УИД 61RS0007-01-2025-005041-05
Дело № 2-264/2026 (2-4239/2025)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 января 2026 года г. Ростов-на-Дону
Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе
председательствующего судьи Сало Е.В.,
при секретаре судебного заседания Чуждановой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик - 1 «ЮгСтройИнвест» об уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик -1 «ЮгСтройИнвест» об уменьшении покупной цены, взыскании расходов.
В обоснование иска указывает, что 10.02.2021 сторонами заключен договор № № о долевом участии в строительстве многоквартирного многоэтажного дома с подземной парковкой по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>
Объектом договора является машино-место №, площадью 14,58 кв.м. Цена договора 750000 руб., которая оплачена в полном объеме.
Право собственности зарегистрировано 28.02.2022. Также истец приобрел квартиру по указанному адресу.
До июня 2023 года истец не проживал в квартире и подземной парковой не пользовался. Переехал для проживания по вышеуказанному адресу в июне 2023 года и обнаружил, что парковка меньше предусмотренной договором.
Часть парковки (машино-места) занимает пожарная система, состоящая из железной решетки, под которой находится водяной желоб. В торце решетки расположен пожарный гидрант.
Указанная решетка неправомерно была включена в общую площадь парковки истца, так как является частью пожарной системы и не может закрываться транспортным средством. Следовательно, ширина парковки должна была исчисляться с ближнего, а не с дальнего края решетки.
Наличие пожарной системы, площадь которой войдет в площадь парковки, не было оговорено ответчиком.
По заказу истца ООО «БТИ-Техпаспорт» подготовлена схема фактических границ машино-места №, согласно которому его площадь составляет 12,7 кв.м.
Истцом представлен расчет стоимость квадратного метра и покупной цены с учетом площади машино-места по фактическим границам:
750000 руб. : 14,6 кв.м. = 51370 руб.;
14,58 кв.м. – 12,7 кв.м. = 1,88 кв.м.;
1,88 кв.м. * 51370 руб. = 96576.
Ссылаясь на изложенное, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, истец просит суд уменьшить покупную цену машино-места № и взыскать в его пользу с ответчика разницу в сумме 96576 руб., компенсацию морального вреда в сумме 50000 руб., а также понесенные расходы на работы по установлению фактических границ машино-места в сумме 8000 руб.
В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал, просил суд иск удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал, просил суд в иске отказать по приведенным в письменных возражениях доводам, в том числе по основаниям пропуска истцом срока исковой давности.
Суд, заслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 10.02.2021 между ООО «Специализированный застройщик – 1 «ЮгСтройИнвест» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №1, предметом которого является обязанность застройщика в предусмотренный договором срок построить (создать) многоэтажный жилой дом с подземной автостоянкой: литер 9, корпус 1, 2, 3 (9-й этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 18030 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства машино-место № 1, площадью согласно проекту - 14,58 кв.м. Цена договора составляет 750000 руб., которые оплачены истцом в полном объеме.
Согласно техническому паспорту от 20.12.2021 подземной автостоянки, изготовленному ООО «Геотехпроект», площадь машино-места № 1 составляет 14,6 кв.м.
24.12.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию №.
12.02.2022 машино-место № 1, общей площадью 14,6 кв.м., принято истцом по акту приема-передачи. Пунктами 5 и 6 акта, подписанного обеими сторонами, установлено, что в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику по срокам передачи объекта долевого строительства и его техническому состоянию.
Право собственности истца на машино-место № 1, площадью 14,6 кв.м., зарегистрировано в Росреестре, о чем 28.02.2022 внесена запись о регистрации №.
Обращаясь с иском об уменьшении покупной цены, истец указывает, что на территории принадлежащего ему машино-места находится железная решетка, под которой проходит водяной желоб (слив), что препятствует использованию всей площади принадлежащего ему машино-места.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции на момент заключения договора), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене, определенной исходя из цены единицы общей площади объекта, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021), передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вопреки доводам иска, по акту приема-передачи от 12.02.2022 истцу передан объект недвижимости (машино-место), площадь которого составила 14,6 кв.м., то есть больше указанной в договоре № от 10.02.2021 (14,58 кв.м.) площади.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, составив, при наличии к тому оснований, протокол разногласий. В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства. Кроме того, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.
Судом установлено, что акт приема-передачи подписан сторонами 12.02.2022 без каких-либо замечаний.
Каких-либо доказательств того, что прохождение по площади принадлежащего истцу машино-места инженерных сетей, а именно водяного желоба, накрытого железной решеткой, препятствует эксплуатации парковки по ее прямому назначению, не представлено. Доводы о том, что при выходе из машины в проемы решетки могут упасть ключи, мобильный телефон, основаны на предположениях.
Таким образом, судом установлено, что истцу по акту приема-передачи от 12.02.2022 передан объект недвижимости, площадь которого больше указанной в договоре № от 10.02.2021, при подписании акта каких-либо замечаний относительно недостатков объекта не указано, право собственности истца зарегистрировано в Росреестре, при этом, истцом не представлено достоверных, относимых и допустимых доказательств наличия существенных недостатков объекта, которые носили бы характер неустранимых, делающих объект строительства непригодным для использования по назначению.
Относительно вопроса о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта, суд приходит к следующим выводам.
По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 ГК РФ). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю (пункт 1 статьи 471 ГК РФ). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).
При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.
После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Кодекса).
Применительно к обстоятельствам настоящего спора и особенностям регулирования отношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, необходимо отметить следующее.
Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора.
При этом, в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 ГК РФ, статья 36 Жилищного кодекса РФ), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.
Однако поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).
Акт приема-передачи подписан сторонами 12.02.2022, настоящий иск предъявлен в суд 22.10.2025, соответственно, срок исковой давности не пропущен.
Принимая во внимание, что включение в площадь машино-места тех квадратных метров, через которые проходят общедомовые коммуникации, согласуется с фактическими обстоятельствами дела, установленными из договора участия в долевом строительстве и из проектной документации к нему, при этом сам по себе факт прохождения общедомовых коммуникаций (слива, расположенного ниже уровня парковки, накрытого железной решеткой) через конкретное машино-место не является основанием для уменьшения площади этого машино-места, не делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик - 1 «ЮгСтройИнвест» об уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.01.2026.