Решение по делу № 2-196/2023 от 22.03.2023

Дело № 2-196/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2023 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Янчук А.В.,

при секретаре судебного заседания Ежове А.А.,

с участием представителя истца – ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО2, ФИО4 о признании незаконным раздела здания, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, истребовании имущества из незаконного владения,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО4, в котором с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, просило:

- признать незаконным раздел здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в части выделения нежилых помещений: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м.; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м.; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м.,

- признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО4 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м. и истребовать из незаконного владения ФИО4 указанное нежилое помещение,

- признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО4 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м. и истребовать из незаконного владения ФИО4 указанное нежилое помещение,

- признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО4 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м. и истребовать из незаконного владения ФИО4 указанное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Заволжского районного суда города Твери от 22 ноября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 04 июня 2020 года, по делу № 2-552/2019 отказано в удовлетворении требований прокурора Заволжского района города Твери о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, признании права государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства, за ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости — нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес>, общей площадью 3638,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13372 кв.м.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2020 года решение Заволжского районного суда города Твери от 22 ноября 2019 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 04 июня 2020 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела, решением Заволжского районного суда города Твери от 15 апреля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года, по делу № 2-562/2021 отказано в удовлетворении требований прокурора Заволжского района города Твери в защиту интересов неопределенного круга лиц и Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и признании права государственной собственности Тверской области на данный объект недвижимости, за ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости – нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес>, общей площадью 3638,6 кв.м., расположенное па земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13372 кв.м.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28 октября 2021 года по делу № 88-21991/2021 апелляционное определение от 22 июня 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года по делу № 2-562/2021 (№ 33-50/2022) решение Заволжского районного суда города Твери от 15 апреля 2021 было отменено, принято новое решение, которым исковые требования прокурора Заволжского района города Твери в интересах неопределенного круга лиц и Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – удовлетворены, объект капитального строительства, расположенный земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой, признано право государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>. В удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости – нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес>, общей площадью 3638,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13372 кв.м., – отказано.

По данным Единого государственного реестра недвижимости 04 августа 2020 года осуществлен государственный кадастровый учёт объекта недвижимости – нежилого здания (гостиница), расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3638,6 кв.м., с присвоением кадастрового номера № и находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Одновременно с постановкой на кадастровый учёт 04 августа 2020 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание с кадастровым номером № (номер государственной регистрации права №).

23 сентября 2020 года нежилое здание с кадастровым номером № разделено на 84 помещения, в том числе на помещения с кадастровыми номера №, №, №.

07 сентября 2021 года право собственности ФИО2 на здание с кадастровым номером № прекращено в связи с регистрацией его права собственности на отдельные 84 нежилые помещения.

Между ФИО2 и ФИО4 заключены договоры купли-продажи в отношении трех нежилых помещений с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м.; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м.; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м.

Право собственности ФИО4 на указанные нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРН.

Решения Заволжского районного суда города Твери от 22 ноября 2019 года по делу № 2-552/2019, от 15 апреля 2021 года по делу № 2-562/2021 отменены как незаконные вышестоящими судебными инстанциями. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года по делу № 2-562/2021 (№ 33-50/2022) установлено, что спорное нежилое здание является самовольной постройкой, право собственности на которое признано за субъектом Российской Федерации Тверской областью. Таким образом, у ФИО2 отсутствуют законные основания для возникновения права собственности на здание с кадастровым номером № и нежилые помещения, расположенные в нём. Следовательно, ФИО2 не мог распоряжаться нежилыми помещениями с кадастровыми номерами №, №, № и заключать сделки по их отчуждению.

Субъект Российской Федерации – Тверская область на основании апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года по делу № 2-562/2021 (№ 33-50/2022) является собственником здания с кадастровым номером №, в котором расположены спорные нежилые помещения.

Истец полагает, что действия ФИО2 по заключению договоров купли-продажи спорных помещений направлены на препятствие исполнения апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года по делу № 2-562/2021 (№ 33-50/2022) в части признания за Тверской областью права собственности на здание.

Таким образом, договоры купли-продажи между ФИО2 и ФИО4 нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, № являются ничтожными сделками, поскольку нарушают права собственника объекта недвижимости, признанного в судебном порядке, и заключены в нарушение требований статей 8, 166, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Тверской области, Правительство Тверской области, Администрация города Твери, ООО «ЛТМ-К».

В судебном заседании представитель истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просила их удовлетворить.

Ответчики ФИО2 и ФИО4 при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, обеспечили участие своих представителей.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований.

В письменных возражениях на иск указала, что на основании судебных актов 04 августа 2020 года ФИО2 осуществил государственный кадастровый учет спорного здания и зарегистрировано право собственности на него. Согласно данным ЕГРН, назначение здания – нежилое, год завершения строительства – 2008, наименование – гостиница, 10 этажей, в том числе подземных – 1, кадастровый номер №.

Далее, действуя открыто и добросовестно, в соответствии с действующим законодательством, ФИО2 по своему усмотрению разделил здание на 84 нежилых помещения.

В период с сентября 2021 года по 26 октября 2021 года ФИО2 на возмездной основе заключил договоры купли-продажи нежилых помещений, в том числе с ФИО4 16 октября 2021 года подписан договор купли-продажи помещений, претензий по оплате за указанные нежилые помещения у сторон не имелось.

ФИО2 в период с 04 июня 2020 года до заключения договоров купли-продажи помещений в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации на законных основаниях владел, пользовался и распоряжался вышеуказанным нежилым зданием.

Далее указала, что за весь период судебных споров с 2019 года по 2022 год спорное здание и земельный участок под арестом не находились, запретов и иных законных препятствий по распоряжению ФИО2 своим имуществом, не имелось. Более того, за весь период владения указанным зданием с 27 апреля 2015 года по сентябрь 2021 года ФИО2 самостоятельно нес расходы по содержанию, ремонту здания.

В иске основополагающим документом указано апелляционное определение от 24 февраля 2022 года по делу № 2-562/202, которым объект капитального строительства (без указания площади, кадастрового номера), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, признан самовольной постройкой, признано право государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства. Однако в исковых требованиях указано на признание недействительными договоров купли-продажи помещений, в связи с этим, истец выбрал ненадлежащий способ защиты.

Имущество может быть истребовано собственником у недобросовестного приобретателя, а также у добросовестного приобретателя в случае, если оно было утеряно собственником либо выбыло из владения последнего помимо его воли. Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области никогда не владело спорным зданием, расходы по ремонту и содержанию здания не несло, следовательно, ФИО4 является добросовестным приобретателем нежилых помещений.

Представитель ФИО4 – ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных требований.

В письменных возражениях указал, что спорные помещения приобретены у ФИО2 на возмездной основе. Деньги выплачены продавцу в день заключения договоров. Каких-либо обременений, сведений о заявленных в судебном порядке требованиях, возражений относительно зарегистрированного права, сведений об изъятии объекта, в выписках не содержалось. ФИО4 был ознакомлен с техническим планом здания от 05 августа 2021 года, который также подтверждал законное состояние здания и находящихся в нем помещений, осмотрел приобретаемые помещения, был ознакомлен с заключением комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, подтверждающей соответствие здания, в котором находятся спорные помещения, всем необходимым установленным требованиям, а также решением Заволжского районного суда города Твери от 15 апреля 2021 года по делу № 2-562/2021 и Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года, установившими право собственности ФИО2 на здание.

Ссылаясь на положения гражданского законодательства, указал, что у ФИО4 не было оснований сомневаться в законности совершаемой сделки, он действовал добросовестно, проявляя необходимую осмотрительность, при этом в рассматриваемом случае отсутствуют предусмотренные законом основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Отмечает, что ранее всеми судебными постановлениями, касающимися спорного здания, признано, что оно является самовольной постройкой. Право собственности истца на здание возникло на основании апелляционного определения Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года. До этого момента истец им не владел, что исключает выбытие здания из владения истца помимо его воли, как основание для истребования помещения из владения ФИО4 Истец не имеет отношения и к строительству здания, возведенного в 2009 году.

Право собственности истца установлено судом только потому, что в 2018 году к нему перешло право собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

Право собственности на самовольно построенное здание возникло у ФИО2 на основании апелляционного определения Тверского областного суда от 22 июня 2021 года, после чего зарегистрировано 07 сентября 2021 года.

ФИО4 помещения приобретены у ФИО2 15 октября 2021 года, когда он являлся их собственником, задолго до того, как право на здание было признано за истцом.

Таким образом, несмотря на то, что судебные акты, на основании которых за ФИО2 было признано право собственности на здание, а, следовательно, и находящиеся в нем помещения, отменены, в тот момент времени, когда ФИО4 приобрел помещения, эти сделки были законными и указание на их ничтожность, является необоснованным.

При приобретении помещения ФИО4 не знал и не мог знать о том, что право на здание впоследствии приобретет Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, не мог предвидеть последующие судебные акты.

Полагает, что является добросовестным приобретателем помещений и у истца отсутствует право на истребование их у него по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тверской области, Правительства Тверской области, Администрации города Твери, ООО «ЛТМ-К» при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств не направили.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что решением Заволжского районного суда города Твери от 22 ноября 2019 года по делу № 2-552/2019, вступившим в законную силу 04 июня 2020 года, за ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости – нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес>, общей площадью 3638,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13372 кв.м.

По данным Единого государственного реестра недвижимости 04 августа 2020 года осуществлен государственный кадастровый учёт объекта недвижимости – нежилого здания (гостиница), расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3638,6 кв.м. с присвоением кадастрового номера № и находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Одновременно с постановкой на кадастровый учёт 04 августа 2020 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание с кадастровым номером №.

23 сентября 2020 года нежилое здание с кадастровым номером № разделено на 84 помещения, в том числе на помещения с кадастровыми номерами №, №, №.

07 сентября 2021 года право собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером № прекращено в связи с регистрацией его права собственности на отдельные 84 нежилые помещения.

16 октября 2021 года между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключено три договора купли-продажи недвижимого имущества: помещения № с кадастровым номером №, стоимостью 520000 рублей, помещения № с кадастровым номером №, стоимостью 510000 рублей, помещения № с кадастровым номером №, стоимостью 516000 рублей, расположенных по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН на нежилое помещение № с кадастровым номером № – 20 октября 2021 года, на помещение № с кадастровым номером № – 25 октября 2021 года, на помещение № с кадастровым номером № – 27 октября 2021 года.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2020 года решение Заволжского районного суда города Твери от 22 ноября 2019 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 04 июня 2020 года – отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела, решением Заволжского районного суда города Твери от 15 апреля 2021 года по делу № 2-562/2021, вступившим в законную силу 22 июня 2021 года, за ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости – нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес>, общей площадью 3638,6 кв.м., расположенное па земельном участке с кадастровым номером №, площадью 13372 кв.м.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции определением от 28 октября 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года – отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года по делу № 2-562/2021 (№ 33-50/2022) решение Заволжского районного суда города Твери от 15 апреля 2021 года отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования прокурора Заволжского района города Твери в интересах неопределенного круга лиц и Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – удовлетворены.

Объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой.

На объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, признано право государственной собственности Тверской области.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости – нежилое девятиэтажное здание по адресу: <адрес>, общей площадью 3638,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, – отказано.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд не вправе производить ревизию вступившего в законную силу решения суда под видом рассмотрения другого спора с иной интерпретацией требований, которым по существу уже давалась оценка при рассмотрении аналогичного дела.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Ответчик ФИО4 не являлся участником по ранее рассмотренному гражданскому делу. Вместе с тем, вышеуказанное апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года, как принятый по делу итоговый судебный акт, а также установленные в нем обстоятельства и собранные доказательства также являются доказательствами по настоящему гражданскому делу и подлежат соответствующей оценке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года установлено, что постановлением администрации города Твери от 03 марта 2000 года № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13372 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен в бессрочное пользование под тепличное хозяйство ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение».

В 2008-2009 годах ООО «Тверской ДСК» на указанном земельном участке построило объект недвижимости, представляющий собой железобетонное панельное девятиэтажное здание с фундаментом. Указанный объект использовался организацией как общежитие для работников организации.

Согласно проектной документации и техническим условиям ООО «Тверской ДСК» планировалось к возведению нежилое здание – гостиница для работающих по вахтовому методу, площадь застройки 426,85 кв.м.

Спорный объект в муниципальную собственность не передавался и с даты завершения его строительства находился в распоряжении ООО «Тверской ДСК».

Арбитражным судом Тверской области 10 июля 2009 года возбуждено дело о банкротстве ООО «Тверской ДСК» (дело № А66-6857/2009).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2010 года ООО «Тверской ДСК» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, в ходе которого конкурсным управляющим на торгах выставлено для продажи имущество должника – строительные материалы, получаемые от разборки общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании протокола о результатах продажи имущества должника от 21 апреля 2015 года и договора от 27 апреля 2015 года ФИО2 приобрел в собственность имущество ООО «Тверской ДСК» – строительные материалы, получаемые от разборки недвижимого имущества – общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу. Стоимость имущества – 7296490 рублей.

По акту приема-передачи от 27 апреля 2015 года ФИО2 принял указанное имущество.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 08 мая 2017 года по делу № А66-6857/2009 конкурсное производство в отношении ООО «Тверской ДСК» завершено.

27 июня 2017 года ООО «Тверской ДСК» ликвидировано, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ.

Стороны признавали, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя иск прокурора о признании права собственности на самовольную постройку, суд апелляционной инстанции одновременно пришел к выводу об отсутствии оснований для признание за ответчиком ФИО2 такого права, поскольку оно приведенному в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовому регулированию не соответствует, названный ответчик не являлся и не является лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана такая постройка.

При этом, возможность сохранения и легализации самовольной постройки предусмотрена законом исключительно за лицами, обладающими теми или иными правами в отношении земельного участка, на котором создана постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при наличии такого препятствия, как отсутствие воли собственника земельного участка на возведение на нем спорного объекта недвижимости, даже при подтверждении обращения лица за разрешением на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию, а также возведения объекта без – существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.

Доказательств наличия такой воли у администрации города Твери, реализовывавшей в период строительства спорного объекта полномочия собственника земельного участка, предоставленного в бессрочное пользование ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение», представлено не было.

Учитывая, что одним из ответчиков по настоящему делу также является ФИО2, а истцом Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, а также истцом заявлены требования относительно оспаривания сделки и зарегистрированных прав на нежилые помещения, находящиеся в здании по адресу: <адрес>, право собственности на которое, как на самовольную постройку, ранее было признано за истцом, суд приходит к выводу о принятии в качестве доказательств по делу вышеуказанного апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО2 законных прав как на здание, расположенное по адресу: <адрес>, так и на образованные в результате его раздела нежилые помещения, следовательно, и права на продажу нежилых помещений.

При этом, в силу положений статьи 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

Исходя из изложенного, ФИО2 после отмены решения суда, здание, расположенное по адресу: <адрес>, должно было быть возвращено законному собственнику, которым является истец, а зарегистрированное право собственности – прекращено.

В тоже время, поскольку ФИО2 указанное выше здание разделено на отдельные нежилые помещения, следствием чего стало прекращение права собственности ФИО2 на здание и регистрация права собственности на вновь образованные объекты недвижимости (нежилые помещения), поворот исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 433 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при имеющихся обстоятельствах, не может быть осуществлено. Указанное свидетельствует о неправомерном приобретении права как на здание, так, в последующем, и на помещения ответчиком ФИО2 и, как следствие, о незаконном выбытии указанного имущества из обладания истца.

Также суд полагает необходимым отметить, что как следует из протокола о результатах продажи имущества должника от 21 апреля 2015 годам и договора купли-продажи от 27 апреля 2015 года, ФИО2 приобрел у ООО «Тверской ДСК» строительные материалы, получаемые от разборки недвижимого имущества – общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу за 7296490 рублей.

В понимании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом недвижимости является здание, сооружение и другое имущество, прочно связанное с землей, в силу чего приобретение ФИО2 строительных материалов от разборки здания не свидетельствует о приобретении им права собственности на это здание как на объект недвижимости, вследствие чего не может рассматриваться как основание возникновения права на здание, как объект недвижимости.

При этом, поскольку ООО «Тверской ДСК» прав на земельный участок не имело, то и ФИО2, в свою очередь, не мог по договору купли-продажи приобрести прав больше, чем продавец имущества. Приобретение строительных материалов от разборки здания само по себе не предполагает передачу покупателю прав на земельный участок, а также не обуславливает передачу покупателю прав на здание, как объект недвижимого имущества. Такое исключительное право предоставлено только собственнику объекта недвижимости (статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2015 года), статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из изложенного, поскольку ранее установлено, что права на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> принадлежат Тверской области, от имени которого действует истец – Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, то соответственно и права на находящееся на данном участке здание, являющееся самовольной постройкой, также принадлежали последнему, в связи с чем суд приходит к выводу, что указанное здание выбыло из владения истца помимо его воли в результате действий ФИО2

Доводы ответчиков об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи спорных нежилых помещений от 16 октября 2021 года, поскольку ФИО4 является добросовестным приобретателем, суд полагает несостоятельными ввиду следующего.

Как следует из положений пунктов 1, 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли.

Из содержания указанных норм права следует, что одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника по воле либо помимо его воли.

Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца.

Ответчики не предоставили достоверные доказательства, свидетельствующие о наличии фактической воли у истца на отчуждение спорных нежилых помещений, напротив, из совокупности собранных по делу доказательств следует, что утрата владения спорными помещениями явилось следствием действий ФИО2 и не была вызвана действиями истца, направленными на передачу имущества, или действиями иных лиц, осуществлявших передачу спорного объекта по его просьбе или с его ведома.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что законным собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, следовательно, и образованным при его разделе спорных нежилых помещений, является истец и нежилые помещения выбыли из владения помимо воли последнего.

Заключение договоров на обслуживание как зданий, так и нежилых помещений ответчиками, равно как и оплата ими налогов, не являются юридически значимыми обстоятельствами для правильного рассмотрения и разрешения настоящего спора и правового значения не имеют.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о признании недействительными заключенных между ФИО2 и ФИО4 трех договоров от 16 октября 2021 года купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м.

Поскольку судом установлено, что право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, № зарегистрировано ФИО2 в результате проведенного раздела здания в отсутствие оснований для возникновения права собственности на здание – разделяемый объект, то в силу положений статьи 40, 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающей, что только собственник исходного объекта недвижимости имеет право на принятие решения о его разделе на отдельные помещения, раздел здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: №, в части выделения нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, также подлежит признанию незаконным.

Поскольку недействительная сделка в соответствии с законом не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, суд приходит к выводу о необходимости аннулирования в ЕГРН записей о регистрации права собственности на спорные нежилые помещения по признанной недействительной сделке, разделу здания и постановке на кадастровый учет в части образования спорных помещений.

Таким образом, подлежат внесению органом регистрации прав в ЕГРН сведения о прекращении права собственности ФИО4 и ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м., нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м., нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м.

Одновременно суд полагает необходимым отметить, что поскольку право собственности ФИО2 на здание, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано на основании судебного акта, впоследствии отмененного, то исключение данных сведений о правах ответчика на здание осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 433 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области об истребовании из незаконного владения ответчика ФИО6 спорных нежилых помещений в государственную собственность Тверской области, поскольку образование указанного объекта было признано судом незаконным, в качестве последствий недействительности сделки применено аннулирование соответствующей записи в ЕГРН, в том числе, и о регистрации данных помещений, следовательно, ввиду отсутствия испрашиваемого истцом объекта, оснований для удовлетворения вышеуказанного требования не имеется.

Руководствуясь статьями 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН <***> ИНН <***>) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ №), ФИО4 (паспорт гражданина РФ №) о признании незаконным раздела здания, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества – удовлетворить.

Признать незаконным раздел здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: №, в части выделения нежилых помещений: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м.

Признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО4 договор от 16 октября 2021 года купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м.

В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО4 об истребовании из незаконного владения нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> – отказать.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации:

- прекращения права собственности ФИО4 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м., нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м., нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м.

- прекращения права собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м., нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м., нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м.

- для снятия с государственного кадастрового учёта нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39,1 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 38,4 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 39 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.В.Янчук

Мотивированное решение изготовлено 06 апреля 2023 года.

Председательствующий А.В.Янчук