Дело № 2-2503/2025

55RS0026-01-2025-003004-21

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Набока А.М. при секретаре судебного заседания Курмачёвой М.М., рассмотрев в городе Омске в открытом судебном заседании 22 декабря 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 (паспорт <...>) к администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>) о предоставлении права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к администрации Омского муниципального района Омской области о признании отказа незаконным, обязании совершить действия. Свои требования истец мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ Административный Истец обратился в Администрацию Омского муниципального района Омской области за предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах которого находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером: № находящегося в собственности Административного Истца, на три года.

ДД.ММ.ГГГГ Административным Истцом был получен отказ в обоснование которого указано, что согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 36.9 ЗК РФ.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду бел проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Принимая во внимание, что между Административным Истцом и Администрацией был заключен договор аренды в целях завершения строительства объекта с кадастровым номером: № на основании, предусмотренном п. 19 ст. 39.6 ЗК РФ у Администрация отказывает в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: №.

Истец не согласен с данными доводами, договор аренды земельного участка с кадастровым номером:№, расположенного по адресу: <адрес>, была заключен ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи№ В связи с действующей в данный период пандемией COVID-2019 у Административного Истца отсутствовала возможность достроить объект незавершенного строительства.

На основании изложенного просила признать незаконным отказ Администрации Омского муниципального района <адрес> в предоставлении земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах которого находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером: № находящегося в собственности Истца, в аренду сроком на три года, оформленный решением от ДД.ММ.ГГГГ № исх.-25/ОМС-6934. Обязать Администрацию Омского муниципального района <адрес> заключить с ФИО1, без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером№.

В процессе рассмотрения дела ФИО1 уточнила исковые требования, заявив их в порядке гражданского процессуального кодекса, сформировав их следующим образом: обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с ФИО1 без процедуры проведения торгов для завершения строительства договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №

Определением суда от 08 декабря 2025 года осуществлен переход к рассмотрению административного дела № 2а-2503/2025 по административному иску ФИО1 к администрации Омского муниципального района Омской области о признании бездействия незаконным, обязании совершить действия по правилам гражданского судопроизводства.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ранее участвуя в судебном заседании представитель истца ФИО5 заявленные исковые требования, с учетом уточнений, поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила требования истца удовлетворить.

Представители ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимали, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ранее, в судебном заседании представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию, изложенную в ответе от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении заявления истца, указав, что правовых оснований для заключения с истцом договора аренды земельного участка в целях завершения им строительства объекта незавершенного строительства не имеется, поскольку ранее такой договор уже был заключен. Просила в иске ФИО1 отказать. При этом указала, что какие-либо меры по определению правовой судьбы объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, по истечении срока действия договора аренды данного участка, органом местного самоуправления не принимались, действий, направленных на снос объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, осуществлять не планируется.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета земельно-имущественных отношений Администрации ОМР Омской области, Комитета по правовой политике Администрации ОМР Омской области, Управления Росреестра по Омской области, Администрации Калининского сельского поселения Омского района Омской области в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

С учетом положений ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно положениям Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (статья 45). Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (статья 46).

Как усматривается из п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами и договором.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в материалы дела ППК «Роскадастр», ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, степень готовности объекта – 18%, площадь застройки – 97 кв. м, дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН на кадастровом учете находится земельный участок с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номера – ДД.ММ.ГГГГ, площадью 1 500+/-27 кв. м, с местоположением: <адрес>, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки; данные о правообладателе земельного участка отсутствуют. В отношении указанного объекта недвижимого имущества установлено обременение в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1 В границах указанного земельного участка расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 55:20:060101:3989.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, в границах которого расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности.

По результатам рассмотрения указанного заявления администрацией района ФИО1 направлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ № исх. – 25/ОМС-6934, которым заявителю отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в связи отсутствием правовых оснований, так как ранее указанный земельный участок по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № АЗ-1520 уже был предоставлен в аренду для завершения строительства жилого дома.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Омского муниципального района Омской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № АЗ-1520 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером №, в границах Калининского сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, местоположение которого: <адрес>, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки (п. 1.1 договора).

На участке расположен объект незавершенного строительства – площадь застройки 97 кв. м, степень готовности - 18%, расположенный по адресу: <адрес> находящийся в собственности у арендатора (п. 1.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды участка составляет три года с даты государственной регистрации настоящего договора. Цель предоставления участка: для завершения строительства жилого дома (пункт 1.4 Договора). Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 28.09.2022.

Таким образом, срок действия договора № АЗ-1520 аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку органом местного самоуправления истцу было отказано в предоставлении в аренду спорного земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая заявленные исковые требования, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в судебном заседании представитель указал, что и не планирует обращаться с таким заявлением, то по мнению суда, у ФИО1 имеется право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства указанного объекта незавершенного строительства.

Суд также принимает во внимание доводы стороны истца, о том, что в настоящий момент осуществляется завершающий этап строительства, и что, для его завершения осталось лишь установить окна. В подтверждение указанных доводов стороной истца представлено заключение кадастрового инженера ФИО4, из которого следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 90%.

В настоящее время в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока договора аренды в 2025 году, возникают риски для имущественных прав ФИО1, являющейся собственником объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

В рассматриваемой ситуации отказ Администрации Омского муниципального района Омской области в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Таким образом, ФИО1, являясь собственником указанного объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, что не оспаривалось ответной стороной в судебном заседании, имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него.

На основании статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая, что в силу статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из основных принципов судебного разбирательств является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2003 № 23).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом собранных по делу доказательств, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>) заключить с ФИО1 (паспорт №) без процедуры проведения торгов для завершения строительства договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

А.М. Набока

Мотивированное решение составлено 15 января 2026 года.