Копия
Дело № 2-1112/2023
32RS0008-01-2023-001127-68
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Дятьково 13 ноября 2023 года
Дятьковский городской суд Брянской области в составе:
председательствующего судьи Чернигиной А.П.,
при секретаре Беляевой Т.Н.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя третьего лица ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Ивотской поселковой администрации, ФИО4 о государственной регистрации перехода права,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 26.07.2023г. обратилась в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости - жилого дома, площадью 109,5 кв.м., и земельного участка, площадью 1351 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
Уведомлениями Управления Росреестра по Брянской области от 02.08.2023г. государственная регистрация права собственности на указанные объекты недвижимости была приостановлена в связи с имеющими противоречиями между заявленными и зарегистрированными правами на земельный участок, а также отсутствием заявления ФИО5 о государственной регистрации ранее возникшего права на жилой дом и заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Не согласившись с действиями Управления Росреестра по Брянской области, связанными с приостановлением государственной регистрации прав, ФИО3 в рамках административного законодательства обратилась в суд с иском о признании их незаконными.
Протокольным определением Дятьковского городского суда от 13.11.2023г. в связи с отказом от части административных исковых требований и изменением требований, суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.
В обоснование исковых требований ФИО3 указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО5 07.02.2002г. приобрела право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, которые были ей переданы после произведенной оплаты.
Однако зарегистрировать право собственности на данное имущество не представляется возможным, в виду смерти продавца и отсутствием заявления последней о государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество.
Истец ФИО3 просит суд произвести государственную регистрацию перехода к ней права собственности в отношении указанных объектов недвижимости.
Извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела истец ФИО3 в судебное заседание, не явилась.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал.
Привлеченные по делу в качестве ответчиков представитель Ивотской поселковой администрации, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Брянской области ФИО2 по доверенности полагала принятие решения на усмотрение суда.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
По делу установлено, что ФИО5 являлась собственником недвижимого имущества - жилого дома, площадью 109, 5 кв.м., и земельного участка, площадью 1351 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
07.02.2002г. между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом Дятьковского нотариального округа ФИО6, в соответствии с которым продавец продала покупателю вышеуказанные объекты недвижимости.
Указанное имущество продано за 150000 рублей, которые были оплачены покупателем при подписании договора полностью. В этот же день недвижимость передана покупателю.
03.10.2003г. ФИО5 умерла.
Наследником иного имущества ФИО5 является дочь ФИО4
26.07.2023г. ФИО3 обратилась в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации прав на жилой дом и земельный участок, предоставив договор купли-продажи от 07.02.2002г.
При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении были выявлены противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. Также на момент обращения ФИО3 отсутствовало заявление ФИО5 о государственной регистрации ранее возникшего у нее права на жилой дом и заявление о переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные по вышеуказанному адресу.
Уведомлениями Управления Росреестра по Брянской области от 02.08.2023г. №КУВД-001/2023-32668965/1, №КУВД-001/2023-32668752/1 государственная регистрация прав в отношении указанных объектов недвижимости была приостановлена на три месяца до 02.11.2023г. на основании п.4 ч.1, п.2, ч.4, ч.5 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В судебном заседании представитель истца пояснил, что после приобретения дома и земельного участка ФИО3 до настоящего времени владеет и пользуется данным имуществом, однако в установленном законом порядке право собственности на данное имущество на тот момент зарегистрировано не было. В настоящее время оформить свои права на данное имущество также не представляется возможным в виду смерти продавца и отсутствием в ЕГРН сведений, подтверждающих ее ранее возникшее право.
Принимая во внимание установленные обстоятельства по делу, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.4, 5 ст. 1 указанного закона).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В силу п..2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации.
Как установлено ч.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав).
Вступившее в законную силу решение суда является одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5 ч.2 ст.14 данного закона).
В соответствии с ч.1 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
При этом, согласно ч.3 ст. 69 данного закона, государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч.1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в ч.1 и 2 настоящей статьи, или совершения после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не предусмотрено ГК РФ и настоящим Федеральным законом.
Пунктом 61унктом 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз.7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Согласно разъяснениям, данным в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение до говора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
При этом в п.58,59 названного постановления Пленума разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Таким образом, с учетом вышеуказанных норм законодательства, обязательным условием для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи от продавца, умершего на момент государственной регистрации перехода права собственности по такому договору является отсутствие иных препятствий, кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду смерти продавца.
Как было установлено в ходе рассмотрения дела, отсутствие соответствующих сведений в ЕГРН ранее возникшего у продавца права на объект недвижимости (дом), а также заявления на переход права в виду его смерти, явилось препятствием для государственной регистрации права собственности истца.
Принимая во внимание, что факт возникшего у продавца права собственности на объекты недвижимости и передача в дальнейшем данного имущества с оплатой его полной стоимости покупателю, нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, при отсутствии иных препятствий, кроме смерти продавца для регистрации вышеуказанных прав, суд приходит к выводу о необходимости государственной регистрацией перехода права собственности.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к Ивотской поселковой администрации, ФИО4 о государственной регистрации перехода права, удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО3 в отношении жилого дома, площадью 109,5 кв.м., с кадастровым номером 32:06:0110306:104 и земельного участка, площадью 1351 кв.м., с кадастровым номером 32:06:0110306:7, расположенные по адресу: брянская область, <адрес> на основании договора купли-продажи от 07.02.2002г., заключенного между ФИО7 и ФИО3.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Дятьковский городской суд.
Председательствующий (подпись) А.П. Чернигина
<данные изъяты>
Мотивированное решение суда составлено 27 ноября 2023 года.