Решение по делу № 2-4202/2022 от 14.12.2022 | Левобережный районный суд г. Воронежа (Воронежская область)

УИД 36RS0003-01-2022-002549-25

Дело № 2- 4202/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2022 года Левобережный районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Жарковской О.И.

при секретаре Пустоваловой И.А.

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1

представителей ответчика ФИО2, ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Премьера» о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств

установил:

Истец ФИО4 обратился в суд к ответчику ООО «Премьера» о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, указав, что он, ФИО4, на основании Договора купли-продажи от 09.12.2020 года приобрел у ООО «Премьера» (Ответчик) следующие объекты недвижимого имущества:

нежилое помещение, кадастровый №, общая площадь 282,2 кв.м., этаж №, цокольный, адрес объекта: <адрес>, наб. Авиастроителей, <адрес>а;

нежилое помещение, кадастровый №, общая площадь 71 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: <адрес>, наб. Авиастроителей, <адрес>.

Общая стоимость объектов согласно Договору купли-продажи составила 6 300 000,00 руб.

Оплата произведена полностью до подписания договора.

Согласно условиям Договора, сумма в размере 2 858 954,65 руб. была уплачена безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца, а оставшаяся сумма в размере 344 1045, 35 руб. внесена в кассу организации наличным расчетом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком. Передача помещений осуществлена в соответствии со ст. 556 ГК РФ путем оформления передачи соответствующим положением и договоре купли-продажи без составления отдельного передаточного акта.

- 2 -

В день полного расчета и подписания документов по сделке Истец и Ответчик обратились в филиал автономного учреждения Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в Советском районе с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Однако в последующем 26.01.2021 года Ответчиком были поданы заявления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов.

В связи с поступлением указанного заявления государственный регистратор ФИО5 приостановила регистрацию права собственности па основании п. 41 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

До настоящего времени документы находятся на рассмотрении в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

В последующем Истец обращался в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Ответчику о понуждении к государственной регистрации Договора купли-продажи, однако в удовлетворении данного требования было отказано.

Причиной отказа стало то, что спорные объекты недвижимости ранее были проданы ФИО6, которому помещения переданы в натуре и который осуществляет права собственника объектов недвижимости.

В п. 61 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Решением суда было установлено, что объект был продан одновременно нескольким покупателям по разным договорам купли-продажи.

- 3 -

При этом ФИО7 был лишен возможности владеть объектом недвижимости, поскольку Ответчиком после подачи документов на регистрацию права были сменены замки на объектах. В свою очередь ФИО6 объект был передан в натуре, следствием чего стал отказ в удовлетворении иска.

Поскольку Ответчик не передал Истцу объекты недвижимости, а право владения уже принадлежит третьему лицу на законных основаниях, вследствие чего Истец не может истребовать его из владения Ответчика, Истец вынужден обращаться с иском о расторжении Договора купли-продажи, взыскании денежных средств, переданных в уплату стоимости объектов недвижимости и штрафных санкций.

При этом на момент подачи иска Ответчиком Истцу уже возвращена часть полученных в уплату стоимости денежных средств в размере 4 300 000 руб., что подтверждается соответствующими квитанциями о банковских переводах.

При этом часть суммы в размере 2 000 000 руб. не возвращена до настоящего времени.

Кроме того, в разделе 12 Договора купли-продажи от 09.12.2020 года было предусмотрено, что в случае недостоверности заверений, сделанных сторонами в разделах 5, 9, 10 или 11 Договора, сторона, предоставившая не достоверные заверения, обязана выплатить пострадавшей стороне неустойку в размере 3 000 000 руб. Стороны договорились, что заверения, сделанные в указанных разделах, «являются достоверными и имеют для сторон существенное значение».

В разделе 11 Договора содержится, в том числе, следующее заверение: «каждая из Сторон гарантирует, что <...> подписание настоящего Договора не будет нарушать какой-либо нормативно-правовой акт».

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Ответчик поставил Истца в известность о наличии обременения объектов (ипотеки в пользу ПЛО Банк «ВТБ») на момент заключения Договора купли-продажи в разделе 5 Договора купли-продажи. Между тем он скрыл от Истца факт заключения к тому времени предварительного договора купли-продажи объектов с ФИО6

Как следует из пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) па условиях, предусмотренных предварительным договором.

Следовательно, ко времени заключения Договора купли-продажи, Ответчик уже был связан обязательством по передаче объектов третьему лицу, не было получено согласие Истца о покупке объектов при таких обстоятельствах.

Таким образом, поскольку Ответчиком сделано недостоверное заверение, имеющее существенное значение, помимо возврата части стоимости Объектов по Договору купли-продажи в размер 2 000 000 руб., с него подлежит взысканию неустойка в размере 3 000 000 руб.

- 4 -

На основании изложенного истец просит:

1. Расторгнуть договор купли-продажи от 09.12.2020 года, заключенный между ФИО4 и ООО «Премьера» в связи с существенным нарушением продавцом условий договора;

2. Взыскать с ООО «Премьера» в пользу ФИО4 2 000 000 руб. в качестве возврата уплаченных по договору купли-продажи денежных средств;

3. Взыскать с ООО «Премьера» в пользу ФИО4 3 000 000 руб. в качестве неустойки по договору купли-продажи.

Заочным решением Левобережного районного суда г.Воронежа от 24.08.2022, исковые требования были удовлетворены.

Решением суда постановлено:

«Расторгнуть договор купли-продажи от 09.12.2020, заключенный между ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Премьера».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Премьера» в пользу ФИО4 2 000 000 руб. в качестве уплаченных по договору купли-продажи денежных средств и 3 000 000 руб. в качестве неустойки по договору купли-продажи, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 200 руб., всего 5 033 200 руб.»

Определением суда от 02.12.2022 заочное решение отменено.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем представлено заявление, направил в суд своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ООО «Премьера» - генеральный директор общества ФИО2 в судебном заседании возражал против иска, пояснив, что истец его знакомый, имел с ним доверительные отношения, был совместный бизнес. В связи с финансовыми трудностями и задолженностью перед банком, он обратился к истцу с просьбой занять денег. Для этого в качестве гарантии был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Затем по обоюдному согласию было подано заявление о приостановлении регистрации сделки. Денежные средства истец перечислил в банк ВТБ. Фактически денежные средства по договору купли-продажи недвижимости не передавались.

Представитель ответчика ООО «Премьера» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просил в иске отказать, пояснив, что в действиях истца имеются мошеннические действия, но в возбуждении уголовного дела отказано.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

- 5 -

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений изложенной в постановлении пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создано или приобретена будущем", следует, что соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, предметом договора купли-продажи, может быть как товар имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом, не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущий вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договоров купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статья 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или созданному передано другому лицу, либо права собственность продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП) покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из материалов в дела судом установлено, что 09.12.2020 между истцом ФИО4 и ответчиком ООО «Премьера» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого, продавец ООО «Премьера» обязалось передать в собственность покупателя ФИО4 следующие объекты недвижимости:

нежилое помещение, кадастровый №, общая площадь 71 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: <адрес>, наб. Авиастроителей, <адрес>а; общей стоимостью объектов 6 300 000 руб.

- 6 -

Согласно условиям договора, сумма в размере 2 858 954,65 руб. была уплачена безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца, а оставшаяся сумма в размере 3 441 045, 35 руб. внесена в кассу организации наличным расчетом, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком.

Таким образом, оплата по договору была произведена истцом полностью.

В день полного расчета и подписания документов по сделке стороны обратились в филиал автономного учреждения Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. Однако в последующем 26.01.2021 года ответчиком было подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов.

В связи с поступлением указанного заявления была приостановлена регистрация права собственности.

В последующем истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ответчику о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи, однако на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 11.01.2022 по делу № А14-3268/2021, в удовлетворении заявленных требований было отказано ( т. 1 л.д. 19-23).

Из данного решения установлено, что спорные объекты недвижимости ранее были проданы ФИО6, которому помещения переданы в натуре и который осуществляет права собственника объектов недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, установлено, что оплата объектов недвижимости была произведена покупателем в полном объеме, при этом объекты недвижимости не были переданы покупателю, право собственности на эти объекты недвижимости у покупателя не возникло.

Таким образом, продавец не исполнил обязанностей, предусмотренных договором в полном объеме: продавец не передал недвижимость в собственность покупателя.

Доказательства обратного, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиком не было представлено.

Поскольку допущенное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, то соответственно порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи.

В этой связи, суд приходит о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора и взыскании с ответчика в пользу истца, уплаченных денежных средств в размере 2 000 000 руб. и неустойки в размере 3 000 000 руб.

- 7 -

В силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено никаких доказательств в подтверждение своей позиции.

Доводы ответчика ничем не подтверждены, кроме того, опровергаются материалами дела, которые в совокупности подтверждают полную оплату по договору, а именно:

платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ( т.1 л.д. 26), из которого следует, что денежные средства в размере 2 858 954,65 руб. были перечислены ФИО4 (истцом) по договору купли-продажи от 09.12.2020 юридическому лицу – ООО «Премьера» (ответчику);

кассовым чеком и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ( т.1 л.д. 27) на сумму 3 441 045 руб. 35 коп., из которых видно, что денежные средства были приняты от истца ФИО4 в кассу ответчика ООО «Премьера» в качестве оплаты за помещение по договору от ДД.ММ.ГГГГ;

кроме того, как было установлено судом, данную квитанцию к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 441 045 руб. 35 коп., заполнял и подписывал лично ФИО2, генеральный директор ООО «Премьера», что свидетельствуют о фактической передаче денежных средств по договору истцом в кассу ответчика.

В соответствии с пунктом 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст.96 настоящего Кодекса.

Таким образом, расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков солидарно в размере 33 200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Премьера» о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 09.12.2020, заключенный между ФИО4 и Обществом с ограниченной ответственностью «Премьера».

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 декабря 2022 года.

Судья: О.И. Жарковская