Решение по делу № 2-7021/2023 от 20.11.2023 - о признании жилого дома домом блокированной застройки, разделе дома.

Дело №2-7021/2023

УИД: 50RS0052-01-2023-007172-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2023 года г. о.Щелково

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Мамистовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к Администрации г.о. Щелково Московской области, о признании жилого дома домом блокированной застройки, разделе дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к Администрации г.о. Щелково Московской области о признании жилого дома общей площадью 354.6 кв. м., в т.ч. жилой 140.7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> домом блокированной застройки. Просит произвести раздел жилого дома общей площадью 354.6 кв. м., в т.ч. жилой 140.7 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> на два автономных блока в соответствии с единственным вариантом, предложенным экспертом:

1. Блок жилой автономный № состоящий из:

- помещение № лит.А1, площадью 5,2 кв.м.,

- помещение № лит.А1, площадью 28,2 кв.м.,

- помещение № лит.А1, площадью 26,6 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 9,2 кв.м.,

- помещение №, лит.А, площадью 16,6 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 3,8 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 28,5 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 8,7 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 14,1 кв.м.,

- помещение №№, лит.А, площадью 2,4 кв.м.,

- помещение №№ лит.А, площадью 4,0 кв.м.,

- помещение №№, лит.А, площадью 13,6 кв.м.,

- помещение №№, лит.А, площадью 13,5 кв.м.,

Общая площадь выделяемых помещений: 174,4 кв.м.

пристройку перед входными дверями в части жилого дома площадью 3,8 кв.м.

2. Блок жилой автономный № состоящий из:

- помещение № лит.А1, площадью 62,7 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 9,9 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 4,2 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 17,0 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 28,7 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 8,7 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 4,1 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 2,6 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 14,5 кв.м.,

- помещение №, лит.А, площадью 27,8 кв.м.,

Общая площадь выделяемых помещений: 180,2 кв.м.

пристройку перед входными дверями в части жилого дома площадью 4,9 кв.м.

Сохранить возведенные пристройки перед входными дверями в частях жилого дома, площадью соответственно, 3,8 кв.м. и 4,9 кв.м.

Признать право собственности на указанные изолированные автономные блоки жилого дома блокированной застройки, расположенные по адресу: <адрес>

В обоснование иска указал, что являлся собственником земельного участка общей площадью 1200 (Одна тысяча двести) кв. м. с кадастровым № №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение: №

Указанный земельный участок принадлежал истцу на основании договора от 27 апреля 2009 года. Свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2009г. (бланк №), запись регистрации № от 07.05.2009г.

Получив 12.04.2012 года разрешение на строительство, истец возвел на участке жилой дом № Затем, в целях прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым № №, произвел реальный раздел указанного земельного участка с образованием двух земельных участков: Земельный участок № общей площадью 600 (шестьсот) кв. м., имеющий местоположение<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Земельный участок № общей площадью 600 (шестьсот) кв. м., имеющий местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения ЛПХ.

Образованные после раздела участки поставлены на кадастровый учет: - № - площадь -600 кв.м.; - № - площадь -600 кв.м.;

При разделе участка не было учтено, что в исходном земельном участке имеются реестровые ошибки.

Дом оказался на двух разных участках, однако, оформление его как дома блокированной застройки (автономные блоки) во внесудебном порядке не предусмотрено.

В результате возникло вклинивание, ограждение участков не соответствует реестровым сведениям. Для устранения вклинивания, изломанности границ и сохранения ограждения, истец обратился в Администрацию г.о. Щелково Московской области с заявлением о перераспределении земельных участков и об утверждении схемы расположения земельного участка. Решением от 27.12.2022 № № Администрация приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги по следующим основаниям: «Установленный вид разрешенного вид разрешенного использования исходного использования земельного участка, земельного участка – «для ведения личного находящегося в частной собственности, подсобного хозяйства», не соответствует его фактическому Классификатору видов разрешенного использованию использования земельных участков, утвержденному приказом федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № №, данный вид предусматривает: - размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; -производство сельскохозяйственной продукции; - размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; - содержание сельскохозяйственных животных. Объект капитального строительства, расположенный на исходном земельном участке, отвечает признакам блокированной жилой застройки (код 2.3), что является основанием к отказу в соответствии с Административным регламентом (п. 10.3.11)».

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с иском об образовании двух автономных блоков дома.

Истец, ответчик, в судебное заседание не явились, надлежаще извещены. От представителя ответчика в материалы дела представлен письменный отзыв на иск.

В судебном заседании представитель истца, ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить с учетом уточнений после проведенной экспертизы.

Пояснил, что дом реально имеет вид автономных раздельных жилых блоков, однако юридически это не оформлено. Кроме того, к дому пристроен навесы, которые имеют признаки самовольной постройки.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд полагал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, заключение эксперта, находит иск подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с подп.3 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права, включая право собственности на имущество, возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Судом установлено, что истец, ФИО1 являлся собственником земельного участка общей площадью 1200 (Одна тысяча двести) кв. м. с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение: <адрес>

Указанный земельный участок принадлежал истцу на основании договора от 27 апреля 2009 года. Свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2009г. (бланк № запись регистрации № от 07.05.2009г.

Получив 12.04.2012 года разрешение на строительство, истец возвел на участке жилой дом №

Затем, в целях прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым № №, произвел реальный раздел указанного земельного участка с образованием двух земельных участков.

Земельный участок №, общей площадью 600 (шестьсот) кв. м., имеющий местоположение: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Земельный участок № общей площадью 600 (шестьсот) кв. м., имеющий местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения ЛПХ.

Образованные после раздела участки поставлены на кадастровый учет. Присвоены кадастровые номера - № - площадь 600 кв.м. и № № площадь -600 кв.м.

Статья 16 Жилищного кодекса РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома.

В ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В п. 4 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) изложена правовая позиция о том, что часть жилого дома, являющаяся обособленной и изолированной, может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Согласно письму Минэкономразвития России от 7 апреля 2017 года N ОГ-Д23-3939 "Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка" и письму Минэкономразвития России от 14 марта 2017 года N Д23и-1328 "О жилых домах блокированной застройки" в результате раздела индивидуального жилого дома должно происходить образование двух объектов недвижимости - двух жилых автономных блоков, соответствующих определению п. 2 СП 55.1333330.2016 "Жилые дома одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001".

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Законом № 218-ФЗ не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о жилых домах блокированной застройки, а также регистрация прав на такие дома, каждый блок является самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав.

По смыслу вышеприведенных правовых норм, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и возникновение вместо одного объекта недвижимости нескольких самостоятельных объектов для участников долевой собственности, каждый из которых должен быть учтен в земельном кадастре, а право на него - пройти государственную регистрацию как на объект недвижимости.

Согласно Закона от 13.07.2015 г. № 218-Ф при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет (ГКУ) и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Статья 41 федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости.

В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 07 апреля 2017 года N ОГ-Д23-3939 отмечено, что в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Таким образом, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, означает выделение каждому сособственнику обособленных и изолированных частей, прекращение права общей собственности на прежний объект недвижимого имущества.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации).

В частности, согласно пункту 4 части 8 статьи 41 названного федерального закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

Определением Щелковского городского суда Московской области от 14.09.2023 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО3

На вопрос: «Определить, соответствует ли жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, характеристикам жилого дома блокированной застройки, если да, то представить варианты раздела данного дома на части жилого дома - жилые автономные блоки, эксперт дал ответ: «Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> относится к жилым домам блокированной застройки. Вариант раздела жилого дома по адресу: <адрес>, в результате которого образуются блоки жилые автономные, подробно описан в тексте заключения».

Согласно фактическому пользованию жилой дом № имеет общую площадь 354.6 кв. м., в т.ч. жилую 140.7 кв. м., состоит из частей площадью: - часть №1 – 174,4 кв.м. - часть №2 – 180,2 кв.м.

Таким образом, образование двух жилых блоков, с учетом объемно-планировочному решению объекта, возможно. Мероприятий по переоборудованию и переустройству согласно представленному варианту, не требуется. Также, в результате произведённых замеров было выявлено, что фактическая конфигурация и площадь помещений в жилом доме, соответствует конфигурации и площади помещений согласно представленному поэтажном плану строения, составленного по состоянию на 12 июля 2012 года (л.д.21-22), за исключением возведенных пристроек перед входными дверями в части жилого дома.

Таким образом, из представленных исследований следует, что с технической точки зрения раздел жилого дома с по адресу: <адрес> с образованием двух блоков жилых автономных, возможен только по фактическому пользованию. Учитывая произведённые исследования, экспертом разработан единственный вариант раздела жилого дома. Представленный вариант не учитывает возведенные пристройки, а учитывает только зарегистрированную часть жилого дома, площадью 354,6 кв.м. (выписка из ЕГРН от 24.08.2023 года, л.д.34-39).

Согласно дополнению к экспертизе, эксперт указал, что учитывая проведенные исследования, а также учитывая отсутствие иных нарушений при возведении пристроек, можно сделать вывод о том, что жилой дом с кадастровым №, с учетом возведенных пристроек, не нарушает права и интересы третьих лиц, не угрожает безопасности граждан.

В результате проведенного обследования объекта исследования – реконструированного жилого дома установлено, что общее фактическое состояние характеризуется как исправное, деформации конструктивных элементов отсутствуют.

Прочность конструкций достаточна, пространственная жесткость обеспечена.

Анализ объемно-планировочных, технических и конструктивных решений объекта исследования, наличие в каждой части самостоятельных инженерных систем и индивидуальных подключений к внешним сетям, отсутствие общих чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под соседней квартирой, позволяет отнести жилые помещения к двум отдельными блокам жилого дома блокированной застройки.

На рассмотрение суда экспертом разработан единственный вариант раздела жилого дома, который составлен по фактически сложившемуся порядку использования.

По данному варианту не требует технического переоборудования канализации и водопровода, выполнения каких-либо строительных работ; раздела домовладения перепланировка помещений не предусмотрена, так как выделяемые части дома представляют собой отдельные изолированные строения, не сообщающиеся между собой и имеющие отдельные входы.

Под каждой частью дома сформирован собственный земельный участок (кадастровый номер № - площадь 600 кв.м. и кадастровый номер № площадь -600 кв.м).

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, в обоснование сделанного вывода эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд принимает во внимание данное заключение как достоверное, достаточно обоснованное, и кладет его в основу принятого по делу решения.

Таким образом, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 ФИО8 к Администрации г.о. Щелково Московской области о сохранении дома в реконструированном виде, признании жилого дома домом блокированной застройки, разделе дома, признании права собственности на образованные жилые блоки, – удовлетворить.

Сохранить дом № расположенный по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии с учетом возведенных пристроек перед входными дверями в частях жилого дома, площадью соответственно, 3,8 кв.м. и 4,9 кв.м.

Признать жилой дом общей площадью 354.6 кв. м., в т.ч. жилой 140.7 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> домом блокированной застройки.

Произвести раздел жилого дома общей площадью 354.6 кв. м., в т.ч. жилой 140.7 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> на два автономных блока в соответствии с единственным вариантом, предложенным экспертом:

1. Блок жилой автономный №, состоящий из:

- помещение №, лит.А1, площадью 5,2 кв.м.,

- помещение № лит.А1, площадью 28,2 кв.м.,

- помещение № лит.А1, площадью 26,6 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 9,2 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 16,6 кв.м.,

- помещение №№ лит.А, площадью 3,8 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 28,5 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 8,7 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 14,1 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 2,4 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 4,0 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 13,6 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 13,5 кв.м.,

Общая площадь выделяемых помещений: 174,4 кв.м.

пристройку перед входными дверями в части жилого дома площадью 3,8 кв.м.

2. Блок жилой автономный № состоящий из:

- помещение № лит.А1, площадью 62,7 кв.м.,

- помещение №, лит.А, площадью 9,9 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 4,2 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 17,0 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 28,7 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 8,7 кв.м.,

- помещение №, лит.А, площадью 4,1 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 2,6 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 14,5 кв.м.,

- помещение № лит.А, площадью 27,8 кв.м.,

Общая площадь выделяемых помещений: 180,2 кв.м.

пристройку перед входными дверями в части жилого дома площадью 4,9 кв.м.

Признать за ФИО1 ФИО9 право собственности на указанные изолированные два автономных блока жилого дома блокированной застройки, расположенные по адресу: <адрес>

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области соответствующих сведений об установлении границ земельных участков сторон в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Г. Разумовская