РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 мая 2023 года г. Ахтубинск Астраханской области
Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Шалекешова А.Х., при секретаре Филипенко Ю.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области гражданское дело № 2-317/2023 по исковому заявлению администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
Администрация МО «Город Ахтубинск» обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, указав, что согласно выписке из ЕГРН ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 13 649 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. В нарушение условий договора, ответчиком ФИО3 в период с 01 июля 2006 года по 31 декабря 2022 года арендные платежи не вносятся, в связи с чем, образовалась задолженность по основному долгу в размере 2 278 811 рублей 96 копеек, что послужило основанием для начисления неустойки в размере 758 268 рублей 62 копейки. Общая задолженность ответчика по договору аренды составляет 3 037 080 рублей 58 копеек, которую просили с него взыскать.
С учетом уменьшения исковых требований, с учетом применения последствий пропуска срока исковой давности за период с 01 июля 2006 года по 24 января 2020 года, администрация МО «Город Ахтубинск» просила взыскать с ответчика ФИО3 задолженность за период с 25 января 2020 года по 25 января 2023 года в размере 720 348 рублей 50 копеек, из которых - сумма основного долга 657 883 рубля 16 копеек, неустойка в размере 62 465 рублей 34 копейки.
Представитель истца администрации МО «Город Ахтубинск» ФИО1 в судебном заседании заявленные требования с учетом их уменьшения поддержала. Пояснила, что расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением администрации МО «Город Ахтубинск» от 11 апреля 2022 года № 386 «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности МО «Город Ахтубинск». С возражениями ответчика относительно применения последний пропуска срока исковой давности на период с 01 июля 2006 года по 24 января 2020 года согласилась. Представила уточненные расчет за период с 25 января 2020 года по 25 января 2023 года. Относительно возражений ответчика о том, что на спорном земельном участке расположено здание с кадастровым номером № принадлежащее ФИО3, в состав которого входит помещение с кадастровым номером №, принадлежащее в спорный период ФИО4 и являющегося самым большим по площади (7 157, 41 кв.м.) помещением здания с кадастровым номером №, полагала, что заявленные требования касаются земельного участка с кадастровым номером №. В пределах спорного земельного участка иные кадастровые номера зданий сооружений отсутствуют. Нежилое помещение с кадастровым номером № расположено на земельном участке с кадастровым номером № и не является предметом настоящего спора. Против назначения судебной экспертизы возражала, поскольку считала, что оснований для этого не имеется.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о его времени и месте. Об уважительных причинах своего отсутствия суду не сообщил. Направил в судебное заседание своего представителя.
Представитель ответчика ФИО3- ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал. Пояснил, что на спорном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО3 В состав этого здания также входит помещение с кадастровым номером №, принадлежащее третьим лицам ФИО4 и ФИО5 в разные периоды общего спорного периода. Площадь помещения составляет 7 157, 41 кв.м. и оно относительно помещения № размером 8 310, 4 кв.м., является самым большим. В связи с чем, третьи лица являлись соарендаторами спорного земельного участка и обязаны оплачивать арендную плату, соразмерно площадь принадлежащего им помещения. Представлен расчет задолженности исходя из занимаемой ФИО3 площади здания в 13, 87 % от общей площади. Против назначения экспертизы по делу возражал, поскольку решение можно вынести по имеющимся в деле доказательствам, в частности, справки кадастрового инженера и схем.
Третьи лица ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки не известны, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
Суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии ответчика ФИО3 и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение их условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Обязательства, как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникают, в том числе, и из договора.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и использование или во временное пользование.
В аренду согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены, в том числе, и земельные участки.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты арендного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Согласно пункту 1, 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Судом установлено, что ответчик ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 13 649 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид размешенного использования - для эксплуатации здания производственного цеха, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с комитетом имущественных отношений и землепользования администрации МО «Город Ахтубинск».
В силу пункта 1.1. договора арендодатель предоставил арендатору ФИО3 в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации здания производственного цеха.
Срок договора аренды установлен пунктом 2.1- с 11 апреля 2006 года по 10 апреля 2011 года.
Согласно пункту 3.1 размер арендной платы устанавливается в размере 150 139 рублей в год.
В пункте 3.4 договора указано, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 30-го числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Из пункта 4.4.3 договора следует, что арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0, 1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений и землепользования администрации МО «Город Ахтубинск» и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, раздел 3 установлен в следующей редакции: размер арендной платы устанавливается в размере 203 404 рубля 24 копейки в год, арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Истцом расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» от 11 апреля 2022 года № 386 «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Ахтубинск».
Постановлением Правительства Астраханской области от 29 июня 2015 года № 284-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» утвержден порядок определения размера арендной платы.
Пунктом 1.5 указанного постановления предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка на срок более одного года в договоре аренды земельного участка предусматривается возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:
- в связи с изменением уровня инфляции, при этом учет уровня инфляции производится путем умножения годового размера арендной платы на размер уровня инфляции, определяемый на основании закона Астраханской области о бюджете Астраханской области на соответствующий год и плановый период;
- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;
- в случае, если законодательством Российской Федерации и (или) Астраханской области установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением случая, установленного абзацем третьим пункта 2.7 настоящего Порядка;
- в связи с изменением ставки арендной платы.
Годовой размер арендной платы, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2, 2.3, 2.4, 2.7 настоящего Порядка, определяется по формуле:
АП = С x КС,
где АП – годовой размер арендной платы за земельный участок;
С - ставка арендной платы за земельный участок, выраженная в процентах;
КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.
Ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, определяются в соответствии с приложением к настоящему Порядку.
Ставки арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяются органами местного самоуправления муниципальных образований Астраханской области, уполномоченными в соответствии с законодательством Российской Федерации на распоряжение такими земельными участками (пункт 2.1).
Согласно постановлению администрации МО «Город Ахтубинск» от 11 апреля 2022 года № 386 «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Ахтубинск», базовая ставка для исчислении арендной платы на спорный земельный участок составляет 3, 11 % (пункт 10 приложения № 1 «Ставки арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, или земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Ахтубинск»).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, предусмотренных договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, за арендатором ФИО3, согласно уточненному расчету, за период с 25 января 2020 года по 25 января 2023 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 720 348 рублей 50 копеек, из которых сумма основного долга 657 883 рубля 16 копеек, неустойка 62 465 рублей 34 копейки.
Данный расчет, с учетом уменьшения исковых требований, составлен с учетом сделанного стороной ответчика заявления о пропуске истцом срока исковой давности.
Стороной ответчика представлен свой расчет задолженности с учетом того, что на спорном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО3
В разные периоды, входящие в спорный период, собственниками одного из помещений здания № являлись третьи лица ФИО4 и ФИО5
Расчет сформирован с учетом занимаемой площади здания ответчиком ФИО3 - 13,87 % и третьими лицами ФИО4, ФИО5 (в разные периоды)- 86, 12 %.
Относительного данных возражений стороны ответчика суд полагает следующее.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, отсутствуют.
Нежилое здание с кадастровым номером № расположено по адресу: <адрес>.
Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: №. Их правообладатель – ответчик ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 августа 2022 года.
Земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: <адрес>, кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: № №, правообладатель отсутствует.
Нежилые помещения с кадастровыми номерами №, расположенные по адресам: <адрес>, пом. 2, пом. 3, пом. 4, пом. 5, соответственно, правообладателей не имеют.
Правообладателем нежилого помещения с кадастровым номером № расположено по адресу: <адрес>, пом. 1 является с ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, то есть в период, не входящий в число спорного.
В спорный период правообладателями нежилого помещения с кадастровым номером №, расположено по адресу: <адрес>, пом. 1 являлись ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Приведенными нормами не установлено порядка пользования земельным участком, находящимся в аренде, в случае перехода права собственности на помещение в нежилом здании.
Ответчиком представлена справка кадастрового инженера ФИО7, согласно которой, при обследовании капитального строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, данный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №
Из данной справки невозможно установить, какая именно площадь спорного земельного участка занимается помещением, принадлежавшим в спорные периоды третьим лицам, а также какая площадь земельного участка необходима для его использования, с приведением необходимых координат.
Также стороной ответчика в подтверждение своих возражений представлены снимки со спутника спорного земельного участка.
Из представленных доказательств, достоверно установить факт нахождения нежилого здания с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, не представляется возможным.
Более того, из представленных стороной ответчика фотоснимков достоверно усматривается, что нежилое здание с кадастровым номером № выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером № и располагается также на земельном участке с кадастровым номером №
Таким образом, по мнению суда, указанные стороной ответчика пропорции участия в арендной плате не могут быть применены как достоверные в отношении спорного земельного участка.
Сторонам, для разрешения спорного вопроса, в соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации было разъяснено право заявить ходатайства о назначении экспертизы. От реализации данного права стороны отказались, просили вынести решение по имеющимся доказательствам.
Также суд учитывает, что в настоящее время в производстве Ахтубинского районного суда Астраханской области находится гражданское дело по иску администрации МО «Город Ахтубинск» о взыскании с ФИО3 денежных средств за пользование земельным участком с кадастровым номером №
С учетом изложенного, суд считает необходимым вынести решение по имеющимся в гражданском деле доказательствам и полагает исковые требования администрации МО «Город Ахтубинск» подлежащими удовлетворению.
Учитывая, что ответчиком без уважительных причин не вносились арендные платежи по заключенному с органом местного самоуправления договору, а пользование землей в Российской Федерации является платным, заявленные требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, удовлетворение заявленных требований не лишает ответчика в дальнейшем обратиться с требованием о взыскании с солидарных сособственников уплаченных денежных средств соразмерно их долям в праве собственности на помещение в нежилом здании.
На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Учитывая, что истец при обращении в суд с иском был освобожден от уплаты государственной пошлины, суд считает возможным взыскать с ответчика ФИО3 в доход бюджета МО «Ахтубинский район» Астраханской области государственную пошлину в сумме 10 403 рубля 48 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, удовлетворить.
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, проживающего по адресу: <адрес>, <данные изъяты> в пользу администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с 25 января 2020 года по 25 января 2023 года в размере 657 883 рубля 16 копеек, неустойку в размере 62 465 рублей 34 копейки, а всего 720 348 рублей 50 копеек.
Взыскать с ФИО3 в доход бюджета муниципального образования «Ахтубинский район» государственную пошлину в размере 10 403 рубля 48 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд.
Судья Шалекешов А.Х.