Дело №2-185/2025

УИД 61RS0041-01-2024-001555-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2025 года п. Матвеев Курган

Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Коркишко А.И.

при секретаре Сидоровой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области, в котором просит сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 109,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и признать за ним право собственности на нежилое здание, площадью 109,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований представителем истца указано, что по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.09.2023 истец приобрел в собственность жилой дом, кадастровый номер №, общей площадью 50,7 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, площадью 409 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. При совершении сделки продавец передала истцу документы для реконструкции жилого дома в нежилое здание, в том числе проектную документацию. В марте 2024 года администрацией Матвеево-Курганского района выдано разрешение на использование прилегающего земельного участка для размещения парковочных мест. В июне 2024 года истец обратился в администрацию Матвеево-Курганского района с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого здания в нежилое здание, в удовлетворении которого истцу было отказано, в связи с истечением срока выдачи ГПЗУ. В настоящее время истец закончил реконструкцию жилого дома в нежилое здание, в результате чего общая площадь здания составила 109,8 кв.м. Истец обратился в администрацию Матвеево-Курганского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в удовлетворении которого истцу было отказано, поскольку объект возведен без получения разрешения на строительство, при этом истцу рекомендовано обратиться в суд о признании права собственности на самовольную постройку. Реконструированное нежилое здание соответствует виду разрешенного использования земельного участка и находится в его границах, что подтверждается заключением кадастрового инженера, при этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, в поданных заявлениях просили исковые требования удовлетворить, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика – администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился, об отложении дела не заявлено, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав представленные материалы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в том числе право собственности.

В силу части 2 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов в области градостроительной деятельности относятся, в частности: утверждение правил землепользования и застройки соответствующих межселенных территорий (п.3); выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях (п.5).

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4).

Из представленных материалов дела следует, что по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.09.2023 ФИО1 приобрел в собственность жилой дом, кадастровый номер №, общей площадью 50,7 кв.м., и земельный участок, площадью 409 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенные по адресу: <адрес>.

На указанном земельном участке истцом осуществлена реконструкция жилого дома в нежилое здание, площадью 109,8 кв.м., при отсутствии разрешительных документов на реконструкцию.

Из статьи 222 Гражданского кодекса РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2).

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на принадлежащем этому лицу земельном участке, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.

В утвержденном Верховным Судом Российской Федерации Обзоре от 19.03.2014 года отмечено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Материалами дела подтверждается, что истец ФИО1 во внесудебном порядке предпринимал меры к легализации реконструированного нежилого здания, обращаясь в администрацию Матвеево-Курганского района Ростовской области с соответствующим заявлением, однако уведомлением ему было в этом отказано.

По ходатайству истца по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № от 30.04.2025 реконструированное нежилое здание состоит из основного здания литер «А», пристройки литер «А1» и навеса литер «а1» и представляет собой одноэтажное нежилое здание, имеющее бескаркасную конструктивную схему, представленную несущими кирпичными стенами в части основного здания литер «А», и каркасную конструктивную схему в части пристройки литер «А1», состоящую из металлических колонн, ферм с обшивками панелями, прямоугольной конфигурацией в плане. Реконструированное нежилое здание, функционально используемое в качестве гостиницы (хостела), относящееся по функциональной пожарной опасности к классам Ф1.2, по выполненным конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения.

Эксперт пришел к выводу о том, что конструктивные элементы исследуемого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Экспертом отмечено, что расположение исследуемого нежилого здания на земельном участке, кадастровый номер №, имеющего виды разрешенного использования – магазины, находятся в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми жомами Ж1, не противоречит перечню разрешенных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента зоны жилой застройки (Ж-1), приведенному в ст.29 Правил землепользования и застройки Матвеево-Курганского сельского поселения.

Выполненная высота и количество этажей исследуемого здания, процент застройки и количество отведенных парковочных мест земельного участка, кадастровый номер №, соответствует градостроительному регламенту зоны жилой застройки (Ж-1), приведенному в ст.29 Правил землепользования и застройки Матвеево-Курганского сельского поселения.

В экспертном заключении № от 30.04.2025 указаны выявленные несоответствия исследуемого нежилого здания, а именно: расположение нежилого здания по отношению к существующей застройке – жилому дому по адресу: <адрес> на расстояние менее 8 м и на расстояние менее 1 м до границ земельного участка, на котором расположен жилой дом, отметив, что выявленные несоответствия имели место и до проведения работ по реконструкции спорного объекта.

Кроме того, экспертом отражены иные несоответствия: отсутствие тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе в жилое помещение №1; отсутствие систем обнаружения пожара (установок и систем пожарной сигнализации), оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре и выхода на кровлю, которые являются технически устранимыми, отметив также, что выявленные несоответствия имели место и до проведения работ по реконструкции спорного объекта.

Суд считает необходимым принять за основу экспертное заключение ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № от 30.04.2025, которое соответствует всем необходимым нормативным и методическим требованиям, выполнено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и стаж работы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

В материалы дела представлено заявление гражданина ФИО3 – собственника жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, находящихся по соседству со спорным объектом недвижимости, который не имел возражений против признания за истцом права собственности на реконструированное нежилое здание.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, учитывая, что выявленные экспертом при проведении экспертизы вышеуказанные несоответствия имели место и до проведения работ по реконструкции спорного объекта, часть которых устранимы при условии использования нежилого здания по своему функциональному назначению, а собственник соседнего жилого дома и земельного участка не имел возражений против признания за истцом права собственности на реконструированное нежилое здание, то суд приходит к выводу о том, что реконструированное нежилое здание, площадью 109,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, возведено истцом без существенных нарушений градостроительных, строительных и иных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, доказательств обратному вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ в процессе рассмотрения дела суду не представлено.

При таких установленных судом обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования ФИО1 о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания, площадью 109,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, признании за истцом права собственности на указанный реконструированный объект недвижимости, полагая необходимым прекратить права собственности истца на жилой дом, общей площадью 50,7 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, то есть до его реконструкции и перевода в нежилое здание.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание, кадастровый номер №, площадью 109,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание, площадью 109,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, прекратив его право собственности на жилой дом, кадастровый номер №, площадью 50,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Управлению Судебного департамента в Ростовской области произвести оплату за проведение судебной экспертизы экспертному учреждению ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России (ИНН <данные изъяты>) в размере 87120 рублей, внесенных на л/с № плательщиком ФИО4 (чек по операции от 20.10.2024 на сумму 87120 рублей).

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 29 мая 2025 года.

Судья А.И. Коркишко