31RS0021-01-2024-001153-21 №2а-53/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 января 2025 года г. Старый Оскол
Старооскольский районный суд Белгородской области в составе председательствующего судьи Алтуниной И.А.,
при секретаре Волошиной Н.В.,
с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
в отсутствие административного истца ФИО1, административного ответчика государственного регистратора Межмуниципального Новооскольского отдела Управления Россреестра по Белгородской области ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Белгородской области, государственному регистратору Межмуниципального Новооскольского отдела Управления Росреестра по Белгородской области ФИО6 о признании незаконным действия государственного регистратора прав, выразившегося в приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Старооскольский районный суд с административным иском к Управлению Росреестра по Белгородской области, государственному регистратору Межмуниципального Новооскольского отдела Управления Росреестра по Белгородской области ФИО6 о признании незаконным действия государственного регистратора прав, выразившегося в приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ им было подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещения, назначение – жилое, вид жилого помещения - квартира, площадь 41,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение №. К заявлению были приложены: технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером ФИО5 в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием помещения; определение Старооскольского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о выделении ему в собственность в результате утверждения мирового соглашения жилого помещения площадью 41,6 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО6 было принято решение № о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав с указанием следующих причин: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации (п.5 ч.1 ст. 26 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»); форма и содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ (п.7 ч.1 ст. 26 Закона №218-ФЗ). Указано, что в связи с тем, что в соответствие с ч.7 ст. 41 Закона №218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускается, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, не могут быть осуществлены. Для проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав регистратором прав предложено предоставить технические планы, подготовленные на блоки жилого дома в соответствие с требованиями действующего законодательства, а именно на основании проектной документации.
Указанное действие по приостановлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав считает незаконным по следующим основаниям: им предоставлено определение Старооскольского городского суда, вступившее в законную силу, согласно которого ему было выделено помещение и у государственного регистратора не имелось оснований не признавать юридической силы данного определения; государственным регистратором не учтено, что закон обратной силы не имеет, и то, что на момент утверждения судом мирового соглашения в законодательстве отсутствовало понятие «жилой блок»; выделенное ему помещение может являться квартирой, расположенной в двухквартирном жилом доме.
Просит признать незаконным действие государственного регистратора прав Межмуниципального Новооскольского отдела Управления Росреестра по Белгородской области ФИО6, выразившееся в приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении помещения (назначение – жилое, вид жилого помещения – квартира, площадь 41,6 кв.м.), расположенного по адресу: РФ, <адрес>, помещение №, обязав устранить допущенные нарушения.
В судебное заседание административный истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о дне и месте рассмотрения дела, не явился. Его интересы представляет ФИО3, который исковые требования поддержал в полном объеме. Считает, что государственный регистратор не обладает специальными познаниями по определению вида жилого помещения, такое право предоставлено исключительно собственнику. Указывает, что дом не претерпевал изменений, в связи с чем, оснований требовать представить документы в виде разрешения на строительство, перепланировку, ввода в эксплуатацию, государственный регистратор не имела права; регистрация права на квартиру в доме не повлечет нарушение чьих-либо прав.
Представитель административного ответчика Управлению Росреестра по Белгородской области ФИО4 с исковыми требованиями не согласна, считая принятое государственным регистратором решение законным, а доводы административного искового заявления не обоснованными. Указывает, что административный истец просил произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права в отношении помещения, назначение – жилое, вид жилого помещения – квартира. Вместе с тем, при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками. Согласно определения суда жилой дом разделен на помещения. В силу требований закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в частном доме не может быть осуществлен. Спорный жилой дом не является многоквартирным. Он расположен на земельном участке, вид разрешенного использования – для обслуживания жилого дома. Согласно правилам землепользования и застройки жилой дом расположен в зоне № не предусматривающей строительства многоквартирных домов. Государственный регистратор, произведя анализ представленных административным истцом документов, технического паспорта на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу о том, что спорный дом является домом блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует признакам автономного блока (индивидуального жилого дома) и должны быть поставлены на ГКУ как здания – блоки жилого дома блокированной застройки.
Административный ответчик – государственный регистратор прав Межмуниципального Новооскольского отдела Управления Росреестра по Белгородской области ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дне и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, причина неявки суду не явилась.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.
Как следует из копии решения Старооскольского городского суда Белгородской области по гражданскому делу по иску ФИО7 к ФИО1 об определении порядка пользования земельным участком и разделе жилого дома, ФИО2 является собственником ? доли жилого дома общей площадью 61,13 кв.м., 34/66 долей земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Собственником второй половины дома и 32/66 долей земельного участка является ФИО1 В ходе рассмотрения данного дела судом было утверждено мировое соглашение, согласно которого был определен порядок пользования земельным участком и произведен раздел жилого дома и надворных построек. В собственность ФИО1 выделено помещение № по плану в соответствие с техническим паспортом жилого <адрес>, изготовленному Белгородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, состоящее из коридора (комната №) площадью 5,7 кв.м., кухни (комната №) площадью 9,2 кв.м., жилой комнаты (комната №) площадью 17,5 кв.м., пристройки (литера «а», комната №) площадью 3,4 кв.м., пристройки (литера <данные изъяты>», комната №) площадью 5,8 кв.м., а всего площадью 41,6 кв.м. Указанное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО5 по заказу ФИО1 в результате выполнения кадастровых работ был составлен технический план в связи с образованием 1 помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №. Согласно данного плана, вид жилого помещения определен как квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была составлена декларация об объекте недвижимости на жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, помещение № с кадастровым номером здания (сооружения) №.
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Межмуниципального Новооскольского отдела Управления Росреестра по Белгородской области ФИО6 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № согласно которого в соответствие с п.4 ч.1, п. 2 ч.4, ч.5 ст. 29 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», начиная с ДД.ММ.ГГГГ, было приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, в связи с чем, что: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5 ч.1 ст. 26 Закона №218-ФЗ); форма и (или) содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (п.7 ч.1 ст. 26 Закона №218-ФЗ). Указано, что в результате проведенной правовой экспертизы в соответствие со ст. 29 Закона №218-ФЗ установлено, что здание с кадастровым номером № площадью 61,1 кв.м., назначение жилой дом, наименование жилой дом, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № (вид разрешенного использования – для обслуживания индивидуального жилого дома), принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (1/2 доля) и ФИО2 (1/2 доля). Частью 7 ст. 41 Закона №218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. Согласно поступившей на запрос копии технического паспорта на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, площадь здания составляет 76,6 кв.м. Из поэтажного плана данного технического паспорта усматривается дом блокированной застройки. Предложено предоставить: технические планы, подготовленные на блоки жилого дома в соответствии с требованиями действующего законодательства, а именно на основании проектной документации и разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости; разрешение на ввод заявленных объектов недвижимости (блоков жилого дома) в эксплуатацию; изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен дом блокированной застройки на «блокированная жилая застройка».
Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) и предоставлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон №218-ФЗ), согласно частям 1 и 2 ст. 8 которого в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
В соответствии с ч.1, 2 ст. 14 Закон №218-ФЗ кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены ст. 21 вышеуказанного закона.
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера ( ч.1 ст. 24 Закон №218-ФЗ).
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются по основаниям, перечисленным в ч.1 ст. 26 Закон №218-ФЗ. Согласно п. 5, 7 ч.1 ст. 26 этого закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Исходя из положений п.3 ч.1 ст. 29 Закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе, из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет соответствие документов, в том числе, их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН (пп. 1, 3 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 года №278).
Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения названного Федерального закона (ч. 5 ст.29 Закона №218-ФЗ).
Как следует из обжалуемого уведомления №1 от ДД.ММ.ГГГГ, в нем указаны основания приостановления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и имеется ссылка на положения Закона 218-ФЗ.
Административный истец просил произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию его прав в отношении помещения, расположенного в здании с кадастровым номером № Судом установлено, что в ЕГРН имеются сведения о здании с указанным кадастровым номером площадью 61,1 кв.м., назначение – жилой дом, наименование – жилой дом, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № (вид разрешенного использования – для обслуживания индивидуального жилого дома), которое принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2
На основании ч. 1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
При этом, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 39 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Понятие «дом блокированной застройки» приведено в п. 40 ст.1 ГрК РФ - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду с общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
До введения в действие названного пункта Федеральным законом от 30.12.2021 года №476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» жилым домом блокированной застройки признавались жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч.2 ст.49 ГрК РФ в ред. Федерального закона от 29.12.2015 года №402-ФЗ).
Помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ч.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Само по себе помещение, как составляющая (структурная) часть здания самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, не является.
Как следует из указанных норм, жилой дом, дом блокированной застройки, часть жилого дома и помещение в жилом доме обладают различными характеристиками.
Федеральный закон от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 7 ст.41), вступивший в силу с ДД.ММ.ГГГГ, содержит прямой запрет осуществлять государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).
Таким образом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в частном доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не может быть осуществлен.
Вместе с тем, учитывая положения ч.2 ст.49 ГрК РФ, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует автономному блоку (индивидуальному жилому дому), и каждой такой части соответствует земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования, то такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки.
Как следует из вступившего в законную силу определения Старооскольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, разделен между собственниками, в собственность административного истца выделено помещение № всего площадью 41,6 кв.м., включающее коридор, кухню, жилую комнату и две пристройки согласно технического паспорта жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
То есть фактически каждому из сособственников были выделены «помещения», состоящие из ряда помещений. Определение не содержит указаний на то, что на момент его вынесения «помещения» уже являлись изолированными частями, квартирами или блоками. Такие обстоятельства не подтверждаются и техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, служившего основанием для раздела дома между собственниками.
При таких обстоятельствах, вступившее в законную силу решение суда о разделе жилого дома между собственниками на «помещения» не может являться достаточным основанием для совершения учетно-регистрационных действий, поскольку прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке ст. 252 ГК РФ в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома.
Как следует из пояснений представителя административного истца образовавшиеся в результате раздела жилого дома «помещения» являются изолированными, имеют автономные системы обеспечения, в пользовании каждого из собственников находится выделенный в пользование отдельный земельный участок, выход из каждого помещения осуществляется на находящийся в пользовании каждого земельный участок. Помещений, находящихся в их общем пользовании не имеется. Общими являются фундамент и крыша.
В соответствии с ч.1 ст.21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Исходя из положений ст. 24 вышеназванного закона в техническом плане, в частности, указываются сведения о здании, сооружении, помещении новые сведения о них, необходимые для внесения в ЕГРН.
Технический план состоит из графической и текстовой части (ч. 3 ст. 24 Закона №218-ФЗ). Форма технического плана, требования к его подготовке, требования к подготовке плана части здания и определению площади здания, строения, сооружения установлены Приказом Росреестра от 15.03.2022 года №П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».
В материалах дела имеется технический план спорного помещения, который составлен в результате кадастровых работ на жилое помещение №, с видом жилого помещения – квартира, расположенное в здании или сооружении с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
При этом, суд считает убедительным довод представителя административного ответчика о том, что представленный истцом технический план на помещение (квартиру) в жилом доме противоречит требованиям действующего законодательства.
Представить административного истца считает, что истец, обратившись с заявлением о государственной регистрации прав, имеет право определить статус принадлежащего ему объекта недвижимости как квартира, которая может быть поставлена на кадастровый учет.
Вместе с тем, хотя решение о виде объекта недвижимости, подлежащего учету в связи с его образованием из существующего объекта, состоящего на кадастровом учете, принимается собственником такого объекта самостоятельно, но оно не может быть произвольным и должно согласовываться с назначением здания, с видом разрешенного использования земельного участка, с требованиями градостроительных регламентов и требований к предельным размерам земельных участков.
Такая обязанность следует из содержания ст. 209 ГК РФ, предоставляющей собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2).
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1 - 3 ч.1 ст.36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч.6 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).
К имуществу многоквартирного дома относится: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) (п.1-3 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч.3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Исходя из представленных государственному регистратору сведений, жилой дом, на квартиру в котором ФИО1 просит произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права, не соответствует признакам многоквартирного жилого дома.
Объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (ч.3 ст.48, п.1 ч.2 ст.49), под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч.2 ст.49).
Для кадастрового учета жилых помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав в результате реального раздела жилого дома, жилой дом должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.
Доказательств того, что дом, в котором истец просит произвести государственную регистрацию его права на квартиру, отнесен к многоквартирному жилому дому, не имеется.
Кроме того, суд учитывает, что согласно определения об утверждении мирового соглашения, жилой дом, расположенный на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения индивидуальных жилых домов, разделен на «помещения», дом многоквартирным не признавался. Решения о признании данного дома многоквартирным, принятого в ином порядке, суду административным истцом также не представлено. При таких обстоятельствах, административный истец, заявив о необходимости государственной регистрации квартиры в жилом доме, фактически изменил правовой статус здания, уже состоящего на кадастровым учете.
При этом, вопреки доводам представителя административного истца, определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляется органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.
Проведя анализ представленных ФИО1 доказательств, истребовав технический паспорт жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого произведен раздел жилого дома между собственниками, государственный регистратор пришла к выводу о том, что исходя из требований закона, представленных документа, прямого запрета регистрации права собственности на помещения в жилом доме и квартиры в доме, не отнесенном к многоквартирному, вида разрешенного использования земельного участка, о том, что помещение, государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на которое просит произвести ФИО1, можно отнести к блоку жилого дома в доме блокированной застройки.
Суд, исходя из исследованных доказательств, считает доводы государственного регистратора убедительными, поскольку по смыслу положений Закона №218-ФЗ, при разделе объекта недвижимости (выдела в натуре) образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование. При этом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на квартиру в жилом доме, требует внесения изменений в основные характеристики объекта недвижимого имущества, основания для чего на момент рассмотрения заявления ФИО1 у государственного регистратора отсутствовали.
Изложенное свидетельствует о том, что имеющиеся в жилом доме изолированные части не являются по смыслу ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирами и обладают признаками индивидуального жилого дома, поскольку отсутствие элементов общего имущества собственников дома, свидетельствует о том, что в его состав входят не квартиры, а жилые комнаты, что является квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома. Наличие же элементов общего имущества, таких, например, как крыша и фундамент, может иметь место и в индивидуальном жилом доме, принадлежащем на праве собственности нескольким собственникам.
Таким образом, с точки зрения действующего законодательства раздел в натуре (или выдел доли в натуре) индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание «жилой дом блокированной застройки».
Кроме того, довод административного истца о том, что спорный дом может быть признан многоквартирным, состоящим из квартир, не основан на нормах действующего законодательства, поскольку при разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание. К указанным выводам суд приходит из принципа единства земли и строения прочно связанного с землей, требований абз. 6 п.4 ст. 85, абз. 1, 2 п.3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ и что закреплено в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.06.2023 года №37577-ОД/08 «О строительстве и реконструкции объектов капитального строительства.
На основании чего, суд приходит к выводу о том, что у государственного регистратора отсутствовали необходимые документы для кадастрового учета помещения № как квартиры в жилом доме и она правомерно приостановила кадастровый учет названного помещения.
Довод представителя истца о том, что на момент вынесения определения об утверждении мирового соглашения отсутствовало понятие «блока жилого дома», и действия государственного регистратора влекут ухудшение положения административного истца, что не допустимо, суд считает не убедительными, поскольку положениями Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до ДД.ММ.ГГГГ) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
При этом согласно п. 35 ч.1 ст.26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
Суд считает, что при описанных выше обстоятельствах, у государственного регистратора имелись законные основания для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по заявлению ФИО1 по указанному в решении государственного регистратора основанию.
Кроме того, жилой дом блокированной застройки должен располагаться на земельном участке, отведенном для этих целей. Согласно п. 6 ст.37 ГрК РФ, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 39 настоящего Кодекса.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч.2-3 ст. 37 ЖК РФ).
Жилой дом по адресу: <адрес>, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, видом разрешенного использования которого является для обслуживание индивидуального жилого дома.
Пунктом 2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
Так, согласно Классификатору вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства имеет следующее описание: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено нахождение квартиры, как и многоквартирного жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.
Кроме того, согласно правилам землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области, земельный участок, принадлежащий административному истцу, расположен в территориальной зоне Ж-4-зоне индивидуальной и блокированной жилой застройки, не предусматривающей строительство многоквартирных домов.
Из указанного следует, что раздел домовладения, находящегося по адресу: <адрес>, в результате которого будут образованы квартиры, при этом жилой дом будет являться многоквартирным жилым домом, невозможен.
Суд считает, что требования государственного регистратора о необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка обоснованы, поскольку абзац. 6 п.4 ст. 85 Земельного кодекса РФ установлено, что реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Довод представителя административного истца об отсутствии законных оснований для обязательного изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку законом не предусмотрено обязательного требования по размещению блока на отдельном земельном участке, основан на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку государственный регистратор не требует образование отдельного земельного участка под помещением административного истца, а указывает на необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с видом объекта недвижимости.
В связи с чем, государственный регистратор обоснованно при принятии решения о приостановлении государственного кадастрового учета указала на необходимость изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен дом блокированной застройки на «блокированная жилая застройка», что предусмотрено правилами землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области. Оснований для признания данного решения незаконным в указанной части, у суда также не имеется.
Не обоснован довод административного истца об отсутствии законных оснований приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в виду не предоставления им разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости.
Из определения Старооскольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что жилой дом принадлежит ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности и утверждено мировое соглашение, согласно которого произведен раздел жилого дома между собственниками. Определение не содержит указаний о том, что фактически на момент рассмотрения дела жилой дом разделен на две изолированных части. Отсутствует и указание на отсутствие необходимости производства работ по переустройству, перепланировке или реконструкции. Как следует из сведений ЕГРН на кадастровом учете имеются сведения о здании (жилом доме) с кадастровым номером № площадью 61,1 кв.м. В соответствие с определением суда ФИО1 выделено «помещение №» площадью 41,6 кв.м., ФИО2 – площадью 35 кв.м.
Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ. При этом следует учитывать, что в отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Ссылка представителя административного истца на то, что никакой реконструкции здания с момента утверждения мирового соглашения не производилось, что фактически жилой дом разделен между собственниками на два самостоятельных объекта недвижимости, изолированных друг от друга, ничем не подтверждена и у государственного регистратора данные сведения отсутствовали.
В соответствие с п. 10 ст. 40 Закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.
Поскольку индивидуальный жилой дом представляет собой целостную, единую строительную систему (Федеральный закон от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), обеспечение выполнения условий автономной эксплуатации отдельных частей такого здания может потребовать осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «дом блокированной застройки», который представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ, содержащимися в статьях 48, 49, 51, 55.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (ч.1 ст. 55 ГрК РФ).
Согласно ч.1 и 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется, в том числе, на основании заявления и необходимых документов, в частности вступивших в законную силу решений суда, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Приказом Росреестра от 15.03.2022 года №П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно п. 20 названных Требований технический план оформляется в виде одного документа при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости), права на которые зарегистрированы в ЕГРН, в том числе в случае образования машино-мест в соответствии с ч. 3 ст.6 Федерального закона от 03.07.2016 года №315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» либо в случае образования объекта недвижимости и (или) образования (изменения) части (частей) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса. В этом случае разделы технического плана «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера» (при необходимости), «Чертеж», «План здания, сооружения, План этажа, фрагмент Плана здания, сооружения, этажа» заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости, количество указанных разделов должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости. В разделах «Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений», «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж» (в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) отражаются сведения одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости вне зависимости от количества образуемых объектов недвижимости.
В случае если разрешение на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства было получено до ДД.ММ.ГГГГ либо на основании поданного до указанной даты в уполномоченный на выдачу таких разрешений орган государственной власти, орган местного самоуправления заявления о выдаче разрешения на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства и срок действия такого разрешения не истек, сведения о здании - объекте индивидуального жилищного строительства, расположенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости в границах земельного участка, его площади, указываются в техническом плане также на основании проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо Декларации (в случае, если проектная документация не изготавливалась) и разрешения на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства. Копия разрешения на строительство включается в Приложение (п.21.11 Требований).
В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам (Письмо Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ ОГ-<адрес> «О рассмотрении обращения»).
Кроме того, суд учитывает требования Методических рекомендаций «Подготовка документов в отношении домов блокированной застройки и земельных участков под ними», ассоциации «саморегулируемой организации кадастровых инженеров» АСРО «Кадастровые инженеры», утвержденных образовательно-методической коллегией Национальной палаты кадастровых инженеров (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, если дом (по факту двухквартирный) поставлен на ГКУ как «индивидуальный жилой дом», «жилой дом», здание с назначением «жилой», при этом права зарегистрированы в общую долевую собственность (двух соседей) и собственники желают уйти от общей долевой собственности, то такое возможно только путем раздела одного здания на два по техническому пану. При этом, основанием для раздела здания на два будет проектная документация и разрешение на реконструкцию с последующим получением на ввод в эксплуатацию после реконструкции. Либо раздел такого здания возможен по решению суда, в котором будет указано о признании права каждого собственника на блок, как на «здание» (не помещение, не часть жилого дома в видом разрешенного использования «дом блокированной застройки». Подготовка технического плана на образование двух зданий путем раздела исходного здания осуществляется на основании разрешительной документации.
Представленный административными истцами технический план от ДД.ММ.ГГГГ подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием помещения № в жилом доме, не содержит сведения о зданиях, образованных в результате раздела жилого дома, а также сведения о возможности эксплуатирования образуемых зданий автономно, и об отсутствии сведений о переоборудования указанного жилого дома. Как следует из пояснений представителя административного истца, разрешение на ввод в эксплуатацию, административным истцом не получалось.
При таких обстоятельствах, государственный регистратор обосновано пришел к выводу о том, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права и указал на необходимость предоставления разрешения на ввод заявленных объектов недвижимости (блоков жилого дома) в эксплуатацию.
Согласно п. 1 и 3 ч.9 ст.226 КАС РФ, если иное не предусмотрено названным кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих в том числе основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Суд, исследовав представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о том, что при принятии спорного решения о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по заявлению ФИО1, государственным регистратором соблюдены требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. При этом, право истца на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на выделенное ему по решению суда «помещение», не нарушено.
При таких обстоятельствах, оснований для признания незаконным действия государственного регистратора прав Межмуниципального Новооскольского отдела Управления Росреестра по Белгородской области ФИО6, выразившегося в приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении помещения (назначение – жилое, вид жилого помещения – квартира, площадь 41,6 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес>, помещение №, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по Белгородской области, Государственного регистратора Межмуниципального Новооскольского отдела Управления Росреестра по Белгородской области ФИО6 о признании незаконным действия государственного регистратора прав, выразившегося в приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав признать необоснованными и в их удовлетворении отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 20 января 2025 года.
Судья И.А. Алтунина