14OS0000-01-2022-000146-14
Дело № 3а-115/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Якутск 02 ноября 2022 года
Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Дьяконовой З.С., при секретаре судебного заседания Колочевой К.А.,
с участием представителя административного ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Удмуртнефть-Бурение» к Государственному бюджетному учреждению Республики Саха (Якутия) «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» обратилось в суд с двумя отдельными административными исковыми заявлениями, указывая, что является арендатором земельного участка с кадастровым № ..., расположенного по адресу: .........., площадью *** кв.м., а также земельного участка с кадастровым № ..., расположенного по адресу: .........., площадью *** кв.м. Кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, установленную в отчете оценки рыночной стоимости земельного участка, чем нарушается право заявителя как плательщика арендной платы. Решениями ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО» от 16 июня 2022 г. № ... и № ... заявителю было отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной, в связи с недостатками представленного отчета об оценке. С этими решениями административный истец не согласен, полагает, расчеты рыночной стоимости являлись достоверными, имеющиеся в отчете недостатки не повлияли на итоговый результат.
Просит признать решения ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО» от 16 июня 2022 г. № ... и № ... незаконными, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2021 г. в размере 4 646 000 руб., установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2021 г. в размере 3 214 000 руб.
Определением Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20 сентября 2022 г. административные дела по двум административным искам ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» объединены в одно производство.
В судебное заседание представители административного истца, заинтересованного лица – администрации МО «Город Мирный» не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" порядке на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель заинтересованного лица - администрации МО «Город Мирный» просит рассмотреть дело без его участия. Уведомляет, что договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым № ... был заключен между ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» и администрацией МО «Мирнинский район». В настоящее время данный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и находится в распоряжении МО «Город Мирный».
В судебном заседании представитель административного ответчика просит в удовлетворении административного иска отказать. Указывает, что оспариваемые решения приняты в рамках полномочий Учреждения, доказательств их необоснованности и незаконности не представлены.
Выслушав представителя, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Материалами дела установлено, что ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» по договору аренды от 19 апреля 2018 г. № ..., заключенного с МО «Город Мирный», является арендатором земельного участка с кадастровым № ... площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ...........
ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» также по договору аренды от 26 июня 2013 г., заключенного с МО «Мирнинский район», является арендатором земельного участка с кадастровым № ... площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ...........
В связи с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" распорядительные полномочия администрации МО «Мирнинский район» в отношении земельного участка с кадастровым № ... в силу закона перешли к администрации МО «Город Мирный». Данное обстоятельство подтверждает в своем ходатайстве представитель администрации МО «Город Мирный».
Согласно представленным административным истцом копиям приложений к договорам аренды при расчете арендных платежей арендодатель исходит из кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как арендатора земельных участков.
Выписками из Единого реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 сентября 2022 г. подтверждается, что по состоянию на 03 июня 2021 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... составляет 32 502 254,67 руб., земельного участка с кадастровым № ... – 47 687 093,68 руб.
С 01 июня 2021 года в Республике Саха (Якутия) на основании Указа Главы Республики Саха (Якутия) от 14 мая 2021 г. № 1850 применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).
Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 31 июля 2017 г. № 921-р создано ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Саха (Якутия).
Соблюдая порядок, предусмотренный ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ, административный истец 25 мая 2022 г. обратился в ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, представив Отчет об оценке № ... от 25 февраля 2022 г.
Согласно Отчету № ... от 25 февраля 2022 г. об определении рыночной стоимости земельных участков, составленного оценщиком АО «********», по состоянию на 10 декабря 2021 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ... составила 4 647 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № ... – 3 214 000 руб.
Решением ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО» № ... от 16 июня 2022 года в удовлетворении заявления ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № ... в размере его рыночной стоимости было отказано в связи с допущенными при составлении отчёта нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов об оценке.
Также решением ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО» № ... от 16 июня 2022 года было отказано в удовлетворении заявления ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № ... равной его рыночной стоимости. Основанием для отказа также явились допущенные при составлении отчёта нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов об оценке.
Обращаясь в суд с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, заявитель ссылается на незаконность и необоснованность решений ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО».
Из системного анализа положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несооветствие представленных административным истцом отчетов об оценке земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях установления данного обстоятельства, а также в целях установления размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на дату оценки определением суда по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно положениям статьи 12 и 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности
Судебная оценочная экспертиза проведена экспертом Автономной некоммерческой организации «Центр досудебных и судебных экспертиз» А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «********», членом Некоммерческой организации «********», имеющей действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», выданный ФБУ «********».
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд приходит к выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, оснований подвергать сомнению заключение эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется.
В статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" приведены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Эксперт пришел к выводу, что Отчет об оценке № ... от 25 февраля 2022 г. не соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, пункту 5 (ФСО N 3).
Как указал эксперт, у аналога №2 имеется водоем, наличие которого может влиять или не влиять на рыночную стоимость. В отчете оценщик не приводит суждение или доказательства влияния или не влияния данного параметра на рыночную стоимость, данный параметр в расчетах не учтен.
Анализ рынка земельных участков по Республике Саха (Якутия) не приведен в полном объеме и суждение об интервале рыночной стоимости взято всего из 5 земельных участков по всей республике. На дату оценки рынок купли-продажи земельных участков данного вида разрешенного использования (далее также ВРИ) был значительно больше по количеству продаваемых земельных участков данного ВРИ и диапазон цен соответственно отличался от предложенного в отчете, то есть приведен не полный анализ рынка аналогичного объекту оценки. Данный факт существенно влияет на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Отсутствует анализ степени активности (неактивности) рынка земельных участков. На стр. 52 отчета лишь написано, что рынок земельных участков в Республике Саха (Якутия) ограничен, но не уточнено какой ВРИ при этом предполагает оценщик. Так как степень активности зависит от ВРИ прежде всего и данное суждение не подходит для всех земельных участков.
Также эксперт указал на то, что в отчете вместо балансовой стоимости приведена кадастровая стоимость и не указана причина отсутствия балансовой стоимости. В отчете отсутствует задание на оценку, подписанное заказчиком.
Таким образом, из заключения № ... от 26 октября 2022 г., выполненного экспертом А., следует, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также федеральному стандарту об оценке. Выводы судебного эксперта мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Разрешая административные исковые требования о признании решений ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО» незаконными, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении. Вопреки доводам административного истца у ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявлений ЗАО «Удмуртнефть-Бурение», поскольку экспертным заключением подтверждено, что представленный административным Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральному стандарту об оценке.
ГБУ Республики Саха (Якутия) «ЦГКО» наделено полномочиями на территории Республики Саха (Якутия) по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.
Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Проверив порядок принятия, форму решений ГБУ «ЦГКО» от 16 июня 2022 года № ... и № ..., а также полномочия принявшего их органа, суд также приходит к выводу о том, что оспариваемые решения приняты в пределах установленного срока уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия, содержат необходимые реквизиты.
Несмотря на отказ в удовлетворении требований о признании незаконными решений административного ответчика, суд приходит к выводу об удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
В силу положений статьей 46 Конституции РФ на суды возложена обязанность по защите прав заинтересованных лиц, эта обязанность является смыслом деятельности судов.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Частью 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, что в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Целью обращения административного истца в суд является снижение арендных платежей, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельных участков, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере. Данное положение подтверждает процессуальное поведение административного истца, который ходатайствовал о назначении судебной оценочной экспертизы и при формулировании круга вопросов для эксперта представитель ходатайствовал в том числе поставить перед экспертом вопрос: если представленный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, то какова величина рыночной стоимости земельных участков?
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ... по состоянию на 10 декабря 2021 года составляет 7 442 000 руб. (вместо определенных оценщиком 3 214 000 руб. и вместо кадастровой – 32 502 254,67 руб.). Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ... составляет 11 112 000 руб. (вместо определенных оценщиком 4 647 000 руб. и вместо кадастровой – 47 687 093,68 руб.).
Каких-либо подтверждений того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ оснований для назначения дополнительной, повторной экспертизы участвующими в деле лицами не приводится и судом не установлено.
Таким образом, учитывая, что доказательств, опровергающих указанную в заключении эксперта величину рыночной стоимости объектов недвижимости, суд признает заключение судебного эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельных участков, а представленный административным истцом Отчет об оценке № ... от 25 февраля 2022 г. - ненадлежащим доказательством как составленный с нарушением законодательства об оценочной деятельности и не подтверждающей достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании пп. 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.
Согласно пп. 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции в соответствии с законодательством об административном судопроизводстве при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается для организаций - 6 000 рублей.
Судом установлено, что при обращении с настоящим иском в суд ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» была оплачена госпошлина в общей сумме 4000 руб. (2000 руб. - по платежному поручению № ... от 09 сентября 2022 г., 2000 руб. - по платежному поручению № ... от 09 сентября 2022 г.), тогда как госпошлина при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании двух решений бюджетного учреждения в отношении двух объектов недвижимости составляет 12 000 руб. Таким образом, с ЗАО «Удмуртнефть-Бурение» подлежит взысканию 8000 руб. в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Удмуртнефть-Бурение» к Государственному бюджетному учреждению Республики Саха (Якутия) «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № ..., расположенного по адресу: .........., площадью *** кв.м. по состоянию на 10 декабря 2021 г. равной его рыночной стоимости в размере 7 442 000 (семь миллионов четыреста сорок две тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № ..., расположенного по адресу: .........., площадью *** кв.м. составляет 11 112 000 (одиннадцать миллионов сто двенадцать тысяч) рублей.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «Удмуртнефть-Бурение» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8000 (восемь тысяч) руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Саха (Якутия): З.С. Дьяконова
Решение суда принято в окончательной форме 02 ноября 2022 года.