Решение по делу № 02-0320/2025 от 21.04.2025 - о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, денежных средств за недополученную площадь объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

УИД 77RS0027-02-2024-013938-15 Дело №2-320/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2025 года город Москва

Тверской районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Тутуниной О.А., при секретаре судебного заседания Смолиной В.В., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика ООО «СЗ «Поклонная» по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании с применением средств видеозаписи гражданское дело №2-320/2025 по иску ФИО1.. Д... к ООО «СЗ «ПОКЛОННАЯ» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, денежных средств за недополученную площадь объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «СЗ «Поклонная» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (апартамента) по договору №8.26 от 17.05.2024 за период с 01.10.2023 по 15.11.2023 в размере сумма, денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №8.26 от 17.05.2024 в связи с уменьшением площади переданного объекта долевого строительства в размере сумма, денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства (апартамента) по договору в размере сумма, неустойки за просрочку удовлетворения требований участника долевого строительства о взыскании стоимости устранения строительных недостатков начиная с 01.01.2025 по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей в период соответствующего нарушения, рассчитанной от стоимости расходов на устранение строительных недостатков в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходов на оплату досудебной экспертизы в размере сумма, расходов на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовых расходов в размере сумма, ссылаясь, на то, что в нарушение условий заключенного договора ответчик несвоевременно исполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства, кроме того объект долевого строительства передан меньшей площади, со строительными недостатками, что нарушает права истца.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил для участия в деле своего представителя.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Поклонная» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменных возражений. В случае принятия решения об удовлетворении иска просил применить положения ст. 333 ГК РФ, снизить подлежащую уплате неустойку, штраф, компенсацию морального вреда до разумных пределов, учесть положения ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, предоставить отсрочку исполнения судебного постановления.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «АНТТЕК» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие иных сторон и их представителей, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, 20.02.2020 между застройщиком ООО «СЗ «Поклонная» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №8.26, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить и передать объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент), условный номер 8.26, площадью 51.90 кв.м., расположенный по адресу: адрес.

В соответствии с п.6.1 договора цена договора представляет собой совокупность всех средств, подлежащих выплате участником долевого строительства застройщику по настоящему договору, является фиксированной и составляет сумма

Согласно п.4.2 договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию и не позднее 30.09.2023.

Обязанность по оплате цены договора участником долевого строительства исполнена надлежащим образом.

Объект долевого строительства (апартамент) был передан участнику долевого строительства с нарушением срока, а именно 17.05.2024, что подтверждается передаточным актом.

Таким образом, застройщиком нарушен срок передачи истцу объекта долевого строительства. Факт просрочки обязательств не оспаривается стороной ответчика.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензию с требованием уплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства. Полученная ответчиком 12.08.2024 претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Заключая вышеуказанный договор, участник долевого строительства имел намерение приобрести недвижимость для личных, семейных, домашних нужд, а ответчик действовал в данных правоотношениях как застройщик, то есть, обязался осуществить строительство названного объекта недвижимости и передать его участнику долевого строительства в согласованные сроки.

Доказательств того, что нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства произошло вследствие непреодолимой силы, либо в результате неправомерных действий самого истца, суду не представлено.

В силу п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п.2.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

В соответствии с ч.2 ст.48.1 ГрК РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в ч.1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок – более чем 250 метров; пролеты более чем 100 метров; наличие консоли более чем 20 метров; заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Из п.2.2 положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий МОСГОСЭКСПЕРТИЗЫ №77-1-1-3-015920-2019 от 27.06.2019, ответа первого заместителя председателя МОСГОССТРОЙНАДЗОРА №09-2684/24-1 от 14.03.2024 следует, что объект, расположенный по адресу: адрес является уникальным зданием высотой более 100 м., с подземной частью, заглубленной более чем на 15 м.

Ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 30.09.2023 – 13%.

В соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период с 1 июля 2023 года до 30 июня 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч.6 ст.5, ч.2 ст.6, ч.ч. 2 и 6 ст.9, а также подлежащих уплате с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 01.07.2023 – 7,5%.

Период взыскиваемой неустойки исчисляется судом с учетом положений п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326, согласно которому неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 включительно.

Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326 вступило в законную силу 22.03.2024.

С учетом вышеизложенного, неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства рассчитывается судом с учетом размера ключевой ставки ЦБ РФ – 7,5% составляет и взыскивается судом в пользу истца за период с 01.10.2023 по 15.11.2023 в размере сумма, согласно следующему расчету: сумма х 46 х 1/300 х 7,5%.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 21.12.2000 №263-0, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст.35 Конституции РФ.

Поскольку подлежащий взысканию размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств застройщика, суд, учитывая заявленное ходатайство ответчика, полает возможным применить к данным требованиям положения ст. 333 ГК РФ, и уменьшить размер взыскиваемой неустойки с сумма до сумма

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По условиям п.п.3.1.1, 5.1, 5.2, договоров участия в долевом строительстве застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, характеристики и качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок в значении ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (далее гарантийныйц период) на объект долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования и внутренних отделочных работ в соотвтетствии с Приложением №2) составляет 5 лет. Гарантийный период на технологичнское и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, ссоатвляет 3 года. Указанные сроки начинают течь с даты подписания передаточного акта.

Гарантичный срок на внутренние отделочные работы согласно Приложению №2 к договору составляет 12 календарных месяцев с даты подписания передаточного акта.

В связи с обнаружением в объекте долевого строительства в процессе его эксплуатации строительных недостатков (дефектов), истец обратился к ИП ФИО4 для определения соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям в области строительства, выявления причин, объема и стоимости устранения строительных недостатков (дефектов).

По результатам визуально-инструментального обследования апартамента, специалистом было оформлено заключение №17.07.2024/04 от 17.07.2024, согласно выводам которых, в апартаменте №814, расположенном по адресу: адрес, были выявлены строительные недостатки (дефекты) качества отделочных и монтажных работ, выполненных застройщиком, стоимость затрат на устранение выявленных строительных недостатков (дефектов) в апартаменте №814 составляет сумма

В соответствии с п.5.4 договора участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

06.08.2024 истцом в адрес застройщика направлена претензия о возмещении расходов на устранение выявленных строительных недостатков (дефектов), которая в добровольном порядке ответчиком исполнена не была.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «РУСЭКСПЕРТ».

Согласно выводам заключения эксперта ООО «РУСЭКСПЕРТ» №02-4665/2024 от 05.02.2025, при визуальном и инструментальном обследовании строительно-монтажных и отделочных работ на объекте, расположенном по адресу: адрес, ап.814, выявлены строительные недостатки в виде нарушения строительных нормативов, действующих на территории РФ и нарушения технологии строительного производства, приведенные в Таблице №1. Факт наличия недостатков устанавливался по их характерным и детальным признакам. Обследование фактически выполненных работ на соответствие требованиям строительных норм и правил проводилось в доступных для обследования и не скрытых последующим выполнением работ в местах. Качество объекта долевого строительства – апартамента №814, расположенного по адресу: адрес, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве в части требований, применяемым на обязательной основе (СП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.), к качеству отделочных и строительно-монтажных работ, которые подробно указаны в Таблице №1 исследовательской части по вопросам настоящего заключения.

Причинами установленных дефектов является несоблюдение технологии строительного производства и требований нормативной документации в области строительства, действующих на территории РФ при выполнении строительно-монтажных и отделочных работ, о чем подробно указано в исследовательской части настоящего заключения. Установленные дефекты не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека или неправильным обслуживанием жилой квартиры, а являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе строительства. Стоимость устранения дефектов (недостатков) объекта долевого строительства, расположенного по адресу: адрес, ап.814, представлена в локальной смете в Приложении №2 и составляет, на момент производства экспертизы, сумма, в том числе: материалы на сумму сумма, работы на суммусумма

При визуальном и инструментальном обследовании строительно-монтажных и отделочных работ на объекте, расположенном по адресу: адрес, ап.814, выявлены недостатки (дефекты) оконных блоков в помещении кухни-гостиной, приведенные в Таблице №1. Учитывая характера дефектов, рекомендовано произвести переустановку оконных блоков с сохранением самих конструкций (без замены) с соблюдением требований нормативно-технической документации, о чем подробно изложено в исследовательской части по вопросам настоящего заключения.

По результатам проведенного исследования в данной квартире заменяемые материалы (указаны в Таблице №1 – покрытие из керамической плитки и межкомнатная дверь в санузле) либо некачественные (деформированы, искривлены, нарушена технология проведения работ, не соответствуют ГОСТ и т.д.), либо в результате выполненного будущего демонтажа будет повреждена их целостность (расколотая керамическая плитка, удаленная краска, дверь не соответствующая ГОСТ), следовательно выполнение заявленной производителем функции будут нарушено. Учитывая отсутствие методики определения остаточной стоимости дефектных материалов-аналогов и с нарушением их целостности, а также отсутствия источников информации по дефектным, разрушенным, материалам бывших в употреблении, для сопоставления аналогичной стоимости, определить остаточную стоимость материалов и конструкций, которые подлежат замене в квартире, не представляется возможным.

Суд, оценивая данное заключение эксперта, приходит к выводу, что оно оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, является ясным и понятным. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд полагает возможным установить перечень недостатков (дефектов) объектов долевого строительства и размер расходов на их устранение на основании заключения экспертов ООО «РУСЭКСПЕРТ», так как оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется, полученные результаты исследования основаны на действующих правилах и методиках осуществления строительно-технических и оценочных экспертиз, экспертное заключение является определенным, полным и мотивированным, противоречий, свидетельствующих об ошибочности выводов экспертов, не содержит.

При этом, суд не может принять во внимание представленные истцом досудебное заключение ИП ФИО4, поскольку оно оспорено стороной ответчика, составлено вне рамок судебного разбирательства, кроме того, эксперт, составивший данное заключение, перед проведением исследования об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ в установленном законом порядке не предупреждался.

Суд также учитывает, что истец не оспаривал заключение эксперта ООО «РУСЭКСПЕРТ», уточнил исковые требования в соответствии с проведенным судебно-экспертным исследованием.

Федеральным законом от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст.10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.5 ст.6 Федерального закона от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч.4 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

В силу пп.3 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Вышеприведенные положения ч.4 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» связывают определение размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения ч.4 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 01.01.2025, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика в пользу участника долевого строительства в соответствии с ч.4 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не может превышать три процента от цены договора, то есть сумма (сумма х 3%).

При этом положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяя способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства, не предусматривают возникновение у него встречного обязательства по возврату застройщику некачественных элементов жилого помещения при их замене.

Таким образом, выбранный ФИО1 способ защиты нарушенного права не предусматривает возможности возврата другой стороне товара с недостатками, в связи с чем, такая обязанность не может быть возложена на истца.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании установлен факт наличия недостатков объектов долевого строительства, переданных истцу от застройщика, суд приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания денежных средств, в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства подлежат удовлетворению, с учетом поступившего экспертного заключения ООО «РУСЭКСПЕРТ» и определяет ко взысканию с ответчика в пользу истца денежные средства в счет компенсации стоимости выявленных строительных недостатков в размере сумма

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №8.26 от 20.02.2020 в связи с уменьшением площади переданного объекта долевого строительства на 0,2 кв.м. в размере сумма в силу следующего.

В соответствии с п.2.2 договора участия в долевом строительстве, характеристики объекта долевого строительства (в состоянии Shell&core – без чистовой отделки, приведены в Приложении 1 к договорам. При этом стороны договорились, что объект подлежит передаче участнику долевого строительства после завершения внутренней (чистовой) отделки в соответствии с Приложением 2 к договорам.

По смыслу п.6.10 договоров стороны производят перерасчет цены договора при условии отличия проектной площади от фактической площади на 2 и более процента.

Решением Тверского районного суда города Москвы от 11.02.2025 по гражданскому делу №2-794/2025 ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «СЗ «Поклонная» о признании недействительным п.6.10 договора участия в долевом строительстве №8.26.

В соответствии с пп. b Приложения 1 к договорам указанная в настоящем Приложении площадь является ориентировочной («Проектная площадь»), а также может не совпадать с площадью объекта («Фактическая площадь»), которая устанавливается на основании обмеров кадастрового инженера (проводимых в момент оформления застройщиком разрешения на ввод здания в эксплуатацию, то есть до выполнения застройщиком отделочных работ) и подлежащую указанию в передаточном акте.

Согласно пп. d Приложения 2 к договорам в результате внутренней отделки объекта долевого строительства на дату утверждения передаточного акта его площадь может не совпадать с фактической площадью, установленной по результатам обмеров кадастрового инженера и подлежащей указанию в передаточном акте. Такое изменение фактической площади не является основанием для пересмотра цены договора в большую или меньшую сторону.

Таким образом, стороны согласовали возможность перерасчета цены договоров (при превышении ограничения в 2%) только между проектной и фактической площадью, определяемой до выполнения отделочных работ. Возможность перерасчета цены договора после выполнения отделочных работ условиями договора не предусмотрена.

Апартамент №814 (номер по договору №8.26) поставлен на кадастровый учет 29.02.2024, ему присвоен кадастровый номер – ..., право собственности истца на данный апартамент оформлено, что подтверждается регистрационной записью №...... от 04.07.2024.

Фактическая площадь апартамента №814 (номер по договору №8.26) составляет 52,1 кв.м., больше проектной площади на 0,2 кв.м. Однако, данное обстоятельство не дает оснований для перерасчета цены договора по условиям п.6.10 договора.

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки за просрочку удовлетворения требований участника долевого строительства о взыскании стоимости устранения строительных недостатков начиная с 01.01.2025 по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей в период соответствующего нарушения, рассчитанной от стоимости расходов на устранение строительных недостатков в размере сумма, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.1 Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом ч.8 ст.7 и ч.3 ст.10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 года до 30 июня 2025 года включительно.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о присуждении неустойки за период с 01.01.2025 по 30.06.2025 не имеется в силу закона.

Также суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о присуждении неустойки на будущий период с 01.07.2025 по день фактического исполнения обязательства, поскольку данное требование не отвечает принципу правовой определенности, так как суд лишен возможности проверить соразмерность ответственности за неисполнение обязательства последствиям неисполненного обязательства.

При этом суд полагает необходимым отметить, что истец не лишен возможности обратиться с иском о взыскании неустойки за последующий период после вынесения решения суда по день фактического исполнения обязательства.

На основании ст.151 ГК РФ, ст. ст. 1099, 1101 ГК РФ, ч.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцам, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере сумма, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации, явно завышена.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа на основании п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в силу следующего.

В соответствии с п.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При этом, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2023), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, если правомерные требования не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до введения моратория (особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве) то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф за нарушения, допущенные до введения моратория (особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве).

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 07.06.2021 №46-КГ21-15-К6.

Если срок для добровольного удовлетворения требований истек в период действия моратория (особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве), то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Как следует из материалов дела, претензия в порядке досудебного урегулирования спора была направлена истцом в адрес ответчика 06.08.2024 и получена последним 12.08.2024, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №10937797518296, полученными с использованием официального веб-сервиса АО «Почта России».

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 включительно.

Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326 вступило в законную силу 22.03.2024.

При таких обстоятельствах, учитывая, что срок для добровольного удовлетворения требований истек в период действия моратория (особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве), то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым на основании абз. 8, 9 ст. 94 ГПК РФ относятся связанные с рассмотрением дела, почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

Из разъяснений, содержащихся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что перечень судебных издержек, предусмотренный нормами ГПК, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Суд, учитывая, что расходы истца на оплату досудебной экспертизы являлись необходимыми для реализации права на обращение в суд, приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика расходов на оплату досудебной экспертизы в размере сумма

Суд, учитывая, что представленная в материалы дела копия доверенности от 08.05.2024 на имя ФИО5, ФИО6 и других выдана истцом для участия его представителей в конкретном гражданском деле, полагает возможным расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма отнести в силу положений ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ к судебных издержкам, и взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма

Также суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца почтовых расходов в размере сумма, поскольку их несение подтверждено документально.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ, исходя из размера подлежащих удовлетворению имущественных требований и требований не имущественного характера, с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

При таких обстоятельствах, ответчику надлежит предоставить отсрочку исполнения настоящего судебного решения до окончания периода действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1.. Д... к ООО «СЗ «ПОКЛОННАЯ» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, денежных средств за недополученную площадь объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «ПОКЛОННАЯ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1.. Д... (СНИЛС <***>) неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2023 по 15.11.2023 в размере сумма, расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на проведение досудебной экспертизы в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «ПОКЛОННАЯ» (ИНН <***>) в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере сумма

Предоставить ООО «СЗ «ПОКЛОННАЯ» (ИНН <***>) отсрочку исполнения решения до окончания периода действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тверской районный суд города Москвы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Тутунина