Дело №2-98/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 13 сентября 2023 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Ивановой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Казанский посад», обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат №5» о признании права собственности на квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», ООО «ДСК №5» о признании права собственности на двухкомнатную <адрес>, общая площадь 81 кв.м, жилая площадь 46,7 кв.м, и однокомнатную <адрес>, общая площадь 42,5 кв.м, жилая площадь 20,2 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований отмечено, что <дата> между ФИО1 и ООО «ДСК №5» был заключен договор участия в долевом строительстве <номер>, согласно которому объектом долевого участия являлись 2 квартиры: двухкомнатная <адрес>, общая площадь 81 кв.м, жилая площадь 46,7 кв.м, и однокомнатная квартира <номер>, общая площадь 42,5 кв.м, жилая площадь 20,2 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, оплата стоимости объектов долевого строительства произведена. Однако ООО «ДСК №5» строительство многоквартирного дома не закончило. Обязательство по завершению строительства многоквартирного дома приняло ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад». До настоящего времени объекты долевого строительства – квартиры ФИО1 не переданы, что послужило основанием обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебное заседание истец не явился, извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» ФИО3 возражала против удовлетворения иска в части требований к данному ответчику, пояснила, что обществом не нарушались права истца, ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» является ненадлежащим ответчиком по спору.

Представитель ответчика ООО «ДСК №5» (в лице конкурсного управляющего ФИО4), третьи лица ФИО5, представители Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, Управления Росреестра по Республике Марий Эл в суд не явились, извещены.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО «ДСК №5» (застройщиком) и ФИО2 (участником долевого строительства, дольщиком) заключен договор участия в долевом строительстве <номер> (л.д.6-16), согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обеспечить строительство объекта – многоквартирный жилой дом поз.12 со встроенными помещениями многофункционального назначения на 1-ом этаже в м/р «Оршанский» <адрес>II очередь строительства) блок секции в осях А-Л/1-6/1 и Э-М/1-6/1, на пересечении улиц Водопроводная и Первомайская, 9/7 этажный, 84 квартирный на земельном участке с кадастровым номером <номер>. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства:

квартиру строительный номер <номер>, количество комнат 2, общая площадь 82,2 кв.м, жилая площадь 46,6 кв.м, на 2 этаже в 1 подъезде;

квартиру строительный номер <номер>, количество комнат 1, общая площадь 42,82 кв.м, жилая площадь 20,28 кв.м, на 6 этаже в 1 подъезде.

Договор от <дата> зарегистрирован <дата>.

Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве срок окончания строительства (создания) многоквартирного дома (получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) определен 3 квартал 2017 года. Срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства установлен в течение 2 месяцев с момента сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (п.2.4 договора).

Стоимость квартиры (цена договора), подлежащая уплате застройщику участником долевого строительства, – 5625900 руб. (п.3.1 договора).

Обязательство по передаче объекта долевого строительства застройщиком ООО «ДСК №5» перед истцом исполнено не было.

С 10.03.2018 в Республике Марий Эл вступил в законную силу Закон Республики Марий Эл от 27.02.2018 № 10-З «О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл «О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл», которым устанавливаются меры по защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в установленном порядке в единый реестр проблемных объектов, и перед которыми недобросовестным застройщиком не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.

В целях исполнения Закона от 27.02.2018 №10-З Правительством Республики Марий Эл было принято Постановление от 05.05.2018 №194 «Об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья», которым были утверждены:

- Порядок проведения конкурса по отбору нового застройщика в целях организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья;

- Порядок заключения соглашения об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл и органом местного самоуправления;

- примерная форма соглашения об организации предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл и органом местного самоуправления;

- примерная форма соглашения о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл, органом местного самоуправления и новым застройщиком, ставшим победителем конкурса;

- примерная форма соглашения о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, заключаемого между уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл, органом исполнительной власти Республики Марий Эл, осуществляющим распоряжение государственной собственностью Республики Марий Эл, и новым застройщиком, ставшим победителем конкурса.

<дата> между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл (уполномоченным органом), администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» (администрацией) и ООО «Казанский Посад» (новым застройщиком – победителем конкурса; в настоящее время – ООО Специализированный застройщик «Казанский посад») заключено соглашение <номер>-пр (л.д.98-106) о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, по условиям которого новый застройщик обязался предоставить меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья в форме предоставления жилых помещений в срок до <дата>.

Согласно приложению <номер> к соглашению в число пострадавших участников строительства жилья истец не включен.

Исходя из отзыва и пояснений представителя ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» в рамках данного соглашения общество осуществило окончание строительства указанного многоквартирного жилого дома.

<дата> между ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» как арендатором и ООО «ДСК №5» как арендодателем заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>.

<дата> ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» выдано разрешение <номер> на строительство многоквартирного жилого дома поз.12 со встроенными помещениями многофункционального назначения на 1-ом этаже в м/р «Оршанский» <адрес> (II очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером <номер> (л.д.108).

<дата> ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» выдано разрешение <номер> на ввод указанного объекта в эксплуатацию (л.д.109-110).

<дата> между ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» как новым застройщиком и истцом заключен договор передачи в собственность двухкомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, согласно договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, заключенного между ООО «ДСК №5».

<дата> между ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» как новым застройщиком и истцом заключен договор передачи в собственность двухкомнатной квартиры №<номер>, расположенной по адресу: <адрес>, согласно договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, заключенного между ООО «ДСК №5».

Уведомлениями от <дата> Управлением Росреестра по Республике Марий Эл приостановлена государственная регистрация права собственности на квартиры по заявлению истца, поскольку им не предоставлены документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве от ООО «ДСК №5» к ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад». Кроме того, истец не включен в список пострадавших участников строительства жилья от <дата>. Проведение государственной регистрации права собственности возможно в случае представления документов, в том числе судебного акта о признании права собственности.

<дата> государственная регистрация права собственности на квартиры прекращена в связи с поступлением соответствующих заявлений от истца.

В силу ч.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в ред. на момент заключения договора от 08.05.2015) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч.3).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч.6 настоящей статьи (ч.4).

Как указано выше, несмотря на ввод дома в эксплуатацию, указанное обязательство по передаче объекта долевого строительства застройщиком ООО «ДСК №5» перед истцом исполнено не было.

Таким образом, ООО «ДСК №5» как сторона договора участия в долевом строительстве, заключенном с истцом, является надлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности.

Из разъяснений высшей судебной инстанции, приведенных в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу п.2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

По смыслу ст.11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Императивные нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ также не содержат запрета на признание права собственности на объект строительства, в том случае, когда первоначальный застройщик по каким-либо причинам уклонился от завершения строительства многоквартирного жилого дома и строительство завершено новым застройщиком.

Согласно п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу правовой позиции, изложенной в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Из материалов дела следует, что ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» выступило новым застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, фактически окончив строительство и введя его в эксплуатацию, и передало истцу квартиры по договорам от <дата>, однако государственная регистрация договоров не была осуществлена по причине непредставления документов, подтверждающих перемену лиц в обязательстве от ООО «ДСК №5» к ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», и невключения в список пострадавших участников строительства жилья.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В силу приведенного правового регулирования, в том числе законодательства о защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл, и установленных по делу обстоятельств именно на ООО Специализированном застройщике «Казанский Посад» как субъекте предпринимательской деятельности и профессиональном участнике рынка строительства лежит обязанность по окончательной передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, что является необходимым условием признания права собственности на него в судебном порядке.

Таким образом, наряду с первоначальным застройщиком ООО «ДСК №5», чьим поведением непосредственно нарушены права истца как участника долевого строительства и по вине которого возник судебный спор, ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» также в силу закона является надлежащим ответчиком иску о признании права собственности.

Также судом при рассмотрении спора отклоняются доводы третьего лица ФИО5, который является конкурсным кредитором в конкурсном производстве ООО «ДСК №5», о том, что оплата по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата> не производилась.

Согласно положениям ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в ред. на момент заключения договора от 09.11.2016) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч.1).

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2).

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч.3).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч.4).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.9 настоящего Федерального закона (ч.5).

Согласно п.3.2 договора от <дата> оплата цены договора производится дольщиком по согласованию с застройщиком различными формами расчетов, не противоречащими действующему законодательству (в том числе взаимозачетами), после государственной регистрации настоящего договора в срок не позднее <дата>.

В подтверждение исполнения обязательств по договору от <дата> истец представил соглашение о взаиморасчетах <номер>, датированное <дата>, заключенное в соответствии со ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «ДСК №5», ООО «ПП «Регионстрой», ООО «Жилищная управляющая компания», ФИО1 (л.д.13).

Также в материалах дела имеется соглашение о взаиморасчетах <номер> от <дата> абсолютно аналогичного содержания (л.д.74).

Из соглашения следует, что ООО «ДСК №5» должно ООО «ПП «Регионстрой» денежную сумму в размере 5625900 руб. по взаиморасчетам; ООО «ПП «Регионстрой» должно ООО «Жилищная управляющая компания» денежную сумму в размере 5625900 руб. по договору поставки от <дата>; ООО «Жилищная управляющая компания» должно ФИО1 денежную сумму в размере 5625900 руб. по взаиморасчетам, ФИО1 должен ООО «ДСК-5» денежную сумму в размере 5625900 руб. по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>.

Стороны пришли к взаимному соглашению прекратить встречные однородные обязательства в сумме 5625900 руб. путем проведения зачета: ООО «ДСК №5» рассчитывается с ООО «ПП «Регионстрой»; ООО «ПП «Регионстрой» рассчитывается с ООО «Жилищная управляющая компания»; ООО «Жилищная управляющая компания» рассчитывается с гражданином ФИО1; гражданин ФИО1 с ООО «ДСК №5». После проведения настоящего зачета задолженности между сторонами не имеется. Относительно денежных сумм, изложенных в настоящем зачете, стороны никаких претензий друг к другу не имеют.

Указанное соглашение подписано всеми его участниками.

Судом также установлено, что решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от <дата> по делу № А38-12191-21/2017 ООО «ДСК №5» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

В рамках дела о банкротстве ООО «ДСК №5» <дата> конкурсный кредитор ФИО5 обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением, в котором просил признать недействительным соглашение о взаиморасчетах <номер> от <дата>; применить последствия недействительности: восстановить задолженность ФИО1 перед ООО «ДСК №5» в размере 5625900 руб. по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от <дата> постановлено отказать в удовлетворении заявления конкурсного кредитора ФИО5 к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Регионстрой», гражданину ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания» о признании недействительной сделкой соглашения о взаиморасчетах <номер> от <дата> и применении последствий недействительности сделки.

Рассматривая данное заявление, арбитражный суд в определении установил, что у ФИО1 возникло денежное обязательство перед ООО «ДСК №5» в сумме 5625900 руб. по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата>.

У ООО «ДСК №5» имелись обязательства перед ООО «ПП «Регионстрой» по договорам подряда <номер> от <дата>, <номер> от <дата> в сумме 7211736,95 руб.

У ООО «ПП «Регионстрой» имелись обязательства перед ООО «Жилищная управляющая компания» по оплате поставленных материалов по договору поставки строительных материалов и соответствующим товарным накладным в сумме 5996798 руб.

У ООО «Жилищная управляющая компания» возникли денежные обязательства перед гражданином ФИО1 по оплате поставленной песчано-гравийной смеси согласно товарным накладным в размере 6031410 руб.

В результате заключения оспариваемого соглашения о взаиморасчетах погашены обязательства ООО «ДСК №5» перед ООО «ПП «Регионстрой».

При этом арбитражный суд признал необоснованными возражения кредитора о том, что договор поставки строительных материалов между ООО «Жилищная управляющая компания» и ООО «ПП «Регионстрой» не заключен, поскольку не определены существенные условия договора; не представлены на всю сумму задолженности первичные документы по взаимоотношениям должника и ООО «ПП «Регионстрой»; отсутствует договор поставки, заключенный между ФИО1 и ООО «Жилищная управляющая компания». Имеющиеся в материалах дела первичные документы бухгалтерского учета опровергают указанные доводы кредитора.

При таких обстоятельствах, учитывая погашение обязательств ООО «ДСК №5» на сумму 5625900 руб., Арбитражный суд Республики Марий Эл пришел к выводу о том, что отсутствует вред имущественным правам кредиторов, причинённый оспариваемой сделкой.

Определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от <дата> в апелляционном порядке не обжаловалось, вступило в законную силу.

В силу положений ч.3 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно ст.407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

При таких фактических обстоятельствах, и приведенном правовом регулировании, суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору участия в долевом строительстве <номер> от <дата> перед ООО «ДСК №5»ФИО1 были исполнены в результате проведения вышеуказанного взаимозачета требований.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ООО «ДСК №5» и ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» о признании права собственности подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать право собственности ФИО1 (ИНН <***>) на двухкомнатную квартиру, общей площадью 78,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.

Признать право собственности ФИО1 (ИНН <***>) на однокомнатную квартиру, общей площадью 40 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый <номер>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение составлено 20.09.2023.