УИД № 77RS0018-01-2024-003994-60

Решение

Именем Российской Федерации

25 июня 2025 года Никулинский районный суд г. Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.,

при секретаре Артёмовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудио- и видео-протоколирования гражданское дело № 2-433/2025

по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной, притворной сделки – договора купли-продажи квартиры и применении к этой сделке сделку – договор займа, которую стороны действительно имели в виду,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: <...>, кв. ХХХ, снятии с регистрационного учета.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником жилого помещения по указанному выше адресу на основании договора купли-продажи от 26.06.2018 г., заключенного с ответчиком. В спорной квартире зарегистрирован ФИО2 По месту жительства по адресу: <...>, кв. ХХХ зарегистрирован и проживает ФИО2 Вместе с тем в добровольном порядке ответчик выселяться и сниматься с регистрационного учета по месту жительства отказывается, что нарушает права истца по пользованию, распоряжению, владению имуществом.

ФИО2 иск не признал и предъявил к ФИО1 встречные исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной, притворной сделки – договора купли-продажи квартиры и применении к этой сделке сделку – договор займа, которую стороны действительно имели в виду, ссылаясь на то, что под видом сделки о купле-продаже квартиры стороны произвели другую сделку, а именно осуществили таким образом обеспечение обязательства ФИО2 по кредитному договору, заключенному с ФИО1 в устной форме на сумму 30 000 000 руб. С даты заключения договора купли-продажи ФИО2 несет бремя содержания недвижимого имущества, оплачивает расходы на содержание квартиры, вносит взносы на капитальный ремонт.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать, ссылаясь, в том числе на пропуск срока исковой давности.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) по доверенности ФИО4 встречный иск поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить, в удовлетворении первоначального искового заявления просил отказать по доводам, изложенным в возражениях.

Представитель третьего лица Отдел ОУФМС по г. Москве в ЗАО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне слушания дела.

Суд счел возможным рассматривать дело при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище, которого не может быть лишен произвольно.

В силу ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Частью 2 ст. 30 ЖК РФ установлено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.06.2018 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: <...>, кв. ХХХ, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 91,9 кв.м, кадастровый номер ХХХХХХХ (п. 1).

Право собственности зарегистрировано 05.07.2018 г.

Таким образом, с 2018 г. единоличным собственником спорного жилого помещения является ФИО1, который в силу положений ст. 304 ГК РФ вправе требовать устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

ФИО2 в своих возражениях и во встречном иске указывал на то, что договор купли-продажи квартиры от 26.06.2018 г., заключенный между сторонами, является ничтожной сделкой по причине его притворного характера.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО2 указывал на то, что у ФИО1 отсутствовало намерение покупать спорную квартиру, а денежные средства передавались последним в качестве займа по устному договору займа на сумму в 30 000 000 руб.

В подтверждение своих доводов ФИО2 представлены: договор процентного займа от 28.06.2018 г., по условиям которого ФИО1 передал в собственность ФИО2 денежные средства в сумме 18 000 000 руб. под 12% годовых на срок до 01.01.2019 г.; расписки от 03.05.2023 г., 29.05.2022 г., 31.08.2022 г. в получении ФИО1 денежных средств от ФИО2 в счет долга в размере 18 000 000 руб.; предварительный договор от 23.07.2018 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, по которому ФИО1 выразил намерение продать ФИО2 квартиру № ХХХХ по адресу: <...>, заключив договор купли-продажи квартиры до 01.07.2021 г.; заключение об определении наиболее вероятной рыночной стоимости объекта.

Для квалификации договора в качестве притворной сделки необходимо применить правила о толковании договора, предусмотренные ГК РФ.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ.

Согласно указанной статье ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте первом данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в РФ по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, что спорная сделка была совершена на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, в деле не имеется, а ФИО2 не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия.

Кроме того, как следует из материалов дела, после заключения договора купли-продажи квартиры, право собственности на нее было зарегистрировано; согласованная сторонами в п. 4 договора стоимость в счет оплаты квартиры в размере 33 700 000 руб. была передана ФИО1 ФИО2, что подтверждается распиской в получении денежных средств (л.д. 201-202 т. 1).

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что намерения сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи были направлены на достижение иных правовых последствий, чем те, что согласованы в оспариваемом договоре, что сделка прикрывает иную сделку, чем та, условия которой отражены в договоре, и что воля участников сделки при ее заключении и подписании была порочной.

Следовательно, в ходе рассмотрения дела не установлены те обстоятельства, с которыми положения п. 2 ст. 170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности, заключенной с целью прикрыть договор займа и договор залога.

Суд учитывает, что согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Исходя из положений ГК РФ, договор займа носит реальный характер и считается заключенным лишь с момента фактической передачи заимодавцем заемщику денег или вещей, определяемых родовыми признаками и служащих объектом договора займа.

Реальный характер договора займа означает, что даже при наличии между заемщиком и займодавцем письменного соглашения, по которому первый взял на себя обязанность возвратить займодавцу определенную денежную сумму, на стороне займодавца не возникает права требовать от заемщика исполнения этой обязанности, поскольку само заемное обязательства не может считаться возникшим до момента фактической передачи займодавцем денег или иного имущества в собственность заемщику.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает сумма прописью, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы (п. 1 ст. 808 ГК РФ).

Доказательствами фактической передачи заемщику денег или вещей могут служить платежное поручение, расписка о получении денег или иные документы, удостоверяющие передачу денег или иных вещей (например, заверенные копии первичных учетных документов, составляемых сторонами в целях бухгалтерского учета) (п. 2 ст. 808 ГК РФ).

Между тем, доказательств заключения такого договора и подтверждения передачи по нему денежных средств в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд исходит из того, что ФИО2 имел намерение продать принадлежащую ему квартиру, выполнил действия по реализации данного намерения, подписал договор купли-продажи, оформил доверенность на представителя для регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от 26.06.2018 г., что не свидетельствует о том, что сделка является притворной, а равно встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Помимо того, представителем ФИО1 заявлено о пропуске ФИО2 срока исковой давности по предъявленным встречным исковым требованиям.

Так, согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как указал Верховный Суд РФ в п. 101 постановления Пленума от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Срок исковой давности следует исчислять с момента регистрации договора купли-продажи от 26.06.2018 г. - 05.07.2018 г.

Настоящее встречное исковое заявление предъявлено в суд 29.11.2024 г., то есть по истечении трехлетнего срока исковой давности, который к моменту обращения ФИО2 в суд с иском истек 05.07.2023 г.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылался на то, что ФИО2 до настоящего времени в добровольном порядке освободить занимаемое жилое помещение по спорному адресу и сняться с регистрационного учета по месту жительства отказывается.

Разрешая заявленные требования при указанных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд исходит из того, что ФИО1 как собственник спорного жилого помещения, в соответствии со ст. 30 ЖК РФ вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

При этом суд принимает во внимание, что законных оснований для проживания в квартире и сохранения регистрации на спорной жилой площади ФИО2 не имеет, таких оснований для сохранения за ФИО2 права пользования данным жилым помещением судом не установлено, в связи с чем требования о признании ФИО2 прекратившим право пользования жилым помещением по адресу: <...> подлежат удовлетворению.

Прекращение права пользования жилым помещением является основанием для снятия ФИО2 с регистрационного учета по указанному адресу в соответствии с пп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713 и ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения и выбора места пребывания в пределах Российской Федерации».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать ФИО2 (ХХХХ г.р.) прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО2 (ХХХХХ г.р.) с регистрационного учета по адресу: <...>.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной, притворной сделки – договора купли-продажи квартиры и применении к этой сделке сделку – договор займа, которую стороны действительно имели в виду – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Судья: Самороковская Н.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 25 августа 2025 г.

Судья: Самороковская Н.В.