Дело № 2-862/2022 11 августа 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Пошурковой Е.В.,

при секретаре Степановой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-862/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на нежилое помещение, взыскании неустойки, морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д.70), обратился с иском к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора № от 16.04.2018 купли – продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: , основным договором купли - продажи, признании за ФИО1 права собственности на нежилое помещение № общей площадью 49,9 кв.м., расположенное по адресу: взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства в размере 748954,63 руб., расходов по оплате услуг нотариуса в размере 3390 рублей, компенсации морального вреда в размере 15000 рублей, штрафа в размере 50 процентов от присужденной суммы.

Исковые требования ФИО1 мотивировал тем, что 16.04.2018 между сторонами заключен предварительный договор № № купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ответчик обязался в срок до 30.04.2018 включительно оформить свое право собственности и в течение последующих 40 рабочих дней заключить основной договор купли-продажи; во исполнение условий договора истцом были оплачены денежные средства в размере 5 712 850 руб., помещение было фактически передано истцу по акту приема – передачи 25.02.2018, обязательства ответчиком не исполнены. Поскольку предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате, условия договора по оплате и передаче объекта недвижимости исполнены, имеются основания для признания предварительного договора – основным с признанием права собственности на объект за истцом. По условиям предварительного договора купли-продажи нежилого помещения продавец в случае нарушения своих обязательств по договору обязан уплатить пени в размере 0,01% от суммы договора за каждый день просрочки, с 29.12.2018 по 01.08.2022 допущено 1311 дней просрочки, до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, пени за просрочку исполнения требований не уплачены. Истец также просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, так как он покупал объект недвижимости для личных нужд, и к спорным правоотношениям должен применяться Закон РФ «О защите прав потребителей».

В судебное заседание истец и его представитель явились, исковые требования поддержали в полном объеме, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «БАСФОР» явился, исковые требования не признал, представил суду письменный отзыв на исковое заявление

Представитель третьего лица ПАО «Промсвязьбанк» не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом (телеграмма и почтовое уведомление).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

01.02.2012 на основании договора купли – продажи от 15.12.2011 ООО «БАСФОР» зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: площадью 174560 кв.м., кадастровый номер №.

23.11.2015 между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: , площадью 174560 кв.м., кадастровый номер №.

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б,18,19, расположенного на земельном участке по адресу: , кадастровый номер №.

16.04.2018 между ООО «БАСФОР» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: на № этаже, площадью 51,70 кв.м., по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.04.2018 включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение (п.1.2 договора); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п.1.3 договора); цена помещения составляет 5 712 850 рублей (л.д.38-40).

По условиям предварительного договора, покупатель обязуется произвести предварительную оплату цены нежилого помещения по договору в размере 5 712 850 рублей в срок до 25.04.2018 включительно.

В соответствии с п. 4.1 договора помещение передается покупателю в фактическое пользование в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п. 2.1 предварительного договора. Помещение передается покупателю по акту приема – передачи помещения.

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме на основании платежного поручения клиента на перечисление денежных средств в рублях РФ от 23.04.2018 на сумму 5 712 850 рублей (л.д.21), что не оспаривалось представителем ответчика.

25.04.2018 нежилое помещение со строительным номером № № (№ помещения по данным ПИБ – №) общей площадью 51.70кв.м., расположенное по адресу: , передано истцу по акту приема-передачи (л.д.20).

24.05.2022 ФИО1 обратился с заявлением к ООО «БАСФОР» о заключении основного договора купли – продажи (л.д.11-12). Данное заявление было оставлено без ответа и удовлетворения.

01.11.2018 на спорное нежилое помещение № площадью 49.9 кв.м., расположенное по адресу: с кадастровым номером №, зарегистрировано право собственности ООО «БАСФОР» (л.д.73-74). При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 № и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018 №

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами 16.04.2018 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодатель ПАО «Промсвязьбанк» в ходе рассмотрения дела никаких возражений против отчуждения заложенного имущества в собственность истцу не предоставил, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать предварительный договор от 16.04.2018 основным договором купли – продажи будущей вещи, также признать за истцом право собственности на спорное нежилое помещение.

Следовательно, исковые требования истца о признании предварительного договора купли – продажи основным договором купли – продажи будущей вещи, о признании права собственности на нежилое помещение подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что согласно выписки из ЕГРН площадь спорного нежилого помещения составляет 49.9 кв.м.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с п. 5.2.3 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения продавец в случае нарушения своих обязательств по договору, в том числе предусмотренных п. 1.3 договора, обязан уплатить пени в размере 0,01% от суммы, указанной в п. 2.1 договора (5 712 850 руб.), за каждый день просрочки, но не более 15 % от данной суммы.

Согласно п.п. 1.2, 1.3 предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения продавец обязуется до 30.04.2018 включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение. Стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

По условиям договора пени подлежат уплате в случае нарушения обязательств, установленных п. 1.3 договора, начисление пени за нарушение обязательств, установленных п. 1.2 договора не предусмотрено, соответственно, обязанность по уплате пени, с учетом регистрации права собственности на объект за ООО «БАСФОР» 01.11.2018 начинается с 29.12.2018 (40 рабочих дней с момента регистрации). С 29.12.2018 по 01.08.2022 допущено 1311 дней просрочки. Указанный расчет истца судом проверен, ответчиком не оспорен. Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать пени в размере 748954,63 руб. (5 712 850 руб. * 1311 дней * 0,01 %).

Представитель истца просил в случае удовлетворения заявленных требований применить положения ст.333 ГК РФ.

Однако, ответчиком в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлены суду доказательства, которые могли бы послужить основанием к снижению подлежащей взысканию неустойки, учитывая сумму, оплаченную истцом, период просрочки исполнения обязательств с декабря 2018 года, то есть более трех лет. Таким образом, суд полагает, что при взыскании неустойки с ответчика в рассматриваемом споре не подлежат применению положения ст.333 ГПК РФ.

Из материалов дела усматривается, что спорный объект недвижимости представляет собой нежилое помещение, расположенное в санаторно-курортном учреждении (л.д.41), то есть фактически является апартаментами, приобретенными истцом для личных нужд.

Таким образом, истцом обосновано, а ответчиком не опровергнуто, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с указанным законом, ст.151 ГК РФ суд полагает, что с учетом фактических обстоятельств с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 3000 рублей и штраф в размере 375977 рублей (748954,63+ 3000\2).

Истец также просил взыскать расходы услуги нотариуса в размере 3390 рублей.

Суд полагает, что в указанной части требования подлежат удовлетворению в размере 1440 рублей, поскольку именно эта сумма подтверждена документально и данные расходы понесены в связи с необходимостью удостоверения процессуальных документов по существу спора: 1200 рублей (л.д.45), 80 рублей (л.д.46), 160 рублей (л.д.48).

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему, в силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом исковых требований, суд полагает подлежащими взысканию с ответчика в доход государства пошлины в размере 13839 рублей.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор от 16.04.2018 № купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: , основным договором купли – продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО1, , право собственности на нежилое помещение № площадью 49.9 кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый номер: №

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в пользу ФИО1 неустойку по предварительному договору от 16.04.2018 № купли-продажи нежилого помещения №, образовавшиеся за период с 29.12.2018 по 01.08.2022 в размере 748954,63 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф в размере 375977 рублей, судебные расходы в размере 1440 рублей.

Взыскать с ООО «БАСФОР» пошлину в доход государства в размере 13839 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Пошуркова

Дата принятия решения суда в окончательной форме 18 августа 2022 года.