Дело № 2-3821/2025

64RS0046-01-2025-005129-24

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2025 года город Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Афанасьевой Н.А., при секретаре Зудовой В.В.,

при участии в судебном заседании истца ФИО1, ФИО2, представителя истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО14, ФИО2 ФИО15 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО4 ФИО16, ФИО5 ФИО17 о признании права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «<адрес>» о признании за ними право собственности на 2/5 доли в праве общей долевой собственности на дом, расположенный по адресу: <адрес>, в равных долях, в силу приобретательной давности. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО1 (брачная фамилия ФИО6) А.С., и ФИО7 заключен нотариально удостоверенный предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора купли- продажи ФИО7 истцам 2/5 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом. Согласно п. 2,3,5,6 предварительного договора, договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ по цене 155 000 рублей (15000 рублей в виде аванса до подписания предварительного договора, 140 000 рублей непосредственно при заключении договора купли-продажи), нотариусом проверена принадлежность ФИО7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону, выданным ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Саратова ФИО8 по реестру 1093. Основной договор между сторонами заключен не был. Между тем, ФИО1 обязанность по оплате приобретаемой недвижимости выполнила в полном объеме, что подтверждается собственноручно сделанными ФИО7 записями на договоре, ФИО7 в свою очередь исполнена обязанность по передаче спорной доли жилого дома истцам, что подтверждается записью в домовой книге о регистрации истцов по месту жительства по указанному адресу и снятии ФИО7 с регистрационного учета по указанному адресу. Кроме того, ФИО7 29 июня 2002 года выдана нотариально удостоверенная доверенность ФИО1 сроком на три года, зарегистрированная в реестре за №, на право распоряжения принадлежащими ему 2/5 долями в праве общей собственности на жилой дом с земельным участком, находящимися по адресу: <адрес>. Истцы осуществляют владение и пользование спорной долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, несут бремя по его содержанию. Истцы полагают, что заключенный между ними и ФИО7 договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия договора купли- продажи, исполнен сторонами в полном объеме, фактически является договором купли-продажи, хотя и поименован сторонами как предварительный договор. ФИО7 умер, в связи с чем, заключить основной договор купли-продажи и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности не представляется возможным. Согласно Выписке из ЕГРН, собственником указанного недвижимого имущества значится ФИО7 Истцы с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время добросовестно, открыто и непрерывно владеют всей квартирой как своей собственной, вследствие чего в силу в силу ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрели право собственности на 2/5 доли в доме.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена ФИО12 ФИО18, комитет по управлению имуществом <адрес>, в качестве соответчиков ФИО4 ФИО19, ФИО5 ФИО20.

Истцы и их представитель в судебном заседании поддержали исковые требования. ФИО1 пояснила, что ФИО7 в феврале 2002 года передал ей ключи от дома и в 2002 году она с мужем, сыном и дочерью переехала для проживания в указанный дом, где она с дочерью проживают по настоящее время, оплачивает коммунальные платежи, содержит указанное имущество.

Ответчики и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайств об отложении не заявили.

С учетом отсутствия возражений истца суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в соответствии со ст. 233 ГПК РФ в порядке заочного производства.

Суд, заслушав истцов и их представителя, допросив свидетеля, исследовав путем оглашения в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО1 (брачная фамилия ФИО6) А.С., и ФИО7 заключен нотариально удостоверенный предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора купли- продажи ФИО7 истцам 2/5 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом.

Согласно пунктам 2,3,5,6 предварительного договора, договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ по цене 155 000 рублей (15000 рублей в виде аванса до подписания предварительного договора, 140 000 рублей непосредственно при заключении договора купли-продажи), нотариусом проверена принадлежность ФИО7 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону, выданным ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Саратова ФИО8 по реестру 1093.

ФИО1 обязанность по оплате приобретаемой недвижимости выполнила в полном объеме, что подтверждается собственноручно сделанными ФИО7 записями на договоре, ФИО7 в свою очередь исполнена обязанность по передаче спорной доли жилого дома истцам, что подтверждается записью в домовой книге о регистрации истцов по месту жительства по указанному адресу и снятии ФИО7 с регистрационного учета по указанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 на имя ФИО1 выдана нотариально удостоверенная доверенность, зарегистрированная в реестре за №, на право распоряжения принадлежащими ему 2/5 долями в праве общей собственности на жилой дом с земельным участком, находящимися по адресу: <адрес>

Между тем, основной договор между сторонами заключен не был, переход права собственности в ЕГРП не зарегистрирован.

Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником 2/5 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, значится ФИО7, собственником 3/5 долей – ФИО12 ФИО21.

Согласно положениям статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора, являлось установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. Судам в данном конкретном случае, независимо от наименования спорного договора необходимо было установить и исследовать его действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как указано в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются

Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит все основные существенные условия договора купли-продажи, в нем определен предмет договора, его цена, а также то, что обязательства по предварительному договору были фактически исполнены сторонами: продавцом - в части передачи имущества, покупателем - в части оплаты существенной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, следовательно, между сторонами был заключен основной, а не предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 4.1 статьи 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №18-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность. Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете изменений сведений об объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, обращаются все лица, в собственности которых такой объект находится.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умер, в связи с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права обратиться в регистрирующий орган не представляется возможным.

После смерти ФИО7 открыто наследственное дело №, согласно которому наследниками ФИО7 являются ФИО4 ФИО22 (мать наследодателя) и ФИО4 ФИО23 (дочь наследодателя). 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в состав наследственного имущества не включены, свидетельства о праве на наследство по закону, на указанное имущество не выданы.

ФИО4 ФИО24 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Согласно наследственному делу, открытому после смерти последней, наследниками ФИО9 являются ФИО5 ФИО25 (внук наследодателя) и ФИО4 ФИО26 (внучка наследодателя).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 пояснила, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из двух частей, в одной части дома проживала её сестра ФИО11 Она (свидетель) часто ходила к ней в гости, в другой части дома жила т.Феня, после её смерти квартиранты, сестра рассказывала, что там также проживал ФИО7, а зимой 2002 года во вторую половину дома заселилась ФИО1 со своей семьей. Она (свидетель) ФИО7 не видела. В настоящее время сестра умерла, в её половине дома проживал племянник и женой ФИО12, в настоящее время последняя снесла свою часть дома.

Истцы осуществляют владение и пользование спорной долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с 2002 года, несут бремя по его содержанию.

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Исходя из смысла приведенной нормы для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным, владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

В силу вышеуказанной нормы закона, с учетом положений статьи 225 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Однако в этом случае может быть признано добросовестным владение имуществом, имеющим собственника, когда лицо, владеющее таким имуществом, не знает и не должно знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности и соответственно о незаконности своего владения, поскольку предполагает, что собственник от данного имущества отказался.

Согласно пункту 16 указанного Постановления Пленума по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Из материалов дела следует, что владение истцов спорной квартирой основано на предварительном договоре купли-продажи, который фактически является основным договором купли-продажи, поскольку содержит все основные существенные условия договора купли-продажи, при этом обязательства по договору были фактически исполнены сторонами.

При таких обстоятельствах, поскольку указанные в статье 234 ГК РФ условия для приобретения права собственности в силу приобретательной давности имеются, то суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 и ФИО2 исковых требований о признании права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО27, ФИО2 ФИО28 к администрации муниципального образования «<адрес>», ФИО4 ФИО29, ФИО5 ФИО30 о признании права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности удовлетворить.

Признать за ФИО1 ФИО31 право на 1/5 доли в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2 ФИО32 право на 1/5 доли в общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации возникновения и прекращения прав в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и внесения соответствующих сведений и записей в ЕГРН.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение в мотивированной форме изготовлено 29 декабря 2025 года.

Судья Н.А. Афанасьева