Решение по делу № 2-1517/2023 от 12.10.2023 - о взыскании задолженности и ущерба по договору аренды.

УИД 46RS0029-01-2023-000586-34

Гражданское дело № 2-1517/10-2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2023 года город Курск

Промышленный районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Дерий Т.В.,

при секретаре Карепиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности и ущерба по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности и ущерба по договору аренды, мотивируя свои требования тем, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 14,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Указанное помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 15.11.2022. Согласно п. 3.1 вышеуказанного договора арендная плата составляет <данные изъяты> рублей в месяц, до 1 числа отчетного (арендуемого) месяца. В случае невнесения арендной платы, арендатор уплачивает пени в размере 3% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки платежа. На основании п. 6.1 договора срок его действия установлен с 15.11.2022 по 31.10.2023, пунктом 2.2.11 договора в случае досрочного распоряжения договора аренды предусмотрено письменное предупреждение арендодателя в трехмесячный срок. В соответствии с п. 2.2.6 договора при освобождении арендуемого помещения арендатор (ответчик) обязан привести арендуемое помещение в первоначальное состояние. При исполнении своих договорных обязательств ответчик действовал недобросовестно и с нарушением п. 2.2.11 данного договора, а именно каких-либо письменных уведомлений в адрес арендодателя (истца) за 3 месяца ответчиком (арендатором) направлено не было. Помещение по акту приема-передачи ответчиком (арендатором) истцу (арендодателю) передано не было. В ходе эксплуатации (аренды) данного помещения ответчиком (арендатором) были произведены в нем следующие изменения (дефекты), требующие устранения: отверстия в стенах для установленных ответчиком (арендатором) различного рода креплений (держателей), в том числе для установления фасадной вывески стена была просверлена насквозь, включая вентиляционный фасад, также был просверлен в нескольких местах для несанкционированной установки рекламного (светового) короба, имелись дефекты потолочной плитки «<данные изъяты>», требуется очистка декоративных откосов от краски, которые были измазаны в процессе покраски стен, повреждены две плитки пола, требующие их демонтажа и замены, отбита штукатурка на стене. Согласно прилагаемой смете стоимость данных устранений составляет <данные изъяты> рублей. Расходы за составление данной сметы составили <данные изъяты> рублей. В связи с освобождением арендуемого помещения без соответствующего заблаговременного предупреждения истец (арендодатель) был вынужден дать незапланированные объявления для поиска нового арендатора об аренде данного помещения на интернет-сайте «<данные изъяты>», в газете «<данные изъяты>», стоимость которых составила <данные изъяты> рублей. Сумма задолженности по уплате арендной платы, с учетом обязанности 3-х месячного предупреждения о расторжении данного договора составляет <данные изъяты> рублей. Сумма штрафа, исчисленная на основании п. 4.1 договора в 3-х кратном размере от месячной арендной платы за нарушение пункта 2.2.11 составляет <данные изъяты> рублей. Кроме того, в соответствии с п. 3.3 договора сумма пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 3 % составляет: период просрочки с 01 февраля 2023 по 30 марта 2023 года (дата оформления настоящего иска) – 58 дней. Размер пени 3% в день от <данные изъяты> рублей. Итого сумма пени составляет <данные изъяты> рублей. Вместе с тем, истец самостоятельно применяет ст. 333 ГК РФ и снижает сумму пени до суммы месячной арендной платы, т.е. до <данные изъяты> рублей. Направленная в адрес ответчика досудебная претензия на момент оформления настоящего иска оставлена без ответа и какого-либо реагирования. Истец также заявил об уменьшении суммы исковых требований на <данные изъяты> рублей (в части суммы, ранее полученной от ответчика в качестве страхового депозита в размере <данные изъяты> рублей, в соответствии с п. 5.4 договора), таким образом, общий размер исковых требований составляет <данные изъяты> рублей. На основании изложенного, с учетом уточнения иска, просит суд взыскать с ответчика сумму задолженности в размере <данные изъяты> рублей, сумму пени в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате госпошлины.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через своего представителя.

Представитель истца ФИО1 по адвокатскому ордеру ФИО3 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований в заявленном размере.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований. Указала о том, что надлежащим образом условия договора между сторонами согласованы не были, после подписания договора ответчик просила предоставить документы на объект аренды, такое требование не было удовлетворено. Разногласия между сторонами также возникли по поводу формулировки условия договора о размере и порядке внесения арендной платы, в связи с чем с 14 января 2023 года ответчик в силу ненадлежащего поведения арендодателя прекратила фактическое пользование объектом аренды, при этом ключи от нежилого помещения были переданы ответчиком и приняты истцом 01.02.2023, а потому ответчик полагала, что возврат ключей в данном случае явился следствием прекращения договора. Также указала, что истцом не доказано, что помещение оставлено арендатором в худшем состоянии, чем передавалось в момент заключения договора аренды, также отсутствуют доказательства причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленным к взысканию ущерба. Представленный истцом сметный расчет от 10.02.2023 не подтверждает факт ухудшения ответчиком состояния нежилого помещения, арендованного им, поскольку составлен в одностороннем порядке. Требование о взыскании с ответчика суммы <данные изъяты> рублей за объявления, размещенные на сайте «<данные изъяты>», в газете «<данные изъяты>», не может подлежать удовлетворению, так как из представленных справок по операции ПАО <данные изъяты> не усматривается назначение платежа, в связи с чем невозможно определить для каких целей истцом производились данные переводы. В случае удовлетворения судом требований истца, ответчик считает, что в силу закона подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.02.2023 по 31.03.2023, т.к. пунктом 5.4 договора стороны согласовали, что в случае нарушения пунктов договора уплаченная арендатором залоговая сумма в размере <данные изъяты> рублей остается у арендодателя в счет погашения штрафов, пени и возврату арендатору не подлежит, в связи с чем данная сумма арендатору не возвращалась. Кроме того, обратила внимание суда на то, что истцу по адресу: <адрес> фактически на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, тогда как между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 14, 5 кв.м., т.е. предмет договора не определен, что не дает оснований истцу требовать исполнения по такому договору обязательств, поскольку невозможно определить, какой объект был передан по договору аренды.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав участников процесса, суд находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 1, ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (иных правовых актов), а при отсутствии таковых - в соответствии с обычаями или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из положений статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по оглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из части 1 статьи 615 ГК РФ следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 является сособственником жилого помещения, площадью 77, 9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права.

Постановлением Администрации г. Курска от 09.04.2007 № утверждено решение о переводе указанного жилого помещения в нежилое помещение, согласовании его перепланировки и переустройства под офисное помещение.

После переустройства и перепланировки нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> принято в эксплуатацию на основании Акта приемочной комиссии, на котором значится дата « » мая 2007 г.

Регистрация права собственности объекта после изменения статуса и переустройства истцом не производилась.

15 ноября 2021 года между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование помещение под магазин, общей площадью 14, 5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> а арендатор обязуется оплачивать арендодателю арендную плату в определенные договором сроки (л.д. 10-11).

На основании п. 6.1 договора срок его действия установлен сторонами с 15.11.2022 по 31.10.2023, пунктом 2.2.11 договора в случае досрочного распоряжения договора аренды предусмотрена обязанность арендатора письменно предупредить арендодателя о расторжении договора за три месяца до его окончания.

Согласно п. 2.2.6 договора при освобождении арендуемого помещения арендатор (ответчик) обязан привести арендуемое помещение в первоначальное состояние.

В соответствии с п.п. 3.1 - 3.3 договора арендная плата составляет <данные изъяты> рублей, арендная плата вносится арендатором в месте, указанном арендодателем, предварительно ежемесячно с оплатой до 01 числа отчетного (арендуемого) месяца. В случае невнесения арендной платы в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 3 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Договором также предусмотрено внесение арендатором страхового депозита в размере месячной арендной платы, равной <данные изъяты> рублей, который в случае нарушения пунктов настоящего договора идет в счет погашения штрафов, пени и санкций, что не освобождает арендатора от исполнения других обязательств (п. 5.4. договора).

15.11.2022 сторонами составлен акт передачи помещения, в соответствии с которым ответчик ФИО2 приняла вышеуказанное помещение (л.д. 12).

Установлено, что в период с ноября 2022 года по январь 2023 года ответчик использовала арендованное помещение по назначению, в том числе внесла страховой депозит в оговоренном размере, арендную плату за декабрь 2022 года и январь 2023 года (с учетом предоставленных истцом «арендных каникул» продолжительностью с 15 ноября по 01 декабря 2022 года), производила оплату коммунальных услуг, а также, с согласия собственника, произвела ремонт помещения, что подтверждается пояснениями представителя истца, ответчика, представленными сторонами фотографиями.

Ввиду недостижения между сторонами согласия относительно условий внесения арендной платы и оплаты коммунальных платежей, ответчик в одностороннем порядке, без предварительного письменного уведомления, освободила помещение, 01.02.2023 ключи от нежилого помещения передала истцу.

Из материалов дела следует, что 22.02.2022 представитель истца направил в адрес ответчика досудебное уведомление (претензию), в которой, указывая на нарушение условий договора аренды, просил перечислить ему сумму долга за несвоевременное внесение арендной платы (л.д. 9). Указанная претензия осталась без ответа.

В силу п. 2.2.11 договора от 15.11.2022 арендатор обязан письменно предупредить арендодателя о расторжении настоящего договора за три месяца до его окончания. В случае самовольного прерывания договора аренды и выезда и помещения арендатор обязан оплачивать арендные и коммунальные платежи до окончания срока аренды.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик, в нарушение положений ст. 614 ГК РФ и условий договора, согласованных сторонами при его подписании, не выполнила в полном объеме своих обязательств по оплате аренды, поскольку, освободив помещение в одностороннем порядке, без предварительного письменного уведомления, не оплатила арендные платежи до окончания срока аренды, с учетом обязанности арендатора предупредить арендодателя о расторжении договора за три месяца.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за три месяца, т.е., исходя из ежемесячной арендной платы <данные изъяты> рублей, в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> * 3 мес.).

При этом суд не может принять во внимание доводы стороны ответчика о том, что у истца отсутствуют основания требовать исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения, поскольку фактически у него в собственности находится жилое помещение.

Так, в судебном заседании с достоверностью установлено, что принадлежащее истцу жилое помещение переведено в статус нежилого на основании Постановления Администрации г. Курска от 09.04.2007 № Истцом были осуществлены работы по перепланировке и переустройству данного помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований действующего законодательства. По результатам проведенных работ приемочной комиссией составлен акт о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения.

Предметом договора аренды от 15.11.2022 является нежилое помещение по адресу: общей площадью 14, 5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>

Письменная форма договора сторонами соблюдена. Факт подписания договора аренды ответчиком не оспаривался.

Данное нежилое помещение было фактически передано ответчику в качестве объекта аренды и использовалось по назначению, стороны исполняли договор, ответчик производила оплату аренды два месяца. При этом на момент подписания договора разногласия относительно предмета договора между сторонами отсутствовали, условия договора его исполнение не затрудняли, доказательств, свидетельствующих о том, что по указанному адресу истцу принадлежит иное помещение, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах условиями договора можно определенно установить его объект, все существенные условия договора сторонами согласованы, в связи с чем истец вправе требовать исполнения условий договора. Сам по себе факт неоформления арендатором права собственности в отношении нежилого помещения не может являться препятствием к реализации права по его распоряжению, законность владения истцом нежилым помещением под сомнение не ставится.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика штрафа в размере <данные изъяты> рублей и пени, составившей по расчету истца <данные изъяты> рублей, но сниженной истцом до суммы ежемесячной арендной платы – <данные изъяты> рублей.

Пунктом 4.1 договора аренды от 15.11.2022 предусмотрено, что за невыполнение условий договора, предусмотренных пунктами 2.2.1 – 2.2.5, 2.2.7 – 2.2.11, 7.3, арендатор уплачивает арендодателю штраф в трехкратном размере от общей суммы арендной платы.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку факт нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно п.2.2.11, доказан, с ответчика подлежит взысканию заявленный истцом штраф, составляющий по условиям договора трехкратный размер арендной платы, т.е. в сумме <данные изъяты> рублей.

В то же время суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика суммы пени за нарушение условий договора в размере <данные изъяты> рублей, поскольку установлено и не оспаривается стороной истца, что ответчик при заключении договора внесла истцу страховой депозит в размере <данные изъяты> рублей, тогда как п. 5.4 договора аренды предусмотрено, что внесенный арендатором страховой депозит в размере месячной арендной платы в случае нарушения пунктов настоящего договора идет в счет погашения штрафов, пени и санкций.

При разрешении требований истца о взыскании с ответчика убытков, вызванных внесением арендатором изменений (дефектов) в арендуемое помещение, требующих устранения, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо право, которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Для применения ответственности в виде взыскания убытков, предусмотренной ст. 1064 ГК РФ, необходима совокупность условий, включающая наступление вреда, противоправность поведения причинившего вред лица, его вину, причинно-следственную между действиями причинителя вреда и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями, доказанность размера убытков.

Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что ответчик произвела ремонт в арендуемом помещении, вследствие чего образовались (дефекты), требующие устранения: отверстия в стенах для установленных ответчиком (арендатором) различного рода креплений (держателей), в том числе для установления фасадной вывески, стена была просверлена насквозь, включая вентиляционный фасад, который также был просверлен в нескольких местах для несанкционированной установки рекламного (светового) короба, имелись дефекты потолочной плитки, требуется очистка декоративных откосов от краски, которые были измазаны в процессе покраски стен, повреждены две плитки пола, требующие их демонтажа и замены, отбита штукатурка на стене.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В материалах дела имеется акт приема-передачи нежилого помещения по адресу: <адрес> от 15.11.2022, из которого следует, что истец передал, а ответчик приняла помещение, техническое и эстетическое состояние которого без видимых дефектов, требующих ремонта и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1. договора.

Вместе с тем по окончании договорных отношений между сторонами соответствующий акт приема-передачи с описанием актуального технического состояния арендуемого помещения не составлялся.

В судебном заседании ответчик пояснила, что с разрешения истца произвела ремонт арендуемого помещения до того, как начала использовать его под магазин. При этом на момент производства ремонтных работ в помещении уже имелись отверстия в стенах, в том числе и со стороны фасада помещения, а также дефекты потолочной плитки.

Согласно п. 2.2.6 договора аренды в случае получения согласия арендодателя арендатору на перепланировку, монтаж, реконструкцию, установку различного рода креплений, держателей и т.д. в помещении и на фасаде, арендатор при расторжении договора или окончания срока аренды обязан все изменения привести в первоначальное состояние.

Суд принимает во внимание, что ни в досудебной претензии, ни в исковом заявлении истец не заявляет к ответчику требование о приведении помещения в первоначальное состояние. В то же время истец заявляет ко взысканию ущерб в сумме <данные изъяты> рублей, основываясь на сметном расчете ИП ФИО10 от 10.02.2023 (л.д. 13).

Однако из содержания сметного расчета следует, что он составлен на основании запроса истца и по сути представляет собой перечисление строительных материалов и стоимости выполнения ремонтных работ. При этом сведений о том, что ИП ФИО11 осматривал помещение, а также владел ли он данными о том, в каком состоянии помещение находилось ранее, в материалы дела не представлено.

Оценивая указанный сметный расчет, суд приходит к выводу о том, что он не свидетельствует о повреждении помещения истца (приведение его в неблагоприятное состояние) вследствие действий ответчика.

Таким образом, суду не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленным к взысканию размером ущерба, равно как и доказательств возникновения таких повреждений в период сдачи помещения в аренду ответчику, в связи с чем в данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика суммы ущерба, суд считает необходимым отказать и в удовлетворении производных требований о взыскании расходов за составление сметы в размере <данные изъяты> рублей.

Разрешая требований истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с необходимостью размещения с целью поиска нового арендатора рекламных объявлений на интернет-сайтах «<данные изъяты>», «<данные изъяты>», в общей сумме <данные изъяты> рублей, суд также приходит к выводу об их недоказанности.

Так, из представленных стороной истца скриншотов электронных страниц официального сайта «<данные изъяты>» следует, что 02.02.2023 размещалось, после чего 06.03.2022 редактировалось объявление с предложением о сдаче в аренду помещения свободного назначения площадью 17, 5 кв.м. по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей в месяц. Таким образом, площадь предлагаемого в аренду помещения не соотносится с площадью помещения, переданного в аренду ответчику. При этом доказательств, подтверждающих размещение истцом объявлений на сайте «Авито» в материалы дела вообще не представлено.

Таким образом, суд, руководствуясь положениями вышеприведенного законодательства, оценив представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, и считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату по договору аренды нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей и штраф в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст. 88 ч. 1 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, то, на основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности и ущерба по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГр. (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГр. (паспорт <данные изъяты>) арендную плату по договору аренды нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> а всего взыскать <данные изъяты>

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Промышленный районный суд г. Курска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться 19.10.2023.

Председательствующий судья Т.В. Дерий