере 696 рублей 00 коп.

Руководствуясь ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (ИНН №) удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение №2, расположенное на 3-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> площадью 3,04 кв.м.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бор-Сити» (ИНН №) в пользу ФИО1 расходы по оплате юридических услуг в размере 10000 рублей.

В удовлетворении оставшейся части заявленных ФИО1 требований - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «БОР-СИТИ» (ИНН №) государственную пошлину в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ в размере 696 рублей 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Борский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в мотивированной форме.

Судья А.Н.Кандалина