Дело № 3а-89/2022
55OS0000-01-2021-000505-30
Строка стат. отчета 3.123
Омский областной суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе
председательствующего судьи Ланцовой М.В.
при секретаре Троицком Я.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 17 октября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильный центр современной медицины «Евромед» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильный центр современной медицины «Евромед» (далее – ООО «МЦСМ «Евромед», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что обществу праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 16-ти этажный дом, участок находится примерно в 181 метрах по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>. Также сособственниками указанного объекта недвижимости являются ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (т. 2 л.д. 53-61)
Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 62)
На основании отчета об оценке от 18 июня 2021 года, выполненного оценщиком ИП ФИО5, общество 26 июля 2021 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 2 л.д. 214-215, 216-217)
Решением бюджетного учреждения от 24 августа 2021 года № <...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 219-222)
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 30 ноября 2021 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 1 л.д. 5-9)
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнила заявленные требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рубль согласно заключению судебной экспертизы № 1609/2-4 от 7 сентября 2022 года. (т. 4 л.д. 42)
В судебном заседании представитель административного истца ООО «Многопрофильный центр современной медицины «Евромед» ФИО6 заявленные требования поддержала.
Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО7 возражал против удовлетворения административных исковых требований. (возражения – т. 2 л.д. 151-153)
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО8 возражал против удовлетворения административных исковых требований, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. (отзыв – т. 3 л.д. 75-76, т. 4 л.д. 68-69, 95, 96-98)
Заинтересованные лица ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 176-195)
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость спорного земельного участка является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 26 июля 2021 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 40/21 от 18 июня 2021 года. (т. 2 л.д. 214-215, 216-217)
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
24 августа 2021 года бюджетным учреждением принято решение № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов; п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, поскольку оценщиком необоснованно использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 2 л.д. 219-222)
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Решение бюджетного учреждения получено административным истцом 13 сентября 2021 года (т. 2 л.д. 20), настоящее административное исковое заявление подано в суд 30 ноября 2021 года. (т. 1 л.д. 3)
Таким образом, срок обращения в суд, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного производства Российской Федерации, соблюден.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 40/21 от 18 июня 2021 года, подготовленный ИП ФИО5 (т. 1 л.д. 10-176)
В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> рублей.
Определением Омского областного суда от 11 января 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для установления наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 4-10)
Согласно заключению эксперта № 266/2-4 от 14 марта 2022 года в отчете № 40/21 от 18 июня 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> имеются нарушения, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № <...> от 24 августа 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости, а именно: в таблице № 10.3.2 на стр. 60 и таблице 10.3.3 на стр. 73-74 Отчета указано, что объект-аналог № 12 расположен на расстоянии более 500 м от основной автодороги, при этом фактически данный земельный участок граничит с основной автодорогой по ул. Светловская, что не соответствует требованиям, предусмотренным пунктом 5 ФСО № 3 и статьей 11 Федерального закона № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности». (т. 3 л.д. 34-47)
Определением суда от 28 апреля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года, проведение которой поручено эксперту федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». (т. 3 л.д. 170-173)
По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1609/2-4 от 7 сентября 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> рубль. (т. 4 л.д. 6-29, 41)
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № 266/2-4 от 14 марта 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО9, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО9 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 3 л.д. 34)
При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 40/21 от 18 июня 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению № 1609/2-4 от 7 сентября 2022 года эксперта федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО10, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертное заключение № 1609/2-4 от 7 сентября 2022 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.
Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
Оценка проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года.
Возражения Администрации города Омска на заключение судебной экспертизы проверены судом (т. 4 л.д. 68-69). В судебном заседании допрошен эксперт ФИО10, письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела (т. 4 л.д. 94). Оснований согласиться с возражениями суд не усматривает.
Так, доводы Администрации города Омска о том, что экспертом необоснованно приняты в расчет объекты-аналоги №№ 9, 10, 11 в связи с их отнесением к иным сегментам, подсегментам рынка, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <...> имеет вид разрешенного использования: «административные здания и офисы коммерческих организаций; магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств); торгово-развлекательные комплексы; аптеки; столовые, кафе, закусочные; рестораны, бары; банки, их отделения и филиалы, обменные пункты; амбулаторно-поликлинические объекты: поликлиники, консультации, диагностические центры, диспансеры, стоматологические кабинеты, травмопункты». (т. 2 л.д. 53-61)
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка имеет смешанный характер.
На земельном участке расположено здание административно-торгового комплекса с размещением в нем торговых, офисных помещений, многопрофильного центра современной медицины, медицинской лаборатории (т. 4 л.д. 111).
В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 ФСО № 7).
С учетом фактического использования земельного участка экспертом произведен отбор предложений (оферт) сегмента «Предпринимательство» (таблица № 1 экспертного заключения), из которых приняты в расчет объекты-аналоги подсегментов «Торговля», «Офисные здания» (объекты-аналоги № 9 и № 11, имеющие виды разрешенного использования - «для размещения административных зданий и офисных коммерческих организаций» и «административные здания и офисы коммерческих организаций, гостевые открытые автостоянки для временного пребывания автотранспорта» соответственно), также в расчет принят объект-аналог № 10 с видом разрешенного использования «для строительства объекта здравоохранения (медицинского центра)», всего 11 объектов (таблица № 2 экспертного заключения).
Как следует из пояснений эксперта ФИО10, при осмотре объекта оценки установлено, что здание, расположенное на спорном земельном участке, имеет смешанное многофункциональное использование, объекты-аналоги №№ 9, 10, 11 приняты для расчета с учетом расположения в здании, помимо торговых помещений, офисов и помещений, используемых медицинскими учреждениями.
С учетом приведенных выше положений ФСО № 7, принимая во внимание конструкцию вида разрешенного использования, допускающую эксплуатацию объекта недвижимости на земельном участке одновременно как в качестве торгового, офисного здания, так и для размещения медицинских организаций, что соотносится с его фактическим использованием, суд полагает замечания представителя Администрации города Омска подлежащими отклонению.
Указание в заключении эксперта (стр. 9) об отнесении земельного участка к сегменту рынка «Предпринимательство», подсегменту «Торговля», а также ошибочная запись в таблице № 1 о том, что объект-аналог № 11 не должен приниматься в расчет, сами по себе с учетом пояснений эксперта о недостоверности выводов судебной экспертизы не свидетельствуют.
Федеральные стандарты оценки не содержат запрета на использование при расчете рыночной стоимости в качестве аналогов объектов, относящихся к разным подсегментам одного сегмента рынка. При этом в рассматриваемом случае внесение корректировки на вид использования не требовалось.
Ссылки представителя Администрации города Омска на противоречие выводов эксперта по настоящему делу выводам, изложенным в экспертных заключениях по аналогичным административным делам (т. 4 л.д. 95), во внимание приняты быть не могут, т.к. оцениваемый земельный участок имеет свои уникальные характеристики, в том числе фактическое использование, что также следует из пояснений эксперта ФИО10 Заключения эксперта по иным административным делам не отвечают признаку относимости доказательств. (статья 60 КАС РФ)
Суд отмечает, что рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере <...> руб. При проверке отчета эксперт установил наличие в отчете одного замечания: неверное определение расстояния от объекта-аналога № 12 до основной автодороги. Рыночная стоимость определена экспертном в размере <...> руб.
При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.
Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по делу повторной экспертизы, не установлено.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 26 июля 2021 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рубль.
Датой подачи заявления считать 26 июля 2021 года.
В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильный центр современной медицины «Евромед» оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Ланцова М.В.
Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2022 года.