Уникальный идентификатор дела
77RS0030-02-2024-009302-87
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2025 года адрес
Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи Фокеевой В.А., при секретаре фиоC.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-677/25 по иску ФИО1 к ДГИ адрес о признании права общей долевой собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец фио обратилась в суд с иском к ответчикам Департаменту городского имущества адрес, просит признать за собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на нежилые подвальные помещения с кадастровым номером 77:01:0005008:5315, расположенные в многоквартирном доме по адресу: адрес, yл. Усачева, д. 29, корп. 3. Иск мотивирован тем, что фио является собственником квартиры, находящейся в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес c кадастровым номером: 77:01:0005009:3964. В подвале данного МКД имеется нежилое помещение площадью 274,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005008:5315 собственником которого с 24.03.2004 г. является адрес в лице Департамента городского имущества адрес. Спорное подвальное помещение не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости, поскольку в его состав включены в том числе общедомовые лестницы, что свидетельствует о невозможности пользования помещением без нарушения права общей долевой собственности всех собственников дома; с момента постройки дома и по настоящее время спорное подвальное помещение являлось и является техническим и вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку использовалось и используется для размещения инженерного оборудования и коммуникаций центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, обслуживающих более одного помещения в данном МКД; общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа; наличие записи о праве индивидуальной собственности на спорное помещение привело к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений. Спорное помещение с даты его создания не было изолировано от жилой зоны, не имело самостоятельного назначения, не было предназначено для какого-либо самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием многоквартирного дома. Таким образом, спорное подвальное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: адрес момента первой приватизации квартиры 23.11.1992 г. Право собственности адрес на спорные помещения не возникло, регистрация права была произведена в 2004 году уже после возникновения и одновременной регистрации (ч.2 ст.23 № 122-Φ3 от 21.06.1997 г.) общей долевой собственности путем выделения части общего имущества многоквартирного дома, при отсутствии согласия иных собственников. Право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество. В связи с тем, что право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком, избранный истцом способ защиты нарушенного права приведет к восстановлению права общей долевой собственности, возникшего в момент приватизации первой квартиры в данном доме в 1992 году.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителя.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске доводам.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал согласно доводам письменных возражений, приобщенных к материалам дела, указывая, что спорные помещения, сформированные на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему имуществу домовладельцев. На протяжении длительного времени помещения использовались третьими лицами, что в свою очередь подтверждает возможности использования помещения в иных целях, несвязанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Самостоятельное использование спорного объекта подтверждается договором № 1-584/99 от 30.06.1999 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося к собственности Москвы, который заключен между Департаментом государственного и муниципального имущества адрес и OOO ЧOII «Стронго». Вышеуказанный договор был заключен на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества адрес № 675-p от 03.03.1999 г. Нежилой объект площадью 308,9 кв.м., расположенный по адресу: адрес передавался в аренду для использования в целях «офис». 20.05.2004 был заключен договор № 1-523/2004 от на аренду недвижимого имущества, находящегося к собственности Москвы, который заключен между Департаментом имущества адрес и ООО ЧОП «Стронго». Нежилой объект площадью 269 кв.м., расположенный по адресу: адрес также передавался в аренду для использования в целях «офис». Спорные помещения не относятся к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не используется домовладельцами в качестве общего имущества. Собственники помещений в многоквартирном доме никогда не имели доступа к спорным помещениям, не использовали их для общедомовых нужд. Вместе с тем адрес, в том числе в лице Департамента, распоряжался спорными имуществом на свое усмотрение с 1997 года, нес бремя содержания.
Представитель третьего лица ООО ЧОП «Стронго» в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, пояснил, что Общество как арендатор спорного нежилого помещения предоставляет доступ к инженерным коммуникациям в случае аварийной ситуации.
Суд, выслушав явившихся лиц, проверив и изучив материалы дела, находит иск подлежащим отклонению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу положений ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.
Согласно ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
На основании ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 2 п. 1 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец фио является собственником квартиры, находящейся в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес c кадастровым номером: 77:01:0005009:3964.
В подвале данного МКД имеется нежилое помещение площадью 274,7 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005008:5315 собственником которого с 24.03.2004 г. является адрес в лице Департамента городского имущества адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Из материалов дела усматривается, что 05.01.1997 г. между ГРЭП «Хамовники» и OOO ЧOII «Стронг» заключен договор № 1-5.01.97 на аренду недвижимого имущества, находящегося к собственности Москвы. Нежилой объект площадью 308,9 кв.м., расположенный по адресу: адрес передавался в аренду для использования в соответствии с уставными целями Арендатора.
30.06.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества адрес (фио «Хамовники») и OOO ЧOII «Стронго» заключен договор № 1-584/99 на аренду недвижимого имущества, находящегося к собственности Москвы. Вышеуказанный договор был заключен на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества адрес № 675-p от 03.03.1999 г. Нежилой объект площадью 308,9 кв.м., расположенный по адресу: адрес передавался в аренду для использования в целях «офис».
20.05.2004 г. был заключен договор № 1-523/2004 от на аренду недвижимого имущества, находящегося к собственности Москвы, который заключен между Департаментом имущества адрес и ООО ЧОП «Стронго». Нежилой объект площадью 269 кв.м., расположенный по адресу: адрес также передан в аренду для использования в целях «офис».
В настоящее время нежилое помещение по адресу: адрес, площадью 274,7 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0005008:5315 занимает арендатор ООО ЧОП «Стронго».
По мнению истца, спорное помещение с кадастровым номером 77:01:0005008:5315 с даты его создания не было изолировано от жилой зоны, не имело самостоятельного назначения, не было предназначено для какого-либо самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием многоквартирного дома. Таким образом, спорное подвальное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: адрес момента первой приватизации квартиры 23.11.1992 г.
В обоснование доводов иска стороной истца в материалы дела представлено заключение специалиста № 01-01/2025 от 21.01.2025 г., выполненного ООО «Центр Проведения Экспертиз-ДЕЛЬТА», согласно выводов которого подвал МКД и все помещения находящиеся в нем площадью 274,7 кв.м неразрывно связаны с многоквартирным жилым домом по адресу: адрес, в плане нахождения в подвале жилого дома общедомовых инженерных коммуникаций. Подвал многоквартирного жилого дома устроен таким образом, что у всех помещений имеются сантехнические шкафы выполненные конструктивно в горизонтальном и вертикальном исполнении, в которых проходятся (закреплены) трубы общедомовых инженерных коммуникаций. На данных трубах имеется запорная арматура в виде шаровых кранов для аварийного перекрытия аварийных участков в случае необходимости.
Все инженерные коммуникации в виде общедомовых труб горячего и холодного водоснабжения имеют Проектную закольцовку. То есть все инженерные коммуникации, расположенные в помещениях подвала - имеют неразрывную связь с общедомовыми инженерными коммуникациями.
Bо многих помещениях в том числе и в помещениях Санузел – имеются сантехнические шкафы исполненные конструктивно в вертикальном положении, в которых закреплены общедомовые трубы (вертикальные стояки) общедомовой системы горячего и холодного водоснабжения (ΓXBC). Данные вертикальные стояки общедомовой системы ГXBС имеют запорную арматуру в виде шаровых кранов. От вертикальных стояков общедомовой системы ГХВС имеются вертикальные отводы из труб горячего и холодного водоснабжения для обслуживания помещений, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома.
В связи с чем должен быть обеспечен круглосуточный доступ к общедомовым инженерным коммуникациям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены, согласно требований пункта 9.26 СП 54.1330.2022 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». Аналогичные требования круглосуточного доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенных в помещениях подвала coдepжит: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Oб утверждении Правил и норм Texничeской эксплуатации жилищного фонда».
Возражая против иска, ответчик ссылался на тот факт, что спорное помещение с кадастровым номером 77:01:0005008:5315 не относится к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не используется домовладельцами в качестве общего имущества. Собственники помещений в многоквартирном доме никогда не имели доступа к спорным нежилым помещениям, не использовали их для общедомовых нужд. Вместе с тем адрес, в том числе в лице Департамента, распоряжался спорными имуществом на свое усмотрение с 1997 года, нес бремя содержания.
Постановлением Президиума ВАС РФ от дата № 4372/10 указывается, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим по смыслу п. 52 постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков.
Согласно ст. 20 Закона адрес от 28.06.1995 «Устав адрес», в собственности адрес находятся средства бюджета адрес, имущество государственных предприятий адрес и государственных учреждений адрес, акции (доли участия, паи) адрес в уставных (складочных) капиталах организаций, иные объекты гражданских прав, в том числе земля и природные ресурсы в границах адрес, не находящиеся в соответствии с законом в частной собственности, собственности муниципальных образований, собственности Российской Федерации или других определенных законом собственников.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что спорное подвальное помещение не может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости, поскольку в его состав включены в том числе общедомовые лестницы, что свидетельствует о невозможности пользования помещением без нарушения права общей долевой собственности всех собственников дома; с момента постройки дома и по настоящее время спорное подвальное помещение являлось и является техническим и вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку использовалось и используется для размещения инженерного оборудования и коммуникаций центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, обслуживающих более одного помещения в данном МКД; общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа; наличие записи о праве индивидуальной собственности на спорное помещение привело к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений. Только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Разрешая спор, суд учитывает, что согласно отзыва на исковое заявление Департамента городского имущества адрес, спорные помещения, сформированные на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему существу домовладельцев.
Согласно акту осмотра нежилого помещения от 27.06.2023 Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес (далее - ГИН) следует, что на помещение площадью 274,7 кв.м. оформлен договор аренды с ООО ЧОП «Стронго» 01.04.2004 № 01-00523/04 для использования в целях: офис.
У спорного объекта имеется отдельный вход (п. 6 акта осмотра ГИН), что подтверждается поэтажным планом и материалами фотофиксации.
Также, из данного акта осмотра следует, что в спорном помещении наличие общедомовых коммуникаций не установлено (. п.2 раздела III).
Данные доводы ответчика со стороны истца не опровергнуты.
Оценивая доказательства в их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд отклоняет доводы истца как несостоятельные и приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку доказательств, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005008:5315 является общим имуществом собственников многоквартирного дома, не представлено, признаками общедомового имущества данные нежилые помещения в подвале МКД не отвечают, доказательств использования спорных нежилых помещений собственниками дома не представлено, права истца при заключении договора аренды от 01.04.2004 г. и регистрация права собственности на объект за адрес нарушены не были.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Согласно п. 2 постановления ВС РФ от 07.12.1991 г. № 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
По смыслу приведенных норм права и руководящих разъяснений высшей судебной инстанции (в т.ч. п. 32, 36, 52, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), по требованиям собственника об истребовании имущества подлежат установлению факты принадлежности истцу данного имущества на указанном праве и действительного нахождения его в незаконном владении ответчика на момент разрешения спора.
Принимая во внимание приведенные выше нормы права, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в условиях недоказанности со стороны истца принадлежности спорных нежилых помещений собственникам помещений многоквартирного дома в качестве общедомового имущества, в т.ч. ввиду отсутствия доказательств использования спорного имущества в целях, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома с момента постройки дома.
Как следует из материалов дела, выписки из паспорта БТИ от 01.10.2024 г. (л.д. 101-103), экспликации от 26.06.1998 г. (л.д.95) по состоянию на указанную дату балансодержателем нежилого помещения 308,9 кв.м по адресу: адрес, является фио «Хамовники». Таким образом, по состоянию на 30.06.1999 г.помещение уже являлось выделенным и находилось на балансе у фио «Хамовники» (ранее ГРЭП «Хамовники»).
Также в материалах дела имеются множество договоров аренды спорного помещения, начиная с 01.06.1997 г., по условиям которых нежилое помещение передавалось с 05.01.1997 г. в аренду ООО ЧОП «Стронго». Помещение сдано в аренду дня использования в целях: офис. Указанное помещение сдано в аренду на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества адрес № 675-p от 03.03.1999 г. Характеристики нежилого помещения указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 01-479/1 от 10.02.1974 г. (л.д.94) и № 479 от 04.09.2003 г. (л.д.113-114).
Кроме того, в материалах дела представлены несколько поэтажных планов спорного нежилого помещения (л.д. 95, 108 оборот). На всех поэтажных планах имеется отдельный вход, что подтверждено также фотоматериалом.
Таким образом, с 1974 года спорное нежилое помещение существует как обособленное помещение, с 1997 года сдавалось в аренду ООО ЧОП «Стронго». Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент приватизации первой квартиры в доме (23.11.1992 г.) нежилое помещение было обособлено и не использовалось жителями дома.
Кроме того, представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.
С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку истцом не представлено доказательств владения и использования спорного имущества до 24.03.2004 г., о том, что он имел доступ к данному имуществу, в то время как с иском истец обратился лишь в 2024 году.
Ранее, спорный объект эксплуатировался, как самостоятельный. При этом, представлена техническая документация БТИ, а также документы, в которых указана фактическая площадь помещения, а также назначение комнат в нем.
Данное обстоятельство является самостоятельным основанием отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, суд отмечает, что истцом не представлено доказательств о наличии согласия всех собственников квартир в многоквартирном доме о передаче им в общую долевую собственность нежилых помещений.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ДГИ адрес о признании права общей долевой собственности отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мосгорсуд через Хамовнический районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 08 июля 2025 года
Судья В.А. Фокеева