Дело № 2-149/2022
УИД-61RS0061-01-2022-000098-90
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июля 2022 года ст. Боковская
Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Кудиненко Е.В.
при секретаре Волковой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего О.Д.Л., третье лицо - ООО «Тарасов», о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что 04.06.2008 года между ними и ООО «Семена» заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 04.06.2008 года №№, предметом которого является находящийся в долевой собственности истцов земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 27,9 га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды – 25 лет. Земельный участок передан арендатору в момент подписания договора, который 11.07.2008 года зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно условиям договора аренды арендатор обязан ежегодно не позднее 25 октября осуществлять арендную плату путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве <данные изъяты> кг, масла или семян подсолнечника <данные изъяты> л или <данные изъяты> кг, однако данную обязанность не исполняет в течение 5 лет, в результате чего образовалась задолженность, которая по состоянию на 30.09.2021 года составляет <данные изъяты> тонн пшеницы продовольственной, <данные изъяты> л масла подсолнечного. Данные обстоятельства в силу п.4.1.1 договора аренды являются основанием для его расторжения. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 года ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, 15.10.2018 года утвержден конкурсный управляющий О.Д.Л.., в адрес которого направлена претензия о погашении задолженности и расторжении договора аренды, которая оставлена без ответа. Кроме этого права аренды незаконно включены в конкурсную массу должника, несмотря на то, что условиями договора предусмотрен прямой запрет на передачу арендуемого имущества третьим лицам без согласия арендодателя.
На основании изложенного истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 04.06.2008 года №№, и обязать ответчика вернуть им земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Определением суда от 28.01.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен субарендатор – ООО «Тарасов».
Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявление с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.
Представитель истцов ФИО4, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержал в части расторжения договора аренды, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Кроме этого пояснил, что право аренды спорного земельного участка неправомерно включено в конкурсную массу, при этом задолженность по арендной плате не была учтена при заключении в арбитражном судопроизводстве мирового соглашения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена», в связи с чем определение Арбитражного суда РО от 27.05.2022 года, которым утверждено данное мировое соглашение и прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве), в настоящее время обжалуется истцами в кассационном порядке. При этом заявления истцов об исключении права аренды из конкурсной массы до настоящего времени арбитражным судом не рассмотрены. Фактически земельный участок находится в пользовании субарендатора, который имеет обязательства непосредственно перед арендатором, который, в свою очередь, на протяжении длительного времени не исполняет условия договора аренды и не выплачивает арендную плату арендодателям, чем существенно нарушаются их права.
Конкурсный управляющий ФИО5, который в соответствии с ч.4 ст.159 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" исполняет обязанности руководителя должника до даты назначения (избрания) руководителя должника, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представителем ФИО6, действующей на основании доверенности, представлены письменные возражения на иск.
Представитель третьего лица ООО «Тарасов» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.
Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пункт 1 ст.46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п.2 ст.452 ГК РФ).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками, по <данные изъяты> доле каждый, земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты> га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, который на основании договора от 04.06.2008 года №№ передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (л.д.14-23).
По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю, выплачивается ежегодно не позднее 25 октября путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве <данные изъяты> кг, масла или семян подсолнечника <данные изъяты> л или <данные изъяты> кг (п. 3).
В пункте 4.3.2 договора аренды закреплено право арендатора с согласия арендодателя передавать земельный участок в субаренду.
12.05.2015 года между арендатором ООО «Семена» и субарендатором ООО «Тарасов» с согласия истцов заключен договор субаренды указанного земельного участка на срок 14.07.2033 года.
При этом как следует из условий вышеуказанных сделок, обязанность по выплате арендных платежей собственникам земельного участка субарендатору не передана.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 года ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, 15.10.2018 года утвержден конкурсный управляющий О,Д.Л,.
Вместе с тем, введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает стороны от исполнения договорных обязательств.
В силу п.4.1.1 договора аренды арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
Согласно ч.1 ст.247 ГПК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.13 и 14 настоящего Федерального закона.
Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности менее пяти лиц, соответствующее решение общего собрания для его расторжения не требуется.
12.11.2021 года представителем истцов в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности – до 05.12.2021 года, и определен ее размер – <данные изъяты> тонн пшеницы продовольственной, <данные изъяты> тонны семян подсолнечника из расчета <данные изъяты> тонны пшеницы и <данные изъяты> кг подсолнечника на каждую земельную долю. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды. Данная претензия вручена адресату 02.12.2021 года (30-34).
Указанные доказательства, вопреки доводам представителя ответчика, свидетельствуют о соблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора. При этом, полномочия их представителя ФИО4 оформлены надлежащим образом, к претензии приложены копии нотариально удостоверенных доверенностей, а в суд представлено заявление истцов, в котором они подтвердили соответствующие полномочия их представителя (л.д.151).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
Поскольку обязанность по внесению арендной платы возложена на арендатора, то и бремя доказывания данных обстоятельств по делу лежит на ответчике.
Вместе с тем, в силу ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих об исполнении обязательств по уплате арендной платы в установленном договором аренды размере за указанный истцами период, а также принятия мер к погашению задолженности по арендной плате, и, соответственно, опровергающих доводы истцов.
Приложенные к письменному отзыву ксерокопии ведомостей о выплате арендной платы к таковым доказательствам отнесены быть не могут, поскольку представлены в виде списка пайщиков на выдачу сельхозпродукции за 2018 год ООО «Тарасов» без каких-либо указаний, касающихся исполнения соответствующих обязательств (реквизитов договоров, земельных участков и т.п). Вместе с тем, как указано выше и сведений об обратном не представлено, к субарендатору по спорному договору аренды обязательства арендатора по внесению арендной платы не переданы. В связи с чем аргументы ответчика о том, что взамен исполнения обязательств перед ООО «Семена» субарендатор выплачивал участникам долевой собственности ежегодно арендную плату, не могут быть приняты во внимание.
Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд признает доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей перед истцами по договору аренды длительный период времени, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.
Кроме этого заслуживают внимания доводы истцов о включении в конкурсную массу должника и выставлении на торги права аренды на принадлежащий им земельный участок, которое не является оборотоспособным активом должника, поскольку условиями договора аренды предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору только с согласия арендодателей.
В рамках дела о банкротстве истцами 19.10.2021 года подано заявление об исключении из конкурсной массы права аренды на указанный земельный участок, которое до настоящего времени не рассмотрено.
При этом, определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2022 года утверждено мировое соглашение, дело о банкротстве ООО «Семена» прекращено.
Истцами на данное определение подана кассационная жалоба, в которой указано на то, что данное мировое соглашение нарушает их права, поскольку в нем не учтены платежи по арендной плате, полагающейся собственникам земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды за период с 2015 по 2022 года.
Данные обстоятельства следуют из представленных в материалы дела доказательств.
Поэтому вопреки утверждениям ответчика оснований полагать, что, предъявляя исковые требования и реализуя процессуальное право на судебную защиту, гарантированное ст.46 Конституции Российской Федерации, истцы допустили злоупотребление правом, у суда не имеется.
Установив вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд приходит к выводу о том, что расторжение договора в данном случае является соразмерной мерой ответственности и соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон.
Таким образом, требования истцов о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 – удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 04.06.2008 года №№, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3 (арендодателями) и ООО «Семена» (арендатором).
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 05 июля 2022 года.
Cудья Е.В. Кудиненко