Решение по делу № 2-2922/2022 от 24.11.2022 - о взыскании выкупной стоимости квартиры, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за излишнюю площадь земельного участка, компенсации морального вреда, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 ноября 2022 года Свердловский районный суд г.Иркутска

в составе председательствующего судьи Новоселецкой Е.И.,

при секретаре Горячкиной А.С.,

с участием прокурора Четвериковой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2020-002568-77 (2-2922/2022) по иску Администрации *** к ФИО1 , ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующему одновременно в интересах несовершеннолетнего *** об изъятии жилого помещения, определении размера подлежащего выплате за изымаемое жилое помещение, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, прекращении права пользования, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании предоставить банковские реквизиты,

по встречному иску ФИО1 к Администрации *** о взыскании выкупной стоимости квартиры, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за излишнюю площадь земельного участка, компенсации морального вреда, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

УСТАНОВИЛ:

Администрация *** обратилась в суд с исковым заявлением, заявлением в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующему одновременно в интересах несовершеннолетнего ***., ООО СЗ «Максстрой» об изъятии жилого помещения, определении размера подлежащего выплате за изымаемое жилое помещение, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, прекращении права пользования, выселении, обязании предоставить банковские реквизиты,

В обоснование исковых требований указано, что на основании заключения межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции от *** ***, многоквартирный дом по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по градостроительной политике администрации *** от *** *** «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений предписано осуществить в установленном законом порядке расселение граждан и снос указанного многоквартирного дома в течение полутора лет со дня издания данного распоряжения.

На основании указанного распоряжения было принято постановление администрации *** от *** *** «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером *** и жилых помещений для нужд муниципального образования ***».

На основании постановления мэра *** от *** *** «Об утверждении Положения об организации и проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенных территорий в *** и примерного договора о развитии застроенной территории» был проведен открытый аукцион на право заключить договор о развитии застроенных территорий в ***, в результате которого победителем аукциона стало ООО «Максстрой», в связи с чем, между администрацией *** и ООО «Максстрой» был заключен договор о развитии застроенной территории, расположенной в *** от *** ***.

ФИО1 принадлежит на праве собственности жилое помещение – *** общей площадью 43,2 кв.м., расположенная по адресу: ***.

Данный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 1933 кв.м.

Письмом от *** *** администрация *** уведомила ФИО1 о принятии распоряжения заместителя мэра – председателя комитета по градостроительной политике администрации *** от *** *** «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», а также установила требование произвести снос многоквартирного дома в течение 6 месяцев со дня принятия данного распоряжения.

Однако ФИО1 снос данного дома осуществлен не был, в связи с чем, постановлением администрации *** от *** *** принято решение об изъятии для нужд муниципального образования *** земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, площадью 1933 кв.м., и жилого помещения - *** общей площадью 43,2 кв.м. по адресу: ***.

Письмом администрации *** от *** *** в адрес ФИО1 было направлено уведомление о принятии постановления администрации *** от *** *** об изъятии принадлежащего ей жилого помещения, а также земельного участка для нужд муниципального образования ***.

Размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен на основании отчета *** от ***, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения, в том числе и доля в земельном участке, расположенного под многоквартирным жилым домом, составляет 1979000 руб.

Проект соглашения о выкупе объектов недвижимости был направлен в адрес ответчика ***, однако не был подписан ею, в связи с чем, спорное жилое помещение подлежит принудительному изъятию на основании судебного акта.

На основании изложенного, просит суд изъять для нужд муниципального образования *** жилое помещение – *** общей площадью 43,2 кв.м. по адресу: ***, кадастровый ***; определить размер подлежащего выплате ФИО1 за изымаемое вышеуказанное жилое помещение, что составляет 2286 586 руб., с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: ***, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** по адресу: ***, площадью 1933 кв.м., а также с учетом убытков, связанных с переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности, оформлением права собственности на другое жилое помещение; обязать ООО СЗ «Максстрой» уплатить ФИО1 размер возмещения за изымаемое жилое помещение, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду; после предоставления возмещения прекратить право собственности ФИО1 на вышеуказанную квартиру, с прекращением доли, пропорциональной площади изымаемого жилого помещения, в праве общей долевой собственности на общее имущество в вышеуказанном многоквартирном доме, включая долю, пропорциональную площади жилого помещения, в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок; признать за муниципальным образованием *** право собственности на жилое помещение - *** общей площадью 43,2 кв.м. по адресу: ***, кадастровый ***; прекратить право пользования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 спорным жилым помещением, выселить их из указанной квартиры, а также возложить на ФИО1 обязанность по предоставлению данных о банковских реквизитах счета для перечисления возмещения, возложить на ООО СЗ «Максстрой» обязанность по предоставлению в орган местного самоуправления документов, подтверждающих уплату возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 5 дней с момента перечисления денежных средств на банковский счет ФИО1

Не согласившись с предъявленными требованиями, ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ к Администрации *** о взыскании выкупной стоимости квартиры, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указав, что выкупная цена за спорную квартиру должна быть установлена в ином размере.

Просила суд взыскать с Администрации *** в свою пользу выкупную стоимость за спорное жилое помещение в размере 3352000 руб., убытки, связанные с изъятием жилого помещения в общем размере 230842 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в размере 366000 руб.

Представитель Администрации *** ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования уточненного иска поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признал, ссылаясь на возражения. Полагал, что ФИО1 пропущен срок исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ответчик ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании требования уточненного встречного иска поддержали в полном объеме, уточненный иск Администрации в части размера выкупной цены не признали.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО4, действующий одновременно в интересах несовершеннолетнего ФИО5 в судебном заседании исковые требования Администрации *** не признал, пояснив суду, что зарегистрирован и проживает в спорном жилом помещении со своим несовершеннолетним сыном.

Представитель ООО СЗ «Максстрой» ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с требованиями Администрации *** частично согласилась, суду пояснила, что не согласна с заключением эксперта относительно расчета излишней площади земельного участка. Спорная квартира приватизирована в 2009 году, и до указанной даты ФИО1 имеет право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт пропорционально своей доли.

Представитель третьего лица ФКР ФИО9 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, заключение прокурора, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от *** собственником жилого помещения по адресу: *** *** является ФИО1

При этом жилое помещение по адресу: *** было предоставлено ФИО1 на основании ордера *** Серии АБ от ***. В ордер в качестве членов семьи нанимателя включены: ФИО3 – муж, ФИО4 – сын, ФИО2 – дочь.

Из представленной суду справки МКУ «Сервисно-регистрационный центр» *** по работе с населением *** от *** следует, что в вышеуказанном жилом помещении состоят на регистрационном учете ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, *** *** г.р.

На основании заключения межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу *** от ***, многоквартирный дом по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по градостроительной политике администрации *** от *** *** «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений предписано осуществить в установленном законом порядке расселение граждан и снос указанного многоквартирного дома в течение полутора лет со дня издания данного распоряжения.

Решением Городской Думы от *** принято решение о развитии застроенной территории, расположенной в ***, площадью 49073 кв.м., согласно схеме застроенной территории.

*** между Администрацией *** и ООО «Максстрой» был заключен договор о развитии застроенной территории, расположенной в *** ***.

Перечень адресов многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, в том числе: *** /п. 1.1 договора/.

Согласно п. 3.1 договора, срок исполнения обязательств по настоящему договору – до ***.

Пунктом 4.1.4 договора предусмотрено, что в течение 48 месяцев со дня заключения настоящего договора ООО «Максстрой» обязано создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность *** благоустроенные жилые помещения, расположенные на территории ***, для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора.

Кроме того, ООО «Максстрой» обязано в срок до *** осуществить строительство на указанной в п. 1.1 настоящего договора территории в соответствии с утвержденным проектом планировки, указанной в п. 1.1 настоящего договора территории, подготовленным в соответствии с п. 4.1.2 настоящего договора /п. 4.1.6 договора/; обеспечить снос зданий, строений, сооружений, указанных в п. 1.2 настоящего договора, в течение 2 месяцев с момента расселения граждан из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и находящихся в границах указанной в п. 1.1. настоящего договора территории.

*** в адрес ФИО1 направлено уведомление произвести снос многоквартирного дома в течение 6 месяцев со дня направления данного уведомления.

Постановлением администрации *** от *** *** «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером *** и жилых помещений для нужд муниципального образования ***» принято решение об изъятии для нужд муниципального образования *** земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** площадью 1933 кв.м., а также жилых помещений в многоквартирном ***, расположенном на указанном земельном участке.

*** в адрес ФИО1 направлена копия вышеуказанного Постановления.

*** в адрес ФИО1 направлены проекты соглашения об изъятии объектов недвижимости по адресу: ***, для подписания, где размер возмещения составлял 1979000 руб. на основании отчета, составленного ООО «Прайс Хаус ТВс» *** от ***.

Учитывая, что в предоставленный ею срок ФИО1 не осуществила снос многоквартирного дома, Администрация *** обратилась в суд.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от *** N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

На основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** *** "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Часть 7 статьи 32 ЖК РФ, конкретизирующая положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ *** разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Также в данном обзоре указано, что при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Совокупность приведенных норм и положений актов легального толкования предполагает, что собственник изымаемого жилого помещения имеет право на возмещение ему как рыночной стоимости самого помещения, так и доли в праве на общее имущество. При этом доля в праве собственности на земельный участок не рассматривается законодателем как самостоятельный объект права, а в силу принятой законодателем в части 1 статьи 36 ЖК РФ концепции единого объекта, рассматривается как часть общего имущества многоквартирного дома. Следовательно, доля в праве собственности на земельный участок не является самостоятельным объектом оценки, а должна оцениваться в составе доли в общем имуществе многоквартирного дома, принадлежащей собственнику изымаемого жилого помещения.

По правилам ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии с положениями ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 1).

Кроме того, статьей 16 Закона Российской Федерации от *** *** «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ***, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Определением от *** N 577-0 Конституционный Суд Российской Федерации выявил смысл положений статьи 190.1 ЖК РФ, отметив, что исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства. При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в вышеприведенном постановлении, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от *** N 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Потребность в проведении капитального ремонта отдельных элементов жилого дома в целях возложения обязанности по его проведению на бывшего наймодателя должна определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Учитывая изложенное в правовой взаимосвязи, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о выплате компенсации на орган местного самоуправления в связи с невыполнением обязанности по производству капитального ремонта является выяснение наличия на момент приватизации первой квартиры в доме технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В целях правильного и объективного рассмотрения дела суду необходимо установить, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения, дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена.

Из инвентарного дела *** на жилой *** следует, что *** года постройки, последний капитальный ремонт проводился в 1970 году.

По сообщениям ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от ***, *** сведения об объекте недвижимости по адресу: *** отсутствуют в документах, находящихся на архивном хранении в учреждении. В документах, хранящихся на архивном хранении в учреждении, содержится договор передачи жилых помещений в собственность граждан на жилое помещение по адресу: ***: договор от *** (на ***). Сведения о приватизации других квартир, входящих в состав МКД, отсутствуют.

По сообщению ФКР ФИО9 от *** многоквартирный дом по адресу: *** с 2019 по 2023 годы, утвержденную Постановлением *** от *** ***-ПП.

Капитальный ремонт жилого дома по адресу: *** период с *** до 2012 года ФКР ФИО9 не производился.

Согласно сообщению Комитета по управлению ***ом администрации *** от ***, согласно базы данных ПС «Приватизация жилищного фонда» АИС ПО приватизация первого жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, осуществлена ***.

Следовательно, первая приватизация жилого помещения в спорном многоквартирном доме была осуществлена ***, доказательств, опровергающих изложенное, сторонами не представлено.

Возражая против предъявленных требований, ФИО10 указала, что не согласна с размером возмещения за изымаемое спорное жилое помещение, предложенным Администрацией ***.

Определением суда от *** по ходатайству ФИО1 назначена строительно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «МВМ-Оценка» - ФИО11

Согласно заключению эксперта ООО «МВМ-Оценка» ФИО11 *** от ***, учитывая нормативно-правовую базу по проведению капитальных ремонтов зданий, техническую документацию на здание, жилой дом, расположенный по адресу: ***, нуждался в проведении капитального ремонта на момент приватизации первого помещения в указанном многоквартирном доме (***).

Рыночная стоимость жилого помещения *** общей площадью 43,2 кв.м., расположенного по адресу: ***, кадастровый ***, с учетом стоимости доли, пропорциональной площади данного жилого помещения, в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома по адресу: ***, включая долю в праве собственности на земельный участок, кадастровый ***, общей площадью 1933 кв.м., под данным многоквартирным домом, а также размер убытков, связанных с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения его в собственность, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 3817 000 руб., исходя из следующего:

- рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 43,2 кв.м., этаж 1, с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе земельный участок, пропорционально размеру общей площади указанного жилого помещения, по адресу: *** составляет 3352000 руб.;

- величина убытков, причиненных изъятием двухкомнатной квартиры, общей площадью 43,2 кв.м., этаж 1, предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, по адресу: *** составляет 99000 руб.;

- величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при изъятии жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 43,2 кв.м., этаж 1, по адресу: *** составляет 366000 руб.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от *** *** "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.

Для подробного разъяснения выводов оценочной экспертизы был допрошен эксперт ФИО11, из показаний которого следует, что им учтены расходы по переезду из съемной квартиры в собственную, поскольку необходим достаточно длительный период времени для поиска квартиры. При определении стоимости земельного участка он руководствовался своей методикой, которая прошла научное рецензирование, опубликована, рекомендована Российским обществом оценщиков. В заключении он ссылался на строительные нормы и правила при определении площади земельного участка для строительства жилых домов. Собственники жилых помещений в соответствии с действующим жилищным законодательством вправе по своему усмотрению распоряжаться общим имуществом. Если собственники решили продать часть земельного участка, стоимость их квартиры не изменится. По сведениям публичной кадастровой карты он пришел к выводу, что земельный участок может быть продан под многоэтажное строительство. Так, фактическая отведенная площадь земельного участка под жилым домом превышает нормативную, дом имеет излишнюю площадь земельного участка, соответственно, оцениваемое жилое помещение имеет дополнительную стоимость в виде доли в излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под многоквартирный дом.

В соответствии с п.7 Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** *** «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Согласно ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от *** «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу статьи 23 указанного Федерального закона при производстве комиссионной судебной экспертизы экспертами разных специальностей каждый из них проводит исследования в пределах своих специальных знаний. В заключении экспертов, участвующих в производстве комплексной экспертизы, указывается, какие исследования и в каком объеме провел каждый эксперт, какие факты он установил и к каким выводам пришел. Каждый эксперт, участвующий в производстве комплексной экспертизы подписывает ту часть заключения, которая содержит описание проведенных им исследований и несет за нее ответственность. Общий вывод делают эксперты, компетентные в оценке полученных результатов и формулировании данного вывода. Если основанием общего вывода являются факты, установленные одним или несколькими экспертами, это должно быть указано в заключении. В случае возникновения разногласий между экспертами результаты исследований оформляются в соответствии с частью 2 статьи 22 данного Федерального закона.

Исходя из содержания ст.25 ФЗ №73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

время и место производства судебной экспертизы;

основания производства судебной экспертизы;

сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;

предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;

сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

Согласно ст.41 ФЗ в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6 - 8,16 и 17, части второй статьи 18,статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В экспертном заключении от *** указаны методики проведения экспертиз, ссылки на нормативные акты, методические руководства, специальную литературу, подробно изложены вводная, описательная, мотивировочная часть с выводами. Основания сомневаться в достоверности заключения эксперта у суда отсутствуют, так как оно дано компетентным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Исследовательская часть заключений содержит в достаточной степени подробное описание объекта и методов исследования, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы, в связи с чем, суд принимает в качестве доказательства заключение эксперта ФИО11 в соответствии со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Разрешая возникший спор, суд, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, исходит из того, что администрацией *** произведено изъятие земельного участка для муниципальных нужд, а также принадлежавшего ответчику ФИО1 жилого помещения, в связи с чем, приходит к выводу об установлении и возмещении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения в размере 3 817000 руб., определенной заключением эксперта от ***, и возложения на ФИО1 обязанности по предоставлению банковских реквизитов.

Несогласие истца и ООО СЗ «Максстрой» с выводами эксперта, исследовавшего представленные в его распоряжение материалы гражданского дела, не свидетельствует о порочности проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной специалистом, имеющим соответствующие образование, квалификацию и стаж работы.

Доводы ответчиков о том, что оценщик неправомерно делает вывод о том, что собственники могут претендовать на компенсацию размера рыночной стоимости исходя из доли излишнего земельного участка, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме /ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации/.

Согласно ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Таким образом, право собственности на жилое помещение является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля в праве собственности на общее имущество является принадлежностью главного права и не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельного переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, поэтому при определении рыночной стоимости квартиры (сравнительным или доходным методами), земельный участок отдельно не рассчитывается. Нормативный размер земельного участка под многоквартирными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98. На основании данных правил, нормативная площадь земельного участка рассчитывается умножением удельного показателя доли земельного участка, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений для зданий разной этажности на общую площадь всего здания. На основании данных публичной кадастровой карты площадь земельного участка составляет 1933 кв. м. Следовательно, фактическая площадь земельного участка под жилым домом превышает нормативную площадь.

Несмотря на то, что земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2017 году, то есть после признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности земельный участок, которым они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться.

Таким образом, изымаемое жилое помещение расположено в *** года постройки, истцом не представлено сведений о проведении в многоквартирном доме капитального ремонта после 1970 года, а также доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта и на дату приватизации жилого помещения в 1998 г. состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта, учитывая, что сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли, наймодатель не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту дома до приватизации жилых помещений, суд приходит к выводу об обоснованности включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную стоимость помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Представленные Администрацией *** документы в подтверждении проведения в 2009 году капитального ремонта в многоквартирном ***, не отвечают требованиям, отвечающим ст.ст. 59, 60 ГПК РФ и не могут быть приняты судом во внимание, поскольку сроки нормальной эксплуатации жилого дома, 1952 года постройки как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме в 1998 г., так и на дату его изъятия в 2021 г., истекли.

Капитальный ремонт дома производился в 1970 году, что подтверждается наличием соответствующих отметок в технической документации на жилой дом. Степень износа жилого дома свидетельствует о возможности обрушения дома и опасности проживания граждан в нем.

Представленный суду договор *** от ***, заключенный между Администрацией *** и ООО СК «Мастер» свидетельствует лишь о проведении работ по капитальному ремонту фасада жилого дома по *** на сумму 433992 руб.

Доводы Администрации *** о том, что включение полного размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не пропорционально площади квартир, находящихся в муниципальной собственности, является неверным, суд находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта

Доводы Администрации *** о том, что ФИО1 пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку с *** ФИО1 является собственником спорного жилого помещения, суд находит основанными на неверном толковании норм материального права, так как по смыслу закона обязанность по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, срок исполнения которого не определен, носит длящийся характер.

Кроме того, в соответствии со ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Давая оценку представленным доказательствам в их совокупной и взаимной связи, руководствуясь вышеизложенными нормами материального права, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Администрации ***, что в свою очередь исключает основания для удовлетворения встречного иска.

Поскольку жилое помещение подлежит принудительному изъятию для муниципальных нужд, после выплаты возмещения право собственности ответчиков на данное жилое помещение и соответствующую долю в праве на общее имущество дома, включая долю на земельный участок, подлежит прекращению, а ответчики подлежат выселению из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации *** удовлетворить.

Изъять для нужд муниципального образования ***: жилое помещение - *** общей площадью 43,2 кв. м., расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.

Определить размер подлежащего выплате ФИО1 за принадлежащее ей изымаемое жилое помещение - *** общей площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, что составляет в целом 3817 000 рублей, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: ***, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 1933 кв. м., а также размера убытков, связанных с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

После предоставления возмещения прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение - *** общей площадью 43,2 кв. м., расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, с прекращением доли, пропорциональной площади изымаемого жилого помещения, в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: ***, включая долю, пропорциональную площади жилого помещения, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 1933 кв. м.

Признать за муниципальным образованием *** право собственности на жилое помещение - *** общей площадью 43,2 кв. м., расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.

Прекратить право пользования ФИО1 , ФИО2, ФИО3, ФИО4, *** жилым помещением - квартирой *** общей площадью 43,2 кв. м., расположенной по адресу: ***, кадастровый ***.

Выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, *** из жилого помещения - *** общей площадью 43,2 кв. м., расположенной по адресу: ***, кадастровый *** без предоставления другого жилого помещения.

Решение о признании прекращенным права пользования жилым помещением является основанием для снятия ФИО1 , ФИО2, ФИО3, ФИО4, *** с регистрационного учета по адресу: ***.

Возложить на ФИО1 обязанность по предоставлению в администрацию *** данных о банковских реквизитах счета для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Встречные исковые требования ФИО1 о взыскании выкупной стоимости квартиры, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.И. Новоселецкая

Решение изготовлено в окончательной форме 01.12.2022