УИД: 27OS0000-01-2022-000351-44
Дело № 3а-330/2022
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
16 ноября 2022 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре Д.В.Иорданашвили,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хабаровскрыбсбыт» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «Хабаровскрыбсбыт» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, общей площадью 1733,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что владеет земельным участком на праве собственности, обязан ежегодно платить земельный налог, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком по состоянию на 01.01.2021 года, значительно ниже его кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет изменение суммы налога. ООО «Хабаровскрыбсбыт» просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 4 030 311,01 рублей.
Определением судьи от 10.10.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо, - администрация г. Хабаровска.
Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю и администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях представители министерства имущества Хабаровского края и администрации г. Хабаровска право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости представитель не оспаривают. Разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной оставляют на усмотрение суда.
Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 03.06.2004 года на кадастровый учет принят земельные участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание гостиницы, местоположение: <адрес>, общая площадь 1733,4 кв.м, кадастровый номер №. В Едином государственном реестре недвижимости 21.12.2011 года зарегистрировано право собственности ООО «Хабаровскрыбсбыт» на этот объект.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (части 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Частью 1 статьи 387, частью 1 статьи 388, частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ установлено, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым с 01.01.2005 года на территории городского округа «Город Хабаровск» введен земельный налог и установлены его ставки.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая оценка проводилась в порядке, определенном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2022 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 6 852 303,54 рублей, о чем сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09.12.2021 года.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
ООО «Хабаровскрыбсбыт» является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, как собственник земельного участка. Поэтому общество имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости общество обратилось в суд 05.10.2022 года.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
В Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 (действовавшим на день составления отчета об оценке), указано, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО1 (имеет высшее профессиональное образование, квалификация «Инженер-экономист», имеет диплом об окончании магистратуры по направлению «Экономика», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимого имущества», является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» с 06.07.2021 года (реестровый номер 2900), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахованы), о чем 29.08.2022 года подготовлен отчет № 147/ЗУ/2022.
Изучив содержание отчета об оценке от 29.08.2022 года № 147/ЗУ/2022, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3.
Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2021 года - на ту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, действовавшим на день составления отчета об оценке).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).
В отчете об оценке № 147/ЗУ/2022 от 29.08.2022 года указано, что располагая достоверной и достаточной информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете изложены (страницы 61-64, 79, 93-114 отчета). В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, как наиболее соответствующая разрешенному виду использования земельного участка.
Оценщик проанализировал представленные заказчиком документы об основных характеристиках земельного участка, в ходе осмотра объекта получил информацию о текущем использовании объекта оценке, о местоположении, по данным публичной кадастровой карты города Хабаровска определил территориальную зону и оценочную зону (Ц-1, подзона Ц-1-1), в которых находится земельный участок, и основные виды разрешенного использования в них. На основании полученных данных он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков коммерческого (офисно-торгового) назначения (страницы 17-21, 27 отчета).
Оценщик изучал рынок земельных участков (предложений) города Хабаровска за период с 01.01.2020 по 01.01.2021 года, используя открытые региональные источники информации: сайт КГКУ «Краевой имущественный комплекс» (http:kik27.ru/), официальный сайт администрации г. Хабаровска (https://dms.khabarovskadm.ru/mo/inform/result), сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет» (www.torgi.gov.ru), Интернет-портал Фарпост (http://www.farpost.ru), данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.rosreestr.ru), раздел «Мониторинг рынка недвижимости», научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик».
Подбирая аналоги, оценщик анализировал заключенные сделки и предложения к продаже, представленные на открытом рынке, на предмет сопоставимости с объектом оценки по основным критериям: тип объекта - не застроенный земельный участок, относящийся к одному сегменту с объектом оценки; местоположение земельного участка – г. Хабаровск (с возможностью максимально точно определить местоположение); передаваемые имущественные права – право собственности; дата продажи – с 01.01.2020 года по 01.01.2021 года; вид использования – под коммерческую (офисно-торговую застройку); условия продажи – фактические сделки. Информация о несостоявшихся сделках (торгах) или о сделках с нестандартными условиями им не рассматривалась, поскольку невозможно однозначно спрогнозировать изменение цены земельного участка, если бы торги состоялись.
По результатам мониторинга рынка недвижимости оценщик выбрал 4 объекта-аналога, которые могут быть использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах нивелированы применением корректировок: на условия продажи (скидка на торг); на рыночные условия (время продажи); на местоположение (для объектов-аналогов №№ 2-4); на расположение красных линий (для объектов-аналогов №№ 2, 4); на размер площади (на масштаб).
Полученная скорректированная стоимость объектов-аналогов проверена на коэффициент вариации. Лучшее значение коэффициента вариации до 20%. Если коэффициент вариации не превышает 33%, то совокупность по рассматриваемому признаку можно считать однородной и использовать для проведения расчетов. По итогам проверки из дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки был исключен аналог № 3, у которого коэффициент вариации составил 45,32%.
Описание совершенных оценщиком действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения иных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и произведенные оценщиком расчеты приведены в отчете (страницы 56-60, 69-90 таблицы 10, 11-20).
После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком по состоянию на 01.01.2021 года в размере 4 030 311,01 рублей.
Содержание отчета об оценке № 147/ЗУ/2022 от 29.08.2022 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Административные ответчики и заинтересованное лицо выводы оценщика, изложенные в отчёте, не оспаривали. Учитывая это, суд пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. Заявленные административным истцом требования признаются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Хабаровскрыбсбыт» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здание гостиницы, площадь 1733,4 кв.м, местоположение: <адрес> в размере рыночной стоимости 4 030 311,01 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 05.10.2022 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская
Решение в окончательной форме принято 18 ноября 2022 года.