Дело № 2-876/2025
УИД: 61RS0050-01-2025-001023-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 августа 2025 г. пос. Орловский Ростовской области
Пролетарский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Халиной И.Л.,
при секретаре судебного заседания Гаевой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Орловского района, третьим лицам ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьему лицу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сохранении квартиры в перепланированном состоянии,
установил:
24 июня 2025 г. истец обратился в Пролетарский районный суд Ростовской области с вышеуказанным иском, который обоснован следующим.
Истица является собственницей квартиры №3 площадью 42,8 кв.м., в том числе жилой 30,0 кв.м., расположенной в четырех квартирном доме по адресу; <адрес> земельного участка площадью 369 кв.м, кадастровый №, на котором фактически расположена квартира №3 и хозяйственные постройки. Правообладателем остальной части жилого дома в виде квартир № l, № 2, № 4 являются третьи лица. У истицы возникли обстоятельства произвести регистрацию своего права собственности на квартиру № 3 в ЕГРН, для чего 05 августа 2022 г. был изготовлен технический паспорт на <адрес>, с инв. №, согласно которому площадь квартиры составила 50,7 кв.м., в том числе жилая - 29,8 кв.м., в связи с чем, Орловским производственным участком Ростовского филиала ППК «Роскадастр» была выдана справка о том, что площадь <адрес> по адресу: <адрес> №, указанная в техническом паспорте № от 5 августа 2022г., где общая площадь 50,7 кв.м, жилая 29,8 кв.м, не соответствует договору о передаче жилья в собственность № 7069 от 7 мая 1993 г, где общая площадь 42.8 кв.м. жилая площадь 30.0 кв.м. Увеличение общей площади на 7,9 кв.м, произошло за счет выноса печи (комн. №4), перепланировки путем возведение перегородки (комн.№2, комн.№3), ранее не рассчитанной площади пристройки лит al (комн. №1, комн.№1a). Уменьшение жилой площади на 0,2 кв.м, произошло за счет выноса печи (комн.№4) и перепланировки (комн.№3). Площадь всех частей квартиры с учетом веранды 53,0 кв.м. Площадь всех частей квартира без учета веранды 50,7. Для регистрации недвижимости в Росреестре истица обратилась в МФЦ, где при просмотре документов, в связи с несоответствием площади квартиры договору, предложили обратиться в администрацию или суд. В связи с отказом Администрации от выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры, для проведения исследования на соответствие нормативным актам и техническим регламентам, действующим на территории РФ, квартиры после реконструкции перепланировки, истица обратилась к специалисту. Специалист дал заключение, что при проведении строительных работ по реконструкции и перепланировке квартиры №3, не возник новый объект капитального строительства, но произошло изменение границ и площади существующей квартиры, требующие внесения изменений в сведения ЕГРН. Квартира №l, №2 и №4 являются обособленными и требования истицы прав их собственников не нарушают.
Истица просит признать за ней право собственности на <адрес> реконструированном и перепланированном состоянии общей площадью 50,7 кв.м., в том числе жилой 29,8 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие с участием её представителя адвоката Матросова А.А. (л.д.7).
Представитель истца адвокат Матросов А.А., действующий на основании ордера № 10829 от 4 июля 2025 г., заявленные исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.
От представителя ответчика администрации <адрес> ФИО5 действующей по доверенности от 27 марта 2025 г., поступило заявление о рассмотрении иска без их участия, возражений против иска не заявлено. (л.д.79,91).
Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4 – в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом.
От представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступил отзыв на исковое заявление, согласно которого ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствие. (л.д.86-88).
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть иск в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Суд, исследовав представленные письменные доказательства, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, приходит к нижеследующему выводу.
Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности определен ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В ходе рассмотрения настоящего иска установлено, что ФИО1 купила квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 42,8 кв.м., в том числе жилой 30,0 кв.м., по адресу; <адрес>, что подтверждается копией договора купли продажи недвижимости №7069 от 7 мая1993 г. (л.д.10).
Согласно данным технического паспорта по состоянию на 26 сентября 2003 г. на домовладение по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры № 3 составляет 51,8 кв.м., жилой 35,6 кв.м. (л.д.11-20).
Согласно данным технического паспорта по состоянию на 5 августа 2022 г. на квартиру № 3 по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры составляет 50,7 кв.м., жилой 29,8 кв.м. (л.д.21-23).
Согласно справке Орловского производственного отдела № 4 филиала ППК «Роскадастра» по Ростовской области от 8 августа 2022 г., площадь квартиры № 3 по адресу: Россия, <адрес>, указанная в техническом паспорте № от 5 августа 2022 г., где общая площадь 50,7 кв.м., жилая 29,8 кв.м, не соответствует договору о передаче жилья в собственность № 7069 от 7 мая 1993 г., где общая площадь 42,8 кв.м., жилая площадь 30,0 кв.м. Увеличение общей площади на 7,9 кв.м. произошло за счет выноса печи (комн. N4), перепланировки путем возведение перегородки (комн.№2, комн.№3), ранее не рассчитанной площади пристройки лит al (комн. №1, комн.№1a). Уменьшение жилой площади на 0,2 кв.м, произошло за счет выноса печи (комн.№4) и перепланировки (комн.№3). Площадь всех частей квартиры с учетом веранды 53,0 кв.м. Площадь всех частей квартира без учета веранды 50,7. В настоящее время на основании статьи 15 Жилищного Кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-Ф3 площадь балконов, лоджий, веранд и террас исключается из общей площади жилого дома (квартиры). На момент инвентаризации, проведенной Орловским производственным участком АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 5 августа 2022 г., общая площадь квартиры №3, составляет 50,7 кв.м., жилая площадь составляет 29,8кв.м. (л.д.24).
Согласно выписки из ЕГРН от 3 апреля 2025 г. на <адрес>, кадастровый №, площадью 51,8 кв.м., сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. (л.д.26-28).
На основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 10 сентября 2013 г., выданной Администрацией Орловского сельского поселения, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 0,369 га, расположенный по адресу: <адрес>. (л.д.29).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права, серия: 61-АИ №166288, выданного 3 сентября 1996 г., зарегистрированного в ЕГРН 30 октября 2013 г. за номером 61-61-35/021/2013-6, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок. Категории земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки). Площадью 369 кв.м, кадастровый №, на котором фактически расположена квартира N3 и хозяйственные постройки. (л.д.30).
Как следует из ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещения относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Из положений ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.1).
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.2).
Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз.3 п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (с изм. от 22 июня 2022 г.) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. № 5176).
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).
Согласно ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч.1). Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование представляет, в том числе, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (п.3 ч.2).
В силу ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (ч. 1).
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч.2).
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4).
Из приведенных положений следует, что переустройство и перепланировка производятся в одном помещении и не затрагивают права собственности на единый объект.
Основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства согласно ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации является его предназначение для проживания одной семьи.По смыслу указанной выше нормы к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, и не могут быть отнесены объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
По смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав лица, осуществившего перепланировку (переустройство), но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность получения разрешения на осуществление реконструкции объекта капитального строительства и согласование ее со всеми правообладателями объекта.
Из ответа администрации Орловского района Ростовской области №12/443 от 11 ноября 2024 г., на обращение ФИО1 следует, что в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства (часть 7 статьи 51 ГрК РФ) ФИО1 требовалось получение разрешения на строительство в Администрации Орловского района для осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Разрешение на строительство, решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения у меня отсутствует, то есть на основании п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ данное строительство является самовольным и на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки и т.д., осуществившим ее лицом либо за его счет в сроки установленные в п. 4 ст. 222 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. Согласно представленного технического паспорта от 5 августа 2022 г. инв. № реконструкция объекта завершена, в результате чего общая площадь квартиры составляет - 53,0 кв.м., в том числе жилая площадь - 35,6 кв.м. Увеличение общей площади квартиры произошло за счет возведения пристройки лит al, a5 (комн.1, 1a, 6) и сноса печи (комн. 4). На основании вышеизложенного и в соответствий с п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным. (л.д.25).
Согласно выводам заключения № 034/25 от 14 мая 2025 г., выполненного специалистом ИП ФИО6, следует, что произведенная реконструкция и перепланировка квартиры № 3, в виде: возведения пристройки Лит.а1 (комн.№1, комн.№la,), сноса печи ( комн.№4), возведение перегородки (комн. №2, комн. №3), расположенной в жилом доме по адресу: Российская Федерация, <адрес>, №177 обеспечит дальнейшую безопасную и безаварийную эксплуатацию данной квартиры и всего дома без угрозы жизни и здоровью проживающих в жилом помещении (жилом доме и квартире) граждан, а также иных граждан. Квартира №3, расположенная по адресу: <адрес>, № после произведенной реконструкции и перепланировки, находится в границах земельного участка (кадастровый №), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведении личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), площадью 369 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, No 177, <адрес>. Собственник земельного участка ФИО1. Квартира имеет непосредственный вход и выход на вышеуказанный земельный участок. При проведении строительных работ по реконструкции и перепланировке <адрес>, не возник новый «Объект капитального строительства», но произошло изменение границ и площади существующей квартиры, требующие внесения изменений в сведения ЕГРН. (л.д. 33-63).
В соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оснований не доверять заключению, у суда не имеется, поскольку заключение проводилось компетентным специалистом. Выводы специалиста ИП ФИО6 «Бюро независимой оценки и экспертизы», а также уровень его образования, проведенные исследования и использованные методики соответствует Федеральному закону 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации».
Доказательств, опровергающих заключение специалиста, или позволяющих усомниться в его правильности или обоснованности, ответчиками и третьим лицом не представлено.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истцом в обоснование своей правовой позиции представлены относимые и допустимые доказательства того, что работы по перепланировке и переустройству в жилом помещении в квартире № 3 истцом выполнены в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не сопровождались вмешательством в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, конструктивную целостность дома не нарушают, общедомовое имущество не затронуто, суд полагает, что истицей доказано наличие оснований для возможности сохранения помещения в перепланированном виде в соответствии с ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (п. 1.7) определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.
Пунктом 1.7.1 установлено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
При этом, каких-либо относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов ответчика, не представлено, перепланировка выполнена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Поскольку материалами дела подтверждается, что переустройство, перепланировка жилого помещения соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает общего имущества дома, соответствующие изменения внесены в проектную документацию, то суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеются правовые основания для сохранения жилого помещения <адрес> по адресу: Россия, <адрес>, в переустроенном и перепланированном состоянии.
В ч.7 ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (Далее - Закона № 218-ФЗ) предусмотрено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Согласно ч.2 ст.1 Закона № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с указанным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений.
Согласно ст.8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (часть 1).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2).
В соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч.4 ст.18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН (ч.1 ст.21 Закона № 218-ФЗ)).
Согласно ч.1 ст.24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
При этом решение суда не подменяет технический план, поскольку, среди прочего, сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета помещения в необходимом объеме, указываются в техническим плане про специально установленной форме, которая утверждена приложением № 1 к приказ Россреестра от 15 марта 2022 г. № П/0082.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истцом представлены доказательства выполнения работ по реконструкции жилого помещения (квартиры) в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, на конструктивную целостность здания не влияют, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1, удовлетворить полностью.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № 3, общей площадью 50,7 кв.м., в том числе жилой 29,8 кв.м., кадастровый №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: Россия, <адрес>, сохранив ее в перепланированном и реконструированном состоянии,
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ