Дело № 2-2/22 г.
УИД 36RS0028-01-2021-000602-63
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
р.п.Панино 03 июня 2022 года
Панинский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего – судьи Вавакиной Г.В.,
с участием представителя истца – ЗАО СХП «Рикон» по доверенности ФИО1,
представителя ответчика – ООО «АгроПолис» по доверенности ФИО2,
представителя третьего лица – Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности ФИО3,
при помощнике судьи Матросовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Рикон» к обществу с ограниченной ответственностью «АгроПолис», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи земельных долей от 20.02.2021 года,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество сельскохозяйственное предприятие «Рикон» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АгроПолис», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи земельных долей от 20.02.2021 года, указывая на то, что 27.12.2002 года между собственниками земельных долей и Закрытым акционерным обществом сельскохозяйственное предприятие «Рикон» заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Согласно условий Договора аренды во временное владение и пользование ЗАО СХП «Рикон» был передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 42040000 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Воронежская область, р-н Панинский, ЗАО СХП «Рикон». Договор аренды заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2003 года за номером 36-21-12/2002-291. В соответствии с пунктом 2 Договора аренды срок договора считается продленным на тех же условиях, на тот же срок при отсутствии волеизъявления сторон на расторжение или изменение условий договора. Стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения его действия имеют право уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях по изменению или прекращению Договора. Стороны не воспользовались своим правом на изменение или прекращение Договора аренды, в связи с чем он был продлен на новый срок на тех же условиях. Из земельного участка с кадастровым номером № были образованы различные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером № площадью 655665 +/- 5668 кв.м. На основании вышеуказанного Договора аренды земельный участок с кадастровым номером № находился в аренде у ЗАО СХП «Рикон», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.10.2018 года. 02.11.2020 года из земельного участка с кадастровым номером № образован земельный участок с кадастровым номером № площадью 258294 +/- 3176. Из п.31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 года, следует, что ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды. Таким образом, с момента образования земельного участка с кадастровым 36:21:8500005:338 и регистрации прав на него он находился в аренде у ЗАО СХП «Рикон». 22.04.2021 года осуществлена регистрация перехода права собственности на 7/13 долей в земельном участке с кадастровым номером № на ООО «АгроПолис». Из ответа Управления Росреестра по Воронежской области от 17.08.2021 года ЗАО СХП «Рикон» стало известно, что регистрация перехода права собственности осуществлена на основании договора купли-продажи земельных долей от 20.02.2021 года. Из анализа выписок из ЕГРН стало известно, что данный договор заключен ООО «Агрополис» со ФИО4, ФИО5, ФИО6 Данный договор купли-продажи земельных долей от 20.02.2021 года считаем ничтожной сделкой на основании следующего: ООО «Агрополис» не являлось сельскохозяйственной организацией, использовавшей земельный участок №, не имело право на преимущественный выкуп долей по иным установленным законом основаниям. Согласно судебной практики, сформированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 года, в целях установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией. Земельный участок № образован в ноябре 2020 года, обработку данного участка (в составе участка №) в 2020 году осуществляло ЗАО СХП «Рикон». Таким образом, ООО «АгроПолис» не осуществляло фактическое использование данного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи земельных долей от 20.02.2021 года. Из ответа на жалобу ЗАО СХП «Рикон» стало известно, что регистрирующий орган исходит из наличия у ООО «АгроПолис» статуса сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок 36:21:8500005:338, в связи с наличием договора аренды от 19.11.2020 года. Наличие договора аренды от 19.11.2020 года не является подтверждением наличия у «АгроПолис» статуса организации, использующей земельный участок, так как данный договор является незаключенным в связи с тем, что ЗАО СХП «Рикон» не заключало никаких договоров аренды по передаче земельного участка № ООО «Агрополис». Иные лица не могли передавать данный участок в аренду в связи с тем, что договор аренды ЗАО СХП «Рикон» не был прекращен в установленном законом или договором порядке. Договор аренды от 19.11.2020 года подписан после окончания сельскохозяйственных работ, которые выполнялись силами и средствами ЗАО СХП «Рикон», соответственно предоставленный договор является фиктивным, подписанным исключительно с целью обхода закона. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц. Договор купли-продажи земельных долей от 20.02.2021 года, заключенный ООО «АгроПолис» с 3 собственниками земельных долей, является ничтожной сделкой.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, утверждает, что у ООО «АгроПолис» не было преимущественного права выкупа земельного участка, договор купли-продажи от 20.02.2021 года является ничтожным.
Представитель ответчика - ООО «АгроПолис» по доверенности ФИО2 исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, категорически возражала против их удовлетворения, суду показала, что 19.11.2020 года между собственниками земельных долей и ООО «АгроПолис» был заключен договор аренды на земельный участок, общей площадью 258 294 квадратных метров, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Панинскии район, Прогрессовское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:21:8500005, из земель ЗАО СХП «Рикон». Далее граждане ФИО8, ФИО5, ФИО6 решили продать свои земельные доли действующему арендатору ООО «АгроПолис» и 20.02.2021 года между ними был заключен договор купли-продажи земельных долей, согласно которого ООО «АгроПолис» приобрело 7/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 258 294 квадратных метров, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Панинскии район, Прогрессовское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:21:8500005, из земель ЗАО СХП «Рикон» (государственная регистрация перехода 7/13 долей в праве общей долевой собственности была осуществлена 21.04.2021 года). Выдел не признан незаконным, было решение об отказе в признании незаконными действий регистратора, запись аренды законна, договор аренды, заключенный на 11 месяцев не регистрируется. Договор аренды от 19.11.2020 года, заключенный на 11 месяцев является надлежащим документом, подтверждающим преимущественное право покупки ООО «АгроПолис», установленное п.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, а договор купли-продажи земельных долей от 20.02.2021 года, заключенный между ООО «АгроПолис» и гражданами ФИО8, ФИО5, ФИО6 является законным. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности ФИО3 согласен с позицией представителя ответчика ФИО2, суду показал, что на земельный участок №164 не было обеспечительных мер, процедура регистрации была соблюдена, СХП «Рикон» должно было подать заявление на преимущественное право аренды, но оно не подало, выделились 5 человек, применяются нормы ГК РФ, все действия регистратора были законными.
Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в суд не явились, хотя о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом – судебной повесткой с уведомлением.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам ст.ст.550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом установлено, что 19.11.2020 года между собственниками земельных долей и ООО «АгроПолис» был заключен договор аренды на земельный участок, общей площадью 258 294 квадратных метров, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Панинскии район, Прогрессовское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:21:8500005, из земель ЗАО СХП «Рикон».
20.02.2021 года между ФИО8, ФИО5, ФИО6 и ООО «АгроПолис» заключен договор купли-продажи земельных долей, согласно которого ООО «АгроПолис» приобрело 7/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 258 294 квадратных метров, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Панинскии район, Прогрессовское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:21:8500005, из земель ЗАО СХП «Рикон» (государственная регистрация перехода 7/13 долей в праве общей долевой собственности была осуществлена 21.04.2021 года).
Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
В соответствии с подпунктом 4 п.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Согласно пункта 1 ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Согласно п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ не предусмотрено каких-либо ограничений по заключению договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности физических лиц, сроком менее одного года.
В соответствии с п.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
В силу частей 2 и 3 ст.47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение прав истца в связи заключением договора купли-продажи земельных долей ЗАО СХП «Рикон» не представило.
Доводы истца о том, что у СХП «Рикон» было преимущественное право выкупа, а также о том, что были наложены обеспечительные меры на все регистрационные действия на этот земельный участок являются необоснованными и не подтверждены документально.
Судом установлено, что сделка купли-продажи прошла в установленном законом порядке государственную регистрацию.
Доводы истца о том, что данный спор связан с уголовным делом в отношении бывшего директора ЗАО СХП «Рикон» ФИО9, предметом расследования уголовного дела являются преступные действия, в результате которых ЗАО СХП «Рикон» утратило имевшиеся у него права аренды на земельные участки, в том числе и на №, который является предметом спора по данному делу являются необоснованными.
Ходатайство о приостановлении дела до разрешения уголовного дела было отклонено, поскольку договор купли-продажи не находится во взаимосвязи с действиями ФИО9, выдел земельного участка решается на общем собрании собственников земельных долей, решение собрания собственников земельных долей о выделе земельного участка не зависело от действий ФИО9
Оценив все доказательства по делу, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи земельных долей недействительным и отказывает в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Рикон» к обществу с ограниченной ответственностью «АгроПолис», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи земельных долей от 20.02.2021 года - отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Панинский районный суд в течение месяца.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 08 июня 2022 года.