№2-11441/2025

50RS0031-01-2024-010255-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

Председательствующего судьи Кузьминой А.В.

При ведении протокола секретарем Курбановой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчику, в котором просит расторгнуть договоры купли-продажи нежилых помещений от 12.03.2024, а также взыскать оплаченные по договорам денежные средства в размере 2 450 000руб., понесенные убытки на выполнение ремонтно-отделочных работ в размере 89 401руб. и судебные расходы.

В обоснование требований указано, что 12.03.2024 ответчик продал истцу два нежилых помещения, расположенных по адресу: АДРЕС (К№), пом.5 (К№№) стоимостью 1 225 000руб. каждое, а всего стоимостью 2 450 000руб. В процессе ремонта помещений стало известно, что приобретённые помещения являются общедомовыми и используются как технические помещения собственниками многоквартирного дома. В связи с чем истец направила ответчику уведомление о расторжении договора, однако ответа не получил. Полагая свои права нарушенными, обратилась с иском в суд.

03.10.2024 по делу было вынесено заочное решение.

Определением суда от 01.07.2025 заочное решение было отменено по заявлению ответчика, судебное заседание назначено на 11.07.2025.

Истец в судебное заседание не явилась, о рассмотрении извещалась, ранее от представителя поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие(т.2 л.д.95).

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась о рассмотрении дела надлежащим образом по месту регистрации и проживания, также был извещен представитель ответчика, что подтверждается распиской в материалах дела, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не поступало.

Представитель 3 лица АО «Одинцовская теплосеть» не явился, извещены, представили отзыв по существу исковых требований, требования истца поддержали(т.2 л.д.30-32).

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, имеется ходатайство о рассмотрении в отсутствие(т.2 л.д.145).

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. Такой вывод не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, неявку лиц в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд счел возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО2 и ФИО1 заключён Договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 12.03.2024 с К№, площадью 17 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС (т.1 л.д.13-14).

Также был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 12.03.2024 с К№, площадью 17 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС (т.1 л.д.15-16).

В соответствии с п. 2.1 Договора цена каждого нежилого помещения составляет 1 225 000 руб.

Истец обязательства выполнил в полном объеме(т.1 л.д.17-18).

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Суд полагает, что при заключении сделки были нарушены существенные условия договора, поскольку проданное по договору купли-продажи нежилые помещения расположены на первом этаже МКД и относятся к помещениям общественного назначения (общедомовое имущество), которые ранее использовались собственниками данного МКД под колясочные.

Также судом уставлено, что в техническом паспорте МКД нежилые помещения с К№ № и К№№, площадью 17 кв.м. каждый, относятся к помещениям общественного назначения(т.2 л.д.33-82), управление домом осуществляет АО «Одинцовская теплосеть» на основании договора управления от 08.03.2024(т.2 л.д.83-92).

Согласно сведениям ЕГРН право собственности зарегистрировано на ФИО1

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64), собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом в Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 N489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно прецеденту толкования, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02 марта 2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома (далее - МКД), поскольку поставлены на технический учет в качестве мест общественного назначения(общего пользования), их функциональное назначение – использовались как «колясочные».

Так как ответчик, умолчал при заключении сделки о назначении спорных помещений и истец не имеет возможности пользоваться нежилыми помещениями по назначению, что является существенным нарушением условий договора, суд считает, что требования истца в части расторжения Договоров б/н от 12.03.2024 обоснованы и подлежат удовлетворению.

При этом в силу ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств опровержение доводов истца и собранных по делу доказательств, ходатайство о назначении судебной экспертизы также не заявлялось.

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу ст.56 ГПК РФ доказательств в опровержение доводов истца и собранных по делу доказательств – не представлено.

Поскольку Договоры купли-продажи б/н от 12.03.2024, заключенные между истцом и ответчиком, подлежат расторжению, в связи с существенным нарушением условий Договоров Продавцом, то ФИО1 имеет право на взыскание оплаченных по договору денежных средств в размере 2 450 000руб., а также на основании ст.15 ГК РФ на взыскание понесенных убытков в связи с частично выполненными работами по ремонту помещений на основании заключённого договора на ремонтно-отделочные работы от 16.03.2024(т.1 л.д.29-36).

Таким образом, с Ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные убытки в размере 89 401 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины 3 490 руб.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

Расторгнуть Договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 12.03.2024 года с К№№ площадью 17 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, заключенный между ФИО1 (паспорт №) и ФИО2 (паспорт №).

Расторгнуть Договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 12.03.2024 года с К№№ площадью 17 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС заключенный между ФИО1 (паспорт №) и ФИО2 (паспорт №)..

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (№) оплаченные по двум договорам купли-продажи от 12 марта 2024 года денежные средства в размере 2 450 000 руб., убытки в размере 89 401 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 490 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд МО в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2025 года