Дело № 2-387/2025

УИД 76RS0014-01-2024-003850-03

Изгот.15.09.2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль14 августа 2025 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Доколиной А.А.,

при секретаре Щербаковой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в Кировский районный суд г.Ярославля с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Перспектива», в котором просили взыскать с ответчика стоимость работ по устранению недостатков объекта долевого строительства – квартиры, в размере 342 778 рублей 45 копеек, неустойку за не устранение недостатков квартиры за период с 26.04.2024 года по 22.08.2024 года в размере 407 905 рублей 82 копейки, неустойку в размере 3 427 рублей 78 копеек в день по дату фактического исполнения решения суда, денежные средства в размере 342 163 рубля 31 копейка в качестве соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, судебные расходы в размере 52 500 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, с перечислением взысканных денежных средств на расчетный счет ФИО1

В обоснование заявленных требований указано, что истцам на основании договора участия в долевом строительстве №0582-2-333/2021ЯР от 18.11.2021 года, заключенного с ответчиком, принадлежит однокомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная по <адрес> Оплата по договору в размере 3 776 637 рублей 00 копеек произведена участниками долевого строительства в поленом объеме.

25.04.2024 года указанная квартира была принята дольщиками по акту приема-передачи, в акте отражены замечания истцов к качеству квартиры, фактически не соответствующему условиям договора. Аналогичные недостатки квартиры были выявлены истцами и при осмотре квартиры 27.03.2024 года с участием представителя застройщика и технического специалиста (акт осмотра квартиры от 27.03.2024 года, претензия №0582-2-333-2021ЯР от 27.03.2024 года об устранении недостатков).

Тем не менее, к дате повторной приемки 25.04.2024 года данные недостатки устранены не были.

Право собственности ФИО1, ФИО3 на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 07.05.2024 года.

В ходе рассмотрения судом гражданского дела по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №30/2025 от 20.06.2025 года, выполненному ОРГАНИЗАЦИЯ1 застройщиком при проведении строительно-монтажных работ допущены нарушения сводов правил, национальных стандартов, проектной документации. Стоимость устранения недостатков составляет 196 436 рублей 00 копеек, стоимость годных остатков (оставшиеся после демонтажа балконные двери из кухни и комнаты) – 24 400 рублей 00 копеек.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, надлежаще извещенные, не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, заявленные требования поддержали, с учетом уточнений.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Перспектива», надлежаще извещенный, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам письменного отзыва, согласно которому квартира передана истцам по акту приема-передачи 25.04.2024 года. 20.08.2024 года в адрес застройщика поступила претензия с требованием о выплате денежных средств. В ходе рассмотрения судом гражданского дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, за вычетом стоимости годных остатков, составляет 172 036 рублей 00 копеек. В то же время, в соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истцов не может превышать 113 299 рублей 11 копеек. Штраф и неустойка в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ не подлежит взысканию, поскольку претензия в адрес застройщика поступила в период действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года. Также необходимо учитывать, что действие моратория продлено постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 года №925 на срок до 31.12.2025 года.

Истцами не доказан факт причинения им действиями ответчика морального вреда. Расходы по составлению заключения специалиста истец понес по собственной инициативе, оно не является допустимым доказательством по делу, в связи с чем указанные расходы взысканию с ответчика не подлежат.

На основании изложенного, ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» просит в удовлетворении заявленных требований отказать, а в случае их удовлетворения предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости строительных недостатков, неустойки штрафа, до окончания срока действия моратория, предусмотренного Постановлением Правительства РФ №326 от 18.03.2024 года.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлены, дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч.1, 2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 1, 3, 4, 5, 6 ст.8 ФЗ Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Из приведенных положений закона следует, что на застройщике лежит обязанность в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий обязательным требованиям объект долевого строительства, для чего застройщик заблаговременно в установленный законом срок обязан известить участника долевого строительства о готовности этого объекта к передаче и предупредить о последствиях уклонения от его принятия.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения названного выше сообщения застройщика.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 года, в соответствии с ч.6 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта. При этом выбор способа возмещения в виде денежной выплаты не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ и не свидетельствует о злоупотреблении истцами своими правами.

Судом установлено, что истцам на основании договора участия в долевом строительстве №0582-2-333/2021ЯР от 18.11.2021 года, заключенного с ответчиком, принадлежит однокомнатная квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная по <адрес> Оплата по договору в размере 3 776 637 рублей 00 копеек произведена участниками долевого строительства в поленом объеме.

25.04.2024 года указанная квартира была принята дольщиками по акту приема-передачи, в акте отражены замечания истцов к качеству квартиры, фактически не соответствующему условиям договора. Аналогичные недостатки квартиры были выявлены истцами и при осмотре квартиры 27.03.2024 года с участием представителя застройщика и технического специалиста (акт осмотра квартиры от 27.03.2024 года, претензия №0582-2-333-2021ЯР от 27.03.2024 года об устранении недостатков).

Тем не менее, к дате повторной приемки 25.04.2024 года данные недостатки устранены не были.

Право собственности ФИО1, ФИО3 на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 07.05.2024 года.

Поскольку недостатки в добровольном порядке ответчиком не устранены, истцы обратились к независимому эксперту.

Согласно заключению №190724-Р от 19.07.2024 года, выполненному ОРГАНИЗАЦИЯ2 во всех помещениях квартиры выявлены нарушения при устройстве полов: отсутствует керамзитобетон в составе стяжки полов, гидроизоляция в санузле выполнена из рулонного наплавляемого материала в один слой, что не соответствует условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве и привело к ухудшению шумоизоляции в квартире.

Согласно техническому отчету, выполненному ОРГАНИЗАЦИЯ3 №05-08-24-ОК от 05.08.2024 года, стоимость работ по устранению строительных недостатков квартиры составляет 342 778 рублей 45 копеек.

В ходе рассмотрения судом гражданского дела по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №30/2025 от 20.06.2025 года, выполненному ОРГАНИЗАЦИЯ1 установлено, что стяжка пола в квартире выполнена в соответствии с условиями договора. Толщина фактической цементно-песчаной стяжки составила 67-73 мм, в санузле – 58 мм. Проектные решения и условия договора не нарушают требования к звукоизоляции конструкций по устройству пола.

В то же время, указанным экспертным заключением выявлены иные строительные недостатки, допущенные застройщиком, для устранения которых необходимо произвести замену балконных групп на кухне и в комнате, замену замка и установку устройства самозакрывания в коридоре, разборку стяжки пола и устройство гидроизоляции в санузле, устройство стяжки в санузле.

Стоимость устранения указанных недостатков составляет 196 436 рублей 00 копеек, стоимость годных остатков (оставшиеся после демонтажа балконные двери из кухни и комнаты) – 24 400 рублей 00 копеек.

Возражений относительно выводов представленного заключения судебной экспертизы от ответчика не поступило.

Истцы также согласились с выводами судебного эксперта, уточнив исковые требования, просят взыскать с ответчика денежные средства в счет устранения строительных недостатков в общей сумме 172 036 рублей 00 копеек (196 436,00 – 24 400,00), компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей 00 копеек.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения гражданского дела нашел свое подтверждение факт передачи истцу ответчиком квартиры с недостатками, объем которых и стоимость их устранения должна быть определена в соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ОРГАНИЗАЦИЯ1 Выводы эксперта подробны и последовательны, имеются ссылки на нормы и правила, объект экспертом осмотрен, произведены необходимые замеры, объем недостатков определен в локальном сметном расчете, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст.307 УК РФ.

В то же время, в соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 26.12.2024 года №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Таким образом, размер убытков, подлежащих взысканию с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» не может превышать 113 299 рублей 12 копеек (3 776 637,00*3%).

На основании изложенного, с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в пользу каждого из истцов подлежат взысканию денежные средства в счет устранения недостатков квартиры в размере 56 649 рублей 56 копеек.

Пунктом 1 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В соответствии с п.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

В силу положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» финансовые санкции не начисляются за период со дня его вступления в силу (22.03.2024 года) до 31.12.2025 года.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Как следует из материалов дела (т.1, л.д.40-41) претензия в адрес застройщика направлена ФИО1 27.03.2024 года, то есть, в период действия моратория, в связи с чем неустойка, штраф не подлежат начислению, данные требования истцами в судебном заседании не поддержаны.

В соответствии с п.1 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 года №33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

Вина ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в нарушении прав потребителей ФИО1, ФИО2, выразившаяся в передаче объекта долевого строительства с недостатками, судом установлена.

В соответствии со ст.ст. 151, 1101 ГК РФ, п.30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 года №33 при определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание характер и степень физических и нравственных страданий истца, иные заслуживающие внимания обстоятельства, требования разумности и справедливости. С учетом конкретных обстоятельств дела суд считает разумным и достаточным взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в размере по 15 000 рублей.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года №326 в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Поскольку истцами не представлено в материалы дела доказательств фактического несения расходов по устранению недостатков строительства, ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства до 31.12.2025 года подлежит удовлетворению.

Что касается заявленного требования о перечислении взысканных с ответчика денежных средств на счет ФИО1, то данное требование относится к порядку исполнения решения суда, в связи с чем указания в решении суда на конкретный способ его исполнения не требуется.

Также в силу ст.103 ГПК РФ с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» в доход бюджета г. Ярославля подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 398 рублей 98 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН <***>), в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 56 649 рублей 56 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей 00 копеек, а всего 71 649 рублей 56 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН <***>), в пользу ФИО2 (паспорт <данные изъяты> расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 56 649 рублей 56 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей 00 копеек, а всего 71 649 рублей 56 копеек.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» отсрочку исполнения решения суда в части требований о взыскании в пользу ФИО1, ФИО2 расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 56 649 рублей 56 копеек до 31 декабря 2025 года включительно.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива» в доход муниципального образования г.Ярославль государственную пошлину в размере 7 398 рублей 98 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г.Ярославля.

Судья А.А.Доколина