Дело № 2-4083/2025 УИД 05RS0031-01-2025-004172-24
Решение
Именем Российской Федерации
01 ноября 2025 года г.Махачкала
Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:
председательствующего судьи Яшиной Н.А.,
при секретаре Исамагомедовой Г.А.,
с участием представителя Администрации г.Махачкалы ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к АО "Шер" и Администрации г.Махачкалы о признании права собственности на жилое помещение,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с указанным иском. В основание требований указано, что между застройщиком АО «Атом» ИНН: <***>, ОГРН: <***> и ФИО4 заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора АО «Атом» принимает на себя обязательства по строительству многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, район совхоза «Декоративные культуры». Объектом долевого строительства согласно Договора является отдельная одно-комнатная <адрес> общей площадью 50,01 кв.м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: РД, <адрес> По условиям договора участник долевого строительства ФИО4 взял на себя обязательства по внесению платы за приобретаемый объект недвижимости в размере 1 252 500 (один миллион двести пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей. Согласно взятым на себя обязательствам, АО «Атом» установил срок сдачи объекта в эксплуатацию 31 декабря 2014 года.
Обязательства по внесению платы за приобретаемое имущество по договору ФИО4 исполнены в срок и в полном объеме, сумма внесена в кассу застройщика, о чем выдана справка об отсутствии задолженности выданная ФИО4.
По соглашению об уступке права требования от 08.06.2016 год к договору долевого участия в строительстве от 07.04.2014 г. за №, заключенного между ФИО1 и ФИО5, ФИО1 уступил ФИО5 права требования на имущественный комплекс отдельная 1 (одна) комнатная <адрес>, этаж «10», общей площадью 50,01 кв. м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: РД. <адрес>, пр. А.Султана, район совхоза «Декоративные культуры». По договору уступки права в пользу ФИО4 выплачено 1 252 500 (один миллион двести пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей.
По данному соглашению, все права по договору долевого участия перешли к ФИО6
По договору уступки права требования от 06.09.2023 год к договору долевого участия в строительстве от 07.04.2014 г. за №, заключенного между ФИО6 и ФИО3 3.3., ФИО6 уступил ФИО3 3.3. права требования на имущественный комплекс отдельная 1 (одна) комнатная <адрес>, этаж «10», общей площадью 50,01 кв. м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: РД, <адрес>, пр. А.Султана, район совхоза «Декоративные культуры». По договору уступки права истцом в пользу ФИО4 выплачено 4 100 000 (четыре миллиона СТО тысяч) рублей.
Таким образом, все права по договору долевого участия перешли к ФИО3
Решением единственного акционера АО «Атом» от 05 июля 2016 года принято решение об изменении наименования юридического лица на АО «Шер».
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации N 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 этого же Федерального закона Российской Федерации предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, при этом в оговоренный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены, на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (90%), имеет индивидуально-определенные характеристики.
На основании изложенного истец просит суд признать право собственности на 1 (одна) комнатную <адрес>, расположенную на 10-ом этаже, общей площадью 50,01 кв. м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: РД, <адрес>, пр. А.Султана, район совхоза «Декоративные культуры» в настоящее время фактический адрес: <адрес>, пр. А.Султана, <адрес>, за ФИО3 ФИО11.
Истец и его представитель, будучи извещены судом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
В предыдущих судебных заседаниях представитель истца ФИО9 на удовлетворении иска настаивал. При этом он показал суду, что многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира, в эксплуатацию не сдан, но находится в хорошем состоянии, в нем давно проживают люди. На неоднократные предложения суда назначить судебную строительно-техническую экспертизу ответил отказом, пояснив, что истец не обязан нести расходы на ее проведение.
Представитель Администрации г.Махачкалы ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать. При этом он показал суду, что в 2008г. Администрацией <адрес> было выдано разрешение № на строительство 11-ти этажного многоквартирного жилого дома. Однако, застройщиком возведено строение с существенным отклонением от проекта - здание имеет 13 этажей, при этом 1-й и 2-ой этажи, где должны располагаться нежилые коммерческие помещения, недостроены. Указанное обстоятельство подтверждается составленным отделом координации капитального строительства Администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Актом № фактического состояния земельного участка и возведенного на нем строения. Акт ввода в эксплуатацию отсутствует и в таком виде дом не может быть введен в эксплуатацию. От проведения строительно-технической экспертизы сторона истца отказалась.
Выслушав мнение представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
между застройщиком АО «Атом» ИНН: <***>, ОГРН: <***> и ФИО1 заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора АО «Атом» принимает на себя обязательства по строительству многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, район совхоза «Декоративные культуры». Объектом долевого строительства согласно Договора является отдельная одно-комнатная <адрес>, этаж «10», общей площадью 50,01 кв.м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: РД, <адрес>, пр. А.Султана, район совхоза «Декоративные культуры». По условиям договора участник долевого строительства ФИО1 взял на себя обязательства по внесению платы за приобретаемый объект недвижимости в размере 1 252 500 (один миллион двести пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей. Согласно взятым на себя обязательствам, АО «Атом» установил срок сдачи объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по внесению платы за приобретаемое имущество по договору ФИО4 исполнены в срок и в полном объеме, сумма внесена в кассу застройщика, о чем выдана справка об отсутствии задолженности выданная ФИО4 ФИО12.
По соглашению об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ год к договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за №, заключенного между ФИО4 и ФИО6, ФИО4 уступил ФИО6 права требования на имущественный комплекс отдельная 1 (одна) комнатная <адрес>, этаж «10», общей площадью 50,01 кв. м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: РД. <адрес>, пр. А.Султана, район совхоза «Декоративные культуры». По договору уступки права в пользу ФИО4 выплачено 1 252 500 (один миллион двести пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей.
По данному соглашению, все права по договору долевого участия перешли к ФИО6
По договору уступки права требования от 06.09.2023 год к договору долевого участия в строительстве от 07.04.2014 г. за №37/2014, заключенного между ФИО6 и ФИО3 3.3., ФИО6 уступил ФИО3 3.3. права требования на имущественный комплекс отдельная 1 (одна) комнатная квартира №37, этаж «10», общей площадью 50,01 кв. м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> район совхоза «Декоративные культуры». По договору уступки права истцом в пользу ФИО4 выплачено 4 100 000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей.
Таким образом, все права по договору долевого участия перешли к ФИО3
В настоящее время многоквартирный дом в эксплуатацию в установленном законом порядке не сдан.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 статьи 6 названного закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.
Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.
Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Иск о признании права собственности на квартиру может быть заявлен, если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако не введен в эксплуатацию (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске.
Между тем, указанные положения закона не освобождают суд от установления юридически значимых обстоятельств, а именно, соответствует ли возведенный объект разрешению на строительство, является ли спорная квартира предметом заключенного с застройщиком договора, не является ли спорный объект самовольной постройкой.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Отделом надзора и контроля за архитектурно-строительными работами по <адрес> ФИО7 выдано Разрешение № на строительство 11-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином на 1-2 этажах по проекту, согласованному с УАиГ, по адресу: г.<адрес>А.Султана, в районе территории совхоза "Декоративные культуры". По проекту капитального строительства имеется положительное заключение Минстроительства и архитектуры РД ГУ РД "Государственная экспертиза проектов" от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рабочий проект 11-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином на 1-2 этажах по <адрес> в <адрес> соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий.
Согласно представленной суду выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: <адрес>, пр.А.Султана, <адрес>, площадью 2097 кв.м, с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - под незавершенное строительство, на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ принадлежат ФИО8 На земельный участок наложено множество арестов и обеспечительных мер.
Ст.222 ГК РФ устанавливает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Однако, застройщиком возведено строение с существенным отклонением от проекта - здание имеет 13 этажей, при этом 1-й и 2-ой этажи, где должны располагаться нежилые коммерческие помещения, недостроены. Указанное обстоятельство подтверждается составленным отделом координации капитального строительства Администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Актом № фактического состояния земельного участка и возведенного на нем строения.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке (пункт 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ).
Учитывая вышеизложенное, применение к возникшим правоотношениям положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", предусматривающего возможность признания права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте, отвечающем признакам самовольной постройки недопустимо.
Ст.56 ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Стороной истца суду не представлено допустимых доказательств тому, что возведенный с нарушением проектной документации многоквартирный жилой дом по пр.А.Султана, д.37 в г.Махачкале, соответствует строительным нормам и правилам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. От назначения и проведения судебной строительно-технической экспертизы многоквартирного дома сторона истца отказалась.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 ФИО13 о признании права собственности на однокомнатную квартиру №37, расположенную на 10-ом этаже, общей площадью 50,01 кв. м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: РД, <адрес>,, - отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан через Ленинский районный суд города Махачкалы Республики Дагестан в течение месяца со дня составления в окончательной форме.
В мотивированном виде решение изготовлено 15 ноября 2025 года.
Председательствующий Н.А. Яшина