Решение по делу № 2-27/2024 от 30.04.2025

УИД: 16RS0012-01-2023-000620-31

Дело № 2-7/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

село Верхний Услон

Республики Татарстан 30 апреля 2025 года

Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан в составе:

Председательствующего судьи Тюфтиной О.М.,

при секретаре судебного заседания Мардегалимовой А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Коргуза" к ФИО1, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и встречных исковых требований ФИО1 к ООО "Коргуза", ООО "Агрофирма Нармонка" о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности, признании недействительным протокола общего собрания участников долевой собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

ООО «Коргуза» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан (далее по тексту – Управлению Росреестра по Республике Татарстан) о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, в обосновании указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Коргуза» и Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 заключен договор № передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого КФХ ФИО3 уступила ООО «Коргуза» права аренды земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование) площадью 18 491 523 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ года из состава единого землепользования осуществлен выдел земельного участка с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1

Согласия на выдел земельного участка ФИО1 у ООО «Коргуза» не запрашивала.

ДД.ММ.ГГГГ года на основании договора дарения право собственности на земельный участок перешло к ФИО2

Истец полагает, что выдел земельного участка, а также действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан по постановке на учет земельного участка нарушают его права, поскольку незаконная процедура выдела земельного участка из единого землепользования и постановка участка на кадастровый учет повлекла одностороннее изменение конфигурации и площади земельного участка, арендуемого ООО «Коргуза».

Ответчики против заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № не голосовали, следовательно, не имели права на выдел земельного участка без согласия арендатора.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № был образован при грубом нарушении процедуры выдела земельного участка из единого землепользования, а именно: в отсутствии согласия арендатора (ООО «Коргуза»).

Сделка по отчуждению вновь образованного земельного участка в пользу ФИО2, является ничтожной, поскольку не соответствует требованиям закона, а также нарушает права третьего лица – арендатора земельного участка (ООО «Коргуза»).

Несоответствие договора требованиям закона выражается в том, что реализованный участок не мог быть предметом сделки, поскольку был образован при грубом нарушении прав арендатора и процедуры выдела земельного участка из состава земель единого землепользования.

При постановке спорного участка на кадастровый учет Управлению Росреестра надлежало, руководствуясь статьей 26, п. п. 3 п. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ, приостановив постановку данного объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности, уведомить о необходимости предоставления либо протокола общего собрания собственников участка кадастровым номером №, где было бы зафиксировано то, что ответчик голосовал против передачи участка в аренду либо письменное согласие арендатора на выдел участка.

Материалами дела подтверждается, что законных оснований для постановки на кадастровый учет спорного земельного участка не имелось.

В связи с чем просит признать договор дарения земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительной ничтожной сделкой.

Восстановить положение, существовавшее до нарушения права, следующим способом:

- признать отсутствующим право собственности ФИО1, номер записи № от ДД.ММ.ГГГГ г., на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу <адрес>

- снять с государственного кадастрового учета и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости ранее существовавшую запись, в том числе сведения о земельном участке в прежних границах с ранее присвоенным кадастровым номером и запись о ранее существовавших правах на земельный участок.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Республики Татарстан по постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>

Обязать Управление Росреестра по Республики Татарстан снять с государственного учета и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу <адрес> и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости ранее существовавшую запись, в том числе сведения о земельном участке в прежних границах с ранее присвоенным кадастровым номером и запись о ранее существовавших правах на земельный участок.

Протокольными определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Исполнительный комитет Коргузинского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан, ФИО4, ФИО5, нотариус Верхнеуслонского нотариального округа Республики Татарстан, ФИО6.

Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Коргуза», ООО «Агрофирма «Нармонка» о признании недействительными договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между участниками общей долевой собственности и ТНВ «Агрофирма «Услон», договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Агрофирма «Услон» и ООО «Агрофирма «Золотой Колос», договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Агрофирма «Золотой Колос» и ООО «Полет», договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Полет» и ООО «Агрофирма «Нармонка», договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Агрофирма «Нармонка» и Главой КФХ ФИО3, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Главой КФХ ФИО3 и ООО «Коргуза», указав, что общее собрание участников долевой собственности по вопросу передачи в аренду спорного земельного участка не проводилось, уведомления о проведении собрания участники не получали, протокол общего собрания отсутствует, на момент передачи земельного участка в аренду объект недвижимого имущества не был поставлен на государственный кадастровый учет, а ФИО1 и ФИО2 не знали о существовании оспариваемого Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем ФИО1 и ФИО2 увеличили исковые требования, просили также признать недействительным протокол № общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК "Коргуза" Верхнеуслонского района РТ, от ДД.ММ.ГГГГ, место составления <адрес>. В остальном исковые требования оставили без изменения.

В судебном заседании представитель истца ООО «Коргуза» по доверенности ФИО7 исковые требования поддержал, просил удовлетворить. В удовлетворении встречных требований просил отказать.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал. Встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика - Управления Росреестра по Республики Татарстан в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. В суд представлен отзыв, в котором просили исковые требования оставить без удовлетворения (т.1 л.д. 82-91).

Ответчик ФИО2, представитель ответчика по встречному иску ООО «Агрофирма «Нармонка» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Третьи лица – представитель Исполнительного комитета Коргузинского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района РТ, ФИО5, ФИО4, ФИО6 и нотариус Верхнеуслонского нотариального округа Республики Татарстан в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 310 ГК РФ, п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение индивидуальных характеристик объекта аренды возможно не иначе как по взаимному согласию с арендатором.

В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате объединения объектов недвижимости или перераспределения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, выдела земельного участка в счет земельной доли на основании решения собственника земельной доли является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в части 8 настоящей статьи.

Согласно части 8 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимо в том числе, письменное согласие третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта недвижимости является обязательным в соответствии с федеральным законом (пункт 10).

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 указанной статьи).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Законом об обороте сельскохозяйственных земель.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Закона.

В пункте 1 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (пункт 5 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» (пункт 6 статьи 13 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

В пункте 5 статьи 14 Федерального Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 № 895-О, от 21.05.2015 № 1197-О отражено, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Эти положения находятся в системном единстве с общим правилом п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости при образовании земельных участков получать согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям ст. 17 Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Из приведенных норм материального права следует, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех других случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что поскольку выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

В случае образования земельного участка путем выдела, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли или земельных долей, необходимо согласие арендатора на образование земельного участка.

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно представленному в материалы дела Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК «Коргуза», ответчики против заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ не голосовали (т. 1 л.д.194-203).

В материалах дела имеется договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому участники общей долевой собственности – сособственники (список участников указан в Приложении № 1) в лице ФИО4, действующего на основании доверенностей, представили ТНВ «Агрофирма «Услон» в аренду земельный участок №, общей площадью 3427,6 га с кадастровым номером №, расположенный в границах <адрес>». Доли каждого собственника установлены равными, в размере 1/418 каждому (т. 1 л.д.75-81).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агрофирма «Услон» и ООО «Агрофирма «Золотой Колос» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, согласно условиям которого все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят к новому арендатору ООО «Агрофирма «Золотой Колос».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ак Барс Кайбицы» (ООО «Агрофирма «Золотой Колос») и ООО «Полет» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, согласно условиям которого все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят к новому арендатору ООО «Полет».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Полет» и ООО «Агрофирма «Нармонка» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно условиям которого все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят к новому арендатору ООО «Агрофирма «Нармонка».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агрофирма «Нармонка» и Главой КФХ ФИО3 был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, согласно условиям которого все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № переходят к новому арендатору Главе КФХ ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Коргуза» и Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО3 заключен договор № передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого КФХ ФИО3 уступила ООО «Коргуза» права аренды земельного участка с кадастровым номером №единое землепользование) площадью 18 491 523 кв.м. (1 849 га) категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, по адресу: <адрес>

Срок аренды по договору установлен на период с ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.12-13).

ДД.ММ.ГГГГ года из единого землепользования был осуществлен выдел земельного участка с кадастровым номером №, право собственности на который было зарегистрировано за ФИО1

При этом, как указывает истец, согласия на выдел земельного участка ФИО1 у ООО «Коргуза» не запрашивала.

ДД.ММ.ГГГГ года на основании договора дарения право собственности на земельный участок перешло к ФИО2 (т. 1 л.д. 56).

Согласно выписке ЕГРН, собственником земельного участка с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО2 В отношении данного земельного участка установлено ограничение прав в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО "Коргуза", дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 43-52).

Таким образом, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером № образован в нарушение процедуры выдела земельного участка из единого землепользования, а именно: в отсутствии согласия арендатора - ООО «Коргуза».

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права на недвижимое имущество, такое решение является основанием для внесения записи в указанный реестр (абз. 2 п. 52 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

С учетом фактических обстоятельств дела восстановление положения, существовавшего до нарушения права, возможно путем признания отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок, аннулирования в государственном реестре текущих записей и восстановления прежних.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка по отчуждению вновь образованного земельного участка в пользу ФИО2 является ничтожной, поскольку не соответствует требованиям закона, а также нарушает права третьего лица – арендатора земельного участка (ООО «Коргуза»).

Несоответствие договора требованиям закона выражается в том, что реализованный участок не мог быть предметом сделки, поскольку был образован при грубом нарушений прав арендатора и процедуры выдела земельного участка из состава земель единого землепользования.

В силу положений статей 128 и 129 Гражданского кодекса Российской Федерации факт незаконного образования земельного участка служит основанием для признания записи о нем в едином государственном реестре недействительной, что исключает возможность распоряжения участком как объектом гражданских прав.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истца о признании договора дарения земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ФИО1 и ФИО2, недействительной (ничтожной) сделкой.

В целях восстановления положение, существовавшего до нарушения права, суд считает необходимым признать отсутствующим право собственности ФИО1, номер записи № от ДД.ММ.ГГГГ г., на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>; снять с государственного кадастрового учета и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 82000 +/- 2506 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, на землях ОСК «Коргуза»; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости ранее существовавшую запись, в том числе сведения о земельном участке в прежних границах с ранее присвоенным кадастровым номером и запись о ранее существовавших правах на земельный участок.

При этом суд не находит правовых оснований для признании незаконными действий Управления Росреестра по РТ по постановке на государственный кадастровый учет, регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и обязании снять его с регистрационного учета, поскольку доказательств виновного поведения и незаконных действий Управления Росреестра по РТ стороной истца суду не представлено.

Разрешая встречные исковые требования, суд считает их подлежащими отклонению в силу следующего.

В материалы дела представлен Протокол № общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК «Коргуза» от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данному протоколу, уведомление участников общей долевой собственности о предстоящем собрании осуществлялось путем опубликования сообщения в районной газете «Волжская Новь» (выпуск от ДД.ММ.ГГГГ).

Фактически на собрании присутствовали 135 участников общей долевой собственности, что составляет 32 процента участников и в соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в действовавшей на момент проведения собрания редакции от ДД.ММ.ГГГГ) является достаточным для признания собрания правомочным.

При этом участниками собрания единогласно приняты решения об утверждении списков участников общей долевой собственности и размера земельных долей каждого участника, утверждено предложение о порядке владения и пользования земельным участком путем передачи участка в аренду ТНВ «Агрофирма «Услон» сроком на 49 лет, а также утверждена кандидатура ФИО4 в качестве лица, уполномоченного на ведение дел от лица всех участников общей долевой собственности для совершения и оформления сделок с ТНВ «Агрофирма «Услон», в том числе на подписание договора аренды.

Протокол, в числе прочих, утвержден председателем Коргузинского Совета местного самоуправления ФИО9 и скреплен печатью органа местного самоуправления.

Кроме того, стороной истца представлены доказательства, что с ДД.ММ.ГГГГ пайщики получали и продолжают получать до настоящего времени материальную выгоду в виде натуральных платежей от землепользователей по соответствующему договору аренды, что свидетельствует о принятии встречного исполнения по сделке.

То обстоятельство, что непосредственно ответчики не принимали участие (что не доказано ответчиками) в общем собрании участников долевой собственности по вопросу передачи в аренду земельного участка и не уполномочивали кого-либо на подписание от их имени договоров аренды, само по себе не свидетельствует о нарушении процедуры заключения договора аренды, поскольку установленный законом на момент проведения собрания кворум в размере 20 процентов от общего числа участников общей долевой собственности имелся и без учета голосов ответчиков.

Так, в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 24.07.2022 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от 07.07.2003) общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности.

Таким образом, довод истца по встречному исковому заявлению о том, что она не принимала участие в общем собрании и не уполномочивали ФИО4 на подписание спорного договора аренды земельного участка, не свидетельствуют об отсутствии у последнего соответствующих полномочий и нарушении порядка проведения общего собрания, поскольку в соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от 07.07.2003) общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности.

В представленных территориальным Управлением Росреестра по запросу суда материалах дела правоустанавливающих документов также содержится список присутствовавших на указанном выше собрании участников общей долевой собственности (с подписями), утвержденный председателем Коргузинского Совета местного самоуправления ФИО9, а также копии доверенностей, выданных пайщиками ФИО4, с правом на представление их интересов по вопросу регистрации права собственности на земельные доли и заключения договоров аренды.

Представленной по запросу суда нотариусом ФИО10 выпиской из реестра для регистрации нотариальных действий нотариуса № за ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается факт выдачи ответчиками доверенности ФИО4

Соответствующие доводы подтверждаются наличием в материалах регистрационных делах, представленных территориальным управлением Росреестра по запросу суда списка участников общей долевой собственности, изъявивших желание заключить договор аренды (т. 4, л.д. 115-139) и списка присутствовавших на собрании участников общей долевой собственности с подписями (т.4, л.д. 140-145).

Соответственно наличие или отсутствие волеизъявления ответчиков на передачу земельного участка в аренду не имеет какого-либо значения для признания собрания участников общей долевой собственности правомочным, а договора аренды действительным.

Принимая во внимание фактическое одобрение сделки участниками долевой собственности (на собрании имелся кворум 32 процента), а также фактическое одобрение сделки, выраженное в принятии встречного предоставления, попытка оспаривания ответчиками за пределами срока исковой давности договора аренды и протокола общего собрания по истечении 18 лет свидетельствует о явном злоупотреблении правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является недопустимым.

В представленной в материалы дела ведомости на выдачу зерна (арендные платежи по договору в натуральной форме) за 2024 год проставлены подписи 165 пайщиков из 272 известных (согласно данным ЕГРН), что составляет более 60 процентов от общего числа собственников паев, что свидетельствует о безусловном принятии встречного предоставления стороной первоначального договора аренды и фактическом одобрении сделки абсолютным большинством собственников.

Кроме того, договор аренды фактически одобрен абсолютным большинством собственников, которыми на протяжении 18 лет принималось встречное исполнение по сделке (арендные платежи по договору в натуральной форме).

Принимая во внимание фактическое одобрение сделки, оспаривание ответчиками договора аренды по истечении 18 лет свидетельствует о явном злоупотреблении правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является недопустимым.

Согласно п. 1. ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В соответствии с п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности.

Также объективными обстоятельствами опровергаются доводы, содержащиеся во встречном исковом заявлении, о том, что на момент передачи земельного участка в аренду объект недвижимого имущества не был поставлен на государственный кадастровый учет.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером № содержатся сведения о дате присвоения кадастрового номера - ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, также в указанной выписке содержатся сведения о ранее присвоенном государственном учетном номере - №.

Кроме того, в выписке содержится информация о дате первоначальной регистрации права собственности граждан на земельные доли - ДД.ММ.ГГГГ Соответственно на дату государственной регистрации Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ (согласно отметке регистрирующего органа на обороте договора - ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок был сформирован, в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет и в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством являлся объектом недвижимого имущества, на который регистрировались права и который мог являться объектом гражданского оборота.

Также не находят своего подтверждения доводы о том, что ФИО1 не знала о существовании оспариваемого Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на протяжении 18 лет участок обрабатывался и использовался арендаторами для выращивания сельскохозяйственных культур, а согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, как указано выше, ФИО1 принималось встречное исполнение по сделке.

Также содержащиеся в материалах регистрационных дел документы свидетельствуют о законности осуществления учетно-регистрационных действий в отношении спорного договора аренды, проверке уполномоченными должностными лицами органа регистрации наличия всех необходимых документов и полномочий у заявителей для регистрации договора аренды на земельный участок и наличии надлежащего волеизъявления собственников паев на заключение оспариваемого ответчиками договора аренды.

Законность осуществления учетно-регистрационных действий в настоящее время не оспорена и не оспаривалась кем-либо ранее.

В ходе судебного заседания сторона ответчика указала, что ДД.ММ.ГГГГ общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка не проводилось, протокол составлен с нарушением Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, считает данный протокол недействительным. Также указал, что ранее представитель истца заявлял, что никаких протоколов о проведении собрании у них не имеется, однако в последующем был представлен протокол № 3. Ответчик считает данный протокол подложным.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика ФИО1 по данному делу была назначена судебная техническая экспертиза документа, исполнение которой поручено экспертам ФБУ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, на разрешение которой поставлены вопросы:

1. Соответствует ли время выполнения подписей, выполненных от имени ФИО5, ФИО11 и ФИО9, расположенных внизу 4-го листа снизу в предоставленном на экспертизу Договоре № общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК «Коргуза» Верхнеуслонского района РТ, датированного ДД.ММ.ГГГГ. дате, указанной в документе; если не соответствует, то в какой период времени выполнены данные подписи?

2. Соответствует ли время нанесения оттиска печатей «Бочков и компания «Агрофирма «Услон» ИНН № и «Республика Татарстан Верхнеуслонский район Коргузинский совет местного самоуправления», расположенных внизу 4-го листа снизу в предоставленном на экспертизу Договоре № общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК «Коргуза» Верхнеуслонского района РТ, датированного ДД.ММ.ГГГГ дате, указанной в документе; если не соответствует, то в какой период времени нанесены оттиски?

Из заключения эксперта ФБУ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № следует:

1. Время выполнения подписей, выполненных от имени ФИО5, ФИО11 и ФИО9, расположенных внизу 4-го листа снизу в предоставленном на экспертизу Договоре № общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК «Коргуза» Верхнеуслонского района РТ, датированного ДД.ММ.ГГГГ., не соответствует дате, указанной в документе, они выполнены не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

2. Установить соответствует ли время нанесения оттиска печатей «Бочков и компания «Агрофирма «Услон» ИНН № и «Республика Татарстан Верхнеуслонский район Коргузинский совет местного самоуправления», расположенных внизу 4-го листа снизу в предоставленном на экспертизу Договоре №3 общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка, расположенного в границах землепользования ОСХК «Коргуза» Верхнеуслонского района РТ, датированного 26 июня 2004г. дате, указанной в документе, не представилось возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения (т. 2 л.д. 42-51).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Заключение эксперта, как одно из доказательств по делу, для суда не обязательно и оценивается по общим правилам оценки доказательств, т.е. объективно, всесторонне, с учетом всех доказательств по делу в их совокупности.

Из пояснений истца следует, что истцом при приобщении к материалам дела названного протокола было указано, что время выполнения подписей в представленном протоколе действительно может не соответствовать указанной в протоколе дате, поскольку истцом неизвестно кто, когда и для каких целей изготовил и подписал данный протокол. Данный протокол был обнаружен в помещении административного здания, приобретенного в собственность ООО «Коргуза» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расположенного по адресу: <адрес> в ворохе бумаг, которые остались от предыдущих инвесторов. Истец допускает, что оригинал протокола мог быть утерян, сдан в орган государственной регистрации и кадастра при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении земельных участков, представлен по запросу контролирующих органов или изъят при проведении каких-либо процессуальных проверок. Возможно, в связи с этим подписантами был изготовлен дубликат.

При этом подлинность подписей на данном протоколе ответчиками в рамках настоящего судебного разбирательства не оспаривается.

Анализируя доводы стороны истца и их взаимосвязь с вышеизложенными выводами суда, требование стороны ответчика о признании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подлежит отклонению.

Также является необоснованным и подлежит отклонению довод стороны ответчика об отсутствии нарушений прав истца действиями ответчиков с учетом определений Конституционного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 № 895-О, от 21.05.2015 № 1197-О, и норм земельного законодательства. Кроме того, выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, в связи с чем такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора аренды.

При этом гражданское и земельное законодательство не содержали в указанный период и не содержит в настоящее время положений, предусматривающих обязанность арендатора давать арендодателю согласие на изменение договора аренды, в том числе изменение условий договора аренды путем выделения в счет доли в праве общей собственности земельного участка из исходного арендуемого участка. Согласие арендатора на изменение условий договора аренды, в том числе изменения объекта аренды путем выдела участка, является правом, а не обязанностью арендатора. Согласие арендатора может быть оформлено как путем составления двухстороннего соглашения к договору аренды, так и путем выдачи отдельного письма, подписанного уполномоченным лицом арендатора, в адрес арендодателя.

Также, арендатор был вправе обусловить выдачу такого согласия предоставлением арендодателем какого-либо встречного исполнения, например, предоставления отступного, компенсацией убытков, обязанностью установить обременение выделенного земельного участка договора аренды на прежних или иных условиях и т.д. При этом договор продолжает свое действие в пределах ранее установленных сроков, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Также суд считает, что истцом по встречному исковому заявлению пропущен срок исковой давности.

Согласно п. 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

При этом в соответствии с п. 111 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.

Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, на момент обращения с встречным исковым заявлением сроки исковой давности для оспаривания решения общего собрания собственников и договора аренды земельного участка истекли.

В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Также суд находит подлежащими отклонению и вытекающие из встречного иска дополнительные требования ФИО1 о признании недействительными договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между участниками общей долевой собственности и ТНВ «Агрофирма «Услон», договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Агрофирма «Услон» и ООО «Агрофирма «Золотой Колос», договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Агрофирма «Золотой Колос» и ООО «Полет», договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Полет» и ООО «Агрофирма «Нармонка», договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Агрофирма «Нармонка» и Главой КФХ ФИО3, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Главой КФХ ФИО3 и ООО «Коргуза».

Кроме того, ООО «Коргуза» не может являться ответчиком по встречным исковым требованиям об оспаривании первоначального договора аренды и протокола общего собрания, поскольку общество не является стороной оспариваемой сделки – первоначального договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также участником или подписантом оспариваемого протокола общего собрания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор дарения земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 82000 +/- 2506 кв.м, категории земель сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2,, недействительной (ничтожной) сделкой.

Восстановить положение, существовавшее до нарушения права, следующим способом:

Исковые требования ООО «Коргуза» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан о восстановлении положении существовавшего до нарушения права оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО "Коргуза", ООО "Агрофирма Нармонка" о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности, признании недействительным протокола общего собрания участников долевой собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан путем подачи апелляционной жалобы в Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 мая 2025 года.

Председательствующий: О.М. Тюфтина