УИД 47RS0005-01-2023-000725-88
№ 2-2013/2023
город Выборг 12 октября 2023 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Выборгский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Думчевой А.Б.
при секретаре Александровой Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» о признании перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
истец обратился в Выборгский городской суд с иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» о признании перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости земельного участка с кадастровым № и садового дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>
В обосновании заявленных требований истец указала, что она и ФИО4 10.11.2021 года заключили договор купли-продажи земельного участка с садовым домом. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условия договора сторонами были исполнены. Договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимость передана по данному договору, который считается актом приема-передачи. В подтверждение передачи продавцом денежных средств в объёме, предусмотренном договором, п.2.1., служит расписка о получении денежных средств от 10.11.2021 года.
Обязательство, предусмотренное п. 4.1. договора купли-продажи предоставить заявление на государственную регистрацию прав в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, сторона продавца не имела возможности исполнить в связи со смертью 05.12.2021 года, что подтверждается прилагаемой копией свидетельства о смерти.
Наследники продавца объектов недвижимости по договору купли-продажи, после истечения шести месяцев, предусмотренных законодательством, не были определены нотариусом ФИО5. В связи с этим, истец лишён возможности предъявить требование об исполнении п. 4.1. договора купли-продажи к наследникам продавца.
Факт того, что в регистрации прав на указанные в договоре купли-продаже объекты недвижимости на момент подачи искового заявления истцу отказано ввиду именно отсутствия заявления от продавца, подтверждается копиями прилагаемых уведомлений о приостановке регистрации.
Сведения об оспаривании договора купли-продажи от 10.11.2021 года кем-либо на момент подачи искового заявления отсутствуют.
Истец не имеет иной возможности зарегистрировать переход права, кроме как в судебном порядке. Намерение ФИО4 на отчуждение в пользу истца указанного имущества подтверждается подписанным ее рукой договором купли-продажи и распиской.
Просит признать переход права собственности на объекты недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером № и здание (садовый дом) с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> на ФИО1 и обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Ленинградской области произвести государственную регистрацию прав ФИО1 на указанные объекты.
Истец в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, меры к извещению которых приняты судом надлежащим образом, в суд не явились.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Суд, исследовав материалы, допросив свидетеля, приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п.п. 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Как следует из материалов дела, ФИО4 являлась собственником садового дома с мансардой и надворными постройками площадью 34,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 687 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН.
10 ноября 2021 года между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка.
Согласно п. 2.1. договора стороны договорились, что земельный участок и жилой дом они оценили в 2 000 000 рублей.
Денежные средства в размере 2 000 000 рублей были ФИО1 переданы ФИО4, о чем составлена расписка, подписанная продавцом собственноручно.
05 декабря 2021 года ФИО4 умерла.
Переход права собственности на спорные жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от 10.11.2021 года, заключенный между ФИО4 и ФИО1, зарегистрирован не был.
К имуществу умершей ФИО4 открыто наследственное дело 31612206-364-2021. С заявлениями о принятии наследства после ее смерти обратились: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО1, ФИО12, ФИО13. Однако в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону и завещанию было отказано, в связи с отсутствием отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию.
Единственным наследником имущества умершей ФИО4 является город Санкт-Петербург, в подтверждение чего выдано свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру, находящуюся по адресу: <...>, лит. А, кв. 304.
Согласно представленным сведениям у умершей ФИО3 было двое детей. ФИО6, Дата г.р., умерший Дата и ФИО7, Дата г.р., умерший Дата.
Наследственное дело после смерти ФИО6 не заводилось.
Согласно представленного наследственного дела после смерти ФИО7, его наследниками являлись ФИО8 (жена) и ФИО3 (мать).
Таким образом, установлено, что иных наследников к имуществу умершей ФИО3 кроме <адрес> нет.
В ходе слушания дела, судом была допрошена свидетель Свидетель №1, которая пояснила, что знакома и с умершей и с ФИО2. Ей известно о том, что ФИО3 и ФИО2 дружили на протяжении многих лет. Они жили на одной лестничной клетке, были соседями. ФИО2 ухаживала за ФИО3. В летнее время они вместе жили на даче у ФИО3
Так как свидетель ранее работала в налоговой инспекции, ФИО3 считала ее представителем власти и попросила присутствовать при подписании договора купли-продажи от Дата и при передаче денег.
Свидетель пояснила, что ФИО2 полностью рассчиталась с умершей, передав ей 2 000 000 рублей, которые принесла в двух конвертах. Денежные средства были номиналом по 5000 рублей.
Ей известно, что договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, потому что сначала короновирусной инфекцией заболела ФИО3 и была помещена в больницу, а затем этим же заболеванием заболела и ФИО2. Сделка не была завершена, в связи со смертью ФИО3
Как установлено судом, договор купли-продажи от Дата между ФИО3 и ФИО2 заключен в простой письменной форме, существенные условия договора (предмет, порядок передачи имущества) между сторонами были согласованы.
При жизни ФИО3 переход права собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрирован не был.
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.
Судом установлено, что имущество передано ФИО1.
Договор купли-продажи заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, фактически договор исполнили, заболевание ФИО4 и ФИО1 практически одновременно коронавирусной инфекцией (COVID-19), послужило препятствием для обращения ФИО4, достигшей возраста 90 лет, в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
При жизни продавца истцом не предпринималось попыток для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, в силу непреодолимых обстоятельств, что является основанием для удовлетворения иска, а потому договор купли-продажи, заключенный сторонами 10 ноября 2021 года подлежит государственной регистрации.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194, 196 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» о признании перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости земельного участка с кадастровым № и садового дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес> удовлетворить.
Признать переход права собственности на объекты недвижимости в виде земельного участка площадью 687 кв.м. с кадастровым номером № и здание (садовый дом) площадью 34,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> на ФИО1, Дата г.р., уроженку <адрес>, зарегистрированную по адресу: <адрес>, паспорт: <данные изъяты> и обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию прав ФИО1 на земельный участок площадью 687 кв.м. с кадастровым номером № и здание (садовый дом) площадью 34,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>
Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН, ГКН.
На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд.
Копия верна
Судья Выборгского городского суда А.Б. Думчева
Секретарь Е.С. Александрова
Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2023 года.
Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-2013 за 2023 год в Выборгском городском суде Ленинградской области.