К делу №2-1221/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи

Краснодарский край 19 июня 2023 года

Текст мотивированного решения составлен 26 июня 2023 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при помощнике судьи Баяджане Л.А., с участием представителя истцов по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, представителей по доверенности ответчика ФИО3 по доверенности – ФИО4 и ФИО5, представителя по доверенности третьего лица ФИО6 – ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 и ФИО9 к ФИО2, ФИО10 о расторжении договора купли-продажи, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 и ФИО9 обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО10 о расторжении договора купли-продажи.

Истцы первоначально обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.

Впоследствии 26.01.2023 обратились к суду с уточнением исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, заявив о расторжении договоров купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

Между ФИО9 и ФИО2 22.02.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п.1 договора ФИО2 приобрел у ФИО9 следующее недвижимое имущество: помещение № этаж №, кадастровый №, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 855 кв.м, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>. Стороны оценили данное недвижимое имущество в 3 000 000 рублей.

Между ФИО8 и ФИО11 22.02.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п.1 договора ФИО11 приобрела у ФИО8 следующее недвижимое имущество: помещение № мансарда №№, кадастровый №, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 855 кв.м, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>. Стороны оценили данное недвижимое имущество в 1 700 000 рублей.

Истцы просили суд обратить внимание, что недвижимое имущество приобреталось супругами П-выми для общего пользования. Для финансового обеспечения указанных истцами сделок одним из супругов – ФИО2 составлена расписка на денежную сумму в размере 4 700 000 рублей, указанную сумму ФИО2 должен был передать продавцам не позднее 23.02.2020.

Однако фактически ФИО2 так и не передал денежные средства по заключенным договорам купли-продажи недвижимого имущества. Его супруга на тот момент ФИО11 также не передавала истцам денежные средства за приобретенное на её имя недвижимое имущество.

На момент заключения договоров купли-продажи и составления расписки ответчики состояли в браке. По окончании срока, указанного в расписке, истцы неоднократно указывали ФИО2 о необходимости выплатить необходимую сумму по заключенной сделке в отношении недвижимого имуществ, однако ни он, ни его на тот момент супруга ФИО12 ныне ФИО3 не передали им денежные средства в полном объеме.

Ввиду указанного, истцы просят суд признать расторгнутыми заключенные с ответчиками договоры купли-продажи.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности - ФИО1 подержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 признал заявленные к нему исковые требования. Просил суд принять во внимание, что финансовым положением в семьи в период брака с ФИО13 занимался только он. При заключении спорных договоров купли-продажи он не передавал истцам денежные средства по ним, однако в момент осуществления нотариального заверения сделок стороны договоров купли-продажи недвижимого имущества обоюдно подтвердили отсутствие финансовых претензий по отношению друг к другу, поскольку ФИО2 уверил продавцов о передаче денег позже, о чем составил расписку. Его супруга не вдавалась в подробности финансовых обязательств семьи перед иными лицами. Позднее, когда ответчик понял, что не сможет возвратить денежные средства по переданной им истцам расписке, а брак с ФИО13 распался, он вынужден признать заявленные к нему исковые требования и указать, что согласен с позицией истцов.

Представители по доверенности ответчика ФИО13 не признали заявленные исковые требования, мотивируя свою правовую позицию следующим.

Согласно п. 4 заключенного договора купли-продажи расчет между сторонами произведен полностью. Оба договора удостоверены нотариально, в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности в Росреестре. При этом нотариус провел все мероприятия по установлению действительной воли сторон, убедился в отсутствии порока воли, формы и содержания представленного на удостоверение документа.

Ввиду чего представители ответчика полагают, что истцы злоупотребляют правом, а в соответствии с документами по которым совершена сделка, их доверитель ФИО13 фактически полностью оплатила приобретаемое имущество за 1 700 000 рублей.

На основании спорного договора зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимого имущества в установленном законом порядке, недвижимое имущество поступил в собственность ФИО3 доказательств направления воли сторон на достижения иных правовых последствий в материалы дела не представлено.

ФИО3 узнала о том, что обязательства по оплате договора купли-продажи недвижимого имущества не исполнены надлежащим образом лишь мае 2022. Полагает, что действия сторон сделки недобросовестны, а сама ФИО3 имеет право требовать признание договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ.

Наличие или отсутствие фактических отношений по сделке являются юридически значимым обстоятельством, которое подлежит установлению по делу. В судебном заседании необходимо предоставить оригинал расписки, изготовленной ФИО2, который необходимо исследовать более детально.

С учетом буквального толкования слов и выражений, содержащихся в п. 4 обоих договоров купли-продажи от 22.02.2017 сторона ответчика полагает установленным факт передачи денежных средств по договору в указанном в документах размере. При этом сам факт заключения сделки при участии нотариуса, разъяснившим сторонам сделки необходимые нормы права в отношении недействительности сделки, указывает на отсутствие пороков сделки, по которым её можно признать недействительной по любому основанию, либо свидетельствует о наличии обстоятельств, которые позволяют истцам обратиться с иском к ФИО3

Поскольку, как указывает представитель по доверенности ФИО3, исковое заявление не содержит обстоятельств и доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении порядка совершения нотариального действия, а также опровергающих подлинность нотариально оформленного договора, факт исполнения обязательств по оплате покупателями путем передачи денежных средств подтверждается нотариальным актом. На основании указанного просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований – ФИО6 в лице представителя по доверенности ФИО7 просила суд удовлетворить заявленные исковые требования. Также указала, что ей на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: помещение № этаж №, кадастровый № и помещение № мансарда №, кадастровый №, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> на основании договора купли-продажи от 25.07.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН. На момент приобретения недвижимого имущества ФИО6 использовала сведения из ЕГРН, считает себя добросовестным приобретателем.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 451 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По положениям ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.02.2017 ФИО9 и ФИО2 22.02.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (Т. 1 л.д. 41-43), удостоверенный нотариально. Согласно п. 1 договора ФИО2 приобрел у ФИО9 следующее недвижимое имущество: помещение № этаж №, кадастровый №, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 855 кв.м, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>.

Как следует из п. 4 указанного договора купли-продажи стороны сделки оценили предмет договора в 3 000 000 рублей (2 900 000 рублей – в счет стоимости помещения, 100 000 рублей – в счет стоимости продаваемой доли земельного участка) (Т. 1 л.д. 41 оборот).

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствии с требованиями п. 1 ст. 551 ГК РФ (Т. 1 л.д. 45-51).

Также 22.02.2017 года между ФИО8 и ФИО11 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (Т. 1 л.д. 52-54). Согласно п. 1 которого ФИО11 приобрела у ФИО8 следующее недвижимое имущество: помещение № мансарда №№, кадастровый №, находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 855 кв.м, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>.

Как следует из п. 4 указанного договора купли-продажи стороны сделки оценили предмет договора в 1 700 00 рублей ( 600 000 рублей – в счет стоимости помещения, 100 000 рублей – в счет стоимости продаваемой доли земельного участка) (Т. 1 л.д. 52 оборот).

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество к ФИО11 зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствии с требованиями п. 1 ст. 551 ГК РФ (Т. 1 л.д. 55-62).

Заключение описанных выше договоров купли-продажи недвижимости осуществлено сторонами сделок в соответствии с требованием закона о форме и содержании такого вида договора.

Однако, как установлено судом, подтверждается истцами и ответчиком ФИО2 денежные средства по каждому из договоров купли-продажи недвижимого имущества не были переданы продавцам покупателями.

При этом в подтверждение обязанности передать указанные денежные средства ответчик ФИО2 составил и передал продавцам расписку, составленную в день подписания договоров купли-продажи – 22.02.2017, копия которой содержится в материалах дела в томе 1 на л.д. 14, исследована в судебном заседании в присутствии сторон.

Руководствуясь требованием ст. 431 ГК РФ судом установлено, что ФИО2, будучи стороной одной из сделок по купли-продажи недвижимого имущества, описанного выше, возлагает на себя обязанность осуществить передачу продавцам ФИО8 и ФИО9 денежных сумм в общем размере 4 700 000 рублей по договорам купли-продажи от 22.02.2017, заключенным с продавцами как в его лице так и в лице ФИО11 (на указанную дату являвшейся супругой ФИО2) в течение трех лет – не позднее 23.02.2020.

Суд, принимая во внимание принцип свободы договора, регламентированный ст. 421 ГК РФ, толкуя текст представленных сторонами по делу сделок в их совокупности, принимая во внимание письменные и устные пояснения участников процесса, а также тот факт, что расписка о передаче денежных средств в будущем составлена датой заключения спорных договоров купли-продажи, итоговая денежная сумма по расписке совпадает с общей стоимостью недвижимости по договорам купли-продажи, недвижимое имущество, являющееся предметом договоров купли-продажи совпадает с описанным недвижимым имуществом в счет приобретения которого составлена расписка, установил, что фактически по заключенным договорам купли-продажи недвижимого имущества денежные средства продавцам от покупателей не переданы на момент заключения договоров купли-продажи.

При этом факт отсутствия передачи денежных средств по договорам купли-продажи не оспаривается истцами и ответчиком ФИО2, а факт передачи денежных средств от ответчика ФИО10 в счет приобретенного на имя последней недвижимого имущества ответчиком ФИО3 не подтвержден. При этом ФИО3 не оспаривала в суде доводы ФИО2, свидетельствующие о ведении всех финансовых дел семьи ФИО2

По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ с учетом абзаца 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ в части возможности установления законом дополнительных оснований для изменения или расторжения договора по решению суда самостоятельным основанием для изменения или расторжения договора считается существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий из закрытого перечня, приведенного в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

По настоящему делу суд установлен факт неисполнения покупателями обязательства по оплате покупной цены приобретаемого имущества, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

В соответствии с правовой позицией высших судов, выраженной в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Постановления Пленума ВАС РФ № 22 от 09.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 65 абз. 4) в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Доводы ответчика ФИО3 о подтверждении факта передачи денежных средств по заключенным договорам купли-продажи недвижимого имущества документами, подписанными сторонами сделки, которые удостоверены в установленном законом порядке не нашли своего подтверждения в рамках судебного разбирательства.

Доводы ответчика ФИО3 о необходимости исследования подлинника расписки составленной ФИО2 в день заключения договоров купли-продажи 22.02.2017, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку в материалах дела имеется копия указанной расписки, заверенная подписью судьи, по причине указанного не вызвавшая сомнений у суда при исследовании письменных доказательства по делу в настоящем процессе.

При таких обстоятельствах суд полагает правомерными заявленные исковые требования о расторжении договоров купли-продажи.

На основании изложенного, ст.ст. 420, 421, 431, 450, 451 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО8 и ФИО9 к ФИО2, ФИО14 (ФИО12), Екатерине Ивановне о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 22.02.2017 между ФИО9 и ФИО2 в отношении недвижимого имущества: помещение № этаж №, кадастровый № (Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>), дата в реестре нотариуса: 22.02.2017, номер в реестре нотариуса 3-518, вид и дата государственной регистрации права: собственность №, 02.03.2017; в отношении 1/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 855 кв.м (Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, <адрес>), дата в реестре нотариуса: 22.02.2017, номер в реестре нотариуса 3-518, вид и дата государственной регистрации права: общая долевая собственности 1/70, №, 02.03.2017.

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 22.02.2017 между ФИО8 и ФИО11 в отношении недвижимого имущества: помещение № мансарда №, кадастровый № (Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>), дата в реестре нотариуса: 22.02.2017, номер в реестре нотариуса 3-520, вид и дата государственной регистрации права: собственность №, 02.03.2017; в отношении 1/70 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 855 кв.м (Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, №), дата в реестре нотариуса: 22.02.2017, номер в реестре нотариуса 3-518, вид и дата государственной регистрации права: общая долевая собственности 1/70, №, 02.03.2017.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО8 и ФИО9 судебные расходы по оплате государственной пошлины 150 рублей.

Взыскать с ФИО10 в пользу ФИО8 и ФИО9 судебные расходы по оплате государственной пошлины 150 рублей

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Центральный районный суд г. Сочи.

Судья И.А. Куц