РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с.Большое Болдино 13 октября 2022 года

Большеболдинский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Дремлюга Т.В., с участием представителей истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3, представителя ответчика администрации Большеболдинского муниципального района Нижегородской области ФИО4, при секретаре Туршатовой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Большеболдинского муниципального района Нижегородской области о признании права собственности на самовольно возведённый двухэтажный пристрой, сохранении жилого дома в реконструированном виде со статусом многоквартирного жилого дома, признании права собственности на квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Большеболдинского муниципального района Нижегородской области, указав в обоснование, что он является собственником земельного участка (кадастровый №), площадью 1502 кв м, расположенного по адресу: <адрес>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № от 21 января 2015 года. На указанном земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности жилой дом (кадастровый №). Право собственности истца на жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за номером № от 20 октября 2005 года. Собственником была проведена реконструкция жилого дома, которая заключалась в строительстве двухэтажного пристроя, площадью 26,7 кв м и внутренней перепланировке помещений здания. В результате выполненных работ здание фактически в настоящее время по функциональному значению и техническим характеристикам отвечает признакам многоквартирного жилого дома, состоящего из 11 квартир и мест общего пользования. В данном доме каждое жилое помещение является изолированным, имеет отдельный вход и отвечает всем вышеуказанным признакам квартиры. Аналогичный вывод сделан экспертом ООО «Артель-групп», выполнявшим строительно-техническую экспертизу здания - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. По окончании вышеуказанных строительных работ ФИО1 обратился в администрацию Большеболдинского района Нижегородской области за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 20 июля 2022 года администрация Большеболдинского муниципального района Нижегородской области сообщила ФИО1 об отказе выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия необходимого пакета документов. В связи с этим у истца отсутствует иная возможность изменить статус здания с жилого дома на многоквартирный дом и оформить право собственности на квартиры в реконструированном доме, кроме как путём обращения в суд. Земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нём жилой дом, согласно градостроительному плану, утверждённому постановлением администрации Большеболдинского муниципального района Нижегородской области от <дата>, расположены в территориальной зоне Ж-1 (зона индивидуального жилищного строительства), в пределах которой предусмотрен такой вид разрешённого использования, как малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Разрешённый вид использования земельного участка № - малоэтажная многоквартирная жилая застройка соответствует территориальной зоне, в которой он находится. Следовательно, деятельность истца по реконструкции жилого дома осуществлялась им в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка и градостроительным регламентом. На этом основании истец просит суд признать за ним право собственности на самовольно возведённый двухэтажный пристрой, площадью 26,7 кв м, к жилому дому по адресу: <адрес>; сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 712,6 кв м, в реконструированном виде со статусом многоквартирного жилого дома; признать за ним право собственности на: квартиру №1, площадью 32,1 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №2, площадью 30,0 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №3, площадью 32,3 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №4, площадью 30,0 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №5, площадью 32,8 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №6, площадью 33,3 кв.м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №7, площадью 32,2 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №8, площадью 32,7 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №9, площадью 43,2 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №10, площадью 52,2 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома; квартиру №11, площадью 186,9 кв м, расположенную в жилом доме № по адресу: <адрес> и долю в местах общего пользования многоквартирного жилого дома.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителей.

Представители истца ФИО1 – ФИО2 по доверенности и ФИО3 по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержали, при этом пояснили, что ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием разрешения на проведение реконструкции. Данное разрешение ФИО1 не получалось, реконструкция была произведена без получения указанного разрешения и, завершив строительные работы, истец обратился в администрацию Большеболдинского муниципального района Нижегородской области за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. В настоящее время получить разрешение на реконструкцию не представляется возможным ввиду того, что объект фактически реконструирован и имеет законченный строительный вид. Положительного заключения экспертизы проектной документации и проектной документации у истца не имеется, однако истцом представлено заменяющее их заключение строительно-технической экспертизы, выполненное ООО «Артель-Групп».

Представитель ответчика администрации Большеболдинского муниципального района Нижегородской области по доверенности ФИО4 против удовлетворения исковых требований ФИО1 не возражала

С учётом положений ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Исходя из положений изложенной правовой нормы для признания постройки самовольной необходимо установление хотя бы одного из перечисленных признаков такой постройки.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта.

Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Как установлено судом, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1502 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположен принадлежащий ФИО1 на праве собственности жилой дом с кадастровым номером № площадью 608,5 кв.м., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Постановлением администрации Большеболдинского муниципального района Нижегородской области от <дата> утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № площадью 1502 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель населённых пунктов, вид разрешённого использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

В результате произведённой ФИО1 реконструкции жилого дома с кадастровым номером №, которая заключалась в строительстве двухэтажного пристроя площадью 26,7 кв.м. и внутренней перепланировке помещений здания, произошло увеличение общей площади здания на 104,1 кв.м., образовано 13 помещений, в том числе 11 жилых помещений (квартир), что подтверждается техническим планом здания.

В частности, из представленного технического плана здания следует, что помещения в указанном доме разделены на квартиры, имеющие жилые комнаты, санузел, кухни, самостоятельные выходы, в здании имеются места общего пользования.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 1 июля 2022 года, выполненному ООО «Артель-Групп», по результатам проведённых визуального и натурных обследований строительных конструкций жилого дома по адресу: <адрес>, установлено: признаков деформативности, которые могут привести к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций и в целом надёжности здания не обнаружено; техническое состояние основных конструкций, в соответствии с ГОСТ 31937-2011. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» в целом работоспособные. Выполненные ремонтно-строительные работы не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью. Объект недвижимости – жилой дом по адресу: <адрес> общей площадью 712,6 кв.м, соответствует установленным градостроительным нормам, правилам пожарной безопасности, как в части конструктивных и планировочных решений, применяемых строительных материалов, а также расположение объекта в части соблюдения допустимых противопожарных разрывов и расстояний с близлежащей застройкой, пожарных проездов, отвечает требованиям санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов по содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качеству атмосферного воздуха, уровню радиационного фона, радона, физических (шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей и др.). Объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №. Ввиду обособленных квартир, исходя из планировочных и конструктивных решений, данный объект жилого дома по адресу: <адрес> по своим конструктивным характеристикам и критериям соответствует статусу многоквартирного дома. Техническая возможность раздела на квартиры жилого дома имеется. Количество квартир-11. Сохраняется эксплуатационная надёжность и пригодность вышеуказанного объекта для дальнейшей безопасной эксплуатации. Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> рекомендуется к вводу в эксплуатацию без ограничений с осуществлением функциональных процессов (л.д.84).

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что спорное строение в настоящее время имеет признаки многоквартирного дома, поскольку, как установлено в судебном заседании, оно содержит жилые помещения, имеющие самостоятельные выходы в помещения общего пользования, объект разделен на изолированные помещения - квартиры и не предназначен для проживания одной семьи.

Положения ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В этой связи, поскольку указанный объект возведен в отсутствие разрешения на строительство, спорное здание в его реконструированном виде является самовольной постройкой.

Довод представителя истца об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство ввиду проведения истцом реконструкции индивидуального жилого дома подлежит отклонению, поскольку спорный объект капитального строительства в реконструированном виде не может быть отнесен к объектам индивидуального жилищного строительства и в отношении такого объекта не могут применяться нормативные правовые акты, регламентирующие вопросы реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. При этом иных обстоятельств, предусмотренных частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при которых выдача разрешения на строительство в рассматриваемом случае не требовалась, судом не установлено.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в суд.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий строительства объектов недвижимости. В противном случае при удовлетворении таких требований имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В силу положений ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, также результаты инженерных изысканий, материалы проектной документации, положительное заключение экспертизы проектной документации и иные предусмотренные частью 7 названной статьи документы.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Частью 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик, технический заказчик или лицо, обеспечившее выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных частями 1.1 и 1.2 статьи 48 настоящего Кодекса, по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы. Предметом экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка соответствия таких результатов требованиям технических регламентов. Предметом экспертизы проектной документации являются, в том числе, оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, результатам инженерных изысканий, за исключением случаев проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, и проектной документации, указанной в части 3 настоящей статьи, в соответствии с пунктом 1 части 3.3 настоящей статьи.

Учитывая приведённые выше нормы права, при разрешении настоящего спора суду необходимо установить, в том числе, что самовольная постройка соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении экспертизы проектной документации, предпринимались ли попытки её легализации в том виде, в котором она возведена. Лишь при доказанности перечисленных обстоятельств суд вправе прийти к выводу о возможности признания права собственности на самовольную постройку.

Однако необходимая документация на фактически возведённый объект, в том числе проектная документация, положительное заключение экспертизы проектной документации и иные документы, необходимые применительно к рассматриваемому случаю в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, истцом не представлена.

Таким образом, с учётом исследованных в судебном заседании доказательств у суда отсутствуют основания для вывода о том, что самовольная постройка соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом суд находит, что истец не предпринимал надлежащих мер к легализации постройки, в частности, не обращался за получением разрешения на строительство, возвел спорный объект недвижимости в отсутствие проектной документации и экспертизы проектной документации, являющихся обязательными. Меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принятые истцом, носили формальный характер, поскольку документация в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на необходимость представления которой указано в письме администрации Большеболдинского муниципального района Нижегородской области от 20 июля 2022 года, в полном объеме не представлена. Между тем, получение от уполномоченного органа отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не свидетельствует о том, что истцом приняты надлежащие меры по получению данного разрешения, поскольку недостатки, послужившие основанием для отказа, не устранены.

Вопреки доводам представителя истца наличие заключения строительно-технической экспертизы по результатам инженерного обследования и оценки технического состояния строительных конструкций здания и переводе его в статус многоквартирного жилого дома, выполненное ООО «Артель-Групп», а также наличие у истца прав, допускающих строительство спорного объекта на земельном участке, не являются достаточными условиями для признания права собственности на самовольную постройку.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН №) к администрации Большеболдинского муниципального района Нижегородской области (ИНН <***>) о признании права собственности на самовольно возведённый двухэтажный пристрой, сохранении жилого дома в реконструированном виде со статусом многоквартирного жилого дома, признании права собственности на квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда через Большеболдинский районный суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.В. Дремлюга