№ 2-251/2025 (2-1962/2024)
56RS0019-01-2024-003629-28
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 апреля 2025 года город Орск
Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области, в составе:
председательствующего судьи Липатовой Е.П.,
при секретаре Энс Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-251/2025 (2-1962/2024) по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности на земельный участок и садовый домик,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к наследникам Ф.В.А., умершего ДД.ММ.ГГГГ года, в котором просил:
- признать заключенным договор купли-продажи земельного участка с садовым домиком по адресу: <адрес>, от 28.05.1998 года между Ф.В.А. и ФИО1;
- признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № (площадью <данные изъяты> кв.м.) и садовый домик с кадастровым номером № (площадью <данные изъяты> кв.м.), расположенные по адресу: Оренбургская область, <адрес>.
Требования истец мотивировал тем, что 28.05.1998 года между ним и Ф.В.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с садовым домиком по адресу: <адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом г.Орска Б.И.Л., фактически сторонами исполнен (истцу передано имущество и техническая документация на строения, а им произведена оплата). 16.12.1999 года ГУП «Техническая инвентаризация» выдало истцу справку о произведении учетной записи в отношении садового домика, но сам договор купли-продажи от 28.05.1998 года в Орском ГПТИ и в комитете по земельным ресурсам г. Орска так и не зарегистрирован. С момента приобретения и по настоящее время истец владеет имуществом, используя его по назначению. В 2024 году он обратился в УФРС по Оренбургской области с заявлением о регистрации права собственности, однако положительный результат не достигнут. Продавец Ф.В.А. умер, поэтому осуществление регистрационных действий в заявительной порядке в настоящее время невозможно.
Определением от 22.01.2025 года, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3 и ФИО2 (наследники Ф.В.А.).
Определением суда от 24.02.2025 года, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФРС по Оренбургской области.
В судебное заседание, назначенное на 08.04.2025 года, истец ФИО1, а также ответчики ФИО3 и ФИО2, представители третьих лиц СНТ СН «<данные изъяты>», УФРС по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.
Суд, с учетом позиции истца, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исходя из ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как указано в ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ч. 6 ст. 131 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 28.05.1998 года между Ф.В.А. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и садового домика, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в садоводческом товариществе <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., представленный для садоводства.
Стоимость земельного участка и садового домика на нем определена сторонами в размере 1 000 руб. (п. 2 договора). Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
В силу п. 5 договора купли-продажи, до настоящего договора земельный участок и садовый домик никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением не состоят.
Согласно сведениям, представленным Отделом ЗАГС Администрации г. Орска, Ф.В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ года.
После смерти Ф.В.А. открыто наследственное дело №, свидетельства о праве на наследство по закону выданы супруге наследодателя ФИО2 и сыну наследодателя ФИО3 В состав наследственной массы земельный участок с кадастровым номером № (площадью <данные изъяты> кв.м.) и садовый домик с кадастровым номером № (площадью <данные изъяты> кв.м.) не вошли.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 сослался на то, что после заключения договора купли-продажи земельного участка переход права собственности на него не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и произвести его в настоящее время невозможно, ввиду смерти Ф.В.А. В данной связи, защита прав возможна не иначе как в судебном порядке.
По мнению суда, доводы истца обоснованы и заслуживают внимания.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно разъяснениям, данным в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании ст.ст.58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Следовательно, для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.
Как установлено судом, спорный договор купли-продажи земельного участка и садового домика между Ф.В.А. и ФИО1 был заключен в письменной форме, кроме того, удостоверен нотариусом г.Орска Б.И.Л. 28.05.1998 года, существенные условия договора между сторонами были согласованы.
При жизни Ф.В.А. переход права собственности по договору купли-продажи на спорный земельный участок и садовый домик зарегистрирован не был.
Вместе с тем само по себе отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не влияет на действительность сделки.
Как установлено судом, после подписания договора проданное имущество было передано покупателю, кроме того, истцу вручен план земельного участка, являющийся неотъемлемой частью договора, а также техническая документация на садовый домик.
Как следует из пояснений истца и представленных письменных документов, с момента заключения договора купли-продажи ФИО1 пользуется земельным участком по прямому назначению, регулярно оплачивает членские взносы, что не было оспорено третьим лицом - СНТ СН «<данные изъяты>».
Сам Ф.В.А. с момента подписания договора купли-продажи и вплоть до смерти каких-либо действий, направленных на оспаривание сделки, не предпринимал.
Таким образом, представленными доказательствами объективно подтверждено, что земельный участок <адрес> и расположенный на нем садовый домик, являющиеся предметом договора купли-продажи от 28.05.1998 года, фактически переданы от продавца к покупателю, последним приняты и содержатся. При этом договор купли-продажи от 28.05.1998 года совершен в надлежащей форме, нотариально удостоверен, подписан сторонами и никем не оспорен. Единственным препятствием к регистрации перехода права является смерть продавца.
В связи с вышеизложенным, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка и садового домика, расположенных в <адрес>, между Ф.В.А. и ФИО1, а также о признании за истцом права собственности на земельный участок.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 - удовлетворить.
Признать заключенным договор купли-продажи земельного участка с садовым домиком по адресу: <адрес> (от 28.05.1998 года) между Ф.В.А. и ФИО1.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) право собственности на земельный участок №, кадастровый номер № (площадью <данные изъяты> кв.м.) и садовый домик с кадастровым номером № (площадью <данные изъяты> кв.м.), расположенные по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для регистрации перехода права собственности на земельный участок № (кадастровый номер №) и садовый домик (кадастровый номер №) по адресу: <адрес>, согласно договору купли-продажи от 28.05.1998 года, заключенному между Ф.В.А. и ФИО1.
Ответчики вправе подать в Ленинский районный суд г. Орска, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Липатова Е.П.
Справка: решение в окончательной форме изготовлено 22.04.2025 года